Crédit en SCI à l’IS 2026 :
banques, garanties et SCPI à crédit
Oui : le prêt d’une SCI à l’IS qui loue un bien ou investit en SCPI est traité hors de la règle des 35 % du HCSF, réservée au crédit immobilier aux particuliers. La banque regarde quand même les associés, qui se portent caution. Pour des SCPI, notre dernier dossier : 152 341 € sur 20 ans à 4,49 %, offre de septembre 2026, caution Crédit Logement, 3 150 € d’apport. En octobre, les offres sont remontées entre 4,7 % et 5,4 %. Plafond légal pour une SCI au T4 2026 : 5,83 % à 20 ans et plus.
Mis à jour le · Boris Billon, ancien banquier privé, fondateur d’Ateis Patrimoine
Ce que nos clients disent après leur montage SCI IS
Une SCI à l’IS peut-elle emprunter hors HCSF ?
Oui, en pratique. Les banques traitent le prêt d’une SCI qui loue un bien, ou qui investit en SCPI, hors de la norme du HCSF, réservée au crédit immobilier aux particuliers. Le texte de référence, l’article L.313-1 du Code de la consommation (3°), exclut les crédits destinés à une activité professionnelle, dont le fait de procurer des immeubles en location. À l’inverse, une SCI peut entrer dans la norme si son prêt relève du crédit aux particuliers (FAQ officielle du HCSF, question 29). Ce n’est donc pas « parce que la SCI est une personne morale ».
Hors norme, chaque banque fixe ses propres critères. En pratique, elle analyse les associés comme des particuliers : revenus, endettement, patrimoine, et elle leur demande une caution personnelle. Le détail de la règle : règles HCSF 2026.
Ce que la banque regarde vraiment
| Point | Immobilier physique en SCI à l’IS | SCPI en SCI à l’IS |
|---|---|---|
| La SCI | Bilans, loyers, baux, valeur du bien | Souvent créée pour l’opération : pas de bilan, ce n’est pas un frein |
| Les associés | Revenus, endettement, patrimoine | Idem : c’est le cœur du dossier |
| Caution | Caution personnelle des associés, souvent à 100 % | Sur notre dossier : 130 % du capital par associé |
| Garantie | Hypothèque ou caution | Caution Crédit Logement le plus souvent |
| Apport | Variable selon le bien | Proche de zéro possible : 3 150 € sur notre dossier |
| Durée | 20 à 25 ans selon la banque | 20 ans en standard |
Et l’assurance emprunteur ? Ce sont les associés qui sont assurés, pas la SCI, sur une quotité que la banque fixe. À l’IS, si l’assureur rembourse le prêt après un décès, la dette éteinte devient un profit imposable de la société. Le détail sur notre page assurance emprunteur SCI.
Qui peut monter le financement ?
Cinq interlocuteurs reviennent. Ils ne font pas le même métier : vérifiez le statut avant de signer.
| Interlocuteur | Ce qu’il fait | Ce qu’il ne fait pas | Rémunération | Statut à vérifier |
|---|---|---|---|---|
| Votre banque en direct | Connaît vos comptes, peut aller vite si vous y avez votre patrimoine | Ne compare pas ; la politique sur les SCI change d’une banque à l’autre | Frais de dossier | Établissement de crédit, registre REGAFI |
| Courtier en crédit généraliste | Compare plusieurs banques, surtout sur des dossiers de particuliers | Le montage SCI à l’IS, les cautions et les SCPI demandent un dossier spécifique | Honoraires, parfois commission de la banque | COBSP, registre ORIAS |
| Courtier en crédit patrimonial | Monte le dossier de la SCI et des associés, négocie garantie et cautions, chiffre l’impôt | Ne tient pas la comptabilité de la SCI | Honoraires, dus au déblocage | COBSP, registre ORIAS |
| Plateforme ou distributeur de SCPI | Vend les parts, propose parfois un partenaire bancaire | Le crédit n’est pas son métier : une seule offre en général | Commissions sur la souscription | Intermédiaire inscrit à l’ORIAS |
| Expert-comptable | Crée la SCI, tient les comptes, valide la fiscalité, dont les SCPI européennes | Ne négocie pas le crédit | Honoraires comptables | Ordre des experts-comptables |
Ateis Patrimoine est courtier en crédit patrimonial (COBSP, ORIAS 24003722) : seul le client nous rémunère, aucune banque.
Dossier réel : 150 000 € de SCPI en SCI à l’IS
Deux associés, une SCI à l’IS créée pour l’opération, 150 000 € de parts de SCPI investies en Europe. Offre de septembre 2026, banque et noms anonymisés.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Montant financé | 152 341 € |
| Durée | 240 mois, amortissable |
| Taux nominal fixe | 4,49 % |
| TEG | 5,14 % |
| Mensualité hors assurance | 962,96 € |
| Apport | 3 150 € (honoraires 2 250 € et frais 900 €) |
| Garantie | Caution Crédit Logement : 2 365,83 € |
| Cautions personnelles | 198 042,09 € par associé, soit 130 % du capital |
| Honoraires de courtage | 1,48 % du montant financé |
| Coût total du crédit | 88 536,56 € |
Pour 200 000 € empruntés à 5,10 %, il faut 76 000 € de parts payées cash pour que les revenus paient l’échéance avec une distribution de 6 %. Notre méthode, avec le tableau complet.
