investissement financier
en assurance
financement bancaire
immobilière
AMF · ACPR
Ateis Patrimoine — Cabinet CGP Paris
Un bon bien dans un mauvais cadre reste une mauvaise décision.
Nous construisons d'abord le cadre — structure de détention, financement, fiscalité. Puis nous allons chercher le bien qui s'y inscrit.
Cabinet indépendant de 6 collaborateurs. Dix ans d'expérience en banque privée et gestion de fortune. Nous accompagnons des cadres et dirigeants qui veulent accélérer leur patrimoine — sans se faire vendre une solution packagée.
Financement, transaction et conseil dans la même structure.
Deux raisons de venir nous voir.
Vous avez un patrimoine. Il ne travaille pas assez.
Vous avez constitué quelque chose — épargne, immobilier, assurance-vie, participation dans une société. Vous payez trop d'impôts sur des revenus que vous pourriez structurer autrement. Votre assurance-vie dort alors qu'elle pourrait servir de levier. Votre capacité d'investissement est plus large que ce que votre banque vous a dit.
Nous analysons ce que vous avez, nous identifions ce qui peut être activé, et nous construisons la trajectoire. Tout commence par un bilan patrimonial — gratuit, 30 minutes.
→ Faire mon bilan patrimonialVous voulez investir dans l'immobilier. Autrement.
Pas dans un programme neuf vendu avec une réduction d'impôt en guise d'argument. Dans un bien physique, décoté, avec travaux, dans une structure adaptée à votre TMI — financé de la façon la plus efficace possible.
Nous mobilisons 350 apporteurs d'affaires — agents, notaires, marchands de biens — sur toute la France. Des biens à fort potentiel, avant qu'ils soient visibles. Nous commençons par le cadre. Le bien vient ensuite.
→ Notre approche immobilier off-marketNous ne faisons pas de défiscalisation.
Pas parce que nous ne connaissons pas les dispositifs. Parce que nous considérons que l'avantage fiscal est trop souvent la carotte qui masque une décision économique médiocre. Un Pinel, un Malraux, un Denormandie — l'avantage fiscal est réel la première année. Ce qui est moins dit, c'est ce que ça coûte sur 15 ans en contraintes de gestion, en prix d'achat gonflé, en marché de revente inexistant. Nous optimisons la fiscalité par la structure et les charges. Pas par l'artifice.
Nous commençons toujours par votre situation réelle — jamais par le bien.
Bilan patrimonial
Actifs, passifs, TMI, capacité d'emprunt réelle, assurance-vie nantissable, objectifs à 5 et 10 ans. Trente minutes. Gratuit. Sans engagement.
En savoir plus →Structure de détention
SCI IS, SCI IR, SAS, SASU, nom propre, holding patrimoniale — chaque structure a ses effets sur la fiscalité des revenus, la transmission et la capacité d'endettement. Comparatif sur 20 ans selon votre TMI. Rien n'est décidé par défaut.
La méthode →Financement
22 établissements soumis simultanément. Nantissement d'assurance-vie, financement à 110% frais inclus, profils complexes. Nous mobilisons également le crédit Lombard — investir sans liquider votre portefeuille financier en le nantissant comme garantie.
Notre approche financement →Acquisition
350 apporteurs d'affaires sur toute la France. Biens décotés, avec travaux, à fort potentiel de revalorisation. Aucun produit packagé. Aucun bien qui ne corresponde pas exactement au cadre défini en amont.
L'approche →La même situation. Deux trajectoires.
Un cadre dirigeant, 42 ans, TMI 41 %, 160 000 € en assurance-vie, projet immobilier à 520 000 €.
Ce qui s'est passé
Achat en nom propre — la question de la structure n'a pas été posée avant la signature
Assurance-vie partiellement liquidée pour l'apport — antériorité fiscale perdue sur les sommes retirées
Une seule banque consultée — taux obtenu : 3,45 % sur 20 ans
Loyers taxés à 58,2 % (TMI 41 % + prélèvements sociaux)
Décisions prises en amont
SCI à l'IS constituée avant la signature — amortissement comptable du bien, IS à 15 % sur les bénéfices
Assurance-vie nantie (COA) — 160 000 € préservés, continue de fructifier, antériorité conservée
22 banques soumises — taux obtenu : 3,05 % sur 20 ans, financement à 110 %
Fiscalité des loyers : 15 % (IS PME après amortissement)
Voir aussi : Rendement locatif — comment le calculer vraiment · Immeuble de rapport · Investissement locatif Paris
Ce que ça change concrètement.
Pas seulement « optimisé » — une réalité financière différente, mois après mois.
Des revenus locatifs qui restent dans votre poche
Avec une SCI à l'IS et amortissement : fiscalité des loyers réduite de 58 % à 15 %. Sur un loyer brut de 1 900 €, c'est 500 à 700 € de plus chaque mois qui ne partent pas en impôts.
Votre épargne qui fructifie pendant que vous investissez
Assurance-vie nantie = zéro liquidation. Vos 150 à 250 000 € continuent de travailler, conservent leurs avantages successoraux, et servent en même temps de garantie bancaire — via nantissement ou crédit Lombard.
Une capacité d'investissement multipliée
Crédit à 110 % (frais de notaire inclus), architecture ouverte 22 banques, dossier préparé comme une banque le verrait. Des projets impossibles seuls deviennent finançables.
Un périmètre délibérément restreint — c'est notre garantie d'expertise.
✓ Pour qui nous travaillons
− Ce que nous ne faisons pas
Premier échange gratuit — 30 minutes, sans engagement.
Analyse de votre capacité de financement réelle, identification de la structure adaptée à votre situation — SCI IS, SAS, holding ou nom propre — évaluation de vos actifs nantissables : assurance-vie, portefeuille financier, immobilier existant. Si nous ne pouvons pas vous apporter de valeur mesurable, nous vous le disons — clairement.