Réglementation crédit · Paris

Règles HCSF 2026 :
taux d’effort de 35 %, durée de 25 ans et dérogations

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose deux limites à tout nouveau crédit immobilier : un taux d’effort de 35 % au plus, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans au plus. La durée peut monter à 27 ans quand l’entrée dans le logement est décalée (achat sur plan, construction, ancien avec gros travaux). Chaque banque peut sortir de ces limites pour 20 % du montant qu’elle prête chaque trimestre : au deuxième trimestre 2026, cette marge était utilisée à 18,1 %. Le HCSF a confirmé ces règles le 15 septembre 2026.

Mis à jour le 13 octobre 2026 · Boris Billon, ancien banquier privé, fondateur d’Ateis Patrimoine

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35 %Taux d’effort maximal, assurance comprise

25 ansDurée maximale, 27 avec différé

20 %Marge de flexibilité par trimestre

18,1 %De cette marge utilisés au T2 2026

Que dit exactement la norme HCSF ?

Le HCSF est l’autorité qui surveille la stabilité du système financier français. Il est présidé par le ministre de l’Économie et réunit notamment le gouverneur de la Banque de France et le président de l’AMF. L’article L.631-2-1 du Code monétaire et financier lui permet de fixer des conditions d’octroi de crédit. C’est ce qu’il a fait avec la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021.

La règle s’impose aux banques, pas à vous. L’ACPR vérifie chaque trimestre que chaque établissement la respecte. Et la banque garde sa propre politique de risque par-dessus : un dossier sous 35 % peut être refusé pour un reste à vivre trop faible ou un apport jugé insuffisant.

Règle	Ce que dit le texte	Où le lire
Taux d’effort	35 % au plus. Toutes les charges de crédit, assurance exigée comprise, rapportées aux revenus nets avant impôt	D-HCSF-2021-7, FAQ du HCSF, questions 11 à 13
Durée	25 ans au plus. Jusqu’à 27 ans si l’entrée dans le logement est décalée, avec 25 ans d’amortissement au maximum	D-HCSF-2021-7, FAQ du HCSF, question 24
Travaux dans l’ancien	Le différé n’est admis que si les travaux font au moins 10 % du coût total de l’opération (25 % avant 2024)	D-HCSF-2023-6, FAQ du HCSF, question 4
Marge de flexibilité	20 % de la production trimestrielle peut déroger. Au moins 70 % de cette marge va à la résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants	D-HCSF-2023-2, FAQ du HCSF, question 27

Ce qui n’est pas dans la norme : le reste à vivre, l’apport, le taux d’usure. Ce sont des critères de banque ou d’autres textes.

Qui est concerné ? Toute banque contrôlée par l’ACPR, pour un emprunteur qui réside en France (même pour un bien à l’étranger) et pour un non-résident qui achète en France (FAQ officielle du HCSF, questions 34 et 35).

Comment la banque calcule-t-elle votre taux d’effort ?

Taux d’effort, ou taux d’endettement = charges annuelles de crédit ÷ revenus annuels nets avant impôt

Les charges, ce sont tous vos prêts, quels que soient leur objet et la banque : le nouveau crédit, celui de votre résidence principale, le crédit auto, le crédit conso. Capital, intérêts, et assurance dès que la banque l’exige (FAQ officielle du HCSF, questions 11 et 12).

Le piège classique : la banque retient l’année la plus chargée, pas la première. L’exemple de la FAQ officielle du HCSF (question 20) : 50 000 € de revenus annuels, un nouveau prêt à 17 000 € par an sur 20 ans, un crédit conso à 1 000 € par an pendant encore 5 ans. Le taux d’effort est de 36 % les 5 premières années, puis de 34 %. Le dossier est non conforme, même si le crédit conso s’arrête bientôt.

Le prêt relais

Son capital ne compte jamais. Ses intérêts non plus si le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, déduction faite de ce qui reste dû dessus (FAQ officielle du HCSF, question 8).

Le prêt in fine

Le capital tombe en une fois la dernière année, et le taux d’effort de cette année-là dépasse presque toujours 35 % (FAQ officielle du HCSF, question 22). Un in fine est donc en général non conforme : il consomme la marge de la banque. Ce n’est pas un raccourci pour passer sous les 35 %.

