SCPI à crédit en SCI à l’IS : est-ce rentable en 2026 ?
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine · ORIAS 24003722 · 12,5 M€ de SCPI financées en SCI à l’IS depuis 2023 · mis à jour le 19 octobre 2026
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
Oui, si l’argent reste dans la société. La SCI paie 15 % d’impôt sur les sociétés jusqu’à 42 500 € de bénéfice, contre 58,2 % en direct pour un investisseur dans la tranche à 41 % (impôt et prélèvements sociaux). Mais les parts ne s’amortissent pas en pleine propriété, la plus-value est taxée sans abattement, et l’argent qui sort de la SCI paie 31,4 % de flat tax. Le montage est fait pour capitaliser 15 ans et plus, pas pour vivre des loyers.
⊕ La SCI IS est un montage complexe nécessitant un expert-comptable. Ce guide est informatif ; consultez un CGP et un expert-comptable avant toute création.
Sur les 42 500 premiers € de bénéfice
Avec un comptable en ligne
Avec régime mère-fille holding IS
Sur dividendes vers personne physique
Direct, SCI à l’IR ou SCI à l’IS : ce qui change vraiment
| Critère | Détention directe | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|---|
| Loyers | Barème de l’impôt sur le revenu | Idem, chez chaque associé | 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % | Aucun dans la société |
| Intérêts d’emprunt | Déductibles des loyers | Déductibles des loyers | Déductibles du résultat |
| Amortissement des parts | Non | Non | Non en pleine propriété, oui pour un usufruit temporaire |
| Déficit | Imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans | Idem | Reportable sur les bénéfices futurs |
| Plus-value | Exonérée d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans | Idem | Taxée à l’IS, sans abattement pour durée |
| Sortie de l’argent | Libre | Libre | Flat tax de 31,4 % sur les dividendes ; le remboursement du compte courant n’est pas imposé |
| IFI | Parts taxables | Parts taxables | Parts taxables |
| Coût annuel | Aucun | Faible | 590 € avec un comptable en ligne, 1 200 à 2 000 € en cabinet |
| Retour en arrière | Sans objet | Option possible pour l’IS | Option révocable jusqu’au 5e exercice, puis définitive |
Le taux d’IS en 2026
| Bénéfice | Taux | Conditions |
|---|---|---|
| Jusqu’à 42 500 € | 15 % | Chiffre d’affaires jusqu’à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques |
| Au-delà de 42 500 € | 25 % | Aucune |
Source : BOFiP, BOI-IS-LIQ-20 (article 219 du CGI).
Le cas complet : 200 000 € de SCPI européennes à crédit sur 20 ans
Hypothèses : 200 000 € de parts financés à 100 % sur 20 ans à 4,49 % (taux d’un dossier réel du cabinet, octobre 2026). SCPI européenne à 6 % de taux de distribution, dont 50 % d’actifs en France. Prix des parts stable, revente au bout de 20 ans à la valeur de retrait (10 % de frais de souscription perdus). SCI à 590 € par an. Investisseur dans la tranche à 41 %.
| Poste | Direct, année 1 | Direct, année 10 | SCI à l’IS, année 1 | SCI à l’IS, année 10 |
|---|---|---|---|---|
| Loyers | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € |
| Intérêts | 8 851 € | 5 711 € | 8 851 € | 5 711 € |
| Impôt français | 916 € | 1 830 € | 192 € | 427 € |
| Frais de SCI | – | – | 590 € | 590 € |
| Effort d’épargne de l’année | 4 087 € | 5 001 € | 3 953 € | 4 188 € |
Le bilan sur 20 ans
| Sur 20 ans | Direct (41 %) | Direct (45 %) | SCI à l’IS |
|---|---|---|---|
| Impôt français payé | 39 747 € | 42 479 € | 9 359 € |
| Effort d’épargne cumulé | 103 160 € | 105 891 € | 84 572 € |
| Patrimoine net, argent gardé dans la SCI | 76 840 € | 74 109 € | 95 428 € |
| Patrimoine net, tout sorti au PFU de 31,4 % | 76 840 € | 74 109 € | 65 464 € |
Après le crédit, chaque année : 8 508 € nets en direct, contre 10 554 € gardés dans la SCI, ou 7 240 € s’ils sont distribués.
- Pendant le crédit, la SCI coûte moins cher : environ 18 600 € d’effort en moins, grâce à l’IS à 15 % sur la part française contre 58,2 % en direct.
- À 20 ans, argent gardé dans la SCI, elle crée environ 18 600 € de patrimoine en plus, 21 300 € à la tranche de 45 %.
