Simulateur capacité d’emprunt 2026 : combien pouvez-vous emprunter ?
Calculez en quelques secondes combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges et la durée du prêt. Notre calculateur applique les règles HCSF 2026 — taux d’endettement maximum 35 % — et vous donne le montant empruntable réel, assurance comprise. Formule : (Revenus nets × 35 %) − Charges = Mensualité max. Revenus locatifs retenus à 70 %.
Renseignez vos revenus (salaire net cumulé, revenus immo existants à 70 %, revenus locatifs potentiels, autres revenus), vos charges (loyer actuel, crédits immo, crédits conso), puis les paramètres du crédit : montant, taux, durée, âge. Obtenez immédiatement votre capacité d’emprunt maximale HCSF, votre mensualité maximum et une note de viabilité bancaire (endettement avant et après opération).
Tableau d’amortissement — 12 premiers mois
| Mois | Mensualité | Intérêts | Capital | Restant dû |
|---|
Hypothèses de calcul
- Revenus immobiliers retenus à 70 % (existants & potentiels).
- Référence HCSF indicative : 35 % d’endettement.
- Assurance estimative calculée uniquement sur montant et âge.
- Loyer pris en compte AVANT ; POST-opération selon option sélectionnée.
- Capacité max = mensualité disponible à 35 % sur la durée et le taux choisis.
Important : simulation purement indicative, non contractuelle. Les résultats ne constituent pas un accord de financement.
8 repères clés du calcul de capacité d’emprunt 2026
Endettement max
Assurance emprunteur incluse.
Durée maximale
Standard pour prêt immobilier.
Avec différé
VEFA ou travaux > 25 % du prix.
Revenus locatifs retenus
Pour tenir compte vacance + charges.
Dérogations possibles
Quota banque (primo-acc., RP).
Reste à vivre seul
1 200 € couple + 300 €/enfant.
Taux moyen 25 ans 2026
Référence début 2026.
Taux moyen 20 ans 2026
Durée la plus courante.
Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?
La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus et charges. Elle est encadrée depuis 2022 par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : le taux d’endettement ne peut pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse.
Combien puis-je emprunter selon mon salaire ?
Voici les montants empruntables indicatifs selon le salaire net mensuel, pour un emprunteur seul sans autre crédit, à 3,5 % (assurance 0,3 % incluse). Ces chiffres supposent un taux d’endettement à 35 %.
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Capacité sur 15 ans | Capacité sur 20 ans | Capacité sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ~88 000 € | ~114 000 € | ~135 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~132 000 € | ~172 000 € | ~202 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~176 000 € | ~229 000 € | ~270 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~220 000 € | ~287 000 € | ~337 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ~264 000 € | ~344 000 € | ~405 000 € |
| 8 000 € | 2 800 € | ~352 000 € | ~458 000 € | ~540 000 € |
| 10 000 € | 3 500 € | ~440 000 € | ~573 000 € | ~675 000 € |
Quels revenus sont pris en compte par les banques ?
Toutes les banques ne retiennent pas les mêmes revenus. Voici ce qui est généralement intégré dans le calcul et ce qui est exclu ou partiel.
✓ Revenus retenus à 100 %
- Salaire net imposable (CDI)
- Pension de retraite
- Revenus locatifs (70 % à 100 % selon banque)
- Rémunération gérant ou associé (3 ans d’historique)
- Revenus BNC/BIC (sur 3 ans de moyenne)
✗ Revenus exclus ou partiels
- Primes non garanties (bonus, intéressement)
- Revenus en CDD ou intérim
- Allocations chômage / RSA
- Allocations familiales (selon établissement)
- Revenus de placements financiers (PEA, AV)
Quelles charges sont déduites du calcul ?
Les banques déduisent de la mensualité maximale toutes les charges de crédit en cours — pas les charges courantes (loyer, électricité…) qui sont théoriquement couvertes par le reste à vivre.