Combien d’impôt paie la SCI ?
La SCI est imposée sur sa part du résultat de la SCPI, calculée selon les règles de l’IS (art. 238 bis K du CGI), qu’elle soit distribuée ou non. Les intérêts d’emprunt se déduisent. Les parts de SCPI ne s’amortissent pas : ce sont des titres. Seul l’usufruit temporaire s’amortit.
| Année | Intérêts | Résultat imposable | IS à 15 % | En direct à TMI 41 % + 17,2 % |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 6 742 € | 638 € | 96 € | 371 € |
| 5 | 5 797 € | 1 583 € | 237 € | 921 € |
| 10 | 4 350 € | 3 030 € | 454 € | 1 763 € |
| 15 | 2 541 € | 4 839 € | 726 € | 2 817 € |
| 20 | 276 € | 7 104 € | 1 066 € | 4 134 € |
Hypothèses : notre dossier, revenus de 4,92 % par an (moyenne ASPIM 2025), constants, imposables en France. Pour des SCPI européennes, les loyers paient l’impôt du pays de l’immeuble, de 15,8 à 25 %, et pas l’IS français : ce tableau ne vaut que pour la part française. Le détail : SCPI européennes en société.
Exemple : un T2 meublé à Poitiers, en SCI à l’IS
Situation type, construite à partir d’une annonce réelle d’octobre 2026. Hypothèses détaillées sous le tableau.
Un T2 de 38 m² dans le centre historique de Poitiers, DPE D. Coût total : 127 066 €, dont 97 000 € de prix, 8 148 € de notaire, 8 500 € de travaux et de meubles et 13 418 € d’honoraires d’intermédiaire. La SCI apporte 19 060 € et emprunte 108 006 € sur 20 ans.
| Meublé longue durée | Location courte durée | |
|---|---|---|
| Loyer | 700 € charges comprises | 950 € nets de plateforme et de conciergerie |
| Rendement brut sur le coût total | 6,6 % | 9,0 % |
| IS payé | 0 € pendant près de 19 ans | 0 € pendant près de 19 ans |
| Cash-flow mensuel (prêt à 3,5 %) | −352 € | −26 € |
| Apport en compte courant | ≈ 4 200 € par an | ≈ 300 € par an |
Ce que montre l’exemple : à 6,6 % brut, le loyer ne paie pas seul le crédit sur 20 ans. Les associés complètent en compte courant, environ 350 € par mois. Cet argent finance surtout le remboursement du capital, et la SCI le leur rendra plus tard, sans impôt. L’IS reste à zéro grâce aux amortissements et aux frais d’achat déduits la première année. Une annonce qui promet un cash-flow positif « hors fiscalité » oublie souvent le coût de la SCI : expert-comptable, CFE, gestion, vacance.
Hypothèses : charges de copropriété 110 € par mois, taxe foncière 677 €, assurance propriétaire 120 €, expert-comptable 1 200 €, CFE 250 € et entretien 300 € par an ; en longue durée, gestion à 7 % et 15 jours de vacance par an ; assurance emprunteur 0,30 %. Amortissement du bien sur 30 ans hors terrain (15 %), des travaux sur 10 ans, des meubles sur 7 ans ; notaire et honoraires déduits la première année. La courte durée suppose l’accord de la copropriété et le respect des règles locales des meublés de tourisme. Avec un taux de 3,9 %, le cash-flow en longue durée passe à −374 € par mois.
SCI à l’IS ou à l’IR pour emprunter ?
| Point | SCI à l’IS | SCI à l’IR |
|---|---|---|
| HCSF | Hors norme si la SCI loue | Idem |
| Intérêts | Déductibles du résultat IS | Déductibles des revenus fonciers |
| Amortissement | Oui pour un immeuble, non pour des parts de SCPI | Non |
| Impôt | 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà | TMI des associés + 17,2 % |
| Sortie | Plus-value à l’IS, sans abattement pour durée | Plus-value des particuliers, avec abattements |
| Option | Révocable jusqu’au 5e exercice, définitive ensuite (art. 239 CGI) | — |
Pour aller plus loin sur le choix de la structure : SAS ou SCI.
Amortissable ou in fine ?
L’amortissable est la règle sur les SCPI. L’in fine reste possible sur un immeuble ou un gros dossier : la banque demande en général de nantir 30 à 50 % du capital, pour un taux 0,3 à 0,8 point plus cher. Les intérêts restent constants, donc déductibles au même niveau chaque année. Le détail : prêt in fine.