Quels revenus la banque peut-elle retenir ?

La base, c’est le revenu net avant impôt du foyer tel qu’il ressort de vos avis d’imposition, sans les revenus exceptionnels (FAQ officielle du HCSF, questions 13 et 15). La banque peut appliquer des décotes. Elle ne peut pas aller au-delà.

Revenu	Retenu ?	Ce que dit la FAQ officielle du HCSF
Salaire, en CDI ou en CDD	Oui	Question 14 : CDD compris, décote possible si les revenus sont irréguliers
Revenus de TNS, BNC, BIC	Oui	Question 13 : revenu net déclaré. En pratique, les banques lissent sur 2 ou 3 ans
Prime unique, revenu exceptionnel	Non	Question 15 : pas une ressource stable et récurrente
Dividendes versés régulièrement	Possible	Question 16 : seulement s’ils sont stables et récurrents
Dividendes à recevoir	Non	Question 16 : leur versement dépend des résultats futurs
Loyers actuels et loyers attendus	Oui, au brut, avec décote	Question 17 : décote obligatoire pour le risque locatif, taux fixé par la banque, souvent 70 % retenus
Calcul « différentiel » (loyer moins mensualité)	Non	Question 17 : exclu. Les loyers s’ajoutent aux revenus, ils ne se retranchent pas des charges
Réduction d’impôt liée au bien financé	Oui, annualisée	Question 17
Pension alimentaire versée	Déduite	Question 18

Exemple : un dirigeant de SAS à Paris

Salaire net : 6 500 € par mois. Crédit de résidence principale : 1 100 €. Projet locatif : 1 850 € de mensualité et 180 € d’assurance. Charges totales : 3 130 €. Sur le salaire seul, le taux d’effort est de 48,2 %.

Ses avis d’imposition montrent 1 800 € de dividendes par mois en moyenne, versés chaque année depuis 3 ans. Ses loyers, actuels et attendus, atteignent 1 286 € par mois, retenus à 70 %, soit 900 €. Revenus retenus : 9 200 €. Taux d’effort : 34,0 %. Le dossier redevient conforme.

Si ces dividendes n’étaient qu’une prévision, ils ne compteraient pas : 3 130 € sur 7 400 €, soit 42,3 %. Le dossier ne passerait que dans la marge de flexibilité d’une banque.

Situation représentative, chiffres à titre d’illustration.

Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ?

Oui, si la banque le décide. Un crédit au-delà de 35 % ou de 25 ans n’est pas interdit : il est « non conforme » et entre dans la marge de flexibilité de la banque. Cette marge vaut 20 % du montant prêté chaque trimestre, pas 20 % des dossiers. Vous n’y avez aucun droit : la banque choisit à qui elle l’attribue.

La marge est découpée en deux sous-enveloppes, qu’on oublie souvent.

Enveloppe	Plafond, en part de la production trimestrielle	Utilisée au T2 2026	Pour qui
Marge totale	20 %	18,1 %	Tout dossier hors normes
Hors primo-accession	14 %	11,87 %	Propriétaire qui rachète sa résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire
Hors résidence principale	6 %	3,33 %	Investissement locatif, résidence secondaire

Sources : communiqué du HCSF du 15 septembre 2026 (18,1 %, contre 16,0 % un an plus tôt) ; tableau de suivi des flexibilités du HCSF, T2 2026.

Pour un investisseur, la lecture est simple : au T2 2026, l’enveloppe de 6 % n’était pas pleine au niveau du marché. Mais c’est une moyenne. Le HCSF ne publie rien banque par banque : certaines ont déjà consommé leur part quand d’autres en ont encore.

Ce qui pousse une banque à piocher dans sa marge pour vous, de ce qu’on voit en comité : un reste à vivre élevé en valeur absolue, une épargne qui reste après l’opération, des revenus stables sur plusieurs années, un patrimoine qui couvre le risque, et une relation qu’elle a envie de gagner. Notre travail, c’est de savoir quelle banque a encore de la place ce trimestre, et pour quel profil.

Votre montage est-il concerné par le HCSF ?

