Simulateur · barèmes DGFiP au 1er juin 2026 · mis à jour en octobre 2026

Frais de notaire 2026 : le calcul exact, département par département et l’apport qu’il faut prévoir pour financer l’achat

Dans l’ancien, comptez environ 8 % du prix. Sur cette somme, huit euros sur dix partent en impôts, le notaire n’en garde qu’une petite partie. Le simulateur applique le taux de votre département, le taux réduit des primo-accédants et, si vous empruntez, le coût de la garantie. C’est ce total qui fixe l’apport que votre banque va vous demander.

6,32 %De droits de mutationDans 89 départements sur 101, dont Paris
5,81 %Pour un primo-accédantEt dans les 11 départements restés à 4,50 %
8,01 %Frais totaux dans l’ancien300 000 € à Paris : 24 029 €
1,91 %Dans le neuf300 000 € en VEFA, programme de 25 à 99 lots

Simulateur gratuit, sans inscription. Si vous voulez qu’on regarde le financement, le premier échange de 30 minutes est offert.

Simulateur frais de notaire

Vos frais de notaire en trente secondes

Saisissez le prix, le département et le type de bien. Le résultat se met à jour à chaque modification, ligne par ligne : droits, émoluments, formalités, débours. Ouvrez « Vous financez avec un crédit » pour ajouter le coût de la garantie et voir l’apport à prévoir.

Simulateur · barèmes au 1er juin 2026

Calcul des frais de notaire 2026

Droits de mutation de votre département, émoluments, débours et, si vous empruntez, frais de garantie.

1 Le bien
€
Le prix net vendeur inscrit dans l’acte.
Type de bien
Primo-accédant ?
Vous achetez votre résidence principale et vous n’en avez pas été propriétaire au cours des deux dernières années. Ne concerne que l’ancien.
Affiner le calculMobilier, frais d’agence, remise du notaire
€
Cuisine équipée, électroménager, meubles listés et chiffrés dans l’acte. Cette part échappe aux droits de mutation. Valeur réelle uniquement.
€
Quand le mandat les met à la charge de l’acheteur, ils sortent de l’assiette des droits. Ils restent dans votre budget.
Vous financez avec un créditCaution ou hypothèque : le coût de la garantie
€
Laissez 0 si vous achetez comptant.
Garantie demandée par la banque
Frais estimés24 029 €Voir le détail ↓
Frais de notaire estimés 24 029 € 8,01 % du prix · Ancien, Paris (75)
  • Impôts et taxes19 256 €
  • Notaire, TTC4 373 €
  • Débours400 €
Impôts et taxes reversés à l’État et aux collectivités
Droit départemental (5,00 %)15 000 €
Taxe communale (1,20 %)3 600 €
Frais d’assiette de l’État (2,37 % du droit départemental)356 €
Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)300 €
Rémunération du notaire
Émoluments proportionnels HT (barème réglementé)2 794 €
Émoluments de formalités HT (forfait)850 €
TVA à 20 % (émoluments et formalités)729 €
Débours
Cadastre, état hypothécaire, syndic, urbanisme (forfait)400 €
Total des frais de notaire24 029 €

Projet à partir de 100 000 € ? On met 22 banques en concurrence et on vous dit si l’apport peut être remplacé par une garantie. Honoraires dus uniquement au déblocage des fonds.

Faire étudier mon financement

Estimation indicative et non contractuelle. Droits de mutation selon le barème DGFiP applicable au 1er juin 2026, émoluments selon l’article A444-91 du code de commerce. Formalités et débours retenus au forfait du simulateur des Notaires de France. Seul votre notaire établit le décompte définitif.

Ce que vous payez vraiment

Des « frais de notaire » qui sont surtout des impôts

Le terme est trompeur. Sur un achat de 300 000 € dans l’ancien à Paris, la note s’élève à 24 029 €, et 19 256 € de cette somme sont des impôts que le notaire collecte pour le compte de l’État et des collectivités. Le notaire, lui, perçoit 4 373 € TTC. Le reste, 400 €, rembourse les documents qu’il commande pour vous.

