FINANCEMENT IMMOBILIER — COBSP ORIAS 24003722 — 22 BANQUES

Le prêt amortissable :
la base. Bien structurée.

Q: Quels sont les taux du prêt amortissable en octobre 2026 ?

Octobre 2026 : 3,55–3,75 % (profil excellent), 3,85–4,15 % (standard), 4,05–4,45 % (complexe). Taux d'usure Q4 2026 : 5,40 % sur 20 ans+. Sur 350 k€ / 20 ans : 17 500 € économisés en passant de 3,95 % à 3,55 %.

Q: Quelle est la durée maximale d'un prêt amortissable en 2026 ?

25 ans (HCSF D-2021-7), 27 ans VEFA. Dérogation 20 % banques. Taux d'endettement plafonné à 35 % (assurance incluse).

Q: Vaut-il mieux un prêt amortissable ou in fine pour un investissement locatif ?

Prêt in fine avantageux à TMI 41 %+ : intérêts 100 % déductibles (art. 31-I-1° d CGI), mensualité réduite. Économie fiscale ~5 500 €/an sur 300 k€.

Q: Comment fonctionne la délégation d'assurance (loi Lemoine) ?

Résiliation infra-annuelle sans frais depuis loi Lemoine 2022. Délégation externe 2–3x moins chère. Économie > 15 000 € sur 25 ans. Banque : 10 jours pour décider.

Q: Peut-on financer les frais de notaire dans le prêt ?

Oui, jusqu'à 110 % du prix pour les bons profils. Dépend du taux d'endettement et politique bancaire. 22 établissements en parallèle pour identifier celui qui accepte votre profil.

Q: Ateis Patrimoine facture-t-il des frais de courtage ?

Oui, et uniquement au client : aucune banque ne nous verse de commission. Honoraires de courtage de 0,79 à 1,7 % du montant financé (crédit simple) ou de 2 à 5 % du montant emprunté (crédit patrimonial), fixés dans un mandat de recherche signé avant de commencer et dus uniquement au déblocage des fonds. ORIAS 24003722.

Le prêt amortissable est la formule standard du crédit immobilier. Vous remboursez chaque mois une part de capital et une part d’intérêts. Simple dans son principe — mais déterminant dans sa structuration pour un profil à TMI élevé. Taux, durée, assurance, garantie, modulation : chaque paramètre influence le coût total et votre capacité d’investissement sur 20 ans. Nous les optimisons simultanément sur 22 banques en architecture ouverte.

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3,95 %Taux moyen 20 ansOctobre 2026 — profil standard

3,55 %Meilleur taux obtenuProfil excellent — apport ≥ 20 %

22Banques en parallèleArchitecture ouverte — COBSP

5,40 %Taux d’usure Q4 2026Plafond BDF — 1er octobre 2026

AVIS CLIENTS — FINANCEMENT IMMOBILIER

Ce que nos clients disent après leur crédit immobilier

      EXCELLENT  
   Basée sur 22 avis 
    
 
 
 
   
 
 
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   Ceven' Paysage 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Très satisfait. Le seul cabinet qui a bien voulu s'occuper de mon dossier et de quel manière ! Allez y les yeux fermés
  
 
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   Vanessa Bettane 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. MR Billon fait preuve d'une grande écoute et de conseils très avisés.Il s'adapte au profil pour une gestion sereine.
  
 
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   Bella L 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. We had a very positive experience. Boris who assisted us was highly professional and clearly very knowledgeable. He took the time to explain everything with great patience, making sure we fully understood each point without ever feeling rushed. What stood out most was his data-driven approach — the presentation was well-prepared, insightful, and thoughtfully tailored to our specific needs and requests. This made the entire process both efficient and reassuring. Highly recommended.
  
 
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   Laura Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je suis plus que satisfaite de l'accompagnement de Boris. Le projet a été mené de A à Z avec professionnalisme et bienveillance. Je suis ravie !
  
 
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   Maryvonne Buchot 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe très professionnelle, je les recommande chaudement.
  
 
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   théo sourdille 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Ravi de l’accompagnement sur mesure pour mon projet immobilier. Avant toute décision, un véritable travail de structuration de l’épargne et d’optimisation du financement a été réalisé, me permettant d’avoir une vision claire et stratégique à long terme. L’accompagnement, sérieux et pédagogique, s’est inscrit dans la durée et m’a apporté des conseils précieux, tant sur la préparation du projet que sur la sélection du bien. Je recommande ce cabinet à toute personne souhaitant développer son patrimoine de manière réfléchie et structurée.
  
 
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   Lucas Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe d’un professionnalisme rare. Toujours précis, disponibles et transparents, ils travaillent avec rigueur et dans l’intérêt réel de leurs clients. On sent qu’on est entre de bonnes mains, avec des conseils sur mesure et une vraie expertise en gestion de patrimoine. Je recommande
  
 
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   jean marc 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je recommande vivement le cabinet Ateis Patrimoine. Je les ai contacté pour une assurance vie. J'ai eu affaire avec Mr Billon. Grace à son expertise et son conseil personnalisé, sa gentillesse et sa disponibilité, il a su m'écouter et me conseiller sur la suite de mon projet. Ce fut un plaisir d'échanger avec lui.
  
