Ateis Patrimoine

SIMULATEUR — PRÊT IN FINE 2026

Simulateur prêt in fine 2026 : échéances, coût réel et économie fiscale.

Le prêt in fine vous permet de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée, le capital étant restitué en une fois au terme. 100 % des intérêts déductibles des revenus fonciers au régime réel — l’outil des investisseurs locatifs à TMI 41–45 %. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722. 22 banques en accès direct.

Utiliser le simulateurComparer vs amortissable
100 %
Intérêts déductibles
+0,3 %
Surcoût vs amortissable
41 %+
TMI cible (sinon non rentable)
15 ans
Durée typique 10–20 ans
Simulateur prêt in fine — intérêts seuls

Saisissez le montant emprunté, le taux annuel, la durée et la fréquence des échéances (mensuelle ou trimestrielle). Le simulateur génère l’échéancier complet, le coût total des intérêts, le capital restitué au terme, l’économie fiscale estimée (TMI 41 %) et la comparaison avec un prêt amortissable équivalent. Formule : paiement périodique = capital × (taux / fréquence).

Simulateur prêt in fine

Intérêts seuls
€
Saisir le capital emprunté en euros
%
Saisir le taux nominal annuel
ans
Saisir la durée du prêt en années

Échéance périodique

—
Intérêts seulement

Coût total des intérêts

—
Sur toute la durée

Capital remboursé in fine

—
À la dernière échéance

Dernière échéance

—
Intérêts + capital
Taux saisi : —

Échéancier

Tableau des échéances avec détail intérêts, principal, paiement et capital restant dû
? Intérêts Principal Paiement Restant dû

Formule in fine : paiement périodique = Capital × (Taux annuel / fréquence).
Coût total des intérêts = Capital × Taux annuel × Durée (années). Aucune amortisation avant la dernière échéance.

Prêt in fine 2026 — chiffres clés

8 repères clés du prêt in fine 2026

100 %

Intérêts déductibles

Sur revenus fonciers au régime réel (art. 31 CGI).

+0,3 %

Surcoût vs amortissable

Taux in fine 0,2 à 0,5 pt au-dessus du même amortissable.

41 %+

TMI cible

En dessous : l’économie fiscale ne compense pas.

10–20 ans

Durée usuelle

Optimum 15 ans, plus rarement 25 ans.

110–130 %

Nantissement AV requis

Du capital emprunté (garantie banque).

2×–3×

Mensualité in fine plus basse

Vs amortissable à capital équivalent.

3 %

IRA constants

Sur capital restant constant pendant toute la durée.

SCI IS

Montage privilégié

Holding + SCI IS + in fine + AV nantie.

Ce que le top 10 Google ne chiffre jamais

Prêt in fine vs amortissable : comparatif chiffré après avantage fiscal réel

La question n’est pas « quel prêt coûte le moins cher ? » mais « quel prêt laisse le plus de cash net après impôts ? » Voici la simulation complète sur 15 ans, pour un investisseur à TMI 41 %.

★ Prêt in fine — cash-flow libéré (TMI 41 %+)

  • Montant emprunté : 200 000 €
  • Taux nominal : 4,20 %
  • Durée : 15 ans
  • Mensualité (hors capital) : 700 €
  • Capital restitué au terme : 200 000 €
  • Intérêts totaux payés : 126 000 €
  • Déduction fiscale (TMI 41 %) : 51 660 €
  • Coût net après déduction : 74 340 €
  • Cash-flow mensuel net : +786 €

Prêt amortissable — coût total inférieur

  • Montant emprunté : 200 000 €
  • Taux nominal : 3,90 %
  • Durée : 15 ans
  • Mensualité (hors capital) : 1 486 €
  • Capital restitué au terme : 0 €
  • Intérêts totaux payés : 67 480 €
  • Déduction fiscale (TMI 41 %) : 27 667 €
  • Coût net après déduction : 39 813 €
  • Cash-flow mensuel net : +0 €
Le surcoût brut est réel : +58 520 € d’intérêts vs amortissable. Mais le cash-flow libéré de +786 €/mois pendant 15 ans = +141 480 € de liquidité disponible pour investir ou nantir. L’arbitrage dépend du rendement de ce capital libéré.

