Ateis Patrimoine

Spécialité signature du cabinet

Structuration patrimoniale :
la spécialité signature
du cabinet Ateis Patrimoine.

Depuis sa création, le cabinet Ateis Patrimoine a accompagné plusieurs millions d'euros d'opérations patrimoniales — SCI à l'impôt sur les sociétés, holdings patrimoniales, nantissements d'assurance-vie, apports-cessions 150-0 B ter, structurations immobilières complexes. La singularité du cabinet : le cumul de quatre statuts réglementaires (CIF, COA, COBSP, Carte T) qui autorise à tenir l'opération de bout en bout, sans renvoyer le client à un autre prestataire à chaque étape.

4
Statuts réglementaires cumulés
300 k€
Ticket d'entrée immobilier
30+
Partenaires institutionnels
2023
Année de création
Réserver un premier échange — 45 min offert Découvrir la méthode
Méthode Expertises Cas concrets Déclencheurs Avis FAQ
Le problème à résoudre

La plupart des investisseurs choisissent
le bien avant la structure.

C'est, à notre sens, l'erreur la plus coûteuse en matière patrimoniale. Une structure de détention inadaptée peut représenter plusieurs dizaines à centaines de milliers d'euros de manque à gagner sur la durée d'un projet, et certains choix — l'option pour l'impôt sur les sociétés en particulier — deviennent irrévocables au-delà du cinquième exercice suivant l'exercice de l'option (article 239 du CGI). Le rôle du cabinet consiste précisément à arbitrer ces choix avant que la mécanique fiscale ne se referme.

Première erreur : chercher le bien d'abord

Le bien détermine la structure ; la structure détermine la fiscalité ; la fiscalité détermine le rendement net sur vingt ans. Inverser cet ordre revient à choisir une automobile avant de savoir si l'on s'apprête à traverser la montagne ou à rouler sur autoroute.

L'ordre logique reste invariable : objectif patrimonial, puis structure, puis bien, puis financement.

Deuxième erreur : n'utiliser qu'un seul outil

L'achat en direct assorti d'un crédit classique, ou un dispositif de défiscalisation isolé. Ces solutions monocouches ignorent les leviers croisés qui font la différence dans la durée : SCI à l'IS couplée au nantissement d'assurance-vie, holding patrimoniale, crédit Lombard, apport-cession structuré.

Une opération patrimoniale aboutie mobilise trois à cinq leviers simultanément.

Troisième erreur : ne consulter que sa banque

Une banque vend ses propres produits ; un courtier vend du crédit ; un CGP généraliste vend des contrats. Aucun de ces interlocuteurs n'a intérêt à vous proposer la structure la plus adaptée dans l'absolu — il proposera celle qu'il sait vendre.

Un cabinet indépendant capitalistiquement arbitre sans contrainte commerciale entre l'ensemble des options disponibles sur le marché.

Sur le terrain : sur les dossiers structurés par le cabinet, le différentiel entre la structure initialement envisagée par le client et la structure finalement retenue après diagnostic représente fréquemment plusieurs dizaines de milliers d'euros économisés sur la durée du projet.
L'architecture du cabinet

Quatre expertises, quatre statuts,
un seul interlocuteur.

Une opération patrimoniale d'envergure mobilise, presque toujours, plusieurs leviers en parallèle : conseil fiscal et juridique, ingénierie du financement, intermédiation immobilière, gestion d'actifs financiers. Le cabinet Ateis Patrimoine cumule les quatre statuts réglementaires correspondants — une configuration rare en France qui permet de conduire l'opération de bout en bout, sans rupture d'information entre les intervenants.

01

Conseil patrimonial

Statut CIF — Conseiller en Investissements Financiers, sous contrôle AMF, enregistré auprès de l'ANACOFI-CIF.

Bilan patrimonial complet, ingénierie fiscale, structuration juridique (SCI, holding, démembrement), préparation de la transmission, montage d'apport-cession 150-0 B ter et Pacte Dutreil.

02

Ingénierie du financement

Statut COBSP — Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement, sous contrôle ACPR.

Crédit immobilier classique, crédit patrimonial avec garantie, nantissement d'assurance-vie, crédit Lombard, financement de holding et structuration de crédits in fine adossés.

03

Immobilier sur mesure

Carte T — Transactions immobilières, délivrée par la CCI de Paris.

