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Simulateur plus-value LMNP 2026 — réintégration des amortissements et calcul exact

Calculez en quelques secondes l’impôt sur votre plus-value LMNP 2026, en intégrant la réintégration des amortissements issue de la réforme loi de finances 2025. Notre simulateur applique les règles exactes : prix de cession corrigé, prix d’acquisition corrigé, abattements par durée de détention, IR 19 %, prélèvements sociaux 17,2 % et surtaxe éventuelle.

Simulateur LMNP
Estimation de la plus-value imposable à la revente
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Loi de finances 2025 — art. 150 VB II CGI

La réforme qui change tout pour la plus-value LMNP

Depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (applicable aux cessions à compter du 15 février 2025), les amortissements déduits au régime réel LMNP sont réintégrés dans la base imposable de la plus-value à la cession. Cette mesure augmente mécaniquement l’impôt à la revente, indépendamment de la durée de détention.

Avant réforme — règles classiques
  • ✓ PV brute = Prix cession − Prix acquisition
  • ✓ Amortissements sans impact sur la PV
  • ✓ Abattements détention sur toute la PV
  • ✓ Exénération totale à 22 ans (IR) / 30 ans (PS)
Après réforme LF 2025 — applicable 2026
  • → Amortissements déduits réintégrés à la base imposable
  • → Amortissements réintégrés : PAS d’abattement, même après 22 ou 30 ans
  • → Seuls les amortissements « admis en déduction » sont visés (pas les reports)
  • → Charge fiscale significativement plus élevée à la cession
Point technique crucial : seuls les amortissements admis en déduction du résultat imposable sont réintégrés. Les amortissements reportés (non utilisés faute de bénéfice) ne sont pas concernés — ce qui nécessite une reconstitution fine de chaque déclaration fiscale annuelle.
Exceptions à la réintégration : résidences étudiantes, seniors et EHPAD (résidences de services) — les amortissements restent exclus du calcul. Les mîmes résidences de tourisme classées peuvent bénéficier de règles spécifiques (art. 151 septies CGI selon seuils de recettes).
Méthodologie exacte

Formule de calcul de la plus-value LMNP 2026 — étape par étape

Le calcul suit le régime des plus-values des particuliers (art. 150 U à 150 VH CGI) avec la modification introduite par l’art. 150 VB II. Chaque étape doit être documentée avec les justificatifs correspondants.

1
Étape 1 — Prix de cession corrigé
Prix de vente − Frais d’agence vente − Diagnostics immobiliers − Main-levée hypothèque
Prix cession corrigé = Prix vente − Frais vendeur justifiés
2
Étape 2 — Prix d’acquisition corrigé
Prix d’achat + Frais de notaire (réel ou forfait 7,5 %) + Frais d’agence achat + Travaux non amortis (construction, agrandissement, raccordement)
Prix acquisition corrigé = Prix achat + Frais acquisition + Travaux non amortis
3
Étape 3 — Plus-value brute
Différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé.
PV brute = Prix cession corrigé − Prix acquisition corrigé
4
Étape 4 — Application des abattements
Les abattements pour durée de détention s’appliquent uniquement sur la PV brute. Les abattements IR et PS ont des taux différents.
PV après abattement = PV brute × (1 − % abattement selon durée)
5
Étape 5 — Réintégration des amortissements (réforme 2025)
Les amortissements admis en déduction viennent s’ajouter à la base imposable sans aucun abattement, quelle que soit la durée de détention.
Base IR = PV après abattement IR + Amortissements réintégrés
6
Étape 6 — Calcul de l’impôt
Taux IR : 19 %. Taux PS : 17,2 % (attention : la hausse à 18,6 % de la LFSS 2026 concerne les revenus BIC locatifs, pas les plus-values immobilières). Surtaxe si PV nette > 50 000 €.
Impôt total = Base IR × 19 % + Base PS × 17,2 % + Surtaxe éventuelle
Barèmes 2026

Tableau des abattements par durée de détention 2026

Les abattements s’appliquent uniquement sur la plus-value brute. Les amortissements réintégrés ne bénéficient d’aucun abattement — c’est le durcissement central de la réforme 2025.

