SIMULATEUR — INVESTISSEMENT LOCATIF 2026

Simulation investissement locatif 2026 : rendement brut, net et net-net.

Calculez en 5 étapes votre rendement brut, net de charges et net-net après impôts, votre cash-flow mensuel réel et l’effet de levier de votre crédit. Comparatif nu réel / LMNP réel / micro automatique. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722. Spécialisation Ateis : immobilier physique ancien, projets 300 000 €+, TMI 41 %.

Utiliser le simulateur Comprendre brut/net/net-net

6–8 %

Rendement brut cible

3–4 %

Rendement net moyen

17,2 %

PS revenus fonciers

35 %

HCSF endettement max

Ateis Patrimoine — outil gratuit

Renseignez votre projet : prix d’achat (FAI + frais d’agence séparés), frais de notaire (7–8 % ancien / 2–3 % neuf), travaux, loyer annuel hors charges, crédit et régime fiscal. Obtenez immédiatement votre rendement brut, net et net-net après impôts, votre cash-flow mensuel et la projection sur 20 ans. Le simulateur est un point de départ — pas une fin.

Simulateur de rentabilité locative

Rentabilité brute, nette et nette-nette après impôts — rapport par email.

AchatCréditChargesFiscalitéRésultats

Étape 1 / 5~1 min

Aperçu en temps réelCalcul automatique

Mensualité

0 €

Rendement brut

0 %

Rendement net

0 %

Achat & loyers

Prix du bien FAI (€)

€

Prix affiché frