Simulateur crédit relais 2026 :
montant, coût réel et prix de vente plancher
La banque vous avance en général 60 à 80 % de la valeur de votre bien, moins ce qu’il vous reste à rembourser dessus. Bien estimé 400 000 €, 80 000 € encore dus, 70 % retenus : 200 000 € de relais. Le simulateur vous donne aussi votre prix de vente plancher, le prix en dessous duquel la vente ne suffit plus à tout rembourser. Repères officiels : taux effectif moyen des relais 4,87 % au T3 2026, taux d’usure 6,49 % au T4 2026.
Montant du relais
200 000 €
70 % de 400 000 €, moins 80 000 € encore dû
Jusqu’où votre prix de vente peut baisser
Prix de vente plancher : 280 000 €. Votre prix peut baisser de 30 % avant que la vente ne suffise plus à tout rembourser.
- Mensualité pendant le relais
- 717 €/mois
- Intérêts sur 12 mois
- 8 000 €
- Assurance et frais
- 600 €
- Coût total du relais
- 8 600 €
- À rembourser le jour de la vente
- 200 000 €
- TAEG estimé
- 4,39 %
TAEG estimé sous le taux d’usure des prêts relais : 6,49 % au T4 2026.
| Durée | Coût total | À rembourser à la vente |
|---|---|---|
| 6 mois | 4 300 € | 200 000 € |
| 12 mois | 8 600 € | 200 000 € |
| 18 mois | 12 900 € | 200 000 € |
| 24 mois | 17 200 € | 200 000 € |
Simulation indicative et non contractuelle. Chaque banque fixe la part retenue, le taux, l’assurance et les garanties. Hors frais d’agence et hors indemnités de remboursement anticipé éventuelles sur le prêt en cours. Sources : taux d’usure, Banque de France ; règle HCSF sur les prêts relais, réponse ministérielle publiée au JO du 9 janvier 2024.
On présente votre dossier à 22 banques et on négocie la part retenue, le taux et la formule. Nos honoraires sont annoncés avant de commencer et payés seulement au déblocage des fonds. Aucune commission bancaire.
Ou prendre rendez-vous : premier échange de 30 minutes offertSans engagement. Réponse sous 24 h.
Ateis Patrimoine, ORIAS 24003722, courtier en opérations de banque (COBSP) et CIF.
Comment la banque calcule-t-elle le montant de votre relais ?
Elle part de la valeur de votre bien, pas du prix que vous espérez. Elle en retient une part, en général 60 à 80 %, selon l’avancement de la vente et sa propre politique. Elle retire ensuite ce que vous devez encore sur ce bien.
Montant du relais = valeur estimée × part retenue − capital restant dû
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur estimée du bien | 400 000 € |
| Part retenue (70 %) | 280 000 € |
| Capital restant dû | − 80 000 € |
| Montant du relais | 200 000 € |
La part monte souvent avec un compromis signé, parfois avec un mandat exclusif. Aucun texte ne la fixe : c’est la politique de chaque banque, et c’est là que la mise en concurrence fait le plus d’écart. Sur cet exemple, passer de 70 à 80 % ajoute 40 000 € de relais.
Le prix plancher, le chiffre que personne ne vous donne
Le jour de la vente, le prix doit couvrir le prêt en cours et le relais, plus les intérêts reportés si vous êtes en franchise totale. Ici : 80 000 € + 200 000 € = 280 000 €. Votre bien peut se vendre 30 % sous l’estimation avant que la vente ne suffise plus. C’est votre vraie marge de sécurité, et le simulateur la recalcule à chaque saisie.
Relais sec ou adossé, franchise partielle ou totale : que choisir ?
Ce sont deux choix séparés, qu’on mélange souvent. Le montage dit si le relais suffit à acheter. Le mode de remboursement dit ce que vous payez en attendant la vente.
| Franchise partielle : vous payez les intérêts chaque mois | Franchise totale : vous ne payez rien, les intérêts s’ajoutent | |
|---|---|---|
| Relais sec : la vente finance tout l’achat | Les intérêts du relais. Exemple : 200 000 € à 4 %, 667 € par mois hors assurance | Rien pendant le relais. Environ 8 150 € d’intérêts s’ajoutent au remboursement, sur 12 mois |
| Relais adossé : un prêt amortissable complète | Les intérêts du relais, plus la mensualité du nouveau prêt | La mensualité du nouveau prêt seule |
La franchise totale soulage la trésorerie mais réduit votre marge : les intérêts reportés s’ajoutent à ce que la vente doit rembourser. Si la vente traîne, l’écart grossit chaque mois.