80 % de la facture

Impôts et taxes

19 256 €

Le droit départemental (5 % à Paris), la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette de l’État, égaux à 2,37 % du droit départemental. S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, qui finance le service de publicité foncière.

18 % de la facture

Rémunération du notaire

4 373 €

Des émoluments fixés par un barème national dégressif, de 3,870 % sur les premiers 6 500 € à 0,799 % au-delà de 60 000 €, plus des émoluments de formalités de l’ordre de 850 € HT. Le tout supporte une TVA de 20 %.

2 % de la facture

Débours

400 €

Les sommes que le notaire avance pour vous : extraits cadastraux, état hypothécaire, questionnaire du syndic, pièces d’urbanisme. Leur montant réel dépend du dossier, une copropriété ou un géomètre peuvent le faire monter.

Le barème des émoluments du notaire

Il est le même partout en France, quel que soit le notaire. L’arrêté du 25 février 2026 l’a maintenu à l’identique jusqu’au 29 février 2028.

Tranche du prixTaux HTÉmolument maximal de la tranche
De 0 à 6 500 €3,870 %251,55 €
De 6 500 à 17 000 €1,596 %167,58 €
De 17 000 à 60 000 €1,064 %457,52 €
Au-delà de 60 000 €0,799 %sans plafond

Au-delà de 100 000 €, le notaire peut accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur cette fraction du prix. C’est une faculté, pas une obligation, et il doit l’appliquer de la même façon à tous ses clients. Sur 300 000 €, elle vaut au plus 384 € TTC.

Sources : article A444-91 du code de commerce (barème en vigueur depuis le 1er mars 2020), article A444-174 (remise), article 881 K du CGI (contribution de sécurité immobilière).

Avis clients · financement immobilier
EXCELLENT
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5
Basée sur 22 avis
Publié sur Google Google
Ceven' Paysage profile picture
Ceven' Paysage
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Très satisfait. Le seul cabinet qui a bien voulu s'occuper de mon dossier et de quel manière ! Allez y les yeux fermés
Publié sur Google Google
Vanessa Bettane profile picture
Vanessa Bettane
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
MR Billon fait preuve d'une grande écoute et de conseils très avisés.Il s'adapte au profil pour une gestion sereine.
Publié sur Google Google
Bella L profile picture
Bella L
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
We had a very positive experience. Boris who assisted us was highly professional and clearly very knowledgeable. He took the time to explain everything with great patience, making sure we fully understood each point without ever feeling rushed. What stood out most was his data-driven approach — the presentation was well-prepared, insightful, and thoughtfully tailored to our specific needs and requests. This made the entire process both efficient and reassuring. Highly recommended.
Publié sur Google Google
Laura Petit profile picture
Laura Petit
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Je suis plus que satisfaite de l'accompagnement de Boris. Le projet a été mené de A à Z avec professionnalisme et bienveillance. Je suis ravie !
Publié sur Google Google
Maryvonne Buchot profile picture
Maryvonne Buchot
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Une équipe très professionnelle, je les recommande chaudement.
Publié sur Google Google
théo sourdille profile picture
théo sourdille
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Ravi de l’accompagnement sur mesure pour mon projet immobilier. Avant toute décision, un véritable travail de structuration de l’épargne et d’optimisation du financement a été réalisé, me permettant d’avoir une vision claire et stratégique à long terme. L’accompagnement, sérieux et pédagogique, s’est inscrit dans la durée et m’a apporté des conseils précieux, tant sur la préparation du projet que sur la sélection du bien. Je recommande ce cabinet à toute personne souhaitant développer son patrimoine de manière réfléchie et structurée.
Publié sur Google Google
Lucas Petit profile picture
Lucas Petit
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Une équipe d’un professionnalisme rare. Toujours précis, disponibles et transparents, ils travaillent avec rigueur et dans l’intérêt réel de leurs clients. On sent qu’on est entre de bonnes mains, avec des conseils sur mesure et une vraie expertise en gestion de patrimoine. Je recommande
Publié sur Google Google
jean marc profile picture
jean marc
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Je recommande vivement le cabinet Ateis Patrimoine. Je les ai contacté pour une assurance vie. J'ai eu affaire avec Mr Billon. Grace à son expertise et son conseil personnalisé, sa gentillesse et sa disponibilité, il a su m'écouter et me conseiller sur la suite de mon projet. Ce fut un plaisir d'échanger avec lui.
Publié sur Google Google
Terry Tong profile picture
Terry Tong
Google star 1Google star 2Google star 3Google star 4Google star 5Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
On voulait vraiment réaliser un investissement immobilier dans le sud de la France, et Boris, notre conseiller en gestion de patrimoine, nous a apporté un conseil en immobilier vraiment précieux. Il a fait appel à des apporteurs d’affaires pour nous trouver un bien immobilier sur mesure, parfaitement adapté à nos critères. Il nous a aussi présenté des études de marché complètes pour sécuriser notre investissement et faire les bons choix. Un accompagnement sérieux, personnalisé et vraiment rassurant. On recommande fortement !
Certifié par: Trustindex
Le badge vérifié de Trustindex est le symbole universel de confiance. Seules les meilleures entreprises peuvent obtenir le badge vérifié, avec une note supérieure à 4.5, basée sur les avis des clients au cours des derniers 12 mois. En savoir plus
Taux par département · 1er juin 2026

