Le financement vient avant le bien.
Toujours.
Vous cherchez un bien avant d’avoir structuré votre financement. C’est l’erreur la plus coûteuse que nous voyons. Votre capacité d’emprunt, votre structure de détention et votre fiscalité sur 20 ans se décident avant la signature — jamais après.
Chez Ateis Patrimoine, nous construisons d’abord votre plan de financement. Nous cherchons le bien ensuite — avec 22 partenaires bancaires en architecture ouverte et un accès aux biens off-market.
en architecture ouverte
et structurés
sur dossier complexe
Votre plan de financement complet
- Analyse de vos actifs nantissables (assurance-vie, PEA)
- Calcul de votre capacité réelle selon les règles HCSF 2026
- Mise en place du nantissement si votre contrat le permet
- Dépôt simultané auprès de 22 banques en concurrence
- Sélection de l’offre optimale (taux, durée, conditions)
- Intégration des frais de notaire dans le financement
Ce que votre banque ne vous dira pas.
Votre banque vous propose ses propres produits. Pas les meilleurs du marché. Pas les plus adaptés à votre profil. Elle ne soumet pas votre dossier à ses concurrents. Elle ne sait pas non plus nantir votre assurance-vie pour élargir votre capacité d’emprunt.
Un courtier indépendant accède à l’ensemble du marché. Il soumet votre dossier simultanément à toutes les banques. Il négocie les conditions — taux, assurance, durée — dans votre intérêt, pas dans celui de l’établissement.
« Ce que vous économisez sur vingt ans tient à des décisions prises au début — jamais à la fin. »
Les profils que les banques ne savent pas financer.
Votre banque s’appuie sur des grilles standard. Elle n’est pas équipée pour analyser un profil complexe : revenus mixtes, statut TNS, dividendes, SCI existante.
Nous travaillons exclusivement avec des profils que les circuits classiques traitent mal. Notre expertise est précisément là où les banques bloquent.
Ticket minimum : 300 000 €. Projets d’immobilier physique ancien à Paris et en Île-de-France, pour des cadres et dirigeants à TMI 41 % ou plus.
Si votre profil est simple et votre projet standard, votre banque fera probablement aussi bien. Nous le disons clairement — plutôt que de vous accompagner sans valeur ajoutée réelle.
Profils que nous finançons
- Cadres supérieurs à TMI 41 % ou 45 %
- Dirigeants avec revenus mixtes : salaire + dividendes
- Travailleurs non-salariés (TNS) et professions libérales
- Porteurs de SCI existante cherchant à financer un nouveau bien
- Investisseurs déjà propriétaires avec encours de crédit
- Profils avec assurance-vie ou PEA nantissables
- Acheteurs voulant intégrer les frais de notaire dans le financement
Trois décisions qui coûtent cher sur 20 ans.
Des erreurs que nous voyons chaque semaine — et qui se corrigent à condition d’intervenir avant la signature.
Liquider son assurance-vie pour l’apport
Votre assurance-vie peut être nantie auprès de la banque. Elle sert de garantie sans être rachetée. Elle continue de fructifier. Un contrat de 150 000 € nanti permet souvent de financer un bien à 400 000 € sans apport personnel.
Accepter la première offre de sa banque
Votre banque ne négocie pas contre elle-même. Une mise en concurrence simultanée de 22 banques produit systématiquement une offre plus avantageuse — en taux, en durée et en conditions d’assurance.
Choisir la structure de détention après l’achat
Nom propre, SCI à l’IS, holding : le choix conditionne votre fiscalité sur toute la durée de détention. La SCI à l’IS est irréversible. Décider après la signature, c’est se condamner à payer les conséquences pendant vingt ans.
Ces trois erreurs ont une solution commune : construire le cadre avant de chercher le bien. Financement, structure et fiscalité d’abord. Le bien vient ensuite — mieux ciblé, mieux financé, mieux détenu.
Trois leviers. Souvent méconnus. Toujours décisifs.
Ce ne sont pas des produits que nous vendons. Ce sont des mécanismes que nous orchestrons pour que votre financement soit optimal dès le premier euro emprunté.
Le nantissement de votre assurance-vie
Votre contrat d’assurance-vie garantit le crédit sans être racheté. Il continue de fructifier. Votre capital reste disponible. Et votre capacité d’emprunt s’élargit sans apport décaissé.
? 400 k€ empruntés,
frais inclus
L’architecture ouverte sur 22 banques
Votre dossier est soumis simultanément à des banques grand public, des banques privées et des établissements spécialisés dans les montages patrimoniaux. Vous comparez et vous choisissez la meilleure offre globale.
en concurrence
pour votre dossier
Le prêt in fine pour les investisseurs
Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé à l’échéance — souvent nanti sur votre assurance-vie. Les intérêts sont entièrement déductibles des revenus fonciers.
déductibles
des revenus fonciers
Un financement adapté à votre situation réelle.