Le relais fait-il dépasser les 35 % d’endettement ?
Non, pas mécaniquement. Les prêts relais ne sont pas soumis à la décision du HCSF qui fixe les 35 %. Leur capital n’a jamais compté dans le taux d’effort. Depuis le 1er janvier 2024, leurs intérêts sont aussi exclus du calcul, tant que le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, diminuée de ce qui reste dû dessus. Concrètement, si la banque retient 80 % ou moins de la valeur, la condition est toujours remplie.
Ce qui compte, c’est le prêt amortissable d’un relais adossé et vos autres crédits : eux restent dans la règle des 35 %. La banque regarde aussi ce que vous payez vraiment chaque mois pendant la transition, et votre reste à vivre. Le simulateur affiche les deux.
Sources : réponse ministérielle à la question n° 13695 ; FAQ officielle du HCSF, question 8. Le détail de la règle : règles HCSF 2026.
Quel taux pour un crédit relais en 2026 ?
Le repère officiel, c’est la Banque de France. Elle publie chaque trimestre le taux effectif moyen des prêts relais, assurance et frais compris, et le taux d’usure, le maximum légal.
| Repère | Valeur | Période |
|---|---|---|
| Taux effectif moyen des prêts relais | 4,87 % | T3 2026 |
| Taux d’usure des prêts relais | 6,49 % | Du 1er octobre au 31 décembre 2026 |
| Pour comparaison : usure des prêts de 20 ans et plus | 5,40 % | Même période |
Source : Banque de France, taux d’usure 2026-Q4.
Le TAEG de votre offre doit rester sous 6,49 %, frais de dossier, garantie, assurance et honoraires de courtage compris. Le simulateur fait la comparaison. Plus de détail : taux d’usure 2026.
Pénalités de remboursement anticipé : la plupart des offres de relais n’en prévoient pas, puisque le relais est fait pour être remboursé à la vente. Vérifiez-le dans l’offre. Le prêt en cours sur le bien vendu peut, lui, en comporter.
Combien de temps dure un relais, et si le bien ne se vend pas ?
En pratique, 12 mois, prolongeables. La plupart des banques s’arrêtent à 24 mois, certaines vont jusqu’à 36 mois. Aucune loi ne fixe de durée maximale : la banque décide, sur justificatifs.
| Si la vente traîne | Ce qui se passe |
|---|---|
| Prolongation | Possible dans la plupart des banques, jamais automatique. Il faut montrer un mandat actif, les visites, les offres reçues |
| Baisse de prix | Souvent demandée par la banque. Tant que vous restez au-dessus du prix plancher, vous remboursez tout |
| Transformation en prêt amortissable | Possible si vos revenus supportent la nouvelle mensualité en plus de vos autres crédits |
| Mise en jeu des garanties | Rare, mais réelle si rien d’autre ne fonctionne |
Notre règle : faire estimer le bien par 2 ou 3 agences et ne retenir que la valeur basse. Un relais plus petit et une vente qui se fait valent mieux qu’un relais optimiste et un blocage à 18 mois.
Peut-on faire un relais sans assurance emprunteur ?
En général oui, à une condition : apporter des liquidités en garantie. Une épargne placée, par exemple une assurance-vie, est nantie au profit de la banque. La banque est alors couverte même en cas de décès et n’exige plus d’assurance emprunteur. Vous économisez la prime et vous évitez le questionnaire médical. Plus de détail : crédit relais sans assurance.
Exemple chiffré : un achat-revente à Paris
Situation type, chiffres construits pour l’illustration.