 
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   Terry Tong 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. On voulait vraiment réaliser un investissement immobilier dans le sud de la France, et Boris, notre conseiller en gestion de patrimoine, nous a apporté un conseil en immobilier vraiment précieux. Il a fait appel à des apporteurs d’affaires pour nous trouver un bien immobilier sur mesure, parfaitement adapté à nos critères. Il nous a aussi présenté des études de marché complètes pour sécuriser notre investissement et faire les bons choix. Un accompagnement sérieux, personnalisé et vraiment rassurant. On recommande fortement !
  
 
  
  
 
 
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FONCTIONNEMENT — PRINCIPE DE BASE

Comment fonctionne un prêt amortissable ?

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité comprend deux parties : une part de capital et une part d’intérêts. Au début du crédit, vous payez surtout des intérêts ; à la fin, vous remboursez surtout du capital. C’est le principe de l’amortissement progressif. Concrètement, sur 350 000 € à 3,95 % sur 20 ans : mensualité de 2 112 € — dont ~ 1 152 € d’intérêts en mois 1, tombé à ~ 7 € en mois 240. Mis à jour : septembre 2026 — taux BDF vérifiés

Formule de la mensualité

M = C × (t/12) ÷ [1 − (1 + t/12)⁻ⁿ]

Exemple : 350 000 € à 3,95 % sur 20 ans (240 mois) → M = 2 112 €/mois, coût intérêts : 156 810 €. Au meilleur taux 3,55 % via courtier : M = 2 039 € → économie 17 500 € sur la durée.

Mensualité constante

Vous connaissez dès le départ le montant exact de chaque mensualité (hors assurance variable). Sécurité budgétaire maximale sur toute la durée.

Déductibilité décroissante

En investissement locatif, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Mais cette déductibilité diminue chaque année. Le prêt in fine peut être plus adapté à TMI 41 %+.

Capital résiduel

Le capital restant dû diminue chaque mois. En cas de revente anticipée, vous remboursez ce capital résiduel + les IRA (indemnités de remboursement anticipé) plafonnées à 3 % du CRD ou 6 mois d’intérêts.

ANATOMIE D’UN PRÊT — 8 COMPOSANTES

Les 8 composantes d’une offre de crédit amortissable

Chacune influence le coût total et votre capacité d’emprunt future. Aucune n’est anodine.

Le capital emprunté

Le montant que vous empruntez. Dépend de votre capacité d’endettement HCSF, de votre apport et de la valeur du bien. Avec un nantissement AV, certains profils empruntent les frais de notaire en plus.

Le taux d’intérêt

Fixe ou variable. Pour un profil à TMI élevé, le taux fixe est quasi systématiquement recommandé. L’écart entre deux propositions bancaires peut dépasser 0,4 pt sur un même profil — d’où l’intérêt de l’architecture ouverte sur 22 établissements.

La durée

Entre 10 et 25 ans (règle HCSF). Plus la durée est longue, plus les mensualités baissent — mais plus les intérêts totaux augmentent. La durée optimale dépend de votre taux d’effort HCSF et de votre horizon de détention.

L’assurance emprunteur

Obligatoire en pratique. Son coût entre dans le calcul du TAEG et du taux d’effort HCSF. Loi Lemoine (2022) : résiliation infra-annuelle possible. Une délégation bien choisie économise 15 000 € sur 25 ans.

La garantie

Caution (organisme spécialisé) ou hypothèque. La caution est généralement moins coûteuse et plus souple. L’hypothèque peut être préférable pour certains montages, notamment en SCI. Nous analysons la meilleure option pour votre profil.

L’amortissement

Progressif : vous remboursez d’abord surtout des intérêts, puis de plus en plus de capital. En investissement locatif, cela signifie une déductibilité fiscale décroissante. À anticiper dans votre stratégie patrimoniale.

Les options de modulation

Possibilité d’augmenter ou réduire les mensualités, de faire une pause de remboursement, ou de rembourser par anticipation. Ces options ont une valeur réelle — à négocier dès la mise en place, pas après.

Les frais annexes

Frais de dossier, frais de garantie, frais de notaire, frais de courtage. Ils représentent 8 à 10 % du montant emprunté et doivent être intégrés dans votre budget global dès le départ.

COMPARAISON — AMORTISSABLE VS IN FINE

Prêt amortissable ou prêt in fine : lequel pour votre profil ?

Le choix dépend de votre TMI, de votre objectif (résidence principale vs investissement locatif) et de votre situation d’épargne.