Montage	Dans le champ ?	Ce qu’il faut savoir
Crédit amortissable classique	Oui	Conforme s’il reste sous 35 % l’année la plus chargée et sous 25 ans
Prêt in fine	Oui	Non conforme dans la plupart des cas (FAQ du HCSF, question 22)
Prêt relais	Non	Capital hors calcul, intérêts aussi si le relais fait 80 % au plus de la valeur du bien vendu (FAQ du HCSF, question 8)
Rachat, renégociation, regroupement	Non	Hors champ et hors marge (FAQ du HCSF, question 9)
Achat sur plan, construction, ancien avec travaux d’au moins 10 %	Oui	Jusqu’à 27 ans, dont 25 d’amortissement (FAQ du HCSF, question 24)
SCI dont l’objet est la location	Non, en pratique	Le prêt finance une activité professionnelle (art. L.313-1, 3° du Code de la consommation)
SCI familiale qui loge un associé	Oui	Peut compter comme résidence principale par transparence (FAQ du HCSF, questions 30 et 31)
Non-résident qui achète en France	Oui	Dès que la banque est contrôlée par l’ACPR (FAQ du HCSF, question 35)

SCI et HCSF : hors norme ne veut pas dire hors analyse

La FAQ officielle du HCSF (question 29) applique la norme aux prêts aux SCI qui relèvent du crédit immobilier du Code de la consommation. Or ce code écarte les prêts qui financent une activité professionnelle, et il vise expressément les sociétés dont l’objet social est de procurer des immeubles en propriété ou en jouissance (art. L.313-1, 3°). Une SCI qui a pour objet de louer emprunte donc en dehors de la norme. Ce n’est pas l’IS qui fait sortir du champ, c’est l’objet social.

Hors norme ne veut pas dire sans contrôle. Une société qui ne verse pas de salaire n’a pas de taux d’effort à calculer : la banque regarde donc les associés, leur endettement personnel, et leur demande de s’engager.

Cas réel : 150 000 € de parts de SCPI financés en SCI à l’IS sur 20 ans

Deux associés d’une quarantaine d’années, une SCI à l’IS, 150 000 € de parts de deux SCPI européennes d’une même société de gestion, 75 000 € chacune. Offre de prêt émise en octobre 2026 par l’une de nos banques partenaires.

Élément	Montant
Montant financé	152 341 €
Durée	240 mois, amortissable
Taux nominal fixe	4,49 %
TEG	5,14 %
Mensualité hors assurance	962,96 €
Apport	3 150 € : honoraires de courtage (2 250 €) et frais de dossier (900 €)
Garantie	Caution Crédit Logement, 2 365,83 €
Cautions personnelles	Chacun des deux associés, solidaire, à hauteur de 198 042,09 € sur 240 mois
Assurance emprunteur	Déléguée, décès et perte totale d’autonomie, 50 % sur chaque associé
Coût total du crédit	88 536,56 €, intérêts, frais, garantie et assurance compris

Ce que montre ce dossier. La banque n’a pas calculé de taux d’effort sur la SCI : elle a étudié la situation de chaque associé et leur a demandé une caution personnelle de 198 042,09 € chacun, soit 130 % du capital emprunté. Le financement court sur 20 ans pour des parts de SCPI détenues en SCI à l’IS. Les honoraires de courtage représentent 1,48 % du montant financé, payés par le client : aucune commission bancaire.

Depuis 2023, le cabinet a accompagné 47 M€ de financements, dont 12,5 M€ de SCPI en SCI à l’IS sur 20 ans.

Votre dossier dépasse 35 % : que faire, et dans quel ordre ?

Refaire le calcul juste. Année la plus chargée, revenus oubliés (loyers, dividendes réguliers, BNC), crédit conso qui s’arrête bientôt.
Utiliser les leviers qui gardent le dossier conforme. Allonger jusqu’à 25 ans, solder un petit crédit, déléguer l’assurance emprunteur pour en baisser le coût, mettre plus d’apport.
Si le dossier reste au-dessus, identifier sa sous-enveloppe. Primo-accédant, résidence principale, ou investissement locatif dans les 6 %.
Cibler les banques qui ont de la marge ce trimestre et qui financent ce profil. Pas dix demandes au hasard.
Envisager un montage hors champ seulement s’il a un sens patrimonial. SCI de location, relais avant revente. Jamais juste pour éviter la règle.

