Ateis Patrimoine

Simulateur plus-value SCI IS 2026 – calcul de l’imposition et double imposition

Calculez l’impot sur la plus-value de votre SCI a l’IS en 2026 : base imposable (prix de cession moins valeur nette comptable), taux d’IS applicable, et impact de la double imposition lors de la distribution aux associes. Un calcul radicalement different de la SCI a l’IR.

Plus-value SCI à l’IS
Simulation fiscale — cession immobilière
1 Le bien
2 La SCI
3 L’associé
Le bien — acquisition & cession
Acquisition
€
Auto
€
€
Cession
€
€
La SCI — fiscalité & détention
ans
ans
ans
L’associé — répartition & imposition
%
€

Calcul indicatif — ne se substitue pas à un conseil professionnel.

Fiscalité SCI IS 2026 — L’essentiel

La plus-value en SCI à l’IS : un régime radicalement différent

En SCI soumise à l’IS, la plus-value n’est pas traitée comme une plus-value immobilière classique. Elle intègre le bénéfice comptable de la société et est imposée comme un bénéfice ordinaire — sans abattement pour durée de détention, sans exonération possible. La base imposable est le prix de cession moins la Valeur Nette Comptable (VNC), c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements pratiqués.

15 %
IS réduit
jusqu’à 42 500 €
25 %
IS normal
au-delà de 42 500 €
31,4 %
Flat tax
distribution associe
2
Niveaux
d’imposition
Option IS irréversible : une SCI qui a opté pour l’IS ne peut pas revenir à l’IR. Cette décision est définitive (art. 239 CGI). La charge fiscale à la sortie doit être évaluée avant d’opter — pas après.
Méthodologie exacte

Formule de calcul de la plus-value en SCI à l’IS — 5 étapes

1
Calcul de la Valeur Nette Comptable (VNC)
La VNC est le prix d’achat diminué de tous les amortissements déduits depuis l’acquisition. Plus vous avez amorti, plus la VNC est basse, plus la plus-value imposable est élevée.
VNC = Prix d’achat + Frais d’acquisition + Travaux immobilisés − Total amortissements
2
Plus-value comptable
La base imposable est la différence entre le prix de cession net (après frais vendeur) et la VNC. Aucun abattement pour durée de détention n’est applicable.
PV comptable = Prix de cession net − VNC
3
IS sur la plus-value (1er niveau)
La PV comptable est intégrée au résultat fiscal de la SCI. Taux réduit 15 % jusqu’à 42 500 € (sous conditions PME), 25 % au-delà.
IS = 42 500 × 15 % + (PV − 42 500) × 25 %
4
Produit net disponible pour distribution
Après paiement de l’IS, le produit net reste en trésorerie SCI. Les associes décident si et quand ils se le distribuent en dividendes.
Produit net SCI = Prix cession − IS payé − Remboursement emprunt
5
Flat tax sur dividendes (2ème niveau)
Lors de la distribution aux associés : flat tax 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) ou option barème IR + 18,6 % PS. C’est la double imposition spécifique à la SCI IS.
Net associé = Quote-part dividendes × (1 − 31,4 %)
Comparaison chiffrée

SCI IS vs SCI IR — même bien, même vente : l’écart fiscal exact

Cas concret : bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 € après 20 ans de détention. Amortissements SCI IS : 2,5 %/an sur 20 ans = 100 000 € cumulés. 2 associés à 50 %.

SCI à l’IS
Prix d’achat200 000 €
Amortissements cumulés (20 ans)−100 000 €
VNC100 000 €
PV comptable (300k − 100k)200 000 €
IS (42 500 × 15 % + 157 500 × 25 %)45 750 €
Produit net SCI254 250 €
Flat tax 31,4 % sur distribution79 834 €
Charge fiscale totale125 584 €
Net perçu / associé87 208 €
Taux effectif total : ~41,9 % du prix de vente
SCI à l’IR (même bien, 20 ans)
Prix d’achat200 000 €
PV brute (300k − 200k)100 000 €
Abattement IR 20 ans (96 %)−96 000 €
Base IR imposable4 000 €
IR 19 % sur 4 000 €760 €
Abattement PS 20 ans (21,45 %)−78 550 €
PS 17,2 % sur 21 450 €3 689 €
Charge fiscale totale4 449 €
Net perçu / associé147 775 €
Taux effectif : ~1,5 % du prix de vente — abattements 20 ans
Écart : 121 134 € de différence par associé sur la même opération — uniquement dû au choix de régime fiscal. La SCI IS a généré des économies pendant la détention (amortissements) mais la sortie est sans comparaison plus coûteuse. Ce calcul doit être fait avant l’option IS — pas après.
Comparatif détaillé

