Le prêt amortissable :
la base. Bien structurée.
Le prêt amortissable est la formule standard du crédit immobilier. Vous remboursez chaque mois une part de capital et une part d’intérêts. Simple dans son principe — mais déterminant dans sa structuration pour un profil à TMI élevé. Taux, durée, assurance, garantie, modulation : chaque paramètre influence le coût total et votre capacité d’investissement sur 20 ans. Nous les optimisons simultanément sur 22 banques en architecture ouverte.
Ce que nos clients disent après leur crédit immobilier
Comment fonctionne un prêt amortissable ?
Dans un prêt amortissable, chaque mensualité comprend deux parties : une part de capital et une part d’intérêts. Au début du crédit, vous payez surtout des intérêts ; à la fin, vous remboursez surtout du capital. C’est le principe de l’amortissement progressif. Concrètement, sur 350 000 € à 3,80 % sur 20 ans : mensualité de 2 083 € — dont ~ 1 108 € d’intérêts en mois 1, tombé à ~ 7 € en mois 240.
Formule de la mensualité
M = C × (t/12) ÷ [1 − (1 + t/12)−n]
Exemple : 350 000 € à 3,80 % sur 20 ans (240 mois) → M = 2 083 €/mois, coût intérêts : 149 920 €. Au meilleur taux 3,40 % via courtier : M = 2 021 € → économie 16 000 € sur la durée.
Mensualité constante
Vous connaissez dès le départ le montant exact de chaque mensualité (hors assurance variable). Sécurité budgétaire maximale sur toute la durée.
Déductibilité décroissante
En investissement locatif, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Mais cette déductibilité diminue chaque année. Le prêt in fine peut être plus adapté à TMI 41 %+.
Capital résiduel
Le capital restant dû diminue chaque mois. En cas de revente anticipée, vous remboursez ce capital résiduel + les IRA (indémnités de remboursement anticipé) plafondées à 3 % du CRD ou 6 mois d’intérêts.
Les 8 composantes d’une offre de crédit amortissable
Chacune influence le coût total et votre capacité d’emprunt future. Aucune n’est anodine.
Le capital emprunté
Le montant que vous empruntez. Dépend de votre capacité d’endettement HCSF, de votre apport et de la valeur du bien. Avec un nantissement AV, certains profils empruntent les frais de notaire en plus.
Le taux d’intérêt
Fixe ou variable. Pour un profil à TMI élevé, le taux fixe est quasi systématiquement recommandé. L’écart entre deux propositions bancaires peut dépasser 0,4 pt sur un même profil — d’où l’intérêt de l’architecture ouverte sur 22 établissements.
La durée
Entre 10 et 25 ans (règle HCSF). Plus la durée est longue, plus les mensualités baissent — mais plus les intérêts totaux augmentent. La durée optimale dépend de votre taux d’effort HCSF et de votre horizon de détention.
L’assurance emprunteur
Obligatoire en pratique. Son coût entre dans le calcul du TAEG et du taux d’effort HCSF. Loi Lemoine (2022) : résiliation infra-annuelle possible. Une délégation bien choisie économise 15 000 € sur 25 ans.
La garantie
Caution (organisme spécialisé) ou hypothèque. La caution est généralement moins coûteuse et plus souple. L’hypothèque peut être préférable pour certains montages, notamment en SCI. Nous analysons la meilleure option pour votre profil.
L’amortissement
Progressif : vous remboursez d’abord surtout des intérêts, puis de plus en plus de capital. En investissement locatif, cela signifie une déductibilité fiscale décroissante. À anticiper dans votre stratégie patrimoniale.
Les options de modulation
Possibilité d’augmenter ou réduire les mensualités, de faire une pause de remboursement, ou de rembourser par anticipation. Ces options ont une valeur réelle — à négocier dès la mise en place, pas après.
Les frais annexes
Frais de dossier, frais de garantie, frais de notaire, frais de courtage. Ils représentent 8 à 10 % du montant emprunté et doivent être intégrés dans votre budget global dès le départ.
Prêt amortissable ou prêt in fine : lequel pour votre profil ?
