La méthode Ateis :
structurer avant
de chercher.
Nous construisons d’abord le cadre — financement, structure de détention, fiscalité — avant toute recherche de bien.
Cabinet indépendant spécialisé dans l’ingénierie de financement patrimonial autour de l’immobilier physique ancien. Cadres et dirigeants à TMI 41 %+, projets à partir de 300 000 €.
Financement, transaction et conseil dans la même structure.
La plupart des erreurs sont identiques — et évitables.
En bilan patrimonial, nous voyons les mêmes situations se répéter. Pas parce que les clients sont négligents — mais parce que personne ne leur a expliqué l’articulation entre ces leviers.
Assurance-vie sous-exploitée
Le contrat existe, souvent ancien, mais n’est pas structuré pour être nanti. Les frais d’entrée (2 à 3 %) ont été payés sans que le contrat serve de levier de financement.
Observé dans les bilans réalisés par Ateis Patrimoine depuis 2023Structure de détention par défaut
Le bien est acheté en nom propre, faute d’avoir analysé la question avant de signer. À TMI 41 %, les loyers sont taxés à 58,2 % (TMI + prélèvements sociaux).
Cas le plus fréquent chez les cadres dirigeants que nous accompagnonsUn seul établissement bancaire consulté
La banque principale est la seule contactée. L’écart entre l’offre obtenue et la meilleure offre disponible est en moyenne de 0,3 à 0,5 point sur le taux, soit plusieurs milliers d’euros sur 20 ans.
Sur la base des dossiers de financement traités par notre service COBSPLe même projet. Deux réalités financières.
Ce qui s’est passé
Achat en nom propre — SCI non évaluée, notaire saisi directement
AV liquidée partiellement (85 k€) pour constituer l’apport — antériorité 8 ans perdue sur cette somme
Frais de notaire (42 k€) réglés sur épargne personnelle
Une seule banque — taux obtenu : 3,45 % sur 20 ans
Fiscalité des loyers : 58,2 % (régime réel, TMI 41 + PS 17,2)
Decisions prises en amont
SCI à l’IS créée — amortissement comptable du bien, IS à 15 % sur les bénéfices
AV nantie (COA) — 160 k€ préservés, continue de fructifier, antériorité conservée
Frais de notaire financés dans le crédit (COBSP) — apport zéro cash
22 banques soumises — taux obtenu : 3,05 % sur 20 ans (écart : 0,4 pt)
Fiscalité des loyers : 15 % (IS PME après amortissement, bénéfice réduit)
Nous commençons toujours par votre situation réelle — jamais par le bien.
Bilan patrimonial
Actifs, passifs, AV nantissable, capacité de financement réelle, TMI, objectifs. 30 minutes. Gratuit.
En savoir plus →Structuration
SCI IS, nom propre ou holding ? Nantissement pertinent ? Fiscalité sur 20 ans ? Tout décidé avant de chercher.
La méthode →Financement
22 établissements soumis simultanément. Profils complexes, nantissement AV, frais de notaire financés.
Nantissement AV →Acquisition
Sélection alignée avec le cadre défini. Off-market via réseau d’apporteurs, France entière.
L’approche →Pas seulement « optimisé » — une réalité financière différente.
Des revenus locatifs qui restent dans votre poche
Avec une SCI à l’IS et amortissement : fiscalité des loyers réduite de 58 % à 15 %. Sur un loyer brut de 1 900 €, c’est 500 à 700 € de plus chaque mois qui ne partent pas en impôts.
Votre épargne qui fructifie pendant que vous investissez
Assurance-vie nantie = zéro liquidation. Vos 150 à 250 k€ continuent de travailler, conservent leurs avantages successoraux, et servent en même temps de garantie bancaire.
Une capacité d’investissement multipliée
Crédit à 110 % (frais de notaire inclus), architecture ouverte 22 banques, dossier préparé comme une banque le verrait. Des projets impossibles seuls deviennent financementçables.
Vous avez déjà un bien en vue ? Nous l’analysons de A à Z.
Pour les investisseurs qui ont déjà identifié un bien, nous intervenons en tant que tiers de confiance indépendant. Aucune commission sur la vente — uniquement des honoraires. Notre seul intérêt : vous dire la vérité.
Cash-flow réel
Cash-flow net-net, rendement après imposition, impact sur votre capacité résiduelle.
Structure optimale
Comparatif régimes sur 20 ans selon votre TMI. Choix de structure de détention.
Marché & potentiel
Tendances locales, vacance locative, valorisation à 5 et 10 ans.
Verdict écrit
Évaluation des travaux, prix juste. Conclusion : oui ou non, c’est une opportunité.
Un périmètre délibérément restreint — c’est notre garantie d’expertise.
✓ Pour qui nous travaillons
Cadres et dirigeants à TMI 41 % ou plus
Projets immobiliers à partir de 300 000 €
Immobilier physique ancien partout en France
Revenus complexes : salaire + dividendes, dirigeants, professions libérales
Démarche structurée, pas une décision impulsive
− Ce que nous ne faisons pas
Immobilier neuf ou programmes packagés
Tickets inférieurs à 300 000 €
Conseil sans mission formalisée
Distribution de produits sans analyse préalable
Gestion sous mandat ou discrétionnaire
Nous ne sommes pas un CGP de plus.
Ni un chasseur de biens.
Nous sommes à l’intersection des deux — CIF, COA, COBSP et Carte T dans la même structure. Financement, transaction et conseil patrimonial dans la même main.
Structuration avant toute recherche
La structure de détention, le financement et la fiscalité sont conçus avant de chercher le bien. Vous ne découvrez pas les conséquences après la signature.
COBSP — 22 banques en concurrence
Architecture ouverte, soumission simultanée. Profils complexes acceptés. Nantissement AV (COA) pour financer à 110 % sans liquider votre épargne.
Rémunération transparente
Honoraires + rétrocessions négociées au minimum. 0 % frais d’entrée sur les contrats. Tout documenté dans la lettre de mission avant tout engagement.
Premier échange gratuit — 30 minutes, sans engagement.
Analyse de votre capacité de financement réelle, identification de la structure adaptée, évaluation de vos actifs nantissables. Si nous ne pouvons pas vous apporter de valeur ajoutée réelle, nous vous le disons — clairement.
