COURTAGE IMMOBILIER — PARIS — ORIAS 24003722 — COBSP

Courtier en crédit immobilier à Paris : patrimonial, pour investisseurs et dirigeants

29 rue Poliveau, Paris 5e · ORIAS 24003722 · courtier en opérations de banque (COBSP) · mis à jour le 19 octobre 2026

Un courtier patrimonial fait ce qu’un courtier grand public fait rarement : il monte des financements in fine, en SCI à l’IS ou adossés à vos placements (lombard, nantissement), il sait lire des revenus de dirigeant et il consulte aussi les banques privées. Il est payé au déblocage des fonds, et il doit être inscrit à l’ORIAS comme courtier en opérations de banque (COBSP).

Votre banque vous propose ses propres conditions. Elle ne soumet pas votre dossier à ses concurrentes, ne maîtrise pas le nantissement d’assurance-vie et ne coordonne pas crédit et patrimoine. Nous le faisons — sous statut COBSP, contrôlé par l’ACPR.

Ticket minimum : 100 000 € — projets partout en France. Honoraires : 0,79 % à 1,7 % du montant financé (crédit simple), 2 à 5 % du montant emprunté (crédit patrimonial), dus uniquement au déblocage des fonds.

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Ateis Patrimoine — courtier COBSP réglementé

Banques partenaires
Architecture ouverte — consultées simultanément

0,3 pt

Économie moyenne via courtier
Sur 300 k€ / 20 ans ≈ 11 100 € d’économie

25 ans

Durée maximale obtenue
Sur dossiers complexes — HCSF 2026

100 k€

Ticket minimum
Projets partout en France — patrimoniaux

AVIS CLIENTS — COURTAGE CRÉDIT IMMOBILIER ATEIS PARIS

Ce que nos clients parisiens disent de notre travail

      EXCELLENT  
   Basée sur 22 avis 
    
 
 
 
   
 
 
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   Ceven' Paysage 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Très satisfait. Le seul cabinet qui a bien voulu s'occuper de mon dossier et de quel manière ! Allez y les yeux fermés
  
 
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   Vanessa Bettane 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. MR Billon fait preuve d'une grande écoute et de conseils très avisés.Il s'adapte au profil pour une gestion sereine.
  
 
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   Bella L 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. We had a very positive experience. Boris who assisted us was highly professional and clearly very knowledgeable. He took the time to explain everything with great patience, making sure we fully understood each point without ever feeling rushed. What stood out most was his data-driven approach — the presentation was well-prepared, insightful, and thoughtfully tailored to our specific needs and requests. This made the entire process both efficient and reassuring. Highly recommended.
  
 
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   Laura Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je suis plus que satisfaite de l'accompagnement de Boris. Le projet a été mené de A à Z avec professionnalisme et bienveillance. Je suis ravie !
  
 
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   Maryvonne Buchot 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe très professionnelle, je les recommande chaudement.
  
 
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   théo sourdille 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Ravi de l’accompagnement sur mesure pour mon projet immobilier. Avant toute décision, un véritable travail de structuration de l’épargne et d’optimisation du financement a été réalisé, me permettant d’avoir une vision claire et stratégique à long terme. L’accompagnement, sérieux et pédagogique, s’est inscrit dans la durée et m’a apporté des conseils précieux, tant sur la préparation du projet que sur la sélection du bien. Je recommande ce cabinet à toute personne souhaitant développer son patrimoine de manière réfléchie et structurée.
  
 
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   Lucas Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe d’un professionnalisme rare. Toujours précis, disponibles et transparents, ils travaillent avec rigueur et dans l’intérêt réel de leurs clients. On sent qu’on est entre de bonnes mains, avec des conseils sur mesure et une vraie expertise en gestion de patrimoine. Je recommande
  
 
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   jean marc 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je recommande vivement le cabinet Ateis Patrimoine. Je les ai contacté pour une assurance vie. J'ai eu affaire avec Mr Billon. Grace à son expertise et son conseil personnalisé, sa gentillesse et sa disponibilité, il a su m'écouter et me conseiller sur la suite de mon projet. Ce fut un plaisir d'échanger avec lui.
  
