Le prêt in fine :
l’outil des investisseurs à TMI élevé.
Vous remboursez uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance — via votre assurance-vie nantie. Les intérêts sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, constants sur toute la durée.
Pour un profil à TMI 41 %, ce mécanisme réduit significativement la pression fiscale sur vos revenus locatifs tout en préservant votre capital investi. C’est l’un des trois leviers centraux de notre approche financement.
DES REVENUS FONCIERS
COURAMMENT OBTENUE
EN ARCHITECTURE OUVERTE
Comment fonctionne un prêt in fine ?
Dans un prêt amortissable classique, chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d’intérêts. Les intérêts diminuent progressivement, ce qui réduit leur déductibilité fiscale dans le temps.
Dans un prêt in fine, le capital reste intact jusqu’à la dernière échéance. Vous ne payez que les intérêts chaque mois — identiques du premier au dernier mois. À l’échéance, vous remboursez le capital en une seule fois, généralement grâce au déblocage de votre assurance-vie nantie.
Le nantissement est la clé du montage. Votre contrat d’assurance-vie est remis en garantie à la banque. Il reste investi, continue de fructifier, et est libéré à l’échéance pour rembourser le capital. Vous ne le liquidez pas — vous l’utilisez comme levier.
(Capital × Taux nominal) × Durée
| Capital emprunté | 300 000 € |
| Taux nominal | 4,5 % |
| Durée | 15 ans |
| Intérêts annuels déductibles | 13 500 €/an |
| Intérêts totaux | 202 500 € |
| Économie fiscale TMI 41 % | > 7 850 €/an |
Prêt in fine vs prêt amortissable — même profil, résultats différents
Même bien, même capital, même taux. Ce qui change : la structure fiscale et la gestion du capital.
| Paramètre | Prêt amortissable | Prêt in fine |
|---|---|---|
| Mensualité (300 k€ / 15 ans / 3,9 %) | 2 197 € / mois | 1 125 € / mois (intérêts seuls — taux 4,5 %) |
| Intérêts déductibles (année 1) | ~11 700 € (décroissants) | 13 500 € (constants chaque année) |
| Économie fiscale annuelle (TMI 41 %) | ~6 800 € (décroissante) | ~7 850 € (constante) |
| Capital nanti (assurance-vie) | Non mobilisé | Reste investi et fructifie 15 ans |
| Remboursement du capital | Progressif (mensuel) | En une fois à l’échéance |
| Trésorerie mensuelle libérée | 0 | +1 072 € / mois réinvestissables |
Avantages et limites du prêt in fine
Un outil puissant pour les bons profils. Inadapté pour les autres. Voici les deux côtés du tableau.
✓ Avantages
✗ Limites
Le prêt in fine est fait pour votre profil si…
Trois situations dans lesquelles le prêt in fine produit un effet de levier maximal.
Vous êtes imposé à TMI 41 % ou 45 %
Plus votre taux marginal d’imposition est élevé, plus la déductibilité des intérêts est précieuse. Pour un TMI 41 %, chaque euro d’intérêt déduit vous économise 0,41 € d’impôt + 17,2 % de PS, soit 58,2 % d’économie globale — la déductibilité in fine est donc particulièrement puissante à ce niveau d’imposition.
Vous disposez d’une assurance-vie valorisée
La banque exige un nantissement équivalent à 100 % du capital emprunté. Votre contrat continue de fructifier — vous ne le liquidez pas. C’est l’argument décisif pour les clients qui hésitaient à investir « parce qu’ils ne voulaient pas toucher à leur épargne ».
Votre objectif est l’optimisation fiscale locative
Vous souhaitez maximiser la déductibilité de vos charges foncières, réduire votre base imposable sur les revenus locatifs et améliorer la rentabilité nette. Le prêt in fine est le seul produit qui maintient une déductibilité maximale sur toute la durée.
Quels taux pour un prêt in fine en 2026 ?
Les taux des prêts in fine sont généralement 0,3 à 0,8 point supérieurs à ceux des prêts amortissables équivalents. En mai 2026, les taux amortissables se situent entre 3,65 % et 4,20 % — les taux in fine se situent donc entre 4,20 % et 5,50 % selon la durée, le montant et la qualité du nantissement.
Ce surcoût est compensé, pour un profil à TMI 41 %+, par la déductibilité totale et constante des intérêts. Le calcul doit être fait précisément selon votre situation — c’est ce que nous faisons lors du premier échange.
Ce que nos clients demandent avant de nous appeler
Quel montant minimum faut-il avoir sur son assurance-vie pour un prêt in fine ?
Il n’y a pas de règle universelle, mais dans la pratique les banques exigent un nantissement équivalent à 80 à 110 % du capital emprunté selon l’établissement et la qualité du contrat. Un contrat de 150 000 € en fonds euros peut ainsi permettre d’emprunter entre 135 000 € et 165 000 € en prêt in fine.
Nous vérifions systématiquement la nantissabilité de votre contrat lors du premier échange. Comprendre le nantissement d’assurance-vie ?
Que se passe-t-il à l’échéance si mon assurance-vie ne couvre pas le capital ?
C’est le risque principal du montage. Si la valorisation du contrat nanti est insuffisante à l’échéance — parce que les rendements ont été décevants ou que vous avez effectué des rachats partiels — vous devrez combler la différence sur vos fonds propres ou refinancer.
C’est pourquoi nous sélectionnons avec vous un contrat dont la performance attendue couvre le capital + une marge de sécurité. Nous suivons l’évolution chaque année.
Peut-on rembourser un prêt in fine par anticipation ?
Oui, le remboursement anticipé est possible. Il faut vérifier les conditions de votre contrat — des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s’appliquer, généralement plafonnées à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû.
Le prêt in fine est-il compatible avec une SCI à l’IS ?
Oui — et c’est même l’une des combinaisons les plus efficaces pour un profil à TMI 41 %. La SCI à l’IS emprunte en prêt in fine, déduit les intérêts de ses résultats imposables (IS 15 %), et amortit le bien en parallèle. L’effet fiscal combiné peut être considérable.
Cette combinaison SCI IS + prêt in fine est l’un des montages que nous structurons le plus fréquemment. En savoir plus sur le crédit SCI IS ?
Le prêt in fine est-il soumis aux règles HCSF ?
Oui. Le taux d’endettement calculé par les banques intègre la mensualité in fine (intérêts uniquement). Comme cette mensualité est inférieure à celle d’un prêt amortissable, le taux d’endettement est mécaniquement plus faible — ce qui peut permettre d’emprunter davantage ou de préserver une capacité d’endettement résiduelle.
« Nous calculons l’écart exact pour votre profil. Pas une estimation générique. »
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