SCI IS vs SCI IR — tableau complet plus-value à la revente

Critère SCI à l’IS SCI à l’IR
Base imposablePrix cession − VNC (après amortis.)Prix cession − Prix achat
Abattements durée détentionAucunOui — exonération totale IR à 17 ans (LF 2026), PS à 30 ans
Taux d’impositionIS 15-25 % + flat tax 31,4 %IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe
Double impositionOui (société + associés)Non (imposition directe)
Impact amortissements sur PVVNC s’érode = PV augmenteAucun impact sur la PV
Avantages en détentionAmortissements, IS réduit 15 %, report déficitsAucun amortissement
IrréversibilitéOption IS irréversible (art. 239 CGI)Peut opter pour IS à tout moment
Réforme LF 2026Pas affectéExonération IR ramenée à 17 ans (avant : 22 ans)
Idéal pourStratégie cash-flow, TMI élevé, détention longue sans sortieStratégie patrimoniale, revente envisagée
Réforme LF 2026 : le délai d’exonération totale d’IR est raccourci de 22 à 17 ans pour les SCI à l’IR. Les prises de décision sur le choix de régime fiscal doivent intégrer ce changement.
Angle différenciant — point méconnu

Céder les parts ou céder le bien ? Deux régimes fiscaux totalement différents

La SCI IS offre une alternative souvent ignorée : plutôt que vendre le bien immobilier (double imposition), les associés peuvent céder leurs parts sociales. La plus-value est alors calculée sur les parts elles-mêmes — un régime entièrement différent.

Cession du bien (régime ordinaire)
  • Base : prix cession − VNC (amortissements déduits)
  • IS 15 % / 25 % sur la PV comptable
  • Flat tax 31,4 % sur distribution aux associés
  • Double imposition effective
  • Aucun abattement durée de détention
Céder les parts sociales (régime plus-values mobilières)
  • Base : prix cession parts − prix d’acquisition des parts
  • PFU 12,8 % + 18,6 % PS = flat tax 31,4 %
  • Option barème IR + abattement 50 % (2-8 ans) / 65 % (>8 ans) pour titres avant 2018
  • Droits d’enregistrement 5 % à la charge de l’acheteur
  • Pas de double imposition IS + flat tax
La VNC ne joue pas le même rôle — la PV est calculée sur la valeur des parts, non sur le bien lui-même.
Attention : la céder les parts impose des droits d’enregistrement de 5 % du prix de cession (art. 726 CGI) à la charge de l’acheteur, sur les sociétés à prépondérance immobilière. Cela peut impacter le prix de négociation. Analyse cas par cas indispensable.
Expertise CGP — leviers avant cession

4 stratégies pour optimiser la fiscalité à la sortie d’une SCI IS

Stratégie 1

Césion des parts plutôt que du bien

En cédant les parts de la SCI plutôt que le bien immobilier, la plus-value relève du régime des cessions de valeurs mobilières. La double imposition IS + flat tax est évitée. Seule la plus-value sur les parts est imposée en une fois.

Conditions : négocier le prix en tenant compte des droits d’enregistrement 5 % à la charge de l’acheteur.
Stratégie 2

Holding IS — différer la double imposition

Si la SCI est détenue par une holding IS, les dividendes remontent vers la holding avec une taxation limitée à 5 % (régime mère-fille, art. 216 CGI). La flat tax 31,4 % n’intervient qu’à la sortie vers les personnes physiques. La trésorerie peut être réinvestie en franchise d’impôt dans la holding.

Idéal pour les patrimoines importants avec stratégie de réinvestissement. Analyse avec un CGP spécialisé indispensable.
Stratégie 3

Intégration fiscale — compenser avec d’autres déficits

Dans un groupe de SCI IS, l’intégration fiscale permet d’imputer les déficits d’une SCI sur le bénéfice d’une autre. La SCI qui vend génère un bénéfice import ant qui peut être compensé par les pertes des autres sociétés du groupe.

Réservé aux investisseurs expérimentés détenant plusieurs SCI IS. Conditions strictes d’éligibilité (détention ≥ 95 %).
Stratégie 4

Apport-cession — report d’imposition (150-0 B CGI)

Sous certaines conditions, un apport-cession suivi d’un réinvestissement économique dans les 2 ans permet de reporter l’imposition de la plus-value (art. 150-0 B ter CGI). Le report est indéfini tant qu’il n’y a pas de cession des titres reçus en échange.