Le choix dépend de votre TMI, de votre objectif (résidence principale vs investissement locatif) et de votre situation d’épargne.
| Critère | Prêt amortissable | Prêt in fine |
|---|---|---|
| Mensualité | Capital + intérêts | Intérêts seulement (plus faible) |
| Déductibilité fiscale | Décroissante | Constante (intérêts 100 % déductibles) |
| Apport | 10–20 % recommandé | AV nantie = apport 0 € décaissé |
| Profil adapté | Résidence principale, tous profils | Investissement locatif TMI 41 %+ |
| Économie TMI 41 % | Référence | + 5 500 €/an sur 300 k€ |
Les options à négocier dès la mise en place
Remboursement anticipé libre
Certaines banques acceptent le remboursement anticipé sans IRA (au-delà de 10 % du capital initial). À négocier si vous envisagez une revente ou un rachat à moyen terme.
Modulation des mensualités
Augmenter ou réduire la mensualité de 10 à 30 % selon les années. Utile si vos revenus varient (dirigeant, TNS) ou si vous anticipez une évolution de votre situation.
Report d’échéance
Pause de 1 à 12 mois de remboursement. Intérêts continuent de courir. À utiliser avec discernement — utile en cas d’imprévu ou de travaux non prévus.
Délégation assurance (Lemoine)
Loi Lemoine (2022) : résiliation à tout moment sans frais. Une délégation externe coûte 2–3× moins. Sur 25 ans : économie > 15 000 €. La banque a 10 jours pour accepter.
Comment obtenir les meilleures conditions sur votre prêt
Votre banque ne négocie pas contre elle-même. Une mise en concurrence simultanée de 22 établissements produit systématiquement une offre plus avantageuse. Sur 350 000 € sur 20 ans, passer du taux moyen (3,80 %) au meilleur taux (3,40 %) économise ~ 16 000 € d’intérêts.
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Ce que nos clients demandent sur le prêt amortissable
Quels sont les taux du prêt amortissable en juillet 2026 ?
Juillet 2026 : 3,40–3,60 % pour les profils excellents (CDI, apport ≥ 20 %, endettement < 25 %), 3,70–4,00 % pour les profils standard et 3,90–4,30 % pour les profils complexes (TNS, dividendes). Taux d’usure Q3 2026 : 5,29 % sur 20 ans+ (BDF). Sur 350 000 € sur 20 ans : passer de 3,80 % à 3,40 % économise ~ 16 000 €.
Quelle est la durée maximale d’un prêt amortissable en 2026 ?
25 ans (règle HCSF D-2021-7), 27 ans pour les biens VEFA avec différé d’amortissement. Les banques disposent d’une dérogation de 20 % de leur production pour dépasser ces limites — notamment pour les primo-accédants. Le taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus nets avant impôt (assurance incluse).
Vaut-il mieux un prêt amortissable ou in fine pour un investissement locatif ?
Pour un investissement locatif à TMI 41 %+ : le prêt in fine est souvent avantageux car les intérêts sont déductibles à 100 % des revenus fonciers (art. 31-I-1° d CGI) et la mensualité est réduite (intérêts seulement). Sur 300 000 € à TMI 41 % : ~ 5 500 €/an d’économie fiscale. L’amortissable reste préférable pour une résidence principale ou un profil sans épargne AV à nantir.
Comment fonctionne la délégation d’assurance (loi Lemoine) ?
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment sans frais ni pénalité. La nouvelle assurance doit respecter l’équivalence des garanties (CEG). Une délégation externe coûte 2–3× moins qu’une assurance groupe bancaire. Sur 25 ans : économie possible de > 15 000 €. La banque a 10 jours pour se prononcer.
Peut-on financer les frais de notaire dans le prêt ?
Oui, sous conditions. Certains établissements acceptent de financer jusqu’à 110 % du prix d’acquisition (prix + frais de notaire 7–8 % + frais de courtage) pour les bons profils. Cela dépend du taux d’endettement résultant et de la politique bancaire. Une mise en concurrence de 22 établissements permet d’identifier celui qui accepte ce financement sur votre profil.
Ateis Patrimoine facture-t-il des frais de courtage ?
Non en direct : rémunération par commission bancaire (mandat non exclusif, transparent conformément aux obligations COBSP — art. L519-1 CMF). Pour les montages complexes (SCI IS, nantissement AV, profil TNS), des honoraires de structuration peuvent s’ajouter et sont indiqués dès le premier rendez-vous gratuit →
Ancien banquier privé (10 ans). CIF, COA, COBSP, Carte T. ORIAS 24003722. ANACOFI-CIF. Spécialiste financement profils complexes (TNS, SCI IS, dirigeants). .
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