SIMULATEUR — RENTABILITÉ LOCATIVE 2026

Simulateur de rentabilité locative 2026 : brut, net, net-net.

Calculez le rendement réel de votre investissement locatif — rentabilité brute, nette et nette-nette, charges et fiscalité comprises. Le rendement affiché par les agences est toujours le brut. Ce qui arrive sur votre compte, c’est le net-net — la différence peut atteindre 2 à 3 points selon votre situation fiscale. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722.

Utiliser le simulateur Rendement par ville

3 niveaux

Brut / Net / Net-net

Méthode

Larcher (loyer×9/prix)

−58 %

Impôt réel TMI 41 %+PS

6–8 %

Brut cible 2026

Simulateur 5 étapes — achat · crédit · charges · fiscalité · résultats

Renseignez le prix du bien FAI, les frais d’agence séparés, le pourcentage de frais de notaire (7–8 % ancien / 2–3 % neuf, vide = 7,5 % par défaut), les travaux, le loyer annuel hors charges, le crédit, les charges et le régime fiscal. Obtenez immédiatement la mensualité, le rendement brut, le rendement net et le net-net après impôts. Calcul en temps réel + rapport par email.

Simulateur de rentabilité locative

Rentabilité brute, nette et nette-nette après impôts — rapport par email.

AchatCréditChargesFiscalitéRésultats

Étape 1 / 5~1 min

Aperçu en temps réelCalcul automatique

Mensualité

0 €

Rendement brut

0 %

Rendement net

0 %

Achat & loyers

Prix du bien FAI (€)

€

Prix affiché frais d’agence inclus.

Champ requis.

Frais d'agence séparés (€)

€

0 si déjà inclus dans le prix FAI.

Frais de notaire (%)

7–8% dans l’ancien, 2–3% dans le neuf. Vide = 7,5% par défaut.

Travaux (€)

€

Déductibles (nu réel) ou amortissables (LMNP).

Loyer annuel hors charges (€/an)

€/an

Loyer mensuel × 12. Utilisez une estimation réaliste (-5 à -10% vs annonces).

Champ requis.

Financement & crédit

Type de crédit

In fine : intérêts seuls, capital remboursé au terme. Pertinent à TMI 41%+.

Durée (ans)

ans

15 à 25 ans en locatif. Max HCSF : 25 ans.

Champ requis.

Taux d'intérêt (%)

Taux nominal hors assurance. 2026 : 3,40–4,20% selon profil.

Champ requis.

Montant du crédit (€)

€

Prix FAI ? apport personnel. Les frais de notaire sont rarement financés.

Champ requis.

Charges annuelles

Charges copro. (€/an)

€

Part propriétaire non récupérable (15–35% des charges totales).

Assurance PNO (€/an)

€

Propriétaire non-occupant. Tarif : 80–250 €/an.

Comptabilité LMNP (€/an)

€

Expert-comptable en LMNP réel : 300–700 €/an. 0 si location nue.

Entretien & divers (€/an)

€

Entretien courant, remise en état. Prévoir 150–400 €/an.

Gestion locative (€/an)

€

Agence : 6–10% du loyer annuel. 0 si gestion directe.

Taxe foncière (€/an)

€

Non récupérable. Estimer 1–2 mois de loyer selon la ville.

Fiscalité

Régime fiscal

LMNP réel : amortissement ~2,5%/an efface souvent l’impôt 10–15 ans. Exige location meublée + comptable BIC.

TMI

À TMI 41% : chaque euro de loyer coûte 58 cts d’impôts (41% + 17,2% PS).

Résultats

Rendement brut

—

Rendement net

—

Rendement net-net

—

Année	Loyer	Charges	Crédit	Intérêts	Capital	CRD	Amort.	Rés. fiscal	Impôt	Report	Cash

      EXCELLENT  
   Basée sur 22 avis 
    
 
 
 
   
 
 
       Publié sur Google  
   
   Ceven' Paysage 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Très satisfait. Le seul cabinet qui a bien voulu s'occuper de mon dossier et de quel manière ! Allez y les yeux fermés
  
 
      Publié sur Google  
   
   Vanessa Bettane 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. MR Billon fait preuve d'une grande écoute et de conseils très avisés.Il s'adapte au profil pour une gestion sereine.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Bella L 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. We had a very positive experience. Boris who assisted us was highly professional and clearly very knowledgeable. He took the time to explain everything with great patience, making sure we fully understood each point without ever feeling rushed. What stood out most was his data-driven approach — the presentation was well-prepared, insightful, and thoughtfully tailored to our specific needs and requests. This made the entire process both efficient and reassuring. Highly recommended.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Laura Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je suis plus que satisfaite de l'accompagnement de Boris. Le projet a été mené de A à Z avec professionnalisme et bienveillance. Je suis ravie !
  
