Simulateur plus-value SCI IS 2026
calcul IS et double imposition
Calculez l’impôt sur la plus-value de votre SCI à l’IS en 2026 : base imposable (prix de cession moins valeur nette comptable), taux d’IS applicable, et impact de la double imposition lors de la distribution aux associés. Un calcul radicalement différent de la SCI à l’IR.
Calcul indicatif — ne se substitue pas à un conseil professionnel.
Vos données sont traitées conformément au RGPD et ne sont pas transmises à des tiers.
La plus-value en SCI à l’IS : un régime radicalement différent
En SCI soumise à l’IS, la plus-value n’est pas traitée comme une plus-value immobilière classique. Elle intègre le bénéfice comptable de la société et est imposée comme un bénéfice ordinaire — sans abattement pour durée de détention, sans exonération possible. La base imposable est le prix de cession moins la Valeur Nette Comptable (VNC), c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements pratiqués.
jusqu’à 42 500 €
au-delà de 42 500 €
distribution associe
d’imposition
Formule de calcul de la plus-value en SCI à l’IS — 5 étapes
SCI IS vs SCI IR — même bien, même vente : l’écart fiscal exact
Cas concret : bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 € après 20 ans de détention. Amortissements SCI IS : 2,5 %/an sur 20 ans = 100 000 € cumulés. 2 associés à 50 %.
| Prix d’achat | 200 000 € |
| Amortissements cumulés (20 ans) | −100 000 € |
| VNC | 100 000 € |
| PV comptable (300k − 100k) | 200 000 € |
| IS (42 500 × 15 % + 157 500 × 25 %) | 45 750 € |
| Produit net SCI | 254 250 € |
| Flat tax 31,4 % sur distribution | 79 834 € |
| Charge fiscale totale | 125 584 € |
| Net perçu / associé | 87 208 € |
| Prix d’achat | 200 000 € |
| PV brute (300k − 200k) | 100 000 € |
| Abattement IR 20 ans (90 %) | −90 000 € |
| Base IR imposable | 10 000 € |
| IR 19 % sur 10 000 € | 1 900 € |
| Abattement PS 20 ans (24,75 %) | −24 750 € |
| PS 17,2 % sur 75 250 € | 12 943 € |
| Charge fiscale totale | 14 843 € |
| Net perçu / associé | 142 579 € |
SCI IS vs SCI IR — tableau complet plus-value à la revente
| Critère | SCI à l’IS | SCI à l’IR |
|---|---|---|
| Base imposable | Prix cession − VNC (après amortis.) | Prix cession − Prix achat |
| Abattements durée détention | Aucun | Oui — exonération totale IR à 22 ans, PS à 30 ans |
| Taux d’imposition | IS 15-25 % + flat tax 31,4 % | IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe |
| Double imposition | Oui (société + associés) | Non (imposition directe) |
| Impact amortissements sur PV | VNC s’érode = PV augmente | Aucun impact sur la PV |
| Avantages en détention | Amortissements, IS réduit 15 %, report déficits | Aucun amortissement |
| Irréversibilité | Option IS irréversible (art. 239 CGI) | Peut opter pour IS à tout moment |
| Idéal pour | Stratégie cash-flow, TMI élevé, détention longue sans sortie | Stratégie patrimoniale, revente envisagée |
Céder les parts ou céder le bien ? Deux régimes fiscaux totalement différents
La SCI IS offre une alternative souvent ignorée : plutôt que vendre le bien immobilier (double imposition), les associés peuvent céder leurs parts sociales. La plus-value est alors calculée sur les parts elles-mêmes — un régime entièrement différent.
- Base : prix cession − VNC (amortissements déduits)
- IS 15 % / 25 % sur la PV comptable
- Flat tax 31,4 % sur distribution aux associés
- Double imposition effective
- Aucun abattement durée de détention
- Base : prix cession parts − prix d’acquisition des parts
- PFU 12,8 % + 18,6 % PS = flat tax 31,4 %
- Option barème IR + abattement 50 % (2-8 ans) / 65 % (>8 ans) pour titres avant 2018
- Droits d’enregistrement 5 % à la charge de l’acheteur
- Pas de double imposition IS + flat tax
4 stratégies pour optimiser la fiscalité à la sortie d’une SCI IS
Cession des parts plutôt que du bien
En cédant les parts de la SCI plutôt que le bien immobilier, la plus-value relève du régime des cessions de valeurs mobilières. La double imposition IS + flat tax est évitée. Seule la plus-value sur les parts est imposée en une fois.
Holding IS — différer la double imposition
Si la SCI est détenue par une holding IS, les dividendes remontent vers la holding avec une taxation limitée à 5 % (régime mère-fille, art. 216 CGI). La flat tax 31,4 % n’intervient qu’à la sortie vers les personnes physiques. La trésorerie peut être réinvestie en franchise d’impôt dans la holding.
Intégration fiscale — compenser avec d’autres déficits
Dans un groupe de SCI IS, l’intégration fiscale permet d’imputer les déficits d’une SCI sur le bénéfice d’une autre. La SCI qui vend génère un bénéfice important qui peut être compensé par les pertes des autres sociétés du groupe.
Apport-cession — report d’imposition (150-0 B CGI)
Sous certaines conditions, un apport-cession suivi d’un réinvestissement économique dans les 2 ans permet de reporter l’imposition de la plus-value (art. 150-0 B ter CGI). Le report est indéfini tant qu’il n’y a pas de cession des titres reçus en échange.