 
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   Terry Tong 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. On voulait vraiment réaliser un investissement immobilier dans le sud de la France, et Boris, notre conseiller en gestion de patrimoine, nous a apporté un conseil en immobilier vraiment précieux. Il a fait appel à des apporteurs d’affaires pour nous trouver un bien immobilier sur mesure, parfaitement adapté à nos critères. Il nous a aussi présenté des études de marché complètes pour sécuriser notre investissement et faire les bons choix. Un accompagnement sérieux, personnalisé et vraiment rassurant. On recommande fortement !
  
 
  
  
 
 
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Courtier vs banque — 4 différences structurelles

Ce qu’un courtier en crédit immobilier à Paris fait que votre banque ne fera pas.

Six différences structurelles qui expliquent pourquoi un courtier indépendant obtient systématiquement de meilleures conditions pour les profils patrimoniaux.

Critère	Votre banque	Ateis Patrimoine — COBSP
Mise en concurrence	✗ Une seule offre — la sienne	✓ 22 banques simultanément
Nantissement assurance-vie	✗ Rarement maîtrisé	✓ Montage structuré — évite l’apport
Profils atypiques (TNS, dividendes)	✗ Grilles standard pénalisantes	✓ Sélection des banques favorables
SCI IS / holding	✗ Non coordonné	✓ Crédit et structure coordonnés
Assurance emprunteur	✗ Contrat maison imposé	✓ Délégation négociée — loi Lemoine
Coordination patrimoniale	✗ Hors de son périmètre	✓ CIF + COA + COBSP dans la même structure

Qui consulter

Courtier grand public, courtier patrimonial ou banque privée : qui fait quoi ?

Type	Pour quel profil	Banques sollicitées	Montages proposés	Rémunération	Statut ORIAS attendu
Courtier en ligne ou réseau	Salariés, résidence principale	Un réseau de partenaires	Prêt amortissable classique	Variable, souvent au succès	COBSP
Courtier patrimonial (Ateis Patrimoine)	Investisseurs, dirigeants, patrimoines complexes	22 banques, banques privées comprises	In fine adossé, SCI à l’IS, lombard, nantissement	0,79 à 1,7 % (crédit simple), 2 à 5 % (crédit patrimonial), au déblocage	COBSP
Banque privée en direct	Clients qui lui confient des actifs	La sienne uniquement	Lombard, in fine contre placements gérés chez elle	Conditions liées aux actifs confiés	Établissement de crédit
CGP sans activité de crédit	Conseil patrimonial seul	Aucune	Aucun	Honoraires de conseil	CIF, sans COBSP

Règles 2026

Pourquoi les dossiers d’investisseurs sont plus durs à placer en 2026

Depuis 2022, la décision du HCSF impose un taux d’effort de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans. Les banques peuvent en sortir pour 20 % de leur production, mais au moins 70 % de cette marge va à la résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants. Il reste donc 6 % de la production pour l’investissement locatif hors norme.

Indicateur	Valeur	Période
Marge de souplesse utilisée	18,1 % sur 20 %	2e trimestre 2026
Dont hors résidence principale	3,33 % sur 6 %	2e trimestre 2026
Taux d’effort moyen	30,9 %	Juin 2026
Durée moyenne des prêts	22,7 ans	Juin 2026

Concrètement, un investisseur au-delà de 35 % passe par cette petite enveloppe, que chaque banque gère trimestre par trimestre. Savoir quelle banque a encore de la place, c’est le travail du courtier. Le détail : règles HCSF 2026.