- La limite : tout retirer d’un coup à 20 ans inverse le résultat. Il vaut mieux garder, réinvestir ou transmettre les parts.
Exemple, pas une promesse : le prix des parts peut baisser (la valeur de réalisation des SCPI a reculé de 1,8 % en 2025 selon l’ASPIM), et le résultat dépend de la part d’actifs français, du taux de distribution et de votre tranche. Nous refaisons le calcul sur votre dossier.
SCPI européennes en SCI à l’IS : seule la part française compte
Les loyers d’un immeuble situé à l’étranger sont imposés dans le pays de l’immeuble. Selon la convention fiscale, la France les exonère ou accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français : une société à l’IS ne paie donc pas d’IS sur cette part. En direct, c’est la même chose pour l’impôt sur le revenu, et ces loyers échappent aux prélèvements sociaux.
L’avantage de la SCI à l’IS ne joue donc que sur la part française des loyers. C’est pour cela que la répartition des actifs compte : dans les SCPI européennes que nous finançons, on trouve en général environ 50 % d’actifs en France.
Qui finance une SCI à l’IS, et à quelles conditions
Peu de banques financent des SCPI logées dans une SCI à l’IS. Le prêt est accordé à la SCI, hors de la norme des 35 % du HCSF, mais la banque regarde les associés : leurs revenus, leur endettement et leur caution.
| Notre dernier dossier | Conditions obtenues |
|---|---|
| Date | Octobre 2026 |
| Montant | 152 341 € |
| Durée | 20 ans |
| Taux | 4,49 % |
| Garanties | Caution Crédit Logement et cautions des associés |
| Apport | 3 150 € |
| Délais | Pré-accord en 24 à 72 heures, accord de principe en une semaine environ, dossier complet |
Pour vos crédits personnels futurs, la caution que vous donnez sur le prêt de la SCI peut être prise en compte. Le détail des banques et des garanties : crédit en SCI à l’IS.
SCI IS et SCPI : le mécanisme complet en 2026
La SCI soumise à l’IS est une personne morale. Elle achète les parts de SCPI, perçoit les dividendes, les impose à l’IS (et non au barème IR + PS). Les résultats peuvent être conservés dans la structure (capitalisation) ou distribués aux associés (flat tax 31,4 %). C’est un montage à deux niveaux d’imposition que la plupart des articles ignorent dans leurs simulations.
La SCI IS achète les parts SCPI
En tant que personne morale, la SCI IS acquiert les parts de SCPI et en devient propriétaire direct, ou de l’usufruit temporaire en cas de démembrement. Les dividendes perçus par la SCI s’intègrent à son compte de résultat et sont soumis à l’IS. Contrairement à une idée répandue, la SCI IS n’est pas elle-même associée dans la SCPI : elle détient simplement les parts à son actif.
Imposition à l’IS
Le résultat fiscal de la SCI IS est imposé à 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice (taux réduit PME), puis à 25 % au-delà (art. 219 CGI). Parmi les charges déductibles figurent les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les honoraires d’expert-comptable et, le cas échéant, l’amortissement de l’usufruit en cas de démembrement. Pour un investisseur à TMI 41 %, l’écart entre le taux IS de 15 % et le taux global direct de 58,2 % est considérable — c’est précisément sur ce différentiel que repose l’intérêt du montage. Exception : les loyers étrangers des SCPI européennes ne paient pas d’IS en France, mais l’impôt du pays de l’immeuble, souvent plus élevé que 15 %. Voir SCPI européennes en société.
Capitalisation ou distribution
Le bénéfice net d’IS peut être conservé dans la SCI (zéro imposition supplémentaire, réinvestissement dans d’autres SCPI) ou distribué en dividendes aux associés (flat tax 31,4 % ou barème IR avec abattement 40 %). L’avantage du montage repose entièrement sur la capitalisation différée : si vous distribuez immédiatement, le gain fiscal peut devenir marginal, en particulier sur un horizon inférieur à 10 ans.
Obligations comptables
La SCI IS impose une comptabilité rigoureuse : vous devez tenir un bilan, un compte de résultat, déposer une liasse fiscale chaque année (formulaires 2065 et 2033), organiser une assemblée générale annuelle et déposer vos comptes au Greffe du tribunal. Ces obligations génèrent un coût fixe annuel de 590 € avec un comptable en ligne, ou de 1 200 à 2 000 € en cabinet, un coût que vous devez intégrer dans votre calcul avant même d’envisager la création de la SCI IS.