Droits de mutation : 89 départements à 5 %, un seul sous 4,50 %

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 4,50 à 5 % pour les ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La quasi-totalité l’a fait. Au 1er juin 2026, date du dernier barème publié par la DGFiP, 89 départements sur 101 appliquent 5 %, soit 6,32 % de droits une fois ajoutées la taxe communale et les frais d’assiette. Onze sont restés à 4,50 %, et l’Indre reste le moins cher de France à 3,80 %.

La hausse ne touche pas les primo-accédants qui achètent leur résidence principale : ils paient 5,81 % partout où le taux est monté à 5 %.

Taux départementalDépartementsDroits totauxPrimo-accédant
5,00 % 89 départements, dont Paris et toute l’Île-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nantes 6,32 % 5,81 % ou 5,29 %
4,50 % Hautes-Alpes (05), Alpes-Maritimes (06), Ardèche (07), Charente (16), Drôme (26), Lozère (48), Oise (60), Hautes-Pyrénées (65), Saône-et-Loire (71), Guadeloupe (971), Mayotte (976) 5,81 % 5,81 % ou 5,09 %
3,80 % Indre (36) 5,09 % 5,09 %
Droits totaux = taux départemental + taxe communale de 1,20 % + frais d’assiette de 2,37 % du droit départemental. Barème DGFiP au 1er juin 2026. Primo-accédant : 5,29 % en Savoie, 5,09 % dans les Hautes-Pyrénées.
Afficher les 101 départements un par un
DépartementTaux départementalDroits totauxPrimo-accédant
01 Ain5,00 %6,32 %5,81 %
02 Aisne5,00 %6,32 %5,81 %
03 Allier5,00 %6,32 %5,81 %
04 Alpes-de-Haute-Provence5,00 %6,32 %5,81 %
05 Hautes-Alpes4,50 %5,81 %5,81 %
06 Alpes-Maritimes4,50 %5,81 %5,81 %
07 Ardèche4,50 %5,81 %5,81 %
08 Ardennes5,00 %6,32 %5,81 %
09 Ariège5,00 %6,32 %5,81 %
10 Aube5,00 %6,32 %5,81 %
11 Aude5,00 %6,32 %5,81 %
12 Aveyron5,00 %6,32 %5,81 %
13 Bouches-du-Rhône5,00 %6,32 %5,81 %
14 Calvados5,00 %6,32 %5,81 %
15 Cantal5,00 %6,32 %5,81 %
16 Charente4,50 %5,81 %5,81 %
17 Charente-Maritime5,00 %6,32 %5,81 %
18 Cher5,00 %6,32 %5,81 %
19 Corrèze5,00 %6,32 %5,81 %
2A Corse-du-Sud5,00 %6,32 %5,81 %
2B Haute-Corse5,00 %6,32 %5,81 %
21 Côte-d’Or5,00 %6,32 %5,81 %
22 Côtes-d’Armor5,00 %6,32 %5,81 %
23 Creuse5,00 %6,32 %5,81 %
24 Dordogne5,00 %6,32 %5,81 %
25 Doubs5,00 %6,32 %5,81 %
26 Drôme4,50 %5,81 %5,81 %
27 Eure5,00 %6,32 %5,81 %
28 Eure-et-Loir5,00 %6,32 %5,81 %
