Ateis Patrimoine

SIMULATEUR — INVESTISSEMENT LOCATIF 2026

Simulation investissement locatif 2026 : rendement brut, net et net-net.

Calculez en 5 étapes votre rendement brut, net de charges et net-net après impôts, votre cash-flow mensuel réel et l’effet de levier de votre crédit. Comparatif nu réel / LMNP réel / micro automatique. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722. Spécialisation Ateis : immobilier physique ancien, projets 300 000 €+, TMI 41 %.

Utiliser le simulateurComprendre brut/net/net-net
6–8 %
Rendement brut cible
3–4 %
Rendement net moyen
17,2 %
PS revenus fonciers
35 %
HCSF endettement max
Ateis Patrimoine — outil gratuit

Renseignez votre projet : prix d’achat (FAI + frais d’agence séparés), frais de notaire (7–8 % ancien / 2–3 % neuf), travaux, loyer annuel hors charges, crédit et régime fiscal. Obtenez immédiatement votre rendement brut, net et net-net après impôts, votre cash-flow mensuel et la projection sur 20 ans. Le simulateur est un point de départ — pas une fin.

Simulateur de rentabilité locative

Rentabilité brute, nette et nette-nette après impôts — rapport par email.

AchatCréditChargesFiscalitéRésultats
Étape 1 / 5~1 min
Aperçu en temps réelCalcul automatique
Mensualité
0 €
Rendement brut
0 %
Rendement net
0 %

Achat & loyers

€
Prix affiché frais d’agence inclus.
Champ requis.
€
0 si déjà inclus dans le prix FAI.
%
7–8% dans l’ancien, 2–3% dans le neuf. Vide = 7,5% par défaut.
€
Déductibles (nu réel) ou amortissables (LMNP).
€/an
Loyer mensuel × 12. Utilisez une estimation réaliste (-5 à -10% vs annonces).
Champ requis.

Financement & crédit

In fine : intérêts seuls, capital remboursé au terme. Pertinent à TMI 41%+.
ans
15 à 25 ans en locatif. Max HCSF : 25 ans.
Champ requis.
%
Taux nominal hors assurance. 2026 : 3,40–4,20% selon profil.
Champ requis.
€
Prix FAI ? apport personnel. Les frais de notaire sont rarement financés.
Champ requis.

Charges annuelles

€
Part propriétaire non récupérable (15–35% des charges totales).
€
Propriétaire non-occupant. Tarif : 80–250 €/an.
€
Expert-comptable en LMNP réel : 300–700 €/an. 0 si location nue.
€
Entretien courant, remise en état. Prévoir 150–400 €/an.
€
Agence : 6–10% du loyer annuel. 0 si gestion directe.
€
Non récupérable. Estimer 1–2 mois de loyer selon la ville.

Fiscalité

LMNP réel : amortissement ~2,5%/an efface souvent l’impôt 10–15 ans. Exige location meublée + comptable BIC.
%
À TMI 41% : chaque euro de loyer coûte 58 cts d’impôts (41% + 17,2% PS).

Résultats

Rendement brut
—
Rendement net
—
Rendement net-net
—

—

AnnéeLoyerChargesCrédit IntérêtsCapital CRDAmort. Rés. fiscalImpôt ReportCash
Investissement locatif 2026 — repères

8 repères clés de l’investissement locatif 2026

6–8 %

Bon rendement brut

Cible pour autofinancement avec crédit.

4–5,5 %

Rendement net moyen

Après charges et vacance locative.

2–3 %

Rendement net-net à TMI 41 %

Après impôts en régime nu réel.

1 mois

Vacance précaution

Par an — provision à intégrer.

35 %

HCSF endettement max

Mensualité crédit + RP ≤ 35 %.

25 ans

Durée crédit max

Règle HCSF (27 ans en VEFA).

7–8 %

Frais notaire ancien

3 % en neuf. À intégrer dans la base.

17,2 %

PS revenus fonciers

Non déductibles, à ajouter au TMI.

Ce que les simulateurs basiques ne calculent pas

Rendement brut, net, net-net : quelle différence réelle ?

