Dans des villes comme Paris, Marseille, Lyon ou Lille, investir dans l’immobilier locatif reste une valeur sûre. Ces grandes métropoles bénéficient d’un fort dynamisme économique, d’une population en croissance, et d’une demande locative soutenue. Cependant, quand on s’éloigne de ces pôles majeurs, investir peut devenir plus risqué, et il est essentiel de bien choisir la ville dans laquelle vous allez placer votre argent.
Certaines villes sont régulièrement mises en avant comme des lieux à fort potentiel pour l’investissement immobilier, mais il existe aussi des villes où les perspectives sont moins favorables. Il est donc crucial de savoir où ne pas investir.
Si des villes comme Aix-en-Provence ou Saint-Étienne sont parfois pointées du doigt, il reste possible d’y réussir un projet immobilier si l’on est bien accompagné et si l’on sait où investir précisément. Cependant, d’après notre analyse chez Ateis Patrimoine, les villes à éviter en 2025 sont :
- Carcassonne
- Brive
- Bergerac
- Béziers
- Tarbes
- Perpignan
- Cholet
- Narbonne
- Châteauroux
- Nevers
- Maubeuge
- Saint-Brieuc
Pourquoi éviter ces villes pour un investissement immobilier ?
Les villes citées présentent des caractéristiques défavorables pour un investissement immobilier locatif. Voici les principaux facteurs qui freinent leur attractivité :
- Baisse de la population : La démographie est un indicateur clé pour un investisseur. Lorsque la population diminue, la demande locative se réduit également, ce qui rend plus difficile la location des biens et peut entraîner une baisse des loyers.
- Prix de l’immobilier stagnants ou en baisse : Dans certaines villes, les prix de l’immobilier ne suivent pas la tendance haussière que l’on observe dans les grandes métropoles. Un marché immobilier stagnant est un signe d’un manque d’attractivité et, à terme, il devient difficile de réaliser une plus-value à la revente.
- Chômage élevé : Un taux de chômage élevé est souvent synonyme de difficultés économiques locales. Cela signifie moins de pouvoir d’achat pour les locataires potentiels et une plus grande incertitude quant au paiement des loyers. Dans ces conditions, les investisseurs peuvent rencontrer des difficultés à percevoir des revenus locatifs réguliers.
- Vacance locative importante : La vacance locative est un autre facteur crucial. Lorsque de nombreux logements restent vacants, c’est le signe que l’offre dépasse largement la demande. Cela signifie qu’en tant qu’investisseur, vous pourriez avoir du mal à trouver un locataire, ce qui augmente le risque de périodes sans revenus.
Ces indicateurs ne doivent pas être pris à la légère. Même si un investissement dans une ville dite « risquée » peut réussir, nous déconseillons fortement aux nouveaux investisseurs de s’aventurer sur ces marchés sans une solide étude préalable et un accompagnement professionnel.
Les facteurs de succès d’un investissement immobilier : comprendre les indicateurs clés
Il est important de ne pas se focaliser uniquement sur une liste de villes à éviter. En réalité, ce sont les indicateurs économiques, démographiques et immobiliers qui doivent guider vos choix d’investissement. Voici les principaux indicateurs à étudier avant de vous lancer dans l’investissement locatif :
1. Le rendement locatif
Le rendement locatif brut est l’un des premiers indicateurs que les investisseurs débutants regardent. Il représente le pourcentage de rentabilité que vous pouvez espérer chaque année par rapport au prix d’achat de votre bien. Pour le calculer, la formule est simple :
Rentabilité brute = [(Loyer mensuel x 12) / (Prix d’achat + frais)] x 100
Un rendement de 8 % ou 9 % peut sembler attractif sur le papier. Cependant, ce chiffre doit être mis en perspective avec d’autres facteurs. Par exemple, si la vacance locative est élevée, il sera difficile de rentabiliser votre investissement, même avec un rendement théorique élevé. Un rendement locatif brut élevé peut aussi indiquer un marché risqué, où la demande locative est faible, ou où le marché est saturé.
