SIMULATEUR — CRÉDIT IMMOBILIER 2026

Simulateur crédit immobilier 2026 : mensualité, coût total et capacité HCSF.

Calcul instantané de votre mensualité nette (assurance incluse), du coût total réel et de la conformité HCSF 35 %. Comparaison caution vs hypothèque, impact loi Lemoine, taux fixe/variable 2026. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722. 22 banques en accès, négociation exclusive, accompagnement sans frais supplémentaires.

Utiliser le simulateur Voir le coût réel

35 %

Endettement max HCSF

3×

Coût assurance groupe

0,8 %

Coût caution Crédit Logement

Banques en accès direct

Simulateur crédit immobilier — mensualité, coût total & assurance

Renseignez le montant emprunté, la durée, le taux d’intérêt et le taux d’assurance emprunteur. Le simulateur calcule instantanément la mensualité totale (assurance incluse), le coût des intérêts, le coût de l’assurance et le tableau d’amortissement complet. Calcul indicatif — ne constitue pas une offre de prêt.

Simulateur Crédit Immobilier

Mensualité, coût total & assurance

Montant emprunté 200 000 €

10 000 €1 000 000 €

€

Durée du prêt 20 ans

5 ans30 ans

Taux d’intérêt annuel Taux fixe hors assurance

Assurance emprunteur Annuel sur capital initial

Calcul indicatif — ne constitue pas une offre de prêt.

Crédit immobilier 2026 — chiffres clés

8 repères clés du crédit immobilier 2026

35 %

Endettement HCSF

Mensualité + assurance ≤ 35 % revenus nets.

3×

Coût assurance groupe

Jusqu’à 3× plus cher qu’un contrat individuel.

0,12 %

Taux assurance individuel

Vs 0,34 % contrat groupe (loi Lemoine).

0,8 %

Caution Crédit Logement

Coupe initiale, remboursable ~75 % à la fin.

1,5-2 %

Hypothèque

Solution de repli : rien récupéré à la fin.

7-8 %

Frais notaire ancien

~3 % en neuf. À financer sur apport.

2022

Loi Lemoine

Changement d’assurance à tout moment, sans frais.

3 %

IRA plafond

Du capital restant dû en remboursement anticipé.

Ce que les simulateurs bancaires ne montrent pas

Coût total réel : bien plus que les seuls intérêts

Les banques affichent le taux nominal. Mais le coût réel d’un crédit immobilier intègre intérêts + assurance + garantie + frais de dossier + frais de notaire. Voici la décomposition complète sur un emprunt type.

Emprunt 250 000 € — 20 ans — taux 3,50 %

Capital emprunté250 000 €

Intérêts sur 20 ans96 900 €

Assurance (0,34 %/an, contrat groupe)17 000 €

Assurance (0,12 %/an, contrat individuel)6 000 € ▼

Caution Crédit Logement (~0,8 %)2 000 €

Frais de dossier900 €

Frais de notaire (ancien, ~8 %)20 000 €

Coût total opération (contrat groupe)386 800 €

Avec contrat d’assurance individuel (loi Lemoine) : économie de 11 000 € sur 20 ans en passant de 0,34 % à 0,12 %. Ce changement est possible à tout moment sans frais depuis 2022.

Garantie du prêt

Caution vs hypothèque : quelle garantie choisir ?

La garantie du prêt protège la banque en cas de défaut. Vous avez deux options principales : la caution (Crédit Logement, sociétés de cautionnement) ou l’hypothèque. L’écart de coût peut atteindre plusieurs milliers d’euros.

★ Caution (ex. Crédit Logement) — recommandée

Coût initial : ~0,8 % du capital
Main-levée si revente : gratuite
Remboursement à la fin : partiel (~75 %)
Accord systématique : non (scoring)
Profil idéal : primo-accédant, bon dossier
Recommandation 2026 : ✓ privilégier si accord

Hypothèque — solution de repli

Coût initial : 1,5–2 % du capital
Main-levée si revente : ~500–800 €
Remboursement à la fin : rien récupéré
Accord systématique : oui (bien en garantie)
Profil idéal : profil atypique, TSE
Solution de repli profils atypiques

Sur 250 000 € : caution = ~2 000 € (dont ~1 500 € remboursables) vs hypothèque = ~4 500 € (rien récupéré). Écart net : ~4 000 € en faveur de la caution si accord obtenu.

Capacité d’emprunt 2026

Capacité d’emprunt réelle : calcul HCSF, co-emprunteur et leviers d’optimisation

La règle HCSF plafonne l’endettement à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance incluse. Voici comment calculer précisément ce que vous pouvez emprunter selon votre situation.

Emprunteur seul

Revenus : 4 000 €/mois
Mensualité max HCSF : 1 400 €

~240 000 €

Capacité d’emprunt sur 20 ans à 3,50 %.