Recherche ciblée selon le cahier des charges du dossier, négociation, structuration de l'acquisition. Le cabinet refuse, par positionnement assumé, les défiscalisations à dossier (Denormandie, Malraux, SCPI fiscales adossées).

04

Gestion d'actifs

Statut COA (Courtier en Assurance) complété du CIF pour les valeurs mobilières.

Assurance-vie multi-supports française et luxembourgeoise, PEA, PER, SCPI sélectionnées, OPCVM, mandats de gestion conduits sous architecture ouverte.

Une architecture ouverte stricte : le cabinet ne conclut aucun accord d'exclusivité avec une banque, un assureur ou un promoteur, et ne perçoit aucune rétrocession captive. La sélection des partenaires s'opère au cas par cas, parmi plus de trente acteurs institutionnels (compagnies d'assurance, banques de financement, sociétés de gestion françaises et internationales). Capital intégralement détenu par le fondateur. Inscription ORIAS sous le numéro 24003722 pour les statuts CIF, COA et COBSP ; Carte T délivrée par la CCI de Paris.
Premier échange offert

Quarante-cinq minutes pour clarifier votre situation patrimoniale.

Sans engagement, sans documents à préparer à l'avance. Vous exposez votre projet ; nous identifions ensemble les deux ou trois leviers principaux applicables à votre situation. Si la mission nécessite un accompagnement formel, une lettre de mission écrite encadre ensuite l'intervention — périmètre, livrables et rémunération précisés avant tout engagement de votre part.

Réserver le premier échange Nous contacter
Cas concrets

Deux situations typiques
de structuration patrimoniale.

Les deux configurations qui suivent comptent parmi les plus fréquentes dans la pratique du cabinet. Ces cas sont anonymisés et schématisés à des fins pédagogiques : une situation réelle intègre toujours davantage de paramètres — composition complète du patrimoine, situation familiale, horizon de revente, fiscalité antérieurement engagée.

Cabinet Ateis Patrimoine — ingénierie patrimoniale à Paris

Le cabinet, dans les faits

Basé à Paris dans le 5e arrondissement, le cabinet conseille principalement des dirigeants d'entreprise, des cadres à hauts revenus, des professions libérales et des familles patrimoniales sur les arbitrages qui structurent un patrimoine dans la durée — un horizon de dix à vingt ans.

Le mode de travail tient en trois principes : un interlocuteur dédié sur la durée, des recommandations toujours formulées par écrit, et un refus assumé des dossiers qui ne correspondraient pas à la méthode du cabinet.

En savoir plus sur le cabinet

A

Cadre dirigeant, TMI 45 %

Situation type. Cadre dirigeant de quarante-cinq ans, revenus de l'ordre de deux cent cinquante mille euros annuels, patrimoine existant composé d'une résidence principale et d'une assurance-vie de trois cent cinquante mille euros présentant une antériorité fiscale de douze ans. Projet : acquérir un actif immobilier locatif de quatre cent mille euros, en location nue, pour préparer un complément de retraite.

Sans structuration. Achat en direct, financé par un crédit classique. Les revenus fonciers nets subissent alors quarante-cinq pour cent d'impôt sur le revenu auxquels s'ajoutent dix-sept virgule deux pour cent de prélèvements sociaux (taux applicable à la location nue, maintenu en 2026), soit une fiscalité effective sur le revenu foncier net de l'ordre de soixante-deux pour cent. Le rendement net sur vingt ans s'en trouve durablement amputé.

Après diagnostic patrimonial.

• Constitution d'une SCI à l'impôt sur les sociétés permettant l'amortissement comptable du bien : la fiscalité sur les loyers est réduite, voire neutralisée, pendant la phase d'amortissement, en contrepartie d'une fiscalité plus lourde à la revente (les amortissements sont réintégrés et taxés à l'IS — quinze pour cent jusqu'à quarante-deux mille cinq cents euros de bénéfices, puis vingt-cinq pour cent au-delà).
• Nantissement de l'assurance-vie existante plutôt que sa liquidation : conservation de l'antériorité fiscale du contrat et constitution d'une garantie au profit de la banque. Le ratio de nantissement varie selon la composition du contrat : jusqu'à cent pour cent pour un fonds en euros, entre soixante-cinq et quatre-vingt-cinq pour cent pour des unités de compte.
• Crédit Lombard complémentaire en réserve, mobilisable en cas de besoin de trésorerie sans toucher au montage principal.