Amortissement SCPI en SCI IS : la vérité sur ce qui est amortissable
Cet aspect du montage est aussi le plus mal compris. Beaucoup d’investisseurs — et même certains intermédiaires — croient qu’une SCI IS peut amortir toutes ses parts SCPI. Ce n’est pas le cas : les conditions varient selon la façon dont la SCI IS achète les parts.
Cas 1 — Usufruit temporaire (amortissable)
Si la SCI IS achète l’usufruit temporaire des parts SCPI (démembrement), cet usufruit est inscrit en immobilisations incorporelles et amorti linéairement sur la durée du démembrement (5 à 15 ans). L’amortissement annuel correspond à la valeur de l’usufruit divisée par le nombre d’années : sur 10 ans, pour un usufruit de 120 000 €, cela représente 12 000 € déduits chaque année du résultat IS. C’est le montage optimal pour une société disposant d’une trésorerie excédentaire à déployer.
Cas 2 — Pleine propriété (non amortissable)
En pleine propriété, les parts de SCPI inscrites à l’actif de la SCI IS ne peuvent pas être amorties. La valeur des parts reste constante au bilan. Le gain fiscal provient uniquement de la différence de taux : IS à 15 % contre 58,2 % (TMI 41 % + PS 17,2 %) en détention directe. La plus-value à la revente est calculée sur la valeur d’acquisition, sans réintégration d’amortissements. Ce point est souvent confondu avec le cas 1.
Exemple chiffré — 200 000 € investis en SCPI, usufruit temporaire sur 10 ans
| Paramètre | SCI IS usufruit | PP direct TMI 41 % |
|---|---|---|
| Coût d’acquisition (usufruit 35 %) | 70 000 € | 200 000 € |
| Revenus bruts 10 ans (5 % × 200k) | 100 000 € | 100 000 € |
| Amortissement annuel (70k ÷ 10) | −7 000 €/an | 0 € |
| Résultat IS imposable / an | 3 000 € (10k − 7k) | — |
| IS payé sur 10 ans | 4 500 € (15 %) | — |
| IR + PS direct 10 ans | — | 58 200 € |
| Frais SCI IS 10 ans (590 €/an) | −5 900 € | — |
| Gain net fiscal SCI IS vs direct | +47 800 € sur 10 ans | |
Ces chiffres supposent que les bénéfices restent dans la SCI (pas de distribution aux associés). Si vous les sortez vers votre compte personnel, la flat tax de 31,4 % s’applique sur le dividende, ce qui réduit le gain. Les frais de SCI sont estimés à 590 €/an, avec un comptable en ligne. Chiffres indicatifs à faire valider par votre expert-comptable.
Notre recommandation : Le vrai avantage de la SCI IS n’est pas l’IS en lui-même — c’est la capitalisation différée sans friction fiscale. Le montage est optimal si vous laissez les bénéfices dans la structure pour financer de nouveaux investissements. Si vous distribuez immédiatement (flat tax 31,4 %), le gain peut devenir marginal sur un horizon inférieur à 10 ans.
Flux fiscal SCPI en SCI IS : les deux niveaux que personne ne cumule dans ses calculs
La plupart des comparatifs s’arrêtent à l’IS (niveau 1). Mais si vous sortez les dividendes vers votre compte personnel, un deuxième niveau de fiscalité s’ajoute. Comprendre les deux niveaux est indispensable pour calculer le gain réel.
| Étape | Flux | Taux | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Niveau 1 — IS dans la SCI | Dividendes SCPI reçus par la SCI | 15 % (jusqu’à 42 500 €) puis 25 % | Après déduction des charges (amortissement usufruit, frais expert-comptable, intérêts crédit) |
| Niveau 2 — dividendes vers PP | Distribution du bénéfice net IS à l’associé personne physique | 31,4 % flat tax (12,8 % IR + 18,6 % PS) ou barème IR − 40 % | Si les fonds restent dans la SCI : 0 % imposition supplémentaire |
| Option capitalisation | Le bénéfice net IS est conservé dans la SCI | 0 % supplémentaire | Le vrai avantage : la trésorerie accumulée finance de nouveaux investissements sans fiscalité |
| Option régime mère-fille | Remontée dividendes vers holding IS | 0,75 % IS effectif (5 % réintégration × 15 %) | Art. 145 CGI : pour patrimoines 500 k€+ |
Comparaison taux effectifs — 100 000 € de revenus SCPI nets
| Mode de sortie | IS (niveau 1) | Flat tax (niveau 2) | Total | Vs direct TMI 41 % |
|---|---|---|---|---|
| SCI IS — capitalisation (pas de distribution) | 20 750 € | 0 € | 20 750 € | −37 450 € |
| SCI IS — distribution flat tax 31,4 % | 20 750 € | 24 884 € (31,4 % × 79 250 €) | 45 634 € | −12 566 € |
| SCI IS — régime mère-fille holding | 20 750 € | 594 € | 21 344 € | −36 856 € |
| Direct PP TMI 41 % | — | — | 58 200 € | Référence |
Ces calculs portent sur 100 000 € de revenus SCPI nets, avant déduction des charges. TMI 41 %, prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus perçus en direct. La flat tax (PFU) de 31,4 % comprend 12,8 % d’IR et 18,6 % de PS depuis le 1er janvier 2026 (LFSS 2026). L’IS se calcule à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà. Pour le régime mère-fille, seuls 5 % des dividendes sont réintégrés à l’IS, ce qui donne un taux effectif de 0,75 % (5 % × 15 %). Source : art. 145 CGI, LFSS 2026.