* Loyer net supposé 1 486 €/mois pour neutraliser le cash-flow amortissable. In fine : loyer − 700 € int. = +786 € libre par mois pendant 15 ans.

Quand le prêt in fine est-il pertinent ?

✓

TMI 41 % ou 45 % (régime réel)

Chaque euro d’intérêts déduit génère 41 ou 45 centimes d’économie d’impôt. En dessous de TMI 30 %, le surcoût du taux in fine n’est pas compensé par la déduction.

✓

Objectif cash-flow locatif maximal

En ne remboursant que les intérêts, la mensualité est 2 à 3 fois plus basse qu’un amortissable. Idéal pour un bien à fort rendement dont les loyers financent l’intégralité des charges.

✓

Capital disponible pour nantir une AV

La banque exige en général un nantissement d’une assurance-vie représentant 100 à 130 % du capital emprunté. Si vous avez déjà une AV bien valorisée, c’est le profil idéal.

✗

Pas adapté à une résidence principale

Les intérêts d’emprunt pour une résidence principale ne sont pas déductibles depuis 2011. Sans avantage fiscal, le prêt in fine est simplement plus cher qu’un amortissable.

✗

Profil TMI < 30 %

La déduction fiscale ne compense pas le surcoût de taux. Un prêt amortissable classique sera systématiquement moins coûteux net d’impôts.

Nantissement et montage

Comment fonctionne le nantissement d’une assurance-vie ?

La banque accepte de prêter in fine car elle dispose d’une garantie : votre assurance-vie nantie. En cas de défaillance, elle se rembourse sur l’AV. Voici le montage concret.

Montage type — 200 000 € empruntés sur 15 ans
Capital emprunté200 000 €
AV nantie requise (110–130 %)220 000 – 260 000 €
Mensualité (intérêts seuls à 4,20 %)700 €
Versement mensuel suppl. sur AV (optionnel)+300 €
Rendement AV nécessaire (neutralise surcoût)≥ 3,0 %/an
Capital disponible au terme si AV à 4,5 %/an~395 000 €
Rendement AV minimal : pour que le montage soit globalement neutre, l’AV nantie doit rapporter au moins autant que le surcoût de taux par rapport à un amortissable (≈ 0,3 %). En pratique, une AV multi-support à 3–5 % rend le montage très favorable.

Les risques du prêt in fine que les guides minimisent

⚠

Revente avant terme

Si vous revendez le bien avant l’échéance, vous devez rembourser la totalité du capital en une fois. Les IRA (3 % du capital) s’ajoutent. Sur 200 000 €, cela représente 6 000 € de pénalités. À anticiper absolument.

⚠

Performance de l’assurance-vie

Si les marchés baissent et que l’AV nantie perd de la valeur, la banque peut exiger un apport complémentaire pour maintenir le ratio nantissement/capital. Risque réel sur les UC en période de crise.

⚠

Risque fiscal — changement de régime

Si vous passez du régime réel au micro-foncier (ou que les lois fiscales changent), la déductibilité des intérêts peut être remise en cause. Tout le calcul de rentabilité repose sur cette déductibilité pérenne.

⚠

Condition de capital à nantir

La banque exige une AV existante de 110–130 % du capital. Si vous ne disposez pas de ce capital disponible, le prêt in fine n’est pas accessible. La plupart des primo-investisseurs en sont exclus de facto.

Pour qui NE PAS faire de prêt in fine : primo-investisseurs sans épargne existante, TMI < 30 %, horizon < 10 ans, résidence principale, profil nécessitant le capital au terme pour financer autre chose.
Profils & cas d’usage

3 profils-types pour lesquels le prêt in fine est optimal en 2026

01

Cadre sup. — TMI 45 % — AV existante

Rémunération nette 120 k€/an. AV valorisée à 300 k€. Achat d’un bien locatif 250 k€ à Paris. Déduction fiscale de 45 % sur chaque euro d’intérêts. Cash-flow mensuel positif dès le 1er mois. L’AV nantie continue de se valoriser en parallèle.