29 Finistère5,00 %6,32 %5,81 %
30 Gard5,00 %6,32 %5,81 %
31 Haute-Garonne5,00 %6,32 %5,81 %
32 Gers5,00 %6,32 %5,81 %
33 Gironde5,00 %6,32 %5,81 %
34 Hérault5,00 %6,32 %5,81 %
35 Ille-et-Vilaine5,00 %6,32 %5,81 %
36 Indre3,80 %5,09 %5,09 %
37 Indre-et-Loire5,00 %6,32 %5,81 %
38 Isère5,00 %6,32 %5,81 %
39 Jura5,00 %6,32 %5,81 %
40 Landes5,00 %6,32 %5,81 %
41 Loir-et-Cher5,00 %6,32 %5,81 %
42 Loire5,00 %6,32 %5,81 %
43 Haute-Loire5,00 %6,32 %5,81 %
44 Loire-Atlantique5,00 %6,32 %5,81 %
45 Loiret5,00 %6,32 %5,81 %
46 Lot5,00 %6,32 %5,81 %
47 Lot-et-Garonne5,00 %6,32 %5,81 %
48 Lozère4,50 %5,81 %5,81 %
49 Maine-et-Loire5,00 %6,32 %5,81 %
50 Manche5,00 %6,32 %5,81 %
51 Marne5,00 %6,32 %5,81 %
52 Haute-Marne5,00 %6,32 %5,81 %
53 Mayenne5,00 %6,32 %5,81 %
54 Meurthe-et-Moselle5,00 %6,32 %5,81 %
55 Meuse5,00 %6,32 %5,81 %
56 Morbihan5,00 %6,32 %5,81 %
57 Moselle5,00 %6,32 %5,81 %
58 Nièvre5,00 %6,32 %5,81 %
59 Nord5,00 %6,32 %5,81 %
60 Oise4,50 %5,81 %5,81 %
61 Orne5,00 %6,32 %5,81 %
62 Pas-de-Calais5,00 %6,32 %5,81 %
63 Puy-de-Dôme5,00 %6,32 %5,81 %
64 Pyrénées-Atlantiques5,00 %6,32 %5,81 %
65 Hautes-Pyrénées4,50 %5,81 %5,09 %
66 Pyrénées-Orientales5,00 %6,32 %5,81 %
67 Bas-Rhin5,00 %6,32 %5,81 %
68 Haut-Rhin5,00 %6,32 %5,81 %
69 Rhône et Métropole de Lyon5,00 %6,32 %5,81 %
70 Haute-Saône5,00 %6,32 %5,81 %
71 Saône-et-Loire4,50 %5,81 %5,81 %
72 Sarthe5,00 %6,32 %5,81 %
73 Savoie5,00 %6,32 %5,29 %
74 Haute-Savoie5,00 %6,32 %5,81 %
75 Paris5,00 %6,32 %5,81 %
76 Seine-Maritime5,00 %6,32 %5,81 %
77 Seine-et-Marne5,00 %6,32 %5,81 %
78 Yvelines5,00 %6,32 %5,81 %
79 Deux-Sèvres5,00 %6,32 %5,81 %
80 Somme5,00 %6,32 %5,81 %
81 Tarn5,00 %6,32 %5,81 %
82 Tarn-et-Garonne5,00 %6,32 %5,81 %
83 Var5,00 %6,32 %5,81 %
84 Vaucluse5,00 %6,32 %5,81 %
85 Vendée5,00 %6,32 %5,81 %
86 Vienne5,00 %6,32 %5,81 %
87 Haute-Vienne5,00 %6,32 %5,81 %
88 Vosges5,00 %6,32 %5,81 %
89 Yonne5,00 %6,32 %5,81 %
90 Territoire de Belfort5,00 %6,32 %5,81 %
91 Essonne5,00 %6,32 %5,81 %
92 Hauts-de-Seine5,00 %6,32 %5,81 %
93 Seine-Saint-Denis5,00 %6,32 %5,81 %
94 Val-de-Marne5,00 %6,32 %5,81 %
95 Val-d’Oise5,00 %6,32 %5,81 %
971 Guadeloupe4,50 %5,81 %5,81 %
972 Martinique5,00 %6,32 %5,81 %
973 Guyane5,00 %6,32 %5,81 %
974 La Réunion5,00 %6,32 %5,81 %
976 Mayotte4,50 %5,81 %5,81 %

Trois cas particuliers. La Savoie accorde un taux de 4 % à une première acquisition de résidence principale, à condition de l’occuper au moins cinq ans. Le barème DGFiP mentionne 3,80 % pour les primo-accédants des Hautes-Pyrénées, à faire confirmer par le notaire. Le Calvados applique un abattement de 46 000 € aux logements situés en zone France Ruralités Revitalisation : le simulateur ne l’intègre pas, votre notaire vous dira si votre commune est concernée.

Source : DGFiP, taux des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables au 1er juin 2026 (article 1594 D du CGI et article 116 de la loi n° 2025-127 de finances pour 2025).

Exemples chiffrés

Combien de frais pour 150 000, 200 000, 300 000 ou 500 000 € ?

Pour une maison ancienne à 200 000 € dans un département à 5 %, la note atteint 16 651 €, soit 8,33 % du prix. Un primo-accédant paie 15 627 €. À 500 000 €, on passe à 38 783 €, ou 36 223 € pour un primo-accédant.

Le pourcentage baisse quand le prix monte, pour deux raisons : le barème du notaire est dégressif, et les formalités comme les débours sont presque fixes. Sur un petit achat, ils pèsent beaucoup plus lourd. Un terrain à 80 000 € en Gironde coûte ainsi 9,75 % de frais.

Prix du bienAncien, département à 5 %Ancien, primo-accédant ou département à 4,50 %Neuf (VEFA)
100 000 €9 274 €9,27 %8 762 €8,76 %3 072 €3,07 %
150 000 €12 963 €8,64 %12 195 €8,13 %3 741 €2,49 %
200 000 €16 651 €8,33 %15 627 €7,81 %4 408 €2,20 %
250 000 €20 340 €8,14 %19 061 €7,62 %5 075 €2,03 %
300 000 €24 029 €8,01 %22 493 €7,50 %5 743 €1,91 %
400 000 €31 406 €7,85 %29 359 €7,34 %7 077 €1,77 %
500 000 €38 783 €7,76 %36 223 €7,24 %8 413 €1,68 %
750 000 €57 227 €7,63 %53 388 €7,12 %11 751 €1,57 %
1 000 000 €75 669 €7,57 %70 551 €7,06 %15 088 €1,51 %
Frais de notaire complets (droits, émoluments, formalités et débours, TVA comprise), sans mobilier ni remise. Neuf : programme de 25 à 99 lots, TVA à 20 %. Barèmes au 1er juin 2026. Dans l’Indre (3,80 %), comptez environ 0,72 point de moins qu’à 4,50 %.
Primo-accédants

Primo-accédant : 1 536 € de moins sur un achat à 300 000 €

Dans un département à 5 %, le primo-accédant reste au taux de 4,50 %. L’écart est d’un demi-point sur le droit départemental, frais d’assiette compris : 1 536 € sur 300 000 €, 2 560 € sur 500 000 €. Ce n’est pas une démarche à part, c’est le notaire qui applique le bon taux à la signature.

Vous êtes concerné si

Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années qui précèdent l’achat, et le logement que vous achetez devient votre résidence principale. Peu importe que vous ayez ou non un prêt à taux zéro, et peu importe vos revenus.

Vous ne l’êtes pas si

Vous achetez un investissement locatif ou une résidence secondaire, vous avez revendu votre résidence principale il y a moins de deux ans, ou vous achetez du neuf ou un terrain, qui relèvent d’autres règles. À deux, la situation de chaque acquéreur est examinée : posez la question au notaire dès le compromis.

Une déclaration inexacte expose à un rappel des droits économisés, avec intérêts de retard. Si vous avez été propriétaire de votre résidence principale, même brièvement, dans les deux ans, signalez-le.