Montages

Les montages que nous plaçons, et leurs limites

Montage	Pour qui	Garantie	Durée usuelle	Effet HCSF	Point de vigilance
Amortissable en nom propre	Salariés, premier investissement	Caution ou hypothèque	20 à 25 ans	Dans la norme de 35 %	Le taux d’effort
In fine adossé à une assurance-vie	TMI 41 % et plus, épargne disponible	Nantissement de 30 à 50 % du capital	10 à 20 ans	Dans la norme	Le placement doit rapporter plus que le surcoût
SCI à l’IS	Investisseurs, SCPI ou immeuble	Cautions des associés, caution Crédit Logement	20 ans	Hors norme (activité de location)	La fiscalité à la sortie
Crédit lombard	Patrimoine financier important	Nantissement du portefeuille	1 à 5 ans, renouvelable	Ses charges comptent dans le taux d’effort	L’appel de marge
Prêt hypothécaire de trésorerie	Propriétaire qui a besoin de liquidités	Hypothèque	Selon le projet	Selon l’usage des fonds	Le coût de la garantie
Prêt relais	Achat avant la vente	Le bien à vendre	12 à 36 mois	Règle propre au relais	Un prix de vente réaliste

Le détail de chaque montage : prêt in fine · crédit en SCI à l’IS · crédit lombard · simulateur relais.

Vos revenus

Comment les banques lisent vos revenus

Revenu	Ce que la banque retient
Salaires	Le net avant impôt, sur la base de vos 3 derniers avis d’imposition et bulletins de paie
Loyers existants et futurs	Avec une pondération, souvent 70 %
Dividendes versés régulièrement	Possible, s’ils sont stables et récurrents
Dividendes à recevoir	Non
Revenus d’indépendant	La moyenne des 2 ou 3 dernières années

Pour un dirigeant, le détail : crédit immobilier du dirigeant.

DIFFÉRENCIATION — CGP + COBSP — CE QUE LA BANQUE NE PEUT PAS FAIRE

Pourquoi Ateis est différent d’un courtier classique

STATUT COBSP + CIF

Double habilitation — crédit et patrimoine

Un courtier pur (COBSP) négocie le taux. Ateis est aussi CIF (Conseiller en Investissements Financiers) — nous intégrons le crédit dans votre stratégie patrimoniale globale : nantissement AV, structuration IS vs IR, impact HCSF sur les investissements futurs. Sous contrôle ACPR + AMF. ORIAS 24003722

22 BANQUES PARIS ET TOUTE LA FRANCE

Architecture ouverte — consultation simultanée

Votre banque ne soumet jamais votre dossier à ses concurrentes. Nous consultons 22 établissements simultanément — banques nationales, régionales et mutualistes actives à Paris, en Île-de-France et en région. Économie moyenne constatée via courtier : 0,3 pt de taux, soit environ 11 100 € sur 300 k€ / 20 ans.

MARCHÉ PARISIEN — SPÉCIFICITÉS

Projets Paris — ticket 100 k€ minimum

Le m² parisien dépasse 11 000 € en moyenne (T1 2026). Les financements Paris + petite couronne sont plus complexes : dossiers patrimoniaux multi-revenus, SCI IS, investisseurs avec AV existante. Ticket minimum Ateis : 100 000 € financés, partout en France.

Notre méthode — 5 étapes structurées

Le processus de courtage, de A à Z

De l’analyse de faisabilité à la signature chez le notaire — cinq étapes structurées pour obtenir les meilleures conditions dans les meilleurs délais.

30 min — gratuit

Analyse de faisabilité et cadrage

Nous analysons votre capacité d’emprunt réelle (règles HCSF 2026), vos actifs nantissables, votre profil fiscal et la structure de détention adaptée. Si le projet n’est pas finançable dans des conditions optimales, nous vous le disons à ce stade.

1 semaine

Constitution et optimisation du dossier

Nous préparons un mémo de présentation adapté à chaque établissement — positionnement patrimonial, structure des revenus, plan de nantissement, justificatifs coordonnés. Un dossier bien présenté obtient de meilleures conditions.

2 à 4 semaines

★ Soumission simultanée à 22 banques

Nous soumettons votre dossier simultanément à nos 22 partenaires en architecture ouverte. Chaque établissement est sélectionné selon votre profil : certaines banques sont plus favorables aux TNS, d’autres aux SCI IS, d’autres aux profils avec dividendes.