Et le nantissement d’assurance-vie ? C’est une garantie, pas un levier de taux d’effort. Dans certaines banques privées, une assurance-vie nantie peut couvrir le risque décès à la place d’une partie de l’assurance emprunteur. Si l’assurance n’est plus exigée, son coût sort du calcul (FAQ officielle du HCSF, question 12).

Les erreurs qu’on voit le plus souvent

Compter un crédit auto qui s’arrête dans deux ans comme s’il n’existait plus. La banque retient l’année la plus chargée.
Additionner des dividendes prévus. Seuls les dividendes réguliers, déjà versés, peuvent compter.
Croire qu’un in fine allège le taux d’effort. Il le fait exploser la dernière année.
Croire qu’une SCI échappe à toute analyse. Si elle loue, elle sort de la norme, pas du regard de la banque sur ses associés.
Confondre taux d’usure et taux d’effort. Le premier plafonne le coût du crédit, le second le poids des mensualités.
Envoyer le même dossier à dix banques en même temps sans savoir lesquelles ont encore de la marge.

Ce qui a changé depuis 2019

Date	Ce qui change
Décembre 2019	Recommandation du HCSF : 33 % de taux d’effort, 25 ans, 15 % de flexibilité
Janvier 2021	Nouvelle recommandation : 35 %, assurance comprise, 20 % de flexibilité
29 septembre 2021	Décision D-HCSF-2021-7 : la règle devient contraignante au 1er janvier 2022
29 juin 2023	D-HCSF-2023-2 : la part libre de la marge passe de 4 % à 6 % de la production, au 1er juillet 2023
18 décembre 2023	D-HCSF-2023-6 : relais sortis du calcul sous condition, seuil de travaux abaissé de 25 % à 10 %, au 1er janvier 2024
14 avril 2026	Lionel Causse dépose une nouvelle proposition de loi (n° 2652) pour intégrer le reste à vivre et faire entrer un député et un sénateur au HCSF. Renvoyée en commission des finances, elle n’y était pas encore examinée début octobre 2026. Une première version (n° 2091) avait été retirée en séance le 30 avril 2024
15 septembre 2026	Le HCSF maintient la norme. Flexibilité utilisée à 18,1 % au T2 2026
Octobre 2026	Dans sa contribution pour la présidentielle de 2027, la Fédération bancaire française demande que les règles du HCSF ne soient plus contraignantes. L’APIC demande au minimum d’en sortir l’investissement locatif. Rien ne change à ce stade

Combien coûte notre accompagnement ?

Aucune banque ne nous paie sur votre dossier. On travaille sous mandat de recherche de financement : vous seul nous rémunérez, en honoraires de courtage, dus au déblocage des fonds. La loi interdit tout versement avant (art. L.519-6 du Code monétaire et financier).

Type de financement	Honoraires
Crédit simple	0,79 % à 1,7 % du montant financé
Crédit patrimonial : SCI, holding, montages à plusieurs étages	2 % à 5 % du montant emprunté

Le montant est annoncé avant de commencer. Le premier échange dure 30 minutes et il est offert. On intervient sur des projets à partir de 100 000 €, avec 22 banques consultées.

Avis Google sur le cabinet

      EXCELLENT  
   Basée sur 22 avis 
    
 
 
 
   
 
 
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   Ceven' Paysage 
 
 
 
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Questions fréquentes sur le HCSF

La règle des 35 % est-elle une loi ?

Non, c’est une décision du HCSF, prise sur le fondement de l’article L.631-2-1 du Code monétaire et financier. Elle s’impose aux banques depuis le 1er janvier 2022, pas aux emprunteurs. L’ACPR contrôle son application chaque trimestre.

Quel est le taux d’endettement maximum en 2026 ?

35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, sur l’année où vos charges de crédit sont les plus lourdes. Une banque peut aller au-delà dans sa marge de flexibilité, si elle le décide.

Les dividendes comptent-ils dans le calcul ?