Neuf, ancien, terrain

Neuf ou ancien : 17 000 à 18 000 € d’écart sur 300 000 €

Un logement neuf vendu par un promoteur, en VEFA ou dans les cinq ans qui suivent son achèvement, est soumis à la TVA. En contrepartie, les droits de mutation disparaissent au profit d’une taxe de publicité foncière de 0,70 %, majorée de 2,14 % de frais d’assiette, et calculée sur le prix hors TVA. Sur 300 000 € TTC, elle coûte 1 787 €, contre 18 956 € de droits dans l’ancien à Paris.

Le tarif réduit aussi les émoluments du notaire dans les programmes de plus de dix lots : moins 20 % de 11 à 24 lots, un tiers de 25 à 99, la moitié de 100 à 249, jusqu’aux deux tiers au-delà de 500 lots. D’où des frais de 1,9 à 2,3 % du prix sur un appartement neuf à 300 000 €.

Type d’achatTaxe principaleFrais sur 300 000 €
Ancien, département à 5 %Droits de mutation, 6,32 %24 029 € (8,01 %)
Ancien, primo-accédant ou département à 4,50 %Droits de mutation, 5,81 %22 493 € (7,50 %)
Ancien, IndreDroits de mutation, 5,09 %20 343 € (6,78 %)
Neuf, programme de 10 lots ou moinsPublicité foncière, 0,715 % du HT6 860 € (2,29 %)
Neuf, programme de 25 à 99 lotsPublicité foncière, 0,715 % du HT5 743 € (1,91 %)

Deux pièges. Un logement neuf revendu par un particulier avant cinq ans n’est pas soumis à la TVA : il paie les droits de l’ancien. Et un terrain à bâtir acheté à un particulier supporte lui aussi les droits de l’ancien, sans taux primo-accédant possible.

Sources : impots.gouv.fr, frais payés au notaire lors d’un achat ; réductions d’émoluments par taille de programme relevées sur le simulateur des Notaires de France, octobre 2026.

Leviers légaux

Réduire la note : ce qui est légal, ce qui ne l’est pas

Les droits de mutation ne se négocient pas. On peut en revanche réduire l’assiette sur laquelle ils sont calculés, à condition de rester dans les clous. Trois leviers tiennent la route, un quatrième coûte cher.

Levier 1

Déduire le mobilier

Cuisine équipée, électroménager, meubles laissés par le vendeur : s’ils sont listés et chiffrés dans l’acte, leur valeur sort de l’assiette des droits. Sur 10 000 € de mobilier à Paris, vous économisez 642 €. Aucun plafond n’est fixé par la loi, mais une valeur sans rapport avec l’état réel des biens attire un contrôle.

Levier 2

Frais d’agence à la charge de l’acheteur

Quand le mandat met la commission à votre charge, elle n’entre pas dans le prix de vente et n’est pas taxée. Des honoraires de 15 000 € inclus dans le prix coûteraient environ 1 100 € de frais de notaire en plus. Le point se règle au compromis, pas chez le notaire.

Levier 3

Demander la remise

Le notaire peut réduire de 20 % ses émoluments sur la fraction du prix au-delà de 100 000 €. C’est 384 € TTC sur 300 000 €, 1 726 € sur un million. Peu d’acheteurs la demandent. Faites-le avant de signer le compromis, en comparant deux études si besoin.

À éviter

Minorer le prix ou gonfler le mobilier

Un prix sous-évalué ou un mobilier surestimé, c’est une dissimulation. L’administration peut redresser pendant plusieurs années, avec intérêts et majorations, et le vendeur y est exposé autant que vous. Le gain de quelques centaines d’euros ne vaut pas ce risque.

Financement

Financer les frais de notaire : ce que les banques acceptent vraiment

Aucune règle du HCSF n’impose d’apport. Dans la pratique, la plupart des banques demandent que l’apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit 8,5 à 9 % du prix dans l’ancien. Un financement à 100 ou 110 % reste possible pour un dossier solide, mais il se négocie et il ne se trouve pas dans toutes les banques.

La garantie du prêt s’ajoute aux frais de notaire. Pour un prêt de 240 000 €, qui finance un achat à 300 000 € avec 60 000 € d’apport, voici les ordres de grandeur.

La plus répandue

Caution d’un organisme

2 400 à 3 600 €

De l’ordre de 1 à 1,5 % du capital, versés au départ. Chez Crédit Logement, environ 70 % de la contribution au fonds mutuel de garantie vous sont restitués en fin de prêt. Pas d’acte notarié, pas de mainlevée.

La moins chère au départ

Hypothèque légale du prêteur de deniers

1 249 €

L’ancien privilège de prêteur de deniers, rebaptisé lors de la réforme des sûretés de 2022. Exonéré de taxe de publicité foncière, il ne garantit que la part du prêt qui finance l’achat d’un bien existant.

Pour les travaux et le neuf

Hypothèque conventionnelle

3 308 €

Dont 2 059 € de taxe de publicité foncière, 0,715 % du capital majoré de 20 % d’accessoires. Comme la précédente, elle s’éteint seule un an après la dernière échéance : la mainlevée ne se paie qu’en cas de revente ou de remboursement anticipé.

Vous avez de l’épargne mais pas envie de la sortir ? Une assurance-vie peut être nantie au profit de la banque au lieu d’être rachetée. Le contrat continue de travailler, aucune fiscalité ne se déclenche, et la banque accepte de financer une plus grande part du projet. Le montage est détaillé sur notre page crédit sans apport.

Nous intervenons à partir de 100 000 € de projet. Honoraires de courtage de 0,79 à 1,7 % du montant financé pour un crédit simple, dus uniquement au déblocage des fonds. Aucune commission bancaire.

Coûts de garantie calculés avec le simulateur ci-dessus (émoluments d’acte de prêt, formalités, contribution de sécurité immobilière à 0,05 %, taxe de publicité foncière). Caution : fourchette indicative, le tarif dépend de l’organisme et de la banque.

Investisseurs

Ce que deviennent les frais de notaire dans votre fiscalité

Pour une résidence principale, rien : la plus-value à la revente est exonérée, les frais n’ont aucun usage fiscal. Pour un investissement, le traitement change selon la façon dont vous détenez le bien, et c’est souvent un vrai sujet pour un contribuable à 41 %.

Mode de détentionTraitement des frais d’acquisition
Location nue, revenus fonciersNon déductibles des loyers. Ils majorent le prix d’acquisition au calcul de la plus-value, au réel justifié ou au forfait de 7,5 % du prix.
Location meublée, LMNP au réelAu choix, déduits en charge l’année de l’achat ou intégrés au prix de revient et amortis avec le bien. À trancher avec la plus-value LMNP en tête, depuis la réintégration des amortissements.
SCI à l’impôt sur les sociétésMême option : charge immédiate ou incorporation au prix de revient. Voir notre page crédit en SCI à l’IS.

Vous achetez au-delà de 100 000 € et le financement n’est pas réglé ? On le regarde avec vous, gratuitement, en 30 minutes.

Réserver un premier échange
Questions fréquentes

Frais de notaire : les questions qu’on nous pose

Comment calculer les frais de notaire en 2026 ?

Additionnez cinq postes. Les droits de mutation : le taux de votre département, 5 % presque partout, plus 1,20 % de taxe communale et 2,37 % du droit départemental en frais d’assiette. La contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Les émoluments du notaire selon le barème dégressif, les émoluments de formalités et la TVA de 20 % sur les deux. Enfin les débours.

Pour 300 000 € dans l’ancien à Paris, cela donne 24 029 €, soit 8,01 % du prix. Dans le neuf, comptez entre 1,5 et 3,5 % selon le prix et la taille du programme.

Quels sont les frais de notaire pour une maison à 200 000 €, 250 000 € ou 500 000 € ?

Dans l’ancien et dans un département à 5 % : 16 651 € pour 200 000 €, 20 340 € pour 250 000 € et 38 783 € pour 500 000 €. Un primo-accédant paie respectivement 15 627, 19 061 et 36 223 €.

Ces montants comprennent les droits, la rémunération du notaire, les formalités et les débours. Ils ne comprennent ni les frais d’agence ni la garantie du prêt.