Critère	Prêt amortissable	Prêt in fine
Mensualité	Capital + intérêts	Intérêts seulement (plus faible)
Déductibilité fiscale	Décroissante	Constante (intérêts 100 % déductibles)
Apport	10–20 % recommandé	AV nantie = apport 0 € décaissé
Profil adapté	Résidence principale, tous profils	Investissement locatif TMI 41 %+
Économie TMI 41 %	Référence	+ 5 500 €/an sur 300 k€

Guide prêt in fine →

OPTIONS — CE QUI SE NÉGOCIE DÈS LA MISE EN PLACE

Les options à négocier dès la mise en place

Remboursement anticipé libre

Certaines banques acceptent le remboursement anticipé sans IRA (au-delà de 10 % du capital initial). À négocier si vous envisagez une revente ou un rachat à moyen terme.

Modulation des mensualités

Augmenter ou réduire la mensualité de 10 à 30 % selon les années. Utile si vos revenus varient (dirigeant, TNS) ou si vous anticipez une évolution de votre situation.

Report d’échéance

Pause de 1 à 12 mois de remboursement. Intérêts continuent de courir. À utiliser avec discernement — utile en cas d’imprévu ou de travaux non prévus.

Délégation assurance (Lemoine)

Loi Lemoine (2022) : résiliation à tout moment sans frais. Une délégation externe coûte 2–3× moins. Sur 25 ans : économie > 15 000 €. La banque a 10 jours pour accepter.

MEILLEURES CONDITIONS — NOTRE APPROCHE

Comment obtenir les meilleures conditions sur votre prêt

Votre banque ne négocie pas contre elle-même. Une mise en concurrence simultanée de 22 établissements produit systématiquement une offre plus avantageuse. Sur 350 000 € sur 20 ans, passer du taux moyen (3,95 %) au meilleur taux (3,55 %) économise ~ 17 500 € d’intérêts. Mis à jour : septembre 2026

PREMIER ÉCHANGE OFFERT

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Sources : Banque de France — Taux d’usure Q4 2026 · Economie.gouv — Décision HCSF 35 % et 25 ans · ORIAS 24003722

QUESTIONS FRÉQUENTES — PRÊT AMORTISSABLE 2026

Ce que nos clients demandent sur le prêt amortissable

Quels sont les taux du prêt amortissable en octobre 2026 ?

Octobre 2026 : 3,55–3,75 % pour les profils excellents (CDI, apport ≥ 20 %, endettement < 25 %), 3,85–4,15 % pour les profils standard et 4,05–4,45 % pour les profils complexes (TNS, dividendes). Taux d’usure Q4 2026 : 5,40 % sur 20 ans+ (BDF). Sur 350 000 € sur 20 ans : passer de 3,95 % à 3,55 % économise ~ 17 500 €.

Quelle est la durée maximale d’un prêt amortissable en 2026 ?

25 ans (règle HCSF D-2021-7), 27 ans pour les biens VEFA avec différé d’amortissement. Les banques disposent d’une dérogation de 20 % de leur production pour dépasser ces limites — notamment pour les primo-accédants. Le taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus nets avant impôt (assurance incluse).

Vaut-il mieux un prêt amortissable ou in fine pour un investissement locatif ?

Pour un investissement locatif à TMI 41 %+ : le prêt in fine est souvent avantageux car les intérêts sont déductibles à 100 % des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI) et la mensualité est réduite (intérêts seulement). Sur 300 000 € à TMI 41 % : ~ 5 500 €/an d’économie fiscale. L’amortissable reste préférable pour une résidence principale ou un profil sans épargne AV à nantir.

Comment fonctionne la délégation d’assurance (loi Lemoine) ?

Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment sans frais ni pénalité. La nouvelle assurance doit respecter l’équivalence des garanties (CEG). Une délégation externe coûte 2–3× moins qu’une assurance groupe bancaire. Sur 25 ans : économie possible de > 15 000 €. La banque a 10 jours pour se prononcer.

Peut-on financer les frais de notaire dans le prêt ?

Oui, sous conditions. Certains établissements acceptent de financer jusqu’à 110 % du prix d’acquisition (prix + frais de notaire 7–8 % + frais de courtage) pour les bons profils. Cela dépend du taux d’endettement résultant et de la politique bancaire. Une mise en concurrence de 22 établissements permet d’identifier celui qui accepte ce financement sur votre profil.

Ateis Patrimoine facture-t-il des frais de courtage ?

Oui, et uniquement à vous : aucune banque ne nous verse de commission sur votre dossier. Nos honoraires de courtage vont de 0,79 à 1,7 % du montant financé pour un crédit simple, et de 2 à 5 % du montant emprunté pour un montage patrimonial (SCI à l’IS, nantissement d’assurance-vie, revenus de TNS). Ils sont fixés dans un mandat de recherche signé avant de commencer et ne sont dus qu’au déblocage des fonds. Le montant vous est donné dès le premier rendez-vous gratuit →

À PROPOS DE L’AUTEUR

Boris Billon — Fondateur Ateis Patrimoine

Ancien banquier privé (10 ans). CIF, COA, COBSP, Carte T. ORIAS 24003722. ANACOFI-CIF. Spécialiste financement profils complexes (TNS, SCI IS, dirigeants). Mise à jour : septembre 2026.

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