1 semaine

Comparaison et négociation des offres

Nous comparons les offres reçues sur l’ensemble des paramètres : taux nominal, TAEG, assurance emprunteur, frais de garantie, conditions de nantissement, pénalités de remboursement anticipé. Puis nous négocions les conditions définitives.

Jusqu’à la signature

Accompagnement jusqu’au notaire

Nous coordonnons la banque, le notaire, l’assureur emprunteur et, si besoin, l’expert-comptable pour la SCI IS. Nos honoraires (0,79 % à 1,7 % du montant financé pour un crédit simple, 2 à 5 % du montant emprunté pour un crédit patrimonial) ne sont dus qu’en cas de déblocage des fonds.

Les délais : dossier complet, pré-accord en 24 à 72 heures et accord de principe en une semaine environ. L’offre de prêt suit, avec le délai légal de réflexion de 10 jours avant de pouvoir l’accepter.

Profils traités — 6 typologies de dossiers

Les profils que les banques financent mal en direct

Notre expertise est précisément là où les circuits classiques bloquent. Ticket minimum : 100 000 €. projets partout en France.

Profil 01

Cadre salarié TMI 41 %

Profil emprunteur solide. L’enjeu n’est pas bancaire — il est fiscal et structurel. Nous coordonnons crédit, SCI IS et nantissement d’assurance-vie pour maximiser l’efficacité patrimoniale de l’opération.

Profil 02

Dirigeant à revenus mixtes

Salaire + dividendes — les banques retiennent souvent une base réduite. Nous valorisons l’ensemble de vos revenus et soumettons votre dossier aux établissements les plus favorables aux profils dirigeants.

Profil 03

TNS et profession libérale

Bilan comptable, absence de fiche de paie classique : votre dossier demande une présentation spécifique. Nous sélectionnons les établissements favorables aux TNS et valorisons la régularité de vos revenus sur 3 ans.

★ Profil 04

Investisseur en SCI à l’IS

La SCI IS est une personne morale — les banques l’analysent comme une entreprise. Nous préparons le mémo de présentation adapté : bilans IS, DSCR, caution des associés, plan d’amortissement.

Profil 05

Investisseur avec assurance-vie

Vous avez un contrat valorisé et ne souhaitez pas le racheter. Nous structurons le nantissement auprès des banques partenaires compatibles — votre épargne reste investie et sert de garantie.

Profil 06

Projet multi-associés

Plusieurs investisseurs, une SCI à constituer, des revenus hétérogènes. Nous coordonnons le montage juridique, le financement et la présentation bancaire pour que chaque profil soit valorisé correctement.

Coût et transparence — honoraires réglementés

Combien coûte un courtier en crédit immobilier à Paris ? de 0,79 % à 5 % selon le crédit, dû uniquement au déblocage des fonds.

Les honoraires d’un courtier ne sont dus qu’au déblocage des fonds : c’est l’article L.519-6 du Code monétaire et financier. Pour un financement patrimonial bien structuré, le gain obtenu dépasse systématiquement le coût du courtage.

Ce que vous payez

0,79 % à 1,7 % du montant financé pour un crédit simple, 2 à 5 % du montant emprunté pour un crédit patrimonial — dus uniquement au déblocage
Aucun frais si aucun accord — vous ne payez pas pour une recherche infructueuse
Premier échange de 30 minutes entièrement offert
Honoraires plafonnés et encadrés par la réglementation COBSP (ACPR)

★ Ce que vous gagnez

0,3 pt de taux en moins en moyenne — sur 300 k€ / 20 ans : ≈ 11 100 € d’économie
Nantissement structuré — évite de liquider 40 000 € d’épargne
Structure adaptée (SCI IS) — jusqu’à 140 000 € d’écart fiscal sur 20 ans
Assurance emprunteur déléguée — 7 920 € d’écart sur l’un de nos devis (300 000 € sur 20 ans)

Dossier complet dès le premier échange — 7 points d’analyse

Lors de l’échange initial, nous analysons sept points déterminants pour votre dossier.

Taux d’endettement avant et après opération

Règle HCSF 35 % — assurance comprise.