B

Investisseur immobilier, 600 k€+

Situation type. Profession libérale de trente-huit ans, bénéfices non commerciaux de l'ordre de cent quatre-vingts mille euros annuels, projet d'acquisition immobilière de six cent cinquante mille euros — immeuble de rapport ou ensemble de lots. Première opération patrimoniale d'envergure. Question centrale : SCI à l'IS ou SCI à l'IR ?

Le mauvais réflexe. Trancher cette question au moment de la signature de l'acte authentique, sur conseil express du notaire ou par défaut. L'option pour l'impôt sur les sociétés peut être révoquée dans les cinq exercices suivant celui de l'option, mais devient irrévocable au-delà (article 239 du CGI).

Après diagnostic patrimonial.

• Arbitrage documenté entre SCI à l'IS et SCI à l'IR, fondé sur l'horizon réel de revente, le projet de revenus complémentaires, la situation familiale et la TMI projetée. La SCI à l'IR conserve un avantage décisif pour les horizons longs grâce aux abattements pour durée de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans, exonération des prélèvements sociaux après trente ans).
• Structuration du crédit : répartition de l'apport, choix de la durée, recours possible à une fraction in fine, optimisation des garanties.
• Couplage avec une assurance-emprunteur déliée via le statut COA, permettant d'économiser sur la totalité de la durée du crédit.
• Préparation anticipée de la transmission par détention via parts de SCI plutôt qu'en immobilier détenu directement.

À noter. Ces deux cas illustrent la démarche du cabinet sans constituer pour autant une recommandation générale. Chaque situation patrimoniale conserve sa singularité ; le diagnostic individuel reste, dans tous les cas, l'étape préalable nécessaire avant toute mise en œuvre. Les paramètres fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur en 2026 (article 239 du CGI, taux d'IS, taux des prélèvements sociaux sur la location nue selon la LFSS 2026).
Déclencheurs

Vous êtes au bon moment
pour nous contacter si…

Voici six situations dans lesquelles structurer son patrimoine avant d'investir change véritablement l'équation. Si vous vous reconnaissez dans l'une d'entre elles, le premier échange offert peut clarifier vos options en quarante-cinq minutes.

Vous envisagez d'investir en immobilier dans les six à douze mois

Ne commencez pas par la recherche du bien. Le choix de la structure de détention — SCI à l'IS, SCI à l'IR, détention directe, démembrement, LMNP — conditionne en réalité tout le reste. Une structure mal choisie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de manque à gagner sur la durée du projet, et l'option pour l'IS devient irrévocable au-delà de cinq exercices.

Vous détenez une assurance-vie de plus de deux cent mille euros

Plutôt que de liquider votre contrat pour acheter, vous pouvez le nantir au bénéfice de la banque prêteuse. Votre épargne reste investie et continue de fructifier, l'antériorité fiscale du contrat est préservée, et la banque accepte cette garantie en lieu et place d'une hypothèque. Le ratio de nantissement varie selon la composition du contrat : jusqu'à cent pour cent pour un fonds en euros, entre soixante-cinq et quatre-vingt-cinq pour cent pour des unités de compte.

Vous êtes en tranche marginale à 41 ou 45 %

Vos revenus locatifs futurs, détenus en direct en location nue, subiront une fiscalité effective sur le revenu foncier net comprise entre cinquante-huit et soixante-deux pour cent. Une SCI à l'IS peut réduire fortement cette pression pendant la phase d'amortissement, en contrepartie d'une fiscalité plus lourde à la revente. L'arbitrage SCI IS contre SCI IR se fait au cas par cas, en fonction de l'horizon de détention.

Vous préparez une cession d'entreprise dans les vingt-quatre mois

L'ordre des opérations conditionne entièrement le résultat : apport-cession 150-0 B ter, constitution de la holding patrimoniale, identification des cibles de réemploi éligibles. Depuis la loi de finances 2026, le quota de réinvestissement est porté de soixante à soixante-dix pour cent et le délai de deux à trois ans pour les cessions réalisées à compter du 21 février 2026. Les arbitrages se prennent avant la cession, jamais après.

Vous êtes expatrié et envisagez de rentrer en France

Le retour constitue un moment fiscal décisif : résidence fiscale, traitement des plus-values latentes étrangères, arbitrage entre assurance-vie luxembourgeoise et française, structuration immobilière anticipée. Anticiper douze mois avant le retour reste largement plus efficace que tenter de rectifier après.