Durée de détention Abattement IR (19 %) Abattement PS (17,2 %) PV imposable restante Statut
Moins de 6 ans0 %0 %100 % taxée⚠
6 ans6 % / an1,65 % / anRéduction progressive—
10 ans24 %6,6 %76 % IR / 93,4 % PS—
15 ans54 %14,85 %46 % IR / 85,15 % PS—
21 ans90 %23,10 %10 % IR / 76,9 % PS—
22 ans100 % — Exénération IR26,40 %0 % IR + PS restant✅ IR
30 ans100 %100 % — Exénération PSExénération totale PV✅ Total PV
Attention : même après 22 ou 30 ans, les amortissements réintégrés restent imposables à 36,2 % (19 % + 17,2 %). L’exénération ne porte que sur la PV brute après abattement.
Simulation concrète

Exemple chiffré complet — impact de la réforme 2025

Cas concret : achat d’un bien LMNP en 2018 (régime réel), revente en 2026 après 8 ans de détention. Amortissements admis en déduction sur 8 ans : 40 000 €.

Données du bien
Prix d’achat (2018)200 000 €
Prix de vente (2026)290 000 €
Frais de notaire à l’achat16 000 €
Frais d’agence à la vente10 000 €
Amortissements admis en déduction40 000 €
Résultat du calcul
Prix cession corrigé (290k−10k)280 000 €
Prix acquisition corrigé (200k+16k)216 000 €
PV brute64 000 €
Abattement IR 8 ans (6 % × 2 ans = 12 %)−7 680 €
+ Amortissements réintégrés (sans abattement)+40 000 €
Base imposable IR96 320 €
Impôt IR (96 320 × 19 %)18 301 €
Prélèvements sociaux (× 17,2 %)~16 566 €
Impôt total estimé~34 867 €
Sans réforme, l’impôt aurait été ~21 400 € — +13 500 € dus à la réforme 2025.

Impact de la réforme selon l’horizon de revente

Base : bien acheté 200 000 € (frais 15 000 €), revendu 300 000 €, amortissement moyen 5 000 €/an. Le surcoût de la réforme culmine vers 15 ans de détention puis diminue grâce aux abattements.

Horizon revente Amortis cumulés Impôt sans réforme Impôt avec réforme Surcoût réforme
5 ans25 000 €23 100 €31 700 €+8 600 €
8 ans40 000 €21 400 €34 900 €+13 500 €
15 ans75 000 €11 700 €28 800 €+17 100 €
22 ans100 000 €0 € (IR ex.)17 200 €+17 200 €
30 ans100 000 €0 €17 200 €+17 200 €
Fiscalité complémentaire

Surtaxe sur les plus-values élevées

Une surtaxe progressive s’applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Avec la réforme 2025, la réintégration des amortissements peut faire franchir ce seuil de manière inattendue. La surtaxe s’applique sur le montant total de la PV nette — pas uniquement sur la fraction excédant le seuil.

< 50 000 €
0 %
Pas de surtaxe
50k à 100k €
2 %
Surtaxe progressive
100k à 200k €
3-4 %
Progressif
> 200k €
6 %
Maximum
Cas d’exonération et régimes alternatifs

Exénérations LMNP et comparaison LMP

Cas d’exénération de plus-value LMNP

22 / 30 ans — durée de détention

Exénération IR après 22 ans, exonération totale (IR + PS) après 30 ans sur la PV brute. Les amortissements réintégrés restent imposables à 36,2 %.

15 000 € — cession de faible valeur

Exénération si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Applicable par cession et par vendeur.

Résidences de services — exception réforme 2025

Résidences étudiantes, seniors, EHPAD : les amortissements ne sont pas réintégrés. Investissement particulièrement avantageux après la réforme.

LMNP vs LMP — quelle différence sur la plus-value ?