Quel taux pour une SCI à l’IS en octobre 2026 ?
| Repère | Valeur |
|---|---|
| Dernier dossier SCPI en SCI à l’IS, 20 ans | 4,49 % (TEG 5,14 %) |
| Offres SCPI en SCI à l’IS, octobre 2026 | 4,7 à 5,4 % |
| Usure SCI, prêts de 20 ans et plus | 5,83 % |
| Usure SCI, prêts de 10 à moins de 20 ans | 5,93 % |
| Usure SCI, prêts à taux variable | 6,17 % |
Sources : dossier du cabinet ; Banque de France, taux d’usure T4 2026, catégorie des personnes morales sans activité professionnelle.
Ce que le montage ne fait pas
- Il n’amortit pas les parts de SCPI. Un immeuble, lui, s’amortit : voir l’exemple de Poitiers.
- Il ne supprime pas l’impôt : la SCI paie l’IS chaque année sur son résultat, distribué ou non.
- Il ne rend pas l’argent librement disponible : un dividende versé aux associés est taxé à 31,4 %.
- Il ne purge pas la plus-value à la transmission : les héritiers reçoivent des parts de SCI, la plus-value latente de la SCI reste dans la société.
- Il a un coût fixe : expert-comptable, frais de constitution.
Les pièces à préparer
Statuts et Kbis de la SCI. Pour chaque associé : les 3 derniers avis d’imposition, les 3 derniers bulletins de salaire ou bilans, les relevés de patrimoine et de crédits en cours. Pour des SCPI : les bulletins de souscription envisagés.
Combien coûte notre accompagnement ?
Aucune banque ne nous paie. Vous nous rémunérez en honoraires de courtage, dus au déblocage : 0,79 à 1,7 % pour un crédit simple comme ce dossier (1,48 %), 2 à 5 % pour un montage patrimonial plus complexe.
Ce que nos clients demandent avant de nous appeler
Une SCI à l’IS est-elle soumise à la règle des 35 % ?
En pratique non, si elle loue ou investit en SCPI : son prêt est traité hors de la norme HCSF, réservée au crédit immobilier aux particuliers (art. L.313-1, 3° du Code de la consommation). La banque analyse quand même les associés et leur demande une caution.
Peut-on acheter des SCPI à crédit dans une SCI à l’IS ?
Oui. Notre dernier dossier : 152 341 € sur 20 ans à 4,49 %, garantis par une caution Crédit Logement. En octobre 2026, les offres se situent entre 4,7 % et 5,4 %.
Les parts de SCPI s’amortissent-elles dans une SCI à l’IS ?
Non. En pleine propriété, ce sont des titres, non amortissables. Seul l’usufruit temporaire de parts s’amortit.
Faut-il un apport ?
Sur des SCPI, il peut se limiter aux frais : 3 150 € sur notre dossier de 150 000 €. Sur notre exemple d’immeuble à Poitiers, l’apport retenu est de 19 060 €, soit 15 % du coût.
Quelle garantie la banque demande-t-elle ?
Le plus souvent une caution Crédit Logement pour des SCPI, une hypothèque ou une caution pour un immeuble, et toujours des cautions personnelles des associés.
Quel est le taux d’usure pour une SCI ?
5,83 % pour un prêt de 20 ans et plus au T4 2026, 5,93 % de 10 à moins de 20 ans.
Peut-on revenir à l’IR ?
Oui jusqu’au 5e exercice. Ensuite, l’option IS est définitive.
Que se passe-t-il à la revente ?
La plus-value est taxée à l’IS, sans abattement pour durée de détention. Sur des parts de SCPI non amorties, elle se calcule sur le prix d’acquisition.
Les pages qui complètent
SCPI en SCI à l’IS
238 bis K, usufruit, sortie →
RèglesRègles HCSF 2026
35 %, 25 ans, dérogations →
GuidePrêt in fine
Nantissement, taux, HCSF →
SimulateurPlus-value en SCI à l’IS
Calculer la sortie →
StructureSAS ou SCI
Choisir la bonne société →
HubLe financement
Nos montages, 22 banques →
Sources : FAQ officielle du HCSF, question 29 · art. L.313-1 du Code de la consommation · art. 238 bis K, 239, 219 et 39 du CGI · Banque de France, usure T4 2026 · ASPIM, résultats 2025 · ORIAS 24003722
Votre SCI à l’IS financée, dossier monté avant la banque
On présente la SCI et ses associés aux banques qui financent ce montage, on négocie taux, garantie et cautions, et on vous montre l’impôt réel année par année. Honoraires annoncés avant de commencer, dus au déblocage.
Ancien banquier privé (10 ans). CIF, COA, COBSP, Carte T. ORIAS 24003722. ANACOFI-CIF. Spécialiste financement structuré SCI IS, prêt in fine, SCPI à crédit. .