Co-emprunteurs

Revenus : 4 000 + 3 000 € = 7 000 €/mois
Mensualité max HCSF : 2 450 €

~420 000 €

Capacité d’emprunt sur 20 ans à 3,50 %. Gain co-emprunt : +180 000 €.

Co-emprunteur : les revenus sont cumulés mais les charges aussi. Un co-emprunteur avec crédit conso existant peut réduire la capacité commune. Toujours simuler les deux scénarios avant de signer.

Type de taux 2026

Taux fixe, variable, mixte ou différé : que choisir en 2026 ?

Fix

Taux fixe — 3,30–3,85 % (choix majoritaire)

Avantage : sécurité totale, mensualité connue. Risque : moins bon si les taux baissent fortement (mais possibilité de renegocier). ★ Choix majoritaire en 2026 — visibilité sur le coût total et tranquillité budgétaire.

Var

Taux variable capé — 2,80–3,20 %

Avantage : démarre plus bas, profite des baisses. Risque : la mensualité peut monter jusqu’au cap (±1 ou 2 %). Pertinent pour un horizon < 10 ans ou un investissement locatif à revendre rapidement.

Mix

Taux mixte — 3,00–3,40 %

Avantage : fixe 7–10 ans, puis variable — idéal si revente prévue avant la bascule. Risque : incertitude après la période fixe. Convient aux familles évolutives ou aux mutations professionnelles attendues.

Dif

Différé total — +0,1 à +0,3 % surcoût

Avantage : aucune mensualité pendant 12–24 mois (VEFA, travaux importants, prêt-relais). Risque : les intérêts s’accumulent pendant le différé et augmentent le coût total. À utiliser uniquement si la situation le justifie.

En 2026 avec des taux en phase de décrue progressive, le taux fixe reste le choix majoritaire. Le variable capé peut être intéressant pour un horizon < 10 ans ou un investissement locatif revendable rapidement.

Questions fréquentes

Tout savoir sur le crédit immobilier en 2026

Quelle mensualité pour 200 000 € empruntés ?

Sur 20 ans à 3,50 % : 1 160 €/mois hors assurance, soit ~1 210 € avec assurance (0,30 %). Sur 25 ans à 3,80 % : ~1 036 € + assurance ~1 086 €. Utilisez le simulateur ci-dessus pour personnaliser selon votre taux exact.

Quel salaire minimum pour emprunter 250 000 € ?

Sur 20 ans à 3,50 % : mensualité ~1 450 € (assurance incluse). Revenus nécessaires : 1 450 / 0,35 = 4 143 €/mois net minimum, sans aucune autre charge. Avec un loyer ou crédit conso existant, le seuil monte proportionnellement.

Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?

Rare mais possible : < 5 % des dossiers acceptés. Les banques exigent généralement 10 % d’apport + frais de notaire (7–8 % dans l’ancien). Le PTZ peut compenser partiellement l’apport pour les primo-accédants en zones A/B1. Un courtier peut identifier les rares établissements prêtant à 110 %.

Comment réduire le coût de mon assurance emprunteur ?

Loi Lemoine (2022) : vous pouvez changer d’assureur à tout moment, sans frais, sans attendre l’échéance. Un contrat individuel coûte généralement 0,10–0,15 % vs 0,30–0,50 % pour le contrat groupe de la banque. Sur 250 000 € / 20 ans : économie potentielle de 10 000–18 000 €.

Qu’est-ce que le TAEG et pourquoi est-il important ?

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre le taux nominal + assurance + frais de dossier + garantie. C’est le seul indicateur légalement comparable entre deux offres. Un crédit à 3,20 % nominal avec assurance chère peut coûter plus qu’un crédit à 3,40 % avec bonne assurance individuelle.

Quelles sont les conditions du PTZ en 2026 ?

PTZ 2026 disponible pour les primo-accédants achetant en résidence principale. Zones A/Abis : jusqu’à 50 % du prix du bien neuf. Zone B1 : jusqu’à 40 %. Soumis à plafonds de ressources. Durée 20–25 ans, remboursement différé possible selon revenus. Non cumulable avec certains prêts aidés.

Vaut-il mieux rembourser par anticipation ou investir ?

Si votre taux crédit est inférieur à 4 % : investir dans une assurance-vie ou des SCPI à 5–6 % de rendement est généralement plus rentable que le remboursement anticipé. Au-delà de 4 %, le calcul s’inverse. L’IRA (3 % du capital restant) réduit aussi l’intérêt du remboursement anticipé.

Qu’est-ce qu’un différé de remboursement ?

Le différé total suspend capital et intérêts pendant 12–24 mois (utile en VEFA ou pour travaux importants). Le différé partiel : vous payez uniquement les intérêts. Dans les deux cas, le coût total du crédit augmente. À utiliser uniquement si la situation le justifie (loyer + mensualité impossible simultanément).

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