Pourquoi les frais de notaire ont-ils augmenté, et jusqu’à quand ?

La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur taux de 4,50 à 5 % pour les ventes signées du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, 89 départements sur 101 l’ont fait. Sur 300 000 €, la hausse coûte 1 536 €.

Le dispositif est temporaire sur le papier. Rien ne garantit qu’il s’arrêtera en 2028, les départements y trouvent une recette importante.

Qui est primo-accédant pour les droits de mutation ?

Celui qui achète sa résidence principale sans en avoir été propriétaire au cours des deux années précédentes. Il n’y a pas de condition de revenus et le prêt à taux zéro n’est pas requis. Le taux réduit ne concerne que l’ancien.

En cas d’achat à deux, la situation de chaque acquéreur compte. Signalez au notaire tout bien que vous avez occupé en tant que propriétaire dans les deux ans.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Les impôts, non. Le barème du notaire non plus, à une exception près : une remise jusqu’à 20 % sur ses émoluments pour la fraction du prix au-delà de 100 000 €, qu’il accorde ou non mais qu’il doit appliquer de la même façon à tous ses clients.

Les vrais leviers sont ailleurs : déduire le mobilier vendu avec le bien et mettre les frais d’agence à la charge de l’acheteur dans le mandat.

Peut-on financer les frais de notaire avec le crédit immobilier ?

Oui, mais ce n’est pas la règle. La plupart des banques veulent un apport qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Un financement à 110 % s’obtient sur des profils solides, avec des revenus confortables et une épargne résiduelle.

Quand l’épargne existe mais qu’on ne veut pas la sortir, le nantissement d’une assurance-vie peut remplacer l’apport. Toutes les banques ne le pratiquent pas, c’est là qu’un courtier fait la différence.

Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?

L’acheteur, dans l’immense majorité des ventes. Le vendeur paie de son côté les diagnostics, la mainlevée de son éventuelle hypothèque et l’impôt sur la plus-value s’il est dû.

Seule exception, la vente « acte en mains », où le prix annoncé inclut les frais. Elle reste rare entre particuliers.

Quand et comment paie-t-on les frais de notaire ?

Avant la signature de l’acte de vente, en même temps que le prix. Au-delà de 3 000 €, le paiement au notaire se fait obligatoirement par virement. Il s’agit d’une provision : une fois les formalités accomplies, le notaire établit le décompte définitif et vous rembourse l’éventuel trop-perçu.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Pas pour une résidence principale. En location nue, ils ne se déduisent pas des loyers mais majorent le prix d’acquisition pour la plus-value, au réel ou au forfait de 7,5 %. En LMNP au réel et en SCI à l’IS, ils peuvent être passés en charge l’année de l’achat ou amortis avec le bien.

Ateis Patrimoine · COBSP ACPR · ORIAS 24003722

Les frais sont calculés. Reste à financer le projet au bon endroit.

Vous nous décrivez l’achat, on vous dit ce que les banques vont demander comme apport, quelle garantie choisir et si une partie de l’épargne peut rester placée. On consulte 22 établissements et on n’est payé que par vous, au déblocage des fonds.

Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement. Intervention à partir de 100 000 € de projet.

Boris Billon, fondateur du cabinet Ateis Patrimoine, à Paris 5e
À propos de l’auteur

Boris Billon · fondateur d’Ateis Patrimoine

Dix ans en banque privée, banque entreprise et gestion de fortune avant de fonder le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers, courtier en assurance et en opérations de banque, titulaire de la carte T. Immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24003722, sous le contrôle de l’ACPR et de l’AMF, membre de l’ANACOFI-CIF. Notre parcours, nos statuts et notre grille d’honoraires en détail.

Page mise à jour le . Sources : DGFiP (taux des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière au 1er juin 2026), Légifrance (articles A444-91 et A444-174 du code de commerce, arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des notaires, articles 1594 D et 881 K du CGI, article 116 de la loi n° 2025-127), impots.gouv.fr, simulateur des Notaires de France (formalités, débours, réductions de programme), Crédit Logement (taux de restitution). Les montants sont des estimations indicatives et non contractuelles : seul votre notaire établit le décompte définitif. Un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.