Revenus locatifs existants

Prise en compte bancaire à 70 % dans le calcul HCSF.

Nantissabilité de vos contrats AV

Valorisation et compatibilité avec les banques partenaires.

Éligibilité dérogation HCSF

20 % des dossiers bénéficient d’une dérogation des banques.

Structure de détention optimale

Nom propre, SCI IS, SCI IR ou holding selon TMI et horizon.

Taux cible selon profil

Comparaison avec vos offres éventuelles déjà obtenues.

★ 07

Assurance emprunteur

Délégation possible (loi Lemoine) : nous comparons votre contrat à la fiche standardisée de la banque, critère par critère. Tout sur l’assurance emprunteur.

Baromètre octobre 2026 — taux indicatifs

Taux obtenables en octobre 2026 selon votre profil

Les taux varient selon la durée, le profil emprunteur et la banque. Voici nos fourchettes indicatives pour octobre 2026, d’après les barèmes publics d’octobre 2026.

Durée	Taux moyen marché	Meilleurs profils	Profil correspondant
15 ans	3,58 %	3,30 %	CDI, apport 20 %, revenus stables
20 ans	3,64 %	3,40 %	Cadre salarié, épargne solide
25 ans	3,73 %	3,50 %	Primo-accédant, VEFA ou ancien
In fine, 15 ans	3,90 à 4,15 %	3,60 à 3,70 %	TMI 41 %, épargne nantie à 30 à 50 %
SCI à l’IS, 20 ans	—	4,49 % (dossier SCPI d’octobre 2026)	Cautions des associés, caution Crédit Logement

Sources : barèmes Meilleurtaux d’octobre 2026 pour les prêts amortissables ; écart in fine constaté par le cabinet ; dossier SCI à l’IS du cabinet.

Taux indicatifs — octobre 2026. Le taux d’usure fixé par la Banque de France pour T4 2026 est de 5,40 % (prêts de 20 ans et plus). Les taux varient selon le profil, le montant et la banque sélectionnée.

Nos chiffres

Ce que nous avons déjà financé

47 M€ de financements montés depuis 2023, dont 12,5 M€ de SCPI en SCI à l’IS sur 20 ans.
22 banques consultées, banques privées comprises.
4,8/5 sur Google, 22 avis (octobre 2026).
Dernier dossier type, octobre 2026 : 152 341 € sur 20 ans à 4,49 % pour des SCPI en SCI à l’IS, avec caution Crédit Logement et 3 150 € d’apport. Le détail : crédit en SCI à l’IS.

Questions fréquentes — courtage crédit immobilier Paris

Ce que nos clients nous demandent avant de nous appeler

Quel courtier consulter à Paris pour un crédit d’investissement locatif patrimonial ?

Un courtier inscrit à l’ORIAS comme COBSP, qui monte des financements in fine, en SCI à l’IS ou adossés à des placements, et qui consulte aussi les banques privées. Vérifiez son numéro ORIAS et demandez des exemples de dossiers comparables au vôtre.

Courtier ou banque privée : qui choisir pour un financement patrimonial ?

La banque privée prête surtout contre des actifs gérés chez elle. Le courtier met plusieurs banques en concurrence, banques privées comprises. Si vous avez déjà une banque privée, le courtier peut comparer son offre.

Quelle différence entre un courtier COBSP et un courtier en ligne ?

Les courtiers en ligne traitent des volumes élevés avec des dossiers standardisés. Leur force est sur les résidences principales standard. Un courtier COBSP patrimonial traite les profils complexes : SCI IS, dirigeants à revenus mixtes, TNS, nantissement AV, in fine, multi-associés. Nous coordonnons crédit + structure juridique + assurance + nantissement — ce qu’un courtier en ligne ne peut pas faire sur un dossier patrimonial.

Le courtier est-il payé par la banque ou par moi ?