LMNP — plus-value des particuliers
  • IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe
  • Abattements selon durée de détention
  • Amortissements réintégrés (réforme 2025)
  • Exénération totale PV à 30 ans (hors amortis.)
LMP — plus-value professionnelle
  • PV court terme : BIC (TMI + PS) ; PV long terme 12,8 %
  • Exénération totale si recettes < 90 000 € après 5 ans (art. 151 septies)
  • Exénération PVLT après 15 ans (art. 151 septies B)
  • Cotisations SSI : principal inconvénient LMP
Règle pratique : si recettes < 90 000 € et plus de 5 ans d’activité, le LMP peut être plus favorable. Pour des recettes élevées (> 126 000 €) ou une détention courte, le LMNP reste souvent préférable. Analyse au cas par cas indispensable.
Expertise CGP — optimisation avant cession

3 stratégies pour réduire l’impôt sur la plus-value LMNP

Stratégie 1

Optimiser le timing de cession

Différer la vente pour franchir un palier d’abattement (6, 11, 16, 21, 22 ans) réduit significativement l’IR. Le calcul est systématique avant de signer le compromis. Attention : les amortissements réintégrés restent taxables, le bénéfice des abattements est limité.

Ex : passer de 21 à 22 ans économise 100 % de l’IR sur la PV brute. Gain potentiel de 10 000 à 20 000 € selon les cas.
Stratégie 2

Maximiser le prix d’acquisition corrigé

Intégrer tous les frais déductibles : frais de notaire (réel ou 7,5 % forfait), frais d’agence à l’achat, travaux de construction ou agrandissement, frais de raccordement, diagnostics préalables. Chaque euro de frais supplémentaire réduit la PV brute à 36,2 %.

Conserver tous les justificatifs depuis l’achat (factures artisans, actes notariaux). C’est la pièce d’identité fiscale de votre bien.
Stratégie 3

Évaluer le passage en LMP avant la vente

Sur des plus-values élevées avec des amortissements importants, le régime LMP avec exénération art. 151 septies (recettes < 90 000 €, 5 ans d’exercice) peut être nettement plus favorable que le LMNP taxable à 36,2 %.

Analyse au cas par cas obligatoire — le passage en LMP génère des cotisations SSI qui peuvent réduire l’avantage. À simuler 2 à 3 ans avant la cession envisagée.
Questions fréquentes

FAQ — Plus-value LMNP 2026

Les amortissements sont-ils toujours réintégrés depuis la réforme 2025 ?
Oui, depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 150 VB II CGI), applicable aux cessions à compter du 15 février 2025. Seuls les amortissements admis en déduction sont visés — pas les reports inutilisés. Exceptions : résidences étudiantes, seniors et EHPAD totalement exemptées.
Les amortissements réintégrés bénéficient-ils des abattements ?
Non. C’est le point le plus défavorable de la réforme : les amortissements réintégrés sont imposés sans aucun abattement, même après 22 ou 30 ans de détention. Seule la plus-value brute bénéficie des abattements progressifs.
Les prélèvements sociaux sur la PV sont-ils de 17,2 % ou 18,6 % ?
17,2 % sur la plus-value immobilière. La hausse à 18,6 % introduite par la LFSS 2026 concerne uniquement les revenus BIC locatifs (loyers), pas les plus-values. Distinction essentielle pour vos projections de revente.
Quel taux d’imposition s’applique sur la plus-value LMNP ?
Taux global de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) sur la base imposable après abattements, auxquels s’ajoute une surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la PV nette dépasse 50 000 €.
Le LMNP reste-t-il intéressant malgré la réforme ?
Oui, dans la plupart des cas. L’économie d’impôt annuelle pendant la phase de détention (souvent nulle grâce aux amortissements) reste immédiate et réinvestissable. La taxe sur la plus-value n’intervient que bien plus tard. Sur 20 ans, l’avantage cumulé reste significatif même après réintégration.
Comment réduire la plus-value imposable en LMNP ?
Trois leviers principaux : (1) maximiser le prix d’acquisition corrigé (frais de notaire, agence, travaux non amortis) ; (2) optimiser le timing pour franchir un palier d’abattement ; (3) évaluer un passage en LMP si les recettes et la situation le permettent. Toujours simuler avec un CGP indépendant avant de signer.
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722

Vous envisagez de revendre votre bien LMNP ?

Calcul précis de votre impôt de plus-value, analyse des amortissements admis en déduction, étude LMP vs LMNP — Ateis Patrimoine vous accompagne avant la signature du compromis.

Sources officielles