La plupart des simulateurs s’arrêtent au rendement brut. Le rendement net-net après impôts — le seul qui compte vraiment — peut être 2 fois plus bas selon votre TMI et votre régime fiscal.

Cas type — appartement 200 000 €, loyer 900 €/mois, TMI 41 %
Loyer annuel brut10 800 €
Rendement brut5,40 %
Charges déductibles (TF, gestion, travaux)− 2 400 €
Vacance locative (1 mois)− 900 €
Rendement net de charges3,75 %
Impôt revenus fonciers (TMI 41 % + PS 17,2 %)− 2 290 €
Rendement net-net après impôts2,55 %
Règle Ateis : pour qu’un investissement locatif soit pertinent à TMI 41 %, il faut viser ≥ 7 % brut pour obtenir un rendement net-net décent et un cash-flow positif avec crédit.

Comparatif fiscal : 3 régimes et impact réel

Nu réel

  • Déductions : charges réelles
  • Impôt sur 10 800 € : 2 290 €
  • Rendement net-net : 2,55 %
  • Cash-flow mensuel* : −180 €
  • Profil : nu, <15 000 €/an

Micro-foncier

  • Déductions : abattement 30 %
  • Impôt sur 10 800 € : 3 105 €
  • Rendement net-net : 1,97 %
  • Cash-flow mensuel* : −240 €
  • Profil : revenus faibles

★ LMNP réel

  • Déductions : charges + amortissement
  • Impôt sur 10 800 € : ~0 € (amort.)
  • Rendement net-net : 3,75 %
  • Cash-flow mensuel* : +30 €
  • Profil : meublé, TMI 41 %+
* Sur crédit 160 000 € / 20 ans / 3,80 % — mensualité 960 €.

Pourquoi le LMNP réel est souvent imbattable : l’amortissement comptable du bien (~2,5 %/an) vient réduire le bénéfice BIC à zéro pendant 10–15 ans. Résultat : 0 impôt sur les loyers, et un cash-flow radicalement meilleur. Condition : bien loué meublé.
Effet de levier et cash-flow

L’effet de levier du crédit : pourquoi emprunter plutôt que payer comptant ?

Payer comptant semble éviter les intérêts. Mais le crédit permet de déployer 200 000 € sur 2 biens plutôt qu’un, tout en déduisant les intérêts fiscalement. L’effet de levier est très significatif au-delà de TMI 30 %.

Achat comptant

  • Apport personnel : 200 000 €
  • Capital déployé : 200 000 €
  • Loyer net annuel : 7 500 €
  • Intérêts crédit : 0 €
  • Rendement fonds propres : 3,75 %
  • Risque : faible

★ Achat à crédit

  • Apport personnel : 40 000 €
  • Capital déployé : 200 000 € (+ levier)
  • Loyer net annuel : 7 500 €
  • Intérêts crédit : −3 200 € (réel −1 312 €)
  • Rendement fonds propres : ~14,5 %
  • Risque : mensualité + vacance
Rendement sur fonds propres 14,5 % : avec 40 000 € d’apport et un crédit à 3,80 %, le rendement annuel sur les fonds investis est 3,8× supérieur à l’achat comptant. C’est le cœur de la stratégie patrimoniale à levier.
Pièges à éviter

Les 5 erreurs qui tuent la rentabilité

01

Surestimer le loyer

Utiliser le loyer affiché sur SeLoger sans appliquer de décote de vacance (1 mois/an minimum) ni de décote de négociation. Un loyer optimiste transformé en réalité dégrade le rendement de 10–15 %.

02

Oublier la taxe foncière

La taxe foncière représente souvent 1 à 2 mois de loyer. Sur un bien à 700 €/mois, elle peut atteindre 900–1 400 €/an et amputer le rendement net de 0,5 point complet.

03

Ignorer l’impact fiscal

À TMI 41 %, chaque euro de revenu foncier coûte 58,2 centimes d’impôts (41 % + 17,2 % PS). Ne pas choisir le bon régime (nu réel ou LMNP) peut coûter plusieurs milliers d’euros par an.

04

Ne pas prévoir les travaux cycliques

Remise en état locataire, ravalement, toiture : provisionner au minimum 3–5 % de la valeur du bien sur 10 ans. Un appartement sans provision travaux de 0 dans le simulateur est une illusion.