Seuil de rentabilité SCI IS : ce que personne ne calcule vraiment
Le coût fixe de la SCI IS (expert-comptable, liasse fiscale, AG, Greffe) est le paramètre clé que la plupart des guides n’intègrent pas. Sans ce calcul, l’avantage IS paraît automatique alors qu’il ne l’est pas. Le tableau ci-dessous montre à partir de quel montant le montage devient réellement intéressant.
| Montant SCPI | Revenus annuels (TD 5 %) | IS réduit (15 %) | Frais SCI IS/an | Gain net fiscal vs direct TMI 41 % | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 € | 2 500 € | 375 € | 590 € | +490 €/an | Rentable si l’argent reste dans la SCI |
| 100 000 € | 5 000 € | 750 € | 590 € | +1 570 €/an | Rentable |
| 200 000 € | 10 000 € | 1 500 € | 590 € | +3 730 €/an | Rentable |
| 500 000 € | 25 000 € | 3 750 € | 590 € | +10 210 €/an | Très rentable |
Le gain net est calculé en comparant le coût fiscal de la SCI IS (IS à 15 %) avec celui de la détention directe en nom propre (TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 % au total), puis en déduisant les frais fixes de la SCI IS. Ces chiffres n’intègrent pas l’amortissement de l’usufruit ni la fiscalité de sortie en dividendes. Ils sont indicatifs.
La SCI IS n’est pas la réponse universelle aux problèmes fiscaux des investisseurs SCPI fortement imposés. Elle devient véritablement optimale pour un profil spécifique : un dirigeant disposant déjà d’une holding IS, d’une trésorerie excédentaire à déployer et d’un horizon de capitalisation long terme. Pour tous les autres profils, l’assurance-vie ou la nue-propriété sont plus simples à mettre en œuvre et généralement plus efficaces.
| Critère | SCI IS | AV SCPI | Nue-propriété | SCPI EU |
|---|---|---|---|---|
| TMI optimal | 41–45 % (PM) | 30–45 % | 41–45 % | 30–45 % |
| Fiscalité courante | IS 15–25 % | 0 % pendant détention | 0 % | < 20 % effectif |
| IFI | Oui (parts SCPI) | Oui (art. 972 CGI) | 0 % | Oui |
| Amortissement | Oui (usufruit uniquement) | Non | Non (décote) | Non |
| Liquidité | Via dividendes + flat tax | Bonne | Nulle | Partielle |
| Coût fixe | 1 200–2 000 €/an | Frais UC 0,5–1,2 % | 2–4 % frais d’acquisition | 5–12 % frais d’entrée |
| Transmission | Cession parts SCI | 152 500 €/bén. | Donation NP | Succession classique |
| Profil idéal | Dirigeant, holding, PM | Particulier ≥ 30 % | Particulier ≥ 41 % | Particulier ≥ 30 % |
SCI IS et SCPI : les 4 erreurs que nous voyons en cabinet
La SCI IS est un montage puissant mais mal compris. Voici les quatre confusions les plus fréquentes que nous corrigeons dès le premier rendez-vous.
Croire que toutes les SCPI sont amortissables
En pleine propriété, les parts SCPI détenues par une SCI IS ne sont pas amortissables : seul l’usufruit temporaire peut l’être. Cette distinction est souvent absente de la littérature en ligne, y compris chez des praticiens sérieux. Si vous achetez en pleine propriété via la SCI IS, le gain fiscal repose donc uniquement sur le différentiel de taux entre l’IS (15 %) et l’imposition directe en nom propre (58,2 % pour un TMI 41 %).