Un couple de cadres vend son appartement, estimé 850 000 € en valeur basse, avec 180 000 € encore dus. Il achète plus grand avant d’avoir vendu. Mandat exclusif signé, la banque retient 70 %.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Montant du relais : 850 000 × 70 % − 180 000 | 415 000 € |
| Prix de vente plancher | 595 000 €, soit 30 % sous l’estimation |
| Quotité du relais : 415 000 / (850 000 − 180 000) | 61,9 %, sous 80 % : intérêts hors calcul HCSF |
| Intérêts à 4 % en franchise partielle | 1 383 € par mois, 16 600 € sur 12 mois |
| Garantie | 100 000 € d’assurance-vie nantie, pas d’assurance emprunteur sur le relais |
| Assurance évitée, sur la base de 0,30 % par an | Environ 1 245 € |
Le prêt amortissable qui complète l’achat, lui, reste soumis à la règle des 35 %. Il se calcule avec le simulateur crédit immobilier.
Les étapes d’un achat-revente avec relais
- Estimer le bien par 2 ou 3 agences, garder la valeur basse.
- Simuler : montant, coût, prix plancher.
- Mettre en vente : un mandat, ou mieux un compromis, augmente la part retenue.
- Obtenir les offres de relais et, si besoin, du prêt adossé, et les comparer.
- Signer l’achat. Souvent, la banque demande un ordre irrévocable : le notaire chargé de la vente s’engage à garder sur le prix de quoi rembourser le relais.
- Vendre : le notaire rembourse le prêt en cours et le relais sur le prix de vente.
Combien coûte notre accompagnement ?
Aucune banque ne nous paie. Vous nous rémunérez en honoraires de courtage, annoncés avant de commencer et dus seulement au déblocage des fonds (art. L.519-6 du Code monétaire et financier). Pour un relais : 0,79 % à 1,7 % du montant financé. Premier échange de 30 minutes offert, 22 banques consultées.
Avis Google sur le cabinet
Questions fréquentes sur le crédit relais
Quel montant la banque peut-elle m’accorder ?
En général 60 à 80 % de la valeur estimée du bien, moins le capital restant dû. Sur un bien de 400 000 € avec 80 000 € encore dus : 200 000 € à 70 %, 240 000 € à 80 %. La part dépend de la banque et de l’avancement de la vente.
Le crédit relais compte-t-il dans le taux d’endettement ?
Pas dans la règle des 35 % du HCSF : les relais n’y sont pas soumis, et leurs intérêts sont exclus du calcul tant que le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu, diminuée du capital restant dû. Le prêt amortissable d’un relais adossé et vos autres crédits, eux, comptent.
Quel est le taux d’un crédit relais en 2026 ?
Le taux effectif moyen des prêts relais était de 4,87 % au troisième trimestre 2026, assurance et frais compris, selon la Banque de France. Le taux d’usure, le maximum légal, est de 6,49 % du 1er octobre au 31 décembre 2026.
Combien de temps dure un crédit relais ?
En pratique 12 mois, prolongeables sur justificatifs. La plupart des banques s’arrêtent à 24 mois, certaines vont jusqu’à 36 mois. Aucune loi ne fixe de durée maximale.
Que se passe-t-il si mon bien n’est pas vendu à temps ?
La banque peut prolonger le relais, demander une baisse de prix, ou le transformer en prêt amortissable. En dernier recours, elle peut mettre en jeu ses garanties. Ne retenez que l’estimation basse dès le départ.
Franchise partielle ou franchise totale ?
En franchise partielle, vous payez les intérêts chaque mois. En franchise totale, vous ne payez rien, mais les intérêts s’ajoutent à la somme à rembourser à la vente, ce qui réduit votre marge si la vente tarde.
Y a-t-il des pénalités si je vends avant la fin du relais ?
La plupart des offres de relais n’en prévoient pas, puisque le relais est fait pour être remboursé à la vente. Vérifiez-le dans l’offre. Le prêt en cours sur le bien vendu peut, lui, comporter des indemnités.
Peut-on cumuler un relais et un nouveau prêt ?
Oui, c’est le relais adossé : la banque accorde le relais et un prêt amortissable pour compléter le financement. Ce prêt-là entre dans la règle des 35 %.
Pour aller plus loin
Sources
Boris Billon, fondateur d’Ateis Patrimoine. Dix ans de banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Courtier en opérations de banque, ORIAS 24003722, membre de l’ANACOFI. Mis à jour le .
Votre relais, chiffré avant de signer l’achat
On présente votre dossier aux banques qui retiennent la part la plus haute pour votre situation, on négocie le taux et le mode de remboursement, et on vous donne votre prix plancher réel. Honoraires annoncés avant de commencer, dus au déblocage.