Simulateur prêt in fine 2026 : échéances, coût réel et économie fiscale
Le prêt in fine vous permet de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée, le capital étant restitué en une fois au terme. 100 % des intérêts déductibles des revenus fonciers au régime réel — l’outil des investisseurs locatifs à TMI 41–45 %. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722. 22 banques en accès direct.
Échéance in fine
1 000 €/mois
Intérêts seuls. Le capital de 300 000 € se rembourse en une fois dans 15 ans.
Mensualité comparée
L’in fine libère 1 145 € par mois à placer à côté.
- Intérêts sur 15 ans, in fine
- 180 000 €
- Intérêts sur 15 ans, amortissable
- 86 037 €
- Surcoût d’intérêts de l’in fine
- 93 963 €
- Économie d’impôt en plus avec l’in fine
- 0 €
- Placement constitué à 3,00 %
- 258 964 €
- Après remboursement du capital
- −41 036 €
Point mort : 4,9 % net par an. Au-dessus, l’in fine est gagnant.
À 3,00 % net, il manque 41 036 € à l’échéance : l’amortissable reste moins cher. Si le bien est loué nu, cochez la fiscalité : les intérêts déductibles changent le calcul.
| Année | Restant dû amortissable | Placement constitué |
|---|---|---|
| 1 | 284 517 € | 13 924 € |
| 2 | 268 484 € | 28 265 € |
| 3 | 251 881 € | 43 037 € |
| 4 | 234 687 € | 58 251 € |
| 5 | 216 881 € | 73 922 € |
| 6 | 198 442 € | 90 064 € |
| 7 | 179 348 € | 106 689 € |
| 8 | 159 574 € | 123 814 € |
| 9 | 139 097 € | 141 452 € |
| 10 | 117 891 € | 159 619 € |
| 11 | 95 932 € | 178 331 € |
| 12 | 73 191 € | 197 605 € |
| 13 | 49 641 € | 217 456 € |
| 14 | 25 254 € | 237 904 € |
| 15 | 0 € | 258 964 € |
Simulation indicative et non contractuelle, hors assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie. Comparaison à effort mensuel égal : la différence de mensualité est placée chaque mois au rendement indiqué. La banque fixe le taux, l’épargne nantie et les garanties au cas par cas.
Recevez ce comparatif par e-mail, avec le tableau année par année. On présente ensuite votre dossier à 22 banques. Honoraires annoncés avant de commencer, payés au déblocage. Aucune commission bancaire.
Sans engagement.
Ateis Patrimoine, ORIAS 24003722, courtier en opérations de banque (COBSP) et CIF.
Choisissez un créneau de 30 minutes. Le premier échange est offert.
Parlons de votre prêt in fine
Saisissez le montant emprunté, le taux annuel, la durée et la fréquence des échéances (mensuelle ou trimestrielle). Le simulateur génère l’échéancier complet, le coût total des intérêts, le capital restitué au terme, l’économie fiscale estimée (investisseur fortement imposé) et la comparaison avec un prêt amortissable équivalent. Formule : paiement périodique = capital × (taux / fréquence).
Ce que nos clients pensent de nos montages in fine
Ce que les concurrents ne chiffrent jamais
Quatre points techniques qui changent l’équation in fine dans votre situation.
IFI — déductibilité fictive linéaire post-2018
Depuis 2018, la dette in fine se déduit de l’IFI de façon linéaire (art. 974 II du CGI). 500 000 € sur 20 ans : 500 000 € déductibles la première année, 475 000 € la deuxième, 250 000 € la onzième, 25 000 € la dernière. Un amortissable fait au moins aussi bien : à 3,40 %, son capital restant dû est de 482 000 € après un an et de 292 000 € après dix ans.
Taux d’usure T4 2026 : 4,68 % ou 5,40 %
Le TAEG maximum légal est de 4,68 % pour un prêt fixe de 10 à moins de 20 ans, et de 5,40 % à 20 ans et plus (Banque de France, T4 2026). Un in fine sur 15 ans à 3,90 %, avec 0,50 % d’assurance groupe et les frais, arrive vers 4,5 % : la marge est mince. La délégation d’assurance (loi Lemoine : changement possible à tout moment depuis 2022) est indispensable pour ne pas buter sur l’usure.