Calculer le gain sans inclure les frais fixes
Les frais fixes de la SCI IS représentent entre 1 200 et 2 000 € par an (expert-comptable, liasse fiscale, dépôt au Greffe), des charges incompressibles quel que soit le volume de SCPI détenu. Pour 100 000 € de SCPI à 5 % de TD, le gain IS est de 2 160 €/an (58,2 % vs 15 %). Une fois les frais déduits, il reste 1 570 € par an avec un comptable en ligne (590 €), ou 160 à 960 € avec un cabinet traditionnel. Avec un cabinet traditionnel, en dessous de 100 000 € de SCPI, l’assurance-vie est souvent plus efficace.
Apporter des parts déjà achetées en nom propre
L’apport de parts SCPI détenues en nom propre à une SCI IS déclenche une plus-value immobilière imposable à la date de l’apport, un scénario souvent plus coûteux qu’anticipé. Il est donc indispensable de simuler l’impact fiscal avant de procéder. Dans tous les cas, créer la SCI IS en amont de l’achat des parts est systématiquement plus efficace.
Ignorer la fiscalité à la sortie
La plus-value à la revente des parts SCPI par la SCI IS est imposée à l’IS sur la valeur nette comptable (prix d’achat − amortissements cumulés pour l’usufruit). En pleine propriété, la SCI IS ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention, contrairement à la détention directe. Le montage est optimal si les parts sont conservées longtemps ou transmises via la SCI.
SCI IS + holding IS : régime mère-fille et IS effectif à 0,75 %
Pour les patrimoines SCPI supérieurs à 500 000 €, le montage optimal combine une SCI IS filiale de la holding IS avec le régime mère-fille (art. 145 CGI) : les dividendes remontant de la SCI IS vers la holding IS bénéficient d’une réintégration de seulement 5 %, soit un IS effectif de 0,75 % (5 % × 15 %).
Flux du montage holding + SCI IS
Concrètement, le schéma se déroule en cinq étapes. La SCI IS achète d’abord des parts SCPI (en pleine propriété ou usufruit), puis perçoit les dividendes SCPI et les soumet à l’IS au taux de 15 %. Le bénéfice après IS remonte ensuite à la holding via le régime mère-fille, avec un IS effectif de 0,75 % seulement. La trésorerie s’accumule alors dans la holding pour financer de nouveaux investissements. Enfin, la sortie vers la personne physique via dividendes (flat tax 31,4 %) n’intervient qu’en cas de besoin réel.
Condition d’éligibilité régime mère-fille
Pour bénéficier du régime mère-fille, trois conditions cumulatives s’imposent. La holding IS doit d’abord détenir au moins 5 % du capital de la SCI IS (art. 145 CGI) et s’engager à conserver les parts pendant au moins 2 ans. Elle doit par ailleurs être soumise à l’IS dans les conditions de droit commun. Enfin — et c’est le point de vigilance le plus important — la holding doit justifier d’une activité réelle (animation des filiales, direction stratégique) : un montage purement passif, sans substance économique, sera immanquablement requalifié par l’administration fiscale.
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Privilégier l’assurance-vie pour les patrimoines SCPI inférieurs à 100 k€ (sans coût fixe, flat tax 24,7 %).
DirigeantsHolding IS + SCI
Comprendre le montage holding IS + SCI IS et le régime mère-fille (IS effectif 0,75 %).
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SCPI en SCI à l’IS : vos questions
SCPI à crédit via une SCI à l’IS : à qui s’adresser ?
À un courtier en crédit qui connaît les rares banques qui financent des SCPI dans une SCI à l’IS, et qui sait monter le dossier des associés. Depuis 2023, notre cabinet a financé 12,5 M€ de SCPI dans ce cadre, sur 20 ans.
Les SCPI à crédit en SCI à l’IS, est-ce rentable ?
Oui si l’argent reste dans la société : dans notre cas chiffré, environ 18 600 € de patrimoine en plus qu’en direct sur 20 ans. Non si vous retirez tout d’un coup à la fin, à cause de la flat tax de 31,4 %.
Peut-on amortir des parts de SCPI dans une SCI à l’IS ?
Non pour des parts en pleine propriété. Seul un usufruit temporaire de parts peut s’amortir, sur la durée du démembrement.
Quel est le taux d’IS d’une SCI en 2026 ?
15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, si le capital est entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. 25 % au-delà.
Les SCPI européennes ont-elles un intérêt dans une SCI à l’IS ?
Sur la part française de leurs loyers seulement. La part étrangère est imposée dans le pays de l’immeuble, sans IS français en plus.
Peut-on revenir à l’impôt sur le revenu après avoir opté pour l’IS ?
Oui, jusqu’au 5e exercice qui suit celui de l’option. Après, l’option est définitive.
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