 
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   Maryvonne Buchot 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe très professionnelle, je les recommande chaudement.
  
 
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   théo sourdille 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Ravi de l’accompagnement sur mesure pour mon projet immobilier. Avant toute décision, un véritable travail de structuration de l’épargne et d’optimisation du financement a été réalisé, me permettant d’avoir une vision claire et stratégique à long terme. L’accompagnement, sérieux et pédagogique, s’est inscrit dans la durée et m’a apporté des conseils précieux, tant sur la préparation du projet que sur la sélection du bien. Je recommande ce cabinet à toute personne souhaitant développer son patrimoine de manière réfléchie et structurée.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Lucas Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe d’un professionnalisme rare. Toujours précis, disponibles et transparents, ils travaillent avec rigueur et dans l’intérêt réel de leurs clients. On sent qu’on est entre de bonnes mains, avec des conseils sur mesure et une vraie expertise en gestion de patrimoine. Je recommande
  
 
      Publié sur Google  
   
   jean marc 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je recommande vivement le cabinet Ateis Patrimoine. Je les ai contacté pour une assurance vie. J'ai eu affaire avec Mr Billon. Grace à son expertise et son conseil personnalisé, sa gentillesse et sa disponibilité, il a su m'écouter et me conseiller sur la suite de mon projet. Ce fut un plaisir d'échanger avec lui.
  
 
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   Terry Tong 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. On voulait vraiment réaliser un investissement immobilier dans le sud de la France, et Boris, notre conseiller en gestion de patrimoine, nous a apporté un conseil en immobilier vraiment précieux. Il a fait appel à des apporteurs d’affaires pour nous trouver un bien immobilier sur mesure, parfaitement adapté à nos critères. Il nous a aussi présenté des études de marché complètes pour sécuriser notre investissement et faire les bons choix. Un accompagnement sérieux, personnalisé et vraiment rassurant. On recommande fortement !
  
 
  
  
 
 
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Rentabilité locative 2026 — repères

8 repères clés du calcul de rentabilité 2026

3–4 %

Brut Paris

Tension max, plus-value compensatrice.

4,5–5,5 %

Brut Lyon

Bon compromis rendement/risque.

5–6 %

Brut Bordeaux

Revalorisation forte, demande soutenue.

6–8 %

Brut Lille

Un des meilleurs rendements en métropole.

7–10 %

Brut villes moyennes

Risque vacance à surveiller.

25 %

Forfait charges Larcher

Méthode rapide : loyer × 9 / prix.

1,5–2 pts

Écart brut → net

Charges, vacance, gestion déduites.

1–2 pts

Avantage LMNP réel

Vs nu réel sur le net-net à TMI 41 %.

Les 3 formules essentielles

Comment calculer la rentabilité locative ? Les 3 niveaux

Le rendement affiché par les agences est toujours le brut. Ce qui arrive sur votre compte, c’est le net-net. La différence peut atteindre 2 à 3 points selon votre situation fiscale.

Rendement brut — affiché par les agences

Formule : (Loyer × 12) ÷ Prix d’achat × 100. Exemple : 800 € × 12 ÷ 200 000 × 100 = 4,8 %. Simple mais trompeur : ignore toutes les charges et l’impôt.

Rendement net — réaliste

Formule : (Loyer × 12 − Charges) ÷ Prix total × 100. Charges : taxe foncière, copro, PNO, gestion, vacance. Méthode Larcher : loyer × 9 ÷ prix (forfait charges 25 %). Pratique pour une 1^re analyse rapide.

Rendement net-net — votre vrai gain

Formule : (Revenus − Charges − Impôts) ÷ Prix × 100. Pour TMI 41 % : chaque 1 000 € de loyer génère 582 € d’impôt (41 % + 17,2 % PS). Le régime LMNP réel change tout : amortissement = impôt neutralisé 10–15 ans.

Exemples concrets 2026

Exemples de calcul de rentabilité locative : cas réels

Ces exemples intègrent les charges réelles moyennes (taxe foncière 1 %, copro, PNO, vacance 1 mois/an). Le net-net suppose le régime LMNP réel avec amortissement.