Conditions strictes de réinvestissement. Nécessite un accompagnement spécifique. Contrôle fiscal accru sur ce dispositif.
Outils complémentaires

Analysez votre situation patrimoniale dans son ensemble

La SCI IS s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale. Nos simulateurs couvrent toutes les dimensions liées à votre investissement immobilier.

Plus-value immobilière
Plus-value LMNP 2026
Réintégration des amortissements (art. 150 VB II CGI). Calcul exact de l’impôt à la cession. Comparez avec la SCI IS.
Financement
Simulateur crédit immobilier
Calculez votre mensualité, TAEG et coût total. Optimisez le financement de votre SCI IS.
Alternative immobilière
Simulateur SCPI rendement
La SCPI, alternative à la SCI IS : revenus nets, fiscalité par enveloppe (AV, direct, SCPI EU).
Rentabilité
Rentabilité locative brut/net/net-net
Comparez la SCI IS avec l’investissement locatif direct : rendement brut, net et net-net après impôts.
Guide expert
Créer et gérer une SCI à l’IS
Guide complet sur la SCI IS : création, comptabilité, IS réduit, amortissements, holding, distribution.
Gratuit — 30 min
Bilan patrimonial complet
Analyse SCI IS dans le contexte global : choix de régime, horizon de revente, structuration holding optimale.
Questions fréquentes

FAQ — Plus-value SCI IS 2026

Peut-on bénéficier d’abattements pour durée de détention en SCI IS ?
Non. C’est la différence fondamentale avec la SCI IR. En SCI IS, la plus-value est traitée comme un bénéfice ordinaire : aucun abattement ne s’applique, qu’on détienne le bien 5 ans ou 30 ans. L’IS est dû dès la première année si la PV est positive.
Pourquoi la VNC augmente-t-elle la plus-value ?
Chaque amortissement annuel déduit réduit la VNC. Moins la VNC est élevée, plus la différence avec le prix de cession est importante — donc plus la PV imposable est grande. C’est le paradoxe de la SCI IS : l’avantage fiscal à l’entrée (amortissement déductible) devient un coût à la sortie (PV plus élevée).
Quelle est la fiscalité si on cède les parts de la SCI IS plutôt que le bien ?
La plus-value sur les parts relève du régime des plus-values mobilières. Pour des parts achetées avant 2018 : abattement 50 % (2–8 ans) ou 65 % (>8 ans) puis barème IR, ou flat tax 31,4 % sans abattement. Pour des parts achetées après 2018 : flat tax 31,4 % par défaut. L’acheteur paie des droits d’enregistrement de 5 % (art. 726 CGI). Consultez un CGP pour arbitrer.
La SCI IS est-elle toujours moins avantageuse que la SCI IR à la revente ?
Pas nécessairement. Si la SCI IS est détenue par une holding et que la trésorerie n’est pas distribuée immédiatement (réinvestissement), la double imposition peut être différée indéfiniment. De même, si la cession porte sur les parts et non le bien, le calcul change radicalement. L’analyse doit être faite cas par cas avec un conseiller spécialisé.
Quel taux d’IS s’applique sur la plus-value SCI en 2026 ?
La PV est intégrée au résultat fiscal de la société. Taux réduit 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice (sous conditions PME : CA < 10 M€ et capital détenu à 75 % par des personnes physiques). Taux normal 25 % au-delà. Une PV de 150 000 € sera donc taxée : 42 500 × 15 % + 107 500 × 25 % = 33 250 €.
Comment fonctionne le régime mère-fille avec une holding IS ?
Si la SCI IS est détenue par une holding IS (détention ≥ 5 % et durée ≥ 2 ans, art. 145 et 216 CGI), les dividendes remontent à la holding avec une quote-part de frais et charges de 5 % seulement (imposition effective 1,25 % si IS à 25 %). La flat tax 31,4 % n’intervient qu’à la sortie vers les personnes physiques. La trésorerie peut être réinvestie librement au sein de la holding.
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722 — CIF AMF

Vous envisagez de céder votre SCI IS ?

Calcul de la double imposition, arbitrage bien vs parts, structuration holding, apport-cession 150-0 B — Ateis Patrimoine analyse votre SCI IS avant la signature du compromis. Intervention 2 à 3 ans avant la cession recommandée.

Sources officielles