Rendement des fonds euros : 2,63 % en 2025
Un fonds euros seul (2,63 % en 2025, moyenne ACPR) ne couvre pas le taux in fine de 3,90 %. Il faut diversifier en UC : SCPI (4,92 % de taux de distribution moyen en 2025 selon l’ASPIM), ETF, actions. Le rendement espéré est plus élevé, mais le capital nanti peut baisser. Calibrez les versements programmés avec une marge de 10–15 % au-dessus du capital cible.
IRA — l’effet capital constant
En in fine, le capital restant dû ne diminue jamais. Les IRA (plafonnées à 3 % du CRD) sont donc identiques à l’an 1 et à l’an 14 — contrairement à un amortissable où les IRA diminuent. La conversion in fine → amortissable est possible via rachat externe (IRA + nouvelle garantie + nouveau dossier à anticiper).
8 repères clés du prêt in fine 2026
Intérêts déductibles
Sur revenus fonciers au régime réel (art. 31 CGI).
Surcoût vs amortissable
Taux in fine 0,3 à 0,8 pt au-dessus du même amortissable, selon le profil.
Économie par euro d’intérêts
Pour un investisseur fortement imposé.
Durée usuelle
Optimum 15 ans, plus rarement 25 ans.
Nantissement requis au départ
Du capital emprunté (garantie banque).
Mensualité in fine plus basse
Vs amortissable à capital équivalent.
IRA constants
Sur capital restant constant pendant toute la durée.
Prêt in fine vs amortissable : comparatif chiffré après avantage fiscal réel
La question n’est pas « quel prêt coûte le moins cher ? » mais « quel prêt laisse le plus de cash net après impôts ? » Voici la simulation complète sur 15 ans, pour un investisseur fortement imposé.
Prêt in fine (investisseur fortement imposé)
- Montant emprunté : 200 000 €
- Taux nominal : 3,90 %
- Durée : 15 ans
- Mensualité (intérêts seuls) : 650 €
- Capital à rembourser au terme : 200 000 €
- Intérêts totaux payés : 117 000 €
- Économie d’impôt et de prélèvements sociaux : 68 094 €
- Coût net des intérêts : 48 906 €
Prêt amortissable
- Montant emprunté : 200 000 €
- Taux nominal : 3,40 %
- Durée : 15 ans
- Mensualité (capital et intérêts) : 1 420 €
- Capital à rembourser au terme : 0 €
- Intérêts totaux payés : 55 593 €
- Économie d’impôt et de prélèvements sociaux : 32 355 €
- Coût net des intérêts : 23 238 €
* Hypothèses : loyers supérieurs aux intérêts, intérêts déduits à 58,2 % (impôt et prélèvements sociaux d’un investisseur fortement imposé), taux d’octobre 2026.
Quand le prêt in fine est-il pertinent ?
Investisseur fortement imposé (régime réel)
Chaque euro d’intérêts déduit fait économiser 58 ou 62 centimes d’impôt et de prélèvements sociaux (TMI 41 ou 45 %, plus 17,2 %). En dessous de 30 %, la déduction ne réduit le surcoût du taux in fine qu’à la marge ; même pour les plus imposés, elle le réduit sans l’effacer.
Objectif cash-flow locatif maximal
En ne remboursant que les intérêts, la mensualité est 2 à 3 fois plus basse qu’un amortissable. Idéal pour un bien à fort rendement dont les loyers financent l’intégralité des charges.
Capital disponible pour nantir une AV
La banque exige en général un nantissement d’un placement représentant 30 à 50 % du capital emprunté au départ. Si vous avez déjà une AV bien valorisée, c’est le profil idéal.
Pas adapté à une résidence principale
Les intérêts d’emprunt pour une résidence principale ne sont pas déductibles depuis 2011. Sans avantage fiscal, le prêt in fine est simplement plus cher qu’un amortissable.
Profil TMI < 30 %
La déduction réduit trop peu le surcoût de taux. Un prêt amortissable classique sera systématiquement moins coûteux net d’impôts.
Stratégie de financement in fine — Ateis Patrimoine, CGP/COBSP Paris. ORIAS 24003722
Comment fonctionne le nantissement d’une assurance-vie ?
La banque accepte de prêter in fine car elle dispose d’une garantie : votre assurance-vie nantie — mécanisme identique au crédit Lombard. En cas de défaillance, elle se rembourse sur l’AV. Voici le montage concret.