Votre banque vous a proposé un produit que vous ne comprenez pas pleinement

Contrat d'assurance-vie en gestion sous mandat aux frais élevés, SCPI maison, produit structuré complexe, dispositif défiscalisant inadapté… Un avis indépendant en quarante-cinq minutes peut vous éviter une décision dont le coût caché se révèlera, dix ans plus tard, supérieur à cinquante mille euros.

Avis clients vérifiés

Ce que disent nos clients sur Google.

Les avis présentés ci-dessous sont collectés directement par Google — aucune modération possible de la part du cabinet, aucune création ni suppression d'avis envisageable.

Questions fréquentes

Avant le premier échange :
les questions que vous vous posez sûrement.

Voici les huit questions qui reviennent le plus souvent avant un premier rendez-vous. Si la vôtre n'y figure pas, n'hésitez pas à nous l'adresser directement par courriel ou par téléphone — nous y répondons sous vingt-quatre heures ouvrées.

Faut-il un patrimoine minimum pour faire appel au cabinet ?
Le cabinet intervient à partir de trois cent mille euros de patrimoine pour les missions d’investissement immobilier et de structuration de financement, et accompagne régulièrement des dossiers de plusieurs millions d’euros. Ce qui détermine la pertinence d’un accompagnement n’est pas tant la taille du patrimoine que la complexité de la situation : projet immobilier structuré, cession d’entreprise à venir, optimisation fiscale, préparation de transmission. Les profils les plus représentés dans la clientèle du cabinet sont les dirigeants d’entreprise, les cadres à hauts revenus, les professions libérales, les familles patrimoniales et les expatriés en mobilité.
Quels sont les honoraires du cabinet ?
Le cabinet pratique un modèle mixte conforme au statut MIF2 non-indépendant : des honoraires pour les missions de conseil pur — bilan patrimonial, ingénierie juridique, structuration — et des commissions pour les opérations intermédiées, qu’il s’agisse de crédit immobilier, d’assurance-vie ou de transaction immobilière. Le mode de rémunération applicable à votre dossier est précisé dans la lettre de mission, signée avant tout engagement de votre part. Le premier échange de quarante-cinq minutes est offert, sans condition.
Combien de temps prend la structuration d’un projet immobilier ?
Entre trois et huit semaines selon la complexité du dossier. Le premier échange offert se tient au jour zéro, l’envoi des documents s’organise sur la première semaine, l’analyse et l’arbitrage de la structure prennent deux à trois semaines, la constitution juridique de la SCI ou de la holding lorsqu’elle est nécessaire mobilise trois semaines supplémentaires, et la mise en place du financement avec nantissement éventuel s’étale sur les deux dernières semaines. Les dossiers comportant un apport-cession 150-0 B ter ou un montage holding complexe peuvent demander jusqu’à trois mois.
Pourquoi le cabinet refuse-t-il les défiscalisations à dossier ?
C’est un positionnement assumé. Les dispositifs de défiscalisation immobilière encore en vigueur en 2026 — Denormandie (prorogé jusqu’au 31 décembre 2027), Malraux, Monuments Historiques, ou les SCPI fiscales adossées — imposent un bien dégradé du point de vue patrimonial : zonage contraignant, prix au mètre carré gonflé par l’avantage fiscal, locataires plafonnés, durée d’engagement rigide. La réduction d’impôt se paie, dans la durée, sur la qualité même de l’actif. Le cabinet privilégie l’optimisation fiscale par la structure (SCI à l’IS, holding patrimoniale, démembrement, LMNP au réel) plutôt que par le produit défiscalisant. Un bien immobilier doit d’abord être un bon actif patrimonial avant d’être un véhicule fiscal.
Comment le cabinet est-il rémunéré sur un dossier en SCI à l’IS ?
Sur un dossier de structuration en SCI à l’impôt sur les sociétés, le cabinet est rémunéré en honoraires de conseil au titre de la mission de structuration juridico-fiscale, du montage du dossier bancaire et de l’accompagnement notarial. Si le client souscrit ensuite, par notre intermédiaire, un contrat d’assurance-vie destiné au nantissement, un crédit immobilier ou un produit financier, la rémunération du cabinet inclut également les commissions correspondantes. L’ensemble est détaillé dans la lettre de mission, signée préalablement à toute intervention.
Quelle structure pour investir en immobilier avec une TMI à 41 ou 45 % ?
Il n’existe pas de réponse unique à cette question, et c’est précisément la raison d’être du diagnostic patrimonial. L’arbitrage entre SCI à l’IS, SCI à l’IR, démembrement, holding immobilière ou détention directe dépend de plusieurs paramètres : votre horizon de revente (dix ans, trente ans, transmission), la fiscalité visée (revenus complémentaires, capitalisation, transmission), votre profil d’emprunteur (capacité, garanties disponibles, autres engagements en cours) et la nature exacte du bien convoité (locatif nu, meublé, professionnel). Un point d’attention essentiel : la SCI à l’IS réduit la fiscalité sur les loyers pendant la phase d’amortissement, mais les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, taxée à vingt-cinq pour cent au titre de l’IS. L’arbitrage doit s’évaluer sur la durée réelle du projet, et non sur les seules cinq premières années.
Le cabinet intervient-il sur cession d’entreprise et apport-cession 150-0 B ter ?
Oui — c’est l’une des spécialités historiques du cabinet. Le mécanisme de l’apport-cession 150-0 B ter permet de différer la fiscalité sur la plus-value de cession à condition de réinvestir, depuis la loi de finances 2026 et pour les cessions postérieures au 21 février 2026, au moins soixante-dix pour cent du produit dans une activité économique éligible sous trois ans (auparavant, soixante pour cent sous deux ans). La loi de finances 2026 a également restreint les activités éligibles, notamment par l’exclusion de certaines activités immobilières précédemment admises. Le cabinet intervient idéalement en amont — entre douze et vingt-quatre mois avant la cession — pour structurer la holding patrimoniale, calibrer l’apport, identifier les cibles de réinvestissement éligibles et coordonner avec votre expert-comptable et votre avocat fiscaliste.
Pourquoi cumuler quatre statuts réglementaires (CIF, COA, COBSP, Carte T) ?
Parce qu’une opération patrimoniale réelle mobilise, presque toujours, plusieurs leviers simultanément. Le statut CIF (Conseiller en Investissements Financiers, sous contrôle AMF) couvre les contrats d’assurance-vie et les valeurs mobilières. Le statut COA (Courtier en Assurance) ouvre la prévoyance et l’assurance-emprunteur. Le statut COBSP (Courtier en Opérations de Banque et Services de Paiement, sous contrôle ACPR) autorise l’intervention sur le crédit immobilier et le crédit patrimonial. La Carte T (Transactions immobilières, délivrée par la CCI Paris) permet l’intermédiation immobilière directe. Le cabinet est inscrit à l’ORIAS sous le numéro 24003722 pour les trois premiers statuts ; la Carte T est délivrée séparément par la préfecture. Un cabinet limité à un ou deux statuts vous renverra inévitablement vers d’autres prestataires dès qu’il sort de son périmètre — avec, à chaque transmission, une perte d’information et de cohérence. Les quatre statuts cumulés permettent de tenir l’opération de bout en bout, avec un seul interlocuteur.
Sources officielles et références