02

Dirigeant — SCI IS — Holding

La SCI IS peut déduire les intérêts du résultat imposable à l’IS (15 % sur les 42 500 premiers euros). Le prêt in fine laisse la trésorerie de la holding libre pour d’autres investissements. Montage particulièrement efficace pour les dirigeants avec holding patrimoniale.

03

Investisseur SCPI — régime réel

Achat de SCPI à crédit in fine : les loyers SCPI couvrent les intérêts (cash-flow quasi nul), les intérêts sont déductibles des revenus fonciers SCPI, et le capital SCPI accumulé rembourse le prêt au terme. Triple effet : fiscalité + valorisation + levier.

Prêt in fine pour une SCPI : c’est l’un des montages les plus efficaces fiscalement pour un investisseur à TMI 41 %+. Les loyers SCPI couvrent les intérêts, le tout est déductible, et la valeur des parts SCPI au terme sert à rembourser le capital.
Questions fréquentes

Tout savoir sur le prêt in fine en 2026

Quelle est la différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?
Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une partie du capital + des intérêts. Dans un prêt in fine, vous payez uniquement les intérêts chaque mois, et remboursez la totalité du capital en une seule fois à la dernière échéance. Mensualité in fine = 2 à 3 fois plus basse qu’un amortissable pour le même capital.
Les intérêts d’un prêt in fine sont-ils vraiment déductibles ?
Oui, à 100 %, au régime réel des revenus fonciers. C’est la condition sine qua non de la pertinence du montage : le bien doit être loué nu (non meublé), déclaré en revenus fonciers au régime réel. Pour un LMNP au régime BIC, les intérêts sont également déductibles mais via les charges.
Quel montant d’assurance-vie faut-il nantir ?
En général, la banque exige de nantir une assurance-vie représentant 100 à 130 % du capital emprunté. Pour 200 000 € empruntés, il faut donc une AV valorisée entre 200 000 € et 260 000 €. Certaines banques acceptent un nantissement progressif si vous êtes en phase d’accumulation.
Quelle durée maximale pour un prêt in fine ?
La durée usuelle est de 10 à 20 ans, plus rarement 25 ans. Les banques sont plus conservatrices sur les durées longues car le risque de dévalorisation de l’AV nantie augmente. La durée optimale se situe généralement autour de 15 ans pour équilibrer coût fiscal et coût total.
Quelles banques proposent des prêts in fine en 2026 ?
Le prêt in fine n’est pas proposé par toutes les banques de réseau. Il est davantage accessible auprès des banques privées, des banques spécialisées en financement de professionnels libéraux et certaines banques mutualistes. Un courtier avec accès à 22 banques comme Ateis Patrimoine permet de cibler les établissements accordant ce type de prêt.
Peut-on rembourser un prêt in fine par anticipation ?
Oui, sous réserve des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) plafonnées à 3 % du capital restant dû. Sur un prêt in fine, le capital restant est constant tout au long de la durée, donc les IRA sont identiques à l’année 1 qu’à l’année 14. C’est un élément défavorable par rapport à un amortissable où les IRA diminuent.
Le prêt in fine est-il possible dans une SCI ?
Oui, et c’est même un montage très utilisé en SCI à l’IS. La SCI emprunte in fine, déduit les intérêts de son résultat IS, et les associés nantissent leurs assurances-vie personnelles. Avantage supplémentaire : l’IS sur les loyers est réduit par les intérêts, et les réserves de la SCI IS ne sont pas distribuées.
Quel est le taux d’un prêt in fine en 2026 ?
En 2026, le taux d’un prêt in fine se situe généralement 0,2 à 0,5 point au-dessus du taux amortissable équivalent. Pour un amortissable à 3,80 % sur 15 ans, le taux in fine sera typiquement entre 4,00 % et 4,30 %. Ce surcoût est compensable par l’avantage fiscal pour les TMI 41 %+.
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