05

Calculer sans frais de notaire

Les frais de notaire (7–8 % dans l’ancien) impactent directement le rendement brut. Sur 200 000 € : 16 000 € de frais = la base de calcul est 216 000 €, pas 200 000 €. Erreur sur le rendement : −0,4 point.

Questions fréquentes

Tout savoir sur la rentabilité locative en 2026

Quel rendement brut viser pour un investissement locatif en 2026 ?
En 2026 avec des taux de crédit autour de 3,50–4,00 %, il faut viser minimum 6 % brut pour espérer un cash-flow neutre. En dessous de 5 % brut, le projet est presque systématiquement déficitaire avec crédit. Les meilleures opportunités (7–9 % brut) se trouvent dans les villes moyennes : Roubaix, Mulhouse, Le Mans, Saint-Étienne.
LMNP ou nu : quel régime est le plus avantageux en 2026 ?
Le LMNP au régime réel reste généralement le plus avantageux pour les TMI 30 %+. L’amortissement du bien (1,5–2,5 %/an) efface fiscalement les revenus locatifs pendant 10–15 ans. La réforme LMNP 2025 (intégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value) réduit l’avantage à la revente, mais pas pendant la période de détention.
Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?
Cash-flow mensuel = Loyer encaissé − Mensualité crédit − Charges mensualisées (taxe foncière/12, assurance PNO, gestion) − Impôts sur revenus fonciers/12. Un cash-flow positif signifie que le locataire rembourse votre crédit ET vous laisse un excédent. C’est l’autofinancement.
Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?
La SCI est pertinente pour la transmission (abattements donation tous les 15 ans) et la détention multi-associés. La SCI à l’IS permet l’amortissement comme le LMNP. En nom propre, le LMNP réel est plus simple à mettre en place. Le choix dépend de votre objectif : cash-flow vs transmission vs optimisation IS.
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut = loyer annuel / prix d’achat. Simple mais trompeur. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, assurance, travaux, vacance) : −1 à −2 points. Le rendement net-net déduit ensuite l’impôt selon votre TMI : −1 à −2 points supplémentaires à TMI 41 %.
Comment savoir si mon projet s’autofinance ?
Un projet s’autofinance quand le loyer encaissé couvre la totalité des charges (crédit + impôts + charges). C’est rare avec crédit standard à 3,80 %. Solutions : LMNP réel pour annuler la fiscalité, prêt in fine pour réduire la mensualité, ou apport conséquent pour baisser la mensualité crédit.
La réforme LMNP 2025 change-t-elle tout ?
La réforme intègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente (comme en SCI IS). Cela augmente la fiscalité de sortie, mais ne change rien pendant la période de détention. Le LMNP réel reste le régime le plus avantageux fiscalement pour les loyers perçus, surtout sur les premières années.
Comment calculer le rendement avec travaux ?
Prix d’achat + frais notaire + travaux = base de calcul. Un bien à 150 000 € + 20 000 € travaux + 12 000 € frais notaire = base 182 000 €. Si loyer après travaux = 900 €/mois : rendement brut = 10 800 / 182 000 = 5,93 %. Les travaux sont déductibles des revenus fonciers (nu réel) ou amortissables (LMNP).
Aller plus loin

L’investissement locatif dans votre stratégie globale

Faisabilité

Simulateur prêt immobilier HCSF

Capacité d’emprunt locatif + RP : validez le 35 % cumulé. →

Financement

Simulateur crédit immobilier

Mensualité, coût total, caution vs hypothèque, loi Lemoine. →

Cash-flow optimisé

Simulateur prêt in fine

Pour TMI 41 %+ : intérêts seuls + 100 % déductibles. →

Sortie LMNP

Plus-value LMNP 2026

Réforme 2025 : amortissements réintégrés dans la PV. →

SCI à l’IS

Plus-value SCI IS 2026

Comparez la double imposition IS + flat tax vs LMNP. →

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Analyse locative personnalisée

TMI exact, bien ciblé, structure optimale (nom propre / SCI / LMNP). →

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