Les informations de cette page,
vérifiables aux sources officielles.

Conformément aux engagements du cabinet en matière de transparence, l'ensemble des références fiscales, juridiques et réglementaires citées sur cette page renvoie ci-dessous aux sources officielles correspondantes (textes de loi, BOFIP, autorités de tutelle).

Avertissement. Les informations présentées sur cette page ont un caractère général et informatif. Elles ne constituent pas un conseil patrimonial personnalisé et ne sauraient se substituer à un accompagnement individualisé. Les paramètres fiscaux et réglementaires sont susceptibles d'évoluer ; toute décision doit être prise au regard de la législation en vigueur à la date de l'opération. Le cabinet Ateis Patrimoine est inscrit à l'ORIAS sous le numéro 24003722 et exerce ses activités dans le respect de la réglementation française applicable.
Premier échange

Un premier échange offert. 45 minutes, sans engagement.

Visio ou rendez-vous au cabinet, 29 rue Poliveau, Paris 5e. Vous décrivez votre situation patrimoniale ; nous identifions ensemble les deux ou trois leviers principaux applicables — SCI à l’IS, holding, nantissement d’assurance-vie, apport-cession, structuration immobilière. Si une mission formelle s’avère pertinente, elle sera encadrée par une lettre de mission écrite où honoraires et périmètre seront précisés avant tout engagement.

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