Oui s’ils sont stables, récurrents et visibles dans vos revenus déclarés. Non s’il s’agit de dividendes à recevoir : la FAQ officielle du HCSF (question 16) les exclut, parce que leur versement dépend des résultats futurs de la société.

Comment les loyers sont-ils pris en compte ?

Ils s’ajoutent à vos revenus, au brut, après une décote que fixe chaque banque, souvent 70 % retenus. Les loyers attendus du bien financé comptent aussi. Le calcul différentiel, qui retranche les loyers de la mensualité, est exclu (FAQ officielle du HCSF, question 17).

Une SCI est-elle soumise au HCSF ?

Une SCI dont l’objet est la location emprunte en pratique hors de la norme, parce que le prêt finance une activité professionnelle au sens du Code de la consommation (art. L.313-1, 3°). Une SCI familiale qui loge un associé peut, elle, rester dans le champ. Dans les deux cas, la banque analyse les associés et demande souvent leur caution personnelle.

Le prêt relais compte-t-il dans le taux d’effort ?

Son capital, jamais. Ses intérêts non plus si le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, déduction faite du capital restant dû sur ce bien. C’est le cas depuis le 1er janvier 2024 (FAQ officielle du HCSF, question 8).

Un rachat de crédit est-il soumis au HCSF ?

Non. Rachats, renégociations et regroupements sont hors du champ de la décision et ne consomment pas la marge de flexibilité (FAQ officielle du HCSF, question 9). Le HCSF demande seulement qu’ils fassent baisser le taux d’effort.

Le reste à vivre peut-il compenser un taux d’effort élevé ?

Il ne figure pas dans la norme. C’est un critère de banque, souvent décisif pour attribuer la marge de flexibilité. La Cour de cassation a jugé le 12 juillet 2023 (n° 22-11.321) qu’un reste à vivre suffisant pouvait dispenser la banque de son devoir de mise en garde. L’arrêt n’est pas publié et portait sur un prêt de 2008 : il ne dit rien de la norme HCSF.

Le HCSF va-t-il assouplir ses règles ?

Rien n’est décidé. Le 15 septembre 2026, le HCSF a maintenu les 35 %, les 25 ans et les 20 % de flexibilité, en notant une production de crédit stable (11,0 Md€ en juillet 2026). Le taux d’effort moyen était de 30,9 % et la durée moyenne de 22,7 ans en juin 2026. Le débat, lui, est relancé. Début octobre 2026, la Fédération bancaire française a demandé que ces règles ne soient plus contraignantes, et l’APIC qu’au minimum l’investissement locatif en sorte. À l’Assemblée, la proposition de loi n° 2652, qui permettrait aux banques de dépasser les 35 % quand le reste à vivre est suffisant, n’avait pas encore été examinée en commission début octobre. Le HCSF se réunit chaque trimestre, et cette page est mise à jour après chaque communiqué.

Pour aller plus loin

Le hub financementLes montages, les 22 banques, notre méthode → Simulateur de capacité d’empruntVotre capacité selon les règles de 2026 → Crédit en SCI à l’ISCe que la banque regarde quand la société emprunte → Prêt in fineQuand il a du sens, et ce qu’il coûte → Crédit relais sans assuranceAcheter avant de vendre → Assurance emprunteurDélégation et loi Lemoine → Crédit immobilier du dirigeantSalaire, dividendes, holding → Rachat de crédit immobilierQuand il vaut la peine → Nantissement d’assurance-vieGarantir sans vendre son épargne →

Sources

Boris Billon, fondateur du cabinet Ateis Patrimoine, à Paris 5e

Boris Billon, fondateur d’Ateis Patrimoine. Dix ans de banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers, courtier en opérations de banque et en assurance, carte T. ORIAS 24003722, membre de l’ANACOFI. Mis à jour le 13 octobre 2026.

Votre dossier face au HCSF : on fait le calcul, vous décidez

On recalcule votre taux d’effort avec les revenus que les banques peuvent vraiment retenir. On vous dit si le dossier est conforme, et sinon quelle sous-enveloppe il vise et quelles banques ont encore de la marge. Premier échange de 30 minutes offert, honoraires annoncés avant de commencer.

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Règles HCSF 2026 :taux d’effort de 35 %, durée de 25 ans et dérogations