Les courtiers fonctionnent selon deux modèles : commission bancaire (payée par la banque) et/ou honoraires client. Chez Ateis, nos honoraires sont de 0,79 % à 1,7 % du montant financé pour un crédit simple et de 2 à 5 % du montant emprunté pour un crédit patrimonial, dus uniquement au déblocage. Aucun frais si aucun accord n’est obtenu. Ce modèle transparent garantit notre indépendance : nous recommandons la meilleure offre pour vous, pas celle qui rapporte le plus de commission.

Peut-on passer par un courtier même si ma banque m’a déjà fait une offre ?

Oui, c’est même recommandé. Une offre de votre banque actuelle est un point de comparaison utile. Nous soumettons votre dossier à 22 banques simultanément : dans 80 % des cas, nous obtenons une meilleure offre. Si la vôtre est déjà la meilleure, nous vous le disons honnêtement. Aucun frais si nous ne trouvons pas mieux.

Les règles HCSF (35 %) s’appliquent-elles à mon dossier ?

Oui — mais avec des dérogations. La norme HCSF impose 35 % d’endettement maximal (assurance comprise) sur 25 ans maximum. Cependant, les banques disposent d’un quota de 20 % de dérogations réservé aux profils à fort potentiel : jeunes hauts revenus, professions stables, apport élevé. Nous identifions en amont si votre dossier est éligible à une dérogation et la négocions avec les banques.

Puis-je financer un bien locatif sans apport grâce à un courtier ?

Oui pour les profils patrimoniaux solides. Le nantissement d’assurance-vie permet d’éviter l’apport décaissé : votre AV sert de garantie auprès de la banque, votre épargne reste investie. Pour un immeuble à fort rendement (8–10 % brut), un financement 100 % (prix + travaux + frais notaire) est possible si les loyers couvrent la mensualité. Nous structurons ces montages régulièrement.

Combien de temps prend le processus de courtage ?

Comptez 4 à 6 semaines entre le premier échange et l’obtention de l’accord bancaire : 1 semaine de constitution dossier, 2 à 4 semaines de soumission aux 22 banques et réception des offres, 1 semaine de comparaison et négociation finale. La signature chez le notaire dépend ensuite des délais classiques (~6 semaines après accord). Pour les dossiers urgents, nous pouvons accélérer certaines étapes.

Pour aller plus loin — les pages qui complètent votre compréhension du financement

Les pages qui complètent votre compréhension du financement

Outil patrimonial

Prêt in fine — pour quel profil ?

Mensualité réduite aux intérêts = meilleur taux d’effort pour TMI 41 %. →

Structure

Crédit immobilier en SCI IS

Déduire les intérêts, optimiser la transmission — le montage patrimonial. →

Levier clé

Nantissement assurance-vie

Éviter l’apport décaissé et alléger la mensualité retenue par la banque. →

Réglementation

Règles HCSF 2026 — dérogations

Taux d’effort 35 %, durée 25 ans — les exceptions que les banques accordent. →

Crédit classique

Prêt amortissable — la base

Comprendre le fonctionnement du crédit standard avant de l’optimiser. →

Hub crédit

Tous les financements immobiliers

Amortissable, in fine, SCI IS, crédits réglementés — choisir le bon montage. →

Premier échange offert — 30 minutes — Ateis Patrimoine COBSP ORIAS 24003722

22 banques consultées, vous choisissez la meilleure offre du marché.

Nous soumettons votre dossier à 22 banques simultanément. Vous ne choisissez pas la moins mauvaise offre de votre banque — vous choisissez la meilleure du marché. Premier échange 30 minutes offert. Honoraires 0 € si pas d’accord obtenu.

Analyser mon dossier Tous les crédits

Sources officielles : ACPR — Contrôle du courtage · ORIAS 24003722 · HCSF — Décision n°2023-D-3 · Banque de France — Taux d’usure T4 2026

À PROPOS DE L’AUTEUR

Boris Billon — Fondateur Ateis Patrimoine

Ancien banquier privé (10 ans). CIF, COA, COBSP, Carte T. ORIAS 24003722. ANACOFI-CIF. Courtier crédit immobilier Paris — 22 banques partenaires. Mise à jour : octobre 2026.