Scénario	Prix d’achat	Loyer/mois	Brut	Net	Net-net LMNP
Studio Paris 11e	280 000 €	1 050 €	4,5 %	2,8 %	2,8 %
T2 Lyon centre	180 000 €	850 €	5,7 %	3,8 %	3,8 %
T3 Bordeaux Chartrons	220 000 €	1 100 €	6,0 %	4,0 %	4,0 %
T2 Strasbourg Neudorf	160 000 €	850 €	6,4 %	4,3 %	4,3 %
Studio Nantes Bellevue	120 000 €	650 €	6,5 %	4,4 %	4,4 %
T3 Lille Wazemmes	150 000 €	900 €	7,2 %	4,9 %	4,9 %

Pourquoi le net-net LMNP est proche du net ? En LMNP réel, l’amortissement du bien (~2,5 %/an) crée un déficit comptable qui neutralise l’imposition sur les loyers pendant 10 à 15 ans. C’est le principal avantage de la location meublée par rapport à la location nue.

Benchmarks 2026

Rendement locatif brut moyen par ville en 2026

Plus la ville est tendue, plus le rendement brut est faible — mais la plus-value à la revente compense souvent. Ateis Patrimoine intervient sur toute la France via son réseau de 350 apporteurs.

Paris

Brut : 3–4 %

Fort potentiel plus-value
Tension locative maximale
Liquidité revente exceptionnelle

Lyon

Brut : 4,5–5,5 %

Bon compromis rendement/risque
Marché étudiant solide
Croissance démographique forte

Bordeaux

Brut : 5–6 %

Revalorisation forte ces 10 ans
Demande locative soutenue
Attractivité croissante

Strasbourg

Brut : 5,5–7 %

Institutions européennes
Marché stable et profond
Pôle universitaire majeur

★ Lille

Brut : 6–8 %

Un des meilleurs rendements
Forte population étudiante
Connexion Eurostar / Bruxelles

Villes moyennes

Brut : 7–10 %

Rendement élevé
Risque vacance à surveiller
Liquidité revente moindre

Questions fréquentes

Tout sur le calcul de rentabilité locative

Comment calculer rapidement le rendement locatif d’un bien ?

Formule brute : (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d’achat total × 100. Pour une estimation rapide, utilisez la méthode Larcher : loyer × 9 ÷ prix. Ce forfait intègre environ 25 % de charges. Pratique pour un premier filtre avant analyse approfondie.

Quel est un bon taux de rentabilité locative ?

En France en 2026 : un rendement brut de 6 % et plus est considéré comme bon. En dessous de 5 %, le projet est souvent déficitaire avec crédit. Au-dessus de 8 %, vérifier la vacance locative — les rendements élevés viennent souvent avec un risque de vacance ou de gestion délicate.

Quelle différence entre rendement brut et net ?

Le brut est le ratio loyers/prix sans déductions. Le net retire les charges réelles (taxe foncière, copro, gestion, assurance, vacance). L’écart est typiquement de 1,5 à 2 points. Le net-net retire en plus l’impôt : encore 1 à 2 points en moins à TMI 41 %.

Le crédit impacte-t-il le rendement locatif ?

Le crédit n’impacte pas le rendement (calculé sur le prix d’achat) mais il détermine votre cash-flow. Avec un crédit à 3,80 %, la mensualité peut dépasser les loyers si le rendement est inférieur à 6 %. Le crédit crée l’effet de levier : rendement sur fonds propres ×3 à ×4 vs achat comptant.

LMNP vs location nue : quel impact sur le rendement ?

En LMNP réel, l’amortissement (~2,5 %/an) efface souvent l’impôt pendant 10–15 ans. À TMI 41 %, la différence de rendement net-net entre nu réel et LMNP réel peut atteindre 1 à 2 points. Sur 200 000 €, cela représente 2 000 à 4 000 €/an d’enrichissement supplémentaire.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Oui — le rendement réel doit intégrer le coût total : prix + frais de notaire (7–8 % dans l’ancien) + frais d’agence. Sans cela, on surestime le rendement de 0,3 à 0,5 point. Sur un bien à 200 000 €, c’est 16 000 € à intégrer.

Quelle est la méthode Larcher et quand l’utiliser ?

La méthode Larcher est un raccourci : (Loyer mensuel × 9) ÷ Prix d’achat × 100. Le multiplicateur 9 (au lieu de 12) simule un forfait de charges de 25 %. Pratique pour filtrer rapidement plusieurs biens en annonce : si le résultat Larcher est supérieur à 4 %, le bien mérite une analyse approfondie.

Pourquoi le rendement net-net LMNP est-il identique au rendement net ?

Dans nos exemples, le LMNP réel efface l’impôt pendant 10–15 ans grâce à l’amortissement comptable du bien (~2,5 %/an). Pendant cette période, les loyers ne sont pas imposés — le rendement net-net égale donc le rendement net. Avantage : sur un cas type Paris à 4,5 % brut, le LMNP gagne ~0,9 point vs nu réel à TMI 41 %.

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Réforme 2025 : amortissements réintégrés dans la PV. →

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Double imposition IS + flat tax à la cession. →

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