Chez Ateis Patrimoine, nous vous conseillons de ne pas vous baser uniquement sur ce chiffre. Il est essentiel de croiser ce calcul avec d’autres éléments, comme la tension locative et la situation économique de la ville.
2. La tension locative
La tension locative mesure l’équilibre entre l’offre de logements et la demande. Plus la tension est élevée, plus vous êtes susceptible de louer rapidement votre bien. Pour connaître la tension locative d’une ville, vous pouvez consulter des outils en ligne comme le tensiomètre locatif de Loc’Services.
Un score de tension locative de 10/10 indique une forte demande, ce qui est un bon signe pour les investisseurs. En revanche, un score inférieur à 5/10 signale un marché locatif peu dynamique, et donc plus risqué. Cependant, il faut aussi tenir compte des quartiers : même dans une ville à faible tension locative, certains secteurs peuvent être plus recherchés que d’autres.
3. Le niveau de revenus des habitants
Le revenu médian des habitants est un indicateur souvent négligé, mais il est crucial. Un revenu médian trop faible dans une ville indique un manque de pouvoir d’achat de la part des locataires, ce qui peut se traduire par des loyers impayés ou des difficultés à remplir vos logements. En France, le salaire médian net est d’environ 21 469 euros par an. Une ville où le revenu médian est largement inférieur peut être un mauvais choix pour un investissement immobilier.
4. L’évolution des prix de l’immobilier
L’évolution des prix de l’immobilier dans une ville est un indicateur majeur pour estimer si un investissement sera rentable à long terme. Les villes où les prix augmentent de manière constante offrent de meilleures perspectives de plus-value à la revente. À l’inverse, dans les villes où les prix stagnent ou baissent, il est difficile de dégager un profit. Chez Ateis Patrimoine, nous déconseillons d’investir dans des villes où le prix du mètre carré est inférieur à 1 500 €/m², car cela montre un manque d’attractivité.
5. La taille de la population et la démographie
Investir dans une ville où la population est en déclin peut être très risqué. Une ville qui perd ses habitants voit souvent sa demande locative diminuer, ce qui rend la gestion locative plus difficile et réduit les chances de revendre votre bien à un bon prix. C’est pourquoi chez Ateis Patrimoine, nous conseillons de privilégier les villes de plus de 50 000 habitants, qui offrent généralement un marché locatif plus stable et des perspectives de croissance plus intéressantes.
Les autres indicateurs à prendre en compte pour un investissement rentable
Au-delà des indicateurs principaux, plusieurs autres critères peuvent influencer la rentabilité d’un investissement immobilier :
- Taux de vacance des logements : Un taux de vacance élevé peut être un signe de marché saturé ou de faible attractivité de la ville.
- Projets de développement local : Les projets d’infrastructure, comme l’aménagement de quartiers, la construction de gares ou de zones commerciales, peuvent améliorer l’attractivité de la ville et booster la demande locative.
- Attractivité économique : La présence d’entreprises, d’industries ou de zones d’activité économiques est un facteur important pour attirer des locataires, notamment des jeunes actifs ou des salariés en mobilité professionnelle.
Chez Ateis Patrimoine, nous nous tenons constamment informés des évolutions du marché et des projets d’urbanisme pour vous guider vers les investissements les plus rentables.
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Conclusion : Pourquoi bien choisir sa ville pour un investissement immobilier ?
Investir dans l’immobilier locatif peut être une source de revenus intéressante à condition de bien choisir où investir. Certaines villes présentent de nombreux avantages, tandis que d’autres sont à éviter en raison de leurs dynamiques économiques et démographiques négatives. Il est essentiel de se baser sur des indicateurs solides tels que la tension locative, l’évolution des prix de l’immobilier, et le niveau de revenus des habitants pour faire un choix éclairé.
Chez Ateis Patrimoine, nous sommes là pour vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier et vous aider à maximiser vos gains tout en réduisant les risques.