Analysez votre situation patrimoniale dans son ensemble
La SCI IS s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale. Nos simulateurs couvrent toutes les dimensions liées à votre investissement immobilier.
FAQ — Plus-value SCI IS 2026
Peut-on bénéficier d’abattements pour durée de détention en SCI IS ?
Non. C’est la différence fondamentale avec la SCI IR. En SCI IS, la plus-value est traitée comme un bénéfice ordinaire : aucun abattement ne s’applique, qu’on détienne le bien 5 ans ou 30 ans. L’IS est dû sur la totalité de la plus-value comptable (prix de cession ? VNC). Cette absence d’abattement est souvent le facteur déterminant dans le choix SCI IS vs SCI IR.
Pourquoi la VNC augmente-t-elle la plus-value ?
Chaque amortissement annuel déduit réduit la VNC. Moins la VNC est élevée, plus la différence avec le prix de cession est importante — donc plus la PV imposable est grande. C’est le paradoxe de la SCI IS : les amortissements réduisent l’IS annuel mais augmentent l’IS sur la PV à la sortie. L’arbitrage dépend de la durée de détention et du montant de la cession.
Quelle est la fiscalité si on cède les parts de la SCI IS plutôt que le bien ?
La plus-value sur les parts relève du régime des plus-values mobilières. Pour des parts acquises avant 2018 : abattement 50 % (2–8 ans) ou 65 % (>8 ans) puis barème IR, ou flat tax 31,4 %. La cession des parts peut être plus avantageuse que la cession du bien dans certains cas — à analyser au cas par cas.
La SCI IS est-elle toujours moins avantageuse que la SCI IR à la revente ?
Pas nécessairement. Si la SCI IS est détenue par une holding et que la trésorerie n’est pas distribuée immédiatement, la double imposition peut être différée indéfiniment. Si la SCI IS a généré de forts amortissements (revenus locatifs nets d’impôt pendant 20 ans), l’économie réalisée peut compenser la fiscalité à la sortie.
Quel taux d’IS s’applique sur la plus-value SCI en 2026 ?
La PV est intégrée au résultat fiscal. Taux réduit 15 % sur les 42 50 premiers euros de bénéfice (PME : CA < 10 M€, capital 75 % personnes physiques). Au-delà : 25 %. Source : art. 206 CGI.
Comment fonctionne le régime mère-fille avec une holding IS ?
Si la SCI IS est détenue par une holding IS (détention ? 5 % et durée ? 2 ans, art. 145 et 216 CGI), les dividendes remontent à la holding avec une quote-part de 5 % seulement soumise à l’IS — les 95 % restants sont exonérés. Cela permet de réinvestir sans imposition immédiate. Source : art. 239 CGI.
Peut-on bénéficier d’abattements pour durée de détention en SCI IS ?
Non. C’est la différence fondamentale avec la SCI IR. En SCI IS, la plus-value est traitée comme un bénéfice ordinaire : aucun abattement ne s’applique, qu’on détienne le bien 5 ans ou 30 ans. L’IS est dû sur la totalité de la plus-value comptable (prix de cession ? VNC). Cette absence d’abattement est souvent le facteur déterminant dans le choix SCI IS vs SCI IR.
Pourquoi la VNC augmente-t-elle la plus-value ?
Chaque amortissement annuel déduit réduit la VNC. Moins la VNC est élevée, plus la différence avec le prix de cession est importante — donc plus la PV imposable est grande. C’est le paradoxe de la SCI IS : les amortissements réduisent l’IS annuel mais augmentent l’IS sur la PV à la sortie. L’arbitrage dépend de la durée de détention et du montant de la cession.
Quelle est la fiscalité si on cède les parts de la SCI IS plutôt que le bien ?
La plus-value sur les parts relève du régime des plus-values mobilières. Pour des parts acquises avant 2018 : abattement 50 % (2–8 ans) ou 65 % (>8 ans) puis barème IR, ou flat tax 31,4 %. La cession des parts peut être plus avantageuse que la cession du bien dans certains cas — à analyser au cas par cas.
La SCI IS est-elle toujours moins avantageuse que la SCI IR à la revente ?
Pas nécessairement. Si la SCI IS est détenue par une holding et que la trésorerie n’est pas distribuée immédiatement, la double imposition peut être différée indéfiniment. Si la SCI IS a généré de forts amortissements (revenus locatifs nets d’impôt pendant 20 ans), l’économie réalisée peut compenser la fiscalité à la sortie.
Quel taux d’IS s’applique sur la plus-value SCI en 2026 ?
La PV est intégrée au résultat fiscal. Taux réduit 15 % sur les 42 50 premiers euros de bénéfice (PME : CA < 10 M€, capital 75 % personnes physiques). Au-delà : 25 %. Source : art. 206 CGI.
Comment fonctionne le régime mère-fille avec une holding IS ?
Si la SCI IS est détenue par une holding IS (détention ? 5 % et durée ? 2 ans, art. 145 et 216 CGI), les dividendes remontent à la holding avec une quote-part de 5 % seulement soumise à l’IS — les 95 % restants sont exonérés. Cela permet de réinvestir sans imposition immédiate. Source : art. 239 CGI.