Les risques du prêt in fine que les guides minimisent
Revente avant terme
Si vous revendez le bien avant l’échéance, vous devez rembourser la totalité du capital en une fois. Les indemnités de remboursement anticipé s’ajoutent : au maximum six mois d’intérêts, soit 3 900 € sur 200 000 € à 3,90 %. À anticiper.
Performance de l’assurance-vie
Si les marchés baissent et que l’AV nantie perd de la valeur, la banque peut exiger un apport complémentaire pour maintenir le ratio nantissement/capital. Risque réel sur les UC en période de crise.
Risque fiscal — changement de régime
Si vous passez du régime réel au micro-foncier (ou que les lois fiscales changent), la déductibilité des intérêts peut être remise en cause. Tout le calcul de rentabilité repose sur cette déductibilité pérenne.
Condition de capital à nantir
La banque demande en général de nantir au départ 30 à 50 % du capital emprunté. Sans cette épargne disponible, le prêt in fine n’est pas adapté.
3 profils-types pour lesquels le prêt in fine est optimal en 2026
Cadre supérieur — assurance-vie existante
Revenu imposable de 120 000 €. Assurance-vie de 300 000 €. Achat d’un bien locatif de 250 000 €. Les intérêts se déduisent des loyers : sur la part qu’ils couvrent, ils économisent l’impôt et les prélèvements sociaux correspondants. L’assurance-vie nantie continue de travailler : le montage est gagnant si elle rapporte plus que le surcoût des intérêts.
Dirigeant — SCI IS — Holding
La SCI IS peut déduire les intérêts du résultat imposable à l’IS (15 % sur les 42 500 premiers euros). Le prêt in fine laisse la trésorerie de la holding libre pour d’autres investissements. Montage particulièrement efficace pour les dirigeants avec holding patrimoniale.
Investisseur SCPI — régime réel
Achat de SCPI à crédit in fine : les revenus des SCPI paient une partie des intérêts, qui se déduisent de ces revenus. Le capital est remboursé au terme par le placement nanti, pas par les SCPI, dont la valeur de part peut baisser.
Tout savoir sur le prêt in fine en 2026
Quelle est la différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?
Les intérêts d’un prêt in fine sont-ils vraiment déductibles ?
Quel montant d’assurance-vie faut-il nantir ?
Quelle durée maximale pour un prêt in fine ?
Quelles banques proposent des prêts in fine en 2026 ?
Peut-on rembourser un prêt in fine par anticipation ?
Le prêt in fine est-il possible dans une SCI ?
Quel est le taux d’un prêt in fine en 2026 ?
Taux, réglementation et sources officielles 2026
Taux d’usure Q4 2026 : 5,40 %
Taux maximum légal TAEG pour les prêts immobiliers à taux fixe > 20 ans. Source : Banque de France.
Déductibilité intérêts (art. 31 CGI)
Intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers au régime réel. Source : art. 31 CGI — Légifrance.
Nantissement AV — loi Lemoine 2022
Délégation d’assurance emprunteur possible à tout moment depuis la loi Lemoine (janv. 2022). Source : service-public.gouv.fr.
HCSF — Taux d’endettement 35 %
Le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % assurance comprise. Source : Haut Conseil de Stabilité Financière.
Le prêt in fine dans votre stratégie patrimoniale
Simulateur crédit immobilier classique
Comparez avec un amortissable : coût total, mensualité, garanties. →
FaisabilitéSimulateur prêt immobilier HCSF
Capacité d’emprunt complète revenus + charges + HCSF 35 %. →
Investissement locatifRentabilité locative brut/net/net-net
Cash-flow réel après déduction intérêts, charges et fiscalité. →
SCI ISPlus-value SCI IS 2026
Sortie du bien acquis via SCI IS : double imposition IS + flat tax. →
SCPI à créditComparateur SCPI 2026
Montage in fine + SCPI : l’un des plus efficaces fiscalement pour un investisseur fortement imposé. →
Gratuit — 24 hAnalyse de faisabilité gratuite
Pertinence in fine selon votre TMI, AV et projet. 22 banques comparées. →
Analysez la pertinence d’un prêt in fine pour votre projet.
Simulation complète cash-flow après déduction fiscale, accès à 22 banques (y compris banques privées proposant l’in fine), montage SCI IS / holding / SCPI — Boris Billon, sans conflit d’intérêt.