Revenus stables — l’enjeu est fiscal
Profil emprunteur solide. L’enjeu n’est pas bancaire — il est fiscal. Nous structurons la détention avant de négocier le financement. SCI IS, nantissement de l’AV, frais de notaire intégrés dans le crédit.
Salaire + dividendes — valoriser l’ensemble
Les banques retiennent souvent une base réduite. Nous savons présenter un dossier qui valorise l’ensemble de vos revenus. Justification N et N-2, banques spécialisées, coordination holding et patrimoine personnel.
Revenus variables — présentation spécifique
Bilan comptable, absence de fiche de paie classique : votre dossier demande une présentation spécifique. Sélection des établissements favorables aux TNS, valorisation de la régularité sur 3 ans, prêt in fine si pertinent.
Ce qu’un financement structuré change en pratique.
Un même profil. Deux approches. Deux résultats radicalement différents.
| Paramètre | Sans structuration | Avec Ateis Patrimoine |
|---|---|---|
| Apport décaissé | 40 000 € (assurance-vie liquidée) | 0 € (nantissement du contrat) |
| Frais de notaire | Sur épargne personnelle (32 000 €) | Intégrés dans le financement |
| Assurance-vie après opération | 150 000 € liquidés — perte des avantages fiscaux | Conservée, continue de fructifier |
| Taux obtenu | Offre unique de la banque principale | Meilleure offre sur 22 banques |
| Structure de détention | Nom propre par défaut | SCI à l’IS — décidée avant la recherche |
| Fiscalité des loyers (1 500 €/mois) | 58,2 % (TMI 41 % + PS) | IS 15 % avec amortissement du bien |
Sur 20 ans, l’écart de fiscalité locative seule dépasse 140 000 €. Sans compter le gain sur le taux de crédit, la conservation de l’assurance-vie et la capacité d’investissement préservée. Ces décisions se prennent avant la signature — jamais après.
Ce qui distingue notre accompagnement.
Financement et patrimoine dans la même main
Statuts CIF, COA et COBSP. Vous n’avez pas à coordonner votre conseiller patrimonial et votre courtier. Le montage fiscal et le plan de financement sont construits simultanément par les mêmes interlocuteurs.
22 établissements en concurrence
Banques grand public, banques privées et établissements spécialisés. Votre dossier est soumis simultanément à l’ensemble du réseau. Vous choisissez la meilleure offre globale — taux, durée et conditions de nantissement incluses.
Indépendance capitalistique totale
Aucun lien avec un établissement bancaire. Aucun quota à remplir. Aucun produit maison. Notre rémunération ne conditionne jamais notre recommandation. La banque retenue est celle qui vous convient — pas celle qui nous rémunère davantage.
Un cadre réglementaire strict
Cabinet immatriculé à l’ORIAS (24003722), sous contrôle de l’AMF et de l’ACPR. Statut COBSP pour le courtage en crédit. Statut CIF pour le conseil patrimonial. La structure de rémunération est communiquée par écrit avant toute intervention.
Ce que nos clients demandent avant de nous appeler.
Billon
Ateis Patrimoine est né d’un constat simple : les profils à revenus complexes — cadres, dirigeants, professions libérales — ne trouvent pas dans les réseaux bancaires traditionnels le niveau de conseil qu’ils méritent.
Nous avons construit un cabinet où le conseil patrimonial et le financement sont pensés ensemble, dès le départ. Pas comme deux prestations séparées — comme une seule stratégie cohérente.
Avant tout accompagnement, nous analysons les éléments structurants de votre situation : épargne disponible, revenus, taux d’endettement actuel, objectif d’investissement. Si notre approche n’est pas adaptée, nous vous le disons clairement. Gratuit et sans engagement.
- —Analyse de votre capacité de financement réelle
- —Évaluation de vos actifs nantissables
- —Identification de la structure de détention adaptée
- —Estimation de l’écart fiscal nom propre vs SCI IS
- —Réponse sous 24 heures, présentiel ou visio
Qualifier mon projet
2 minutes — rappel sous 24 heuresLes pages qui détaillent chaque composante de notre approche financement.
Pour comprendre chaque élément du montage.Structuration patrimoniale avant achat
Structure, financement, fiscalité — dans cet ordre.
Nantissement assurance-vie
Investir sans liquider son épargne : fonctionnement et conditions.
Prêt in fine
Intérêts déductibles, capital remboursé à l’échéance. Pour quel profil ?
Règles HCSF 2026
Taux d’endettement, durée maximale, dérogations selon votre profil.
Simulateur capacité d’emprunt
Calculez votre capacité réelle selon les règles HCSF 2026.
Prendre rendez-vous
Premier échange gratuit. Réponse sous 24 heures.
Sources officielles