Charges déduites systématiquement
- − Crédit immobilier existant
- − Crédit automobile
- − Crédit à la consommation
- − Pension alimentaire versée
- − Loyer si non propriétaire (en cas de RP à conserver)
- − Leasing véhicule professionnel
Le reste à vivre : le critère que les simulateurs oublient
Au-delà du taux d’endettement à 35 %, les banques vérifient que le reste à vivre est suffisant après paiement des mensualités. C’est ce qui vous reste chaque mois pour vivre (alimentation, transport, loisirs, santé). Les seuils indicatifs généralement appliqués :
Personne seule
Minimum par mois après mensualités.
Couple
Recommandé pour un couple sans enfant.
Par enfant à charge
S’ajoute aux minima ci-dessus.
L’apport personnel : rôle et montant recommandé
L’apport personnel n’augmente pas votre capacité d’emprunt — il couvre les frais annexes (notaire, garantie, dossier) et rassure la banque sur votre capacité d’épargne. Un bon apport réduit aussi le taux obtenu, ce qui augmente indirectement le montant empruntable à mensualité égale.
Minimum exigé
Couvre frais de notaire (~7–8 %) et garantie (~1–2 %).
Apport confortable
Meilleur taux négocié, dossier fort.
Prêt sans apport
Primo-accédants jeunes, CDI solide, épargne résiduelle.
6 leviers pour augmenter sa capacité d’emprunt
Voici les 6 leviers actionnables avant de déposer votre dossier — chacun peut ajouter 30 000 à 100 000 € de capacité supplémentaire.
Ajouter un co-emprunteur
Les revenus et les charges se cumulent. Un couple avec 4 000 € nets chacun peut théoriquement viser une mensualité de 2 800 € (35 % × 8 000 €) — soit le double d’un emprunteur seul.
Rembourser les crédits en cours
300 € de crédit conso remboursés = 300 € de mensualité disponible pour le prêt immo = environ +50 000 € de capacité supplémentaire sur 20 ans.
Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 15 % à taux égal, ce qui augmente le montant empruntable. Attention au coût total des intérêts supplémentaires.
Augmenter l’apport personnel
Un apport plus élevé rassure la banque et peut vous obtenir un taux inférieur de 0,1 à 0,3 %, ce qui réduit la mensualité et augmente le montant empruntable.
Négocier l’assurance emprunteur
L’assurance est incluse dans le taux d’endettement. Passer de 0,4 % à 0,2 % (via délégation d’assurance, loi Lemoine) libère de la capacité — souvent 10 000 à 30 000 € supplémentaires.
Nantir son assurance-vie
Pour les profils patrimoniaux : nantir un contrat AV en garantie permet parfois de réduire l’apport exigé ou d’obtenir un meilleur taux. Ateis Patrimoine peut structurer ce montage — nous contacter.
FAQ — capacité d’emprunt immobilier 2026
Quelle est la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat ?
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ?
Comment un courtier peut-il aider à augmenter ma capacité d’emprunt ?
Mon CDD ou mon intérim peuvent-ils être pris en compte ?
La trentaine 35 % inclut-elle vraiment l’assurance emprunteur ?
La capacité d’emprunt dans votre projet immobilier
Simulateur prêt immobilier complet
Coût total, TAEG, frais de notaire, tableau d’amortissement. →
MensualitéSimulateur crédit immobilier
Mensualité, coût total, assurance, garanties caution vs hypothèque. →
Frais d’acquisitionSimulateur frais de notaire
Ancien (~8 %) ou neuf (~3 %). DMTO, émoluments, formalités. →
Opération en chevauchementSimulateur crédit relais
3 formules : sec, adossé, franchise totale. HCSF cumulé. →
Investissement locatifSimulateur prêt in fine
Pour les TMI 41 %+ : 100 % intérêts déductibles + cash-flow. →
Gratuit — 24 hAnalyse de faisabilité gratuite
Réponse sous 24 h, 22 banques comparées. Sans frais. →
Dépassez votre capacité d’emprunt théorique : activez les bons leviers.
Co-emprunt, délégation d’assurance, nantissement AV, négociation de taux — chaque levier peut ajouter 30 000 à 100 000 € de capacité. Ateis Patrimoine positionne votre dossier auprès des 22 banques les plus favorables à votre profil. Premier échange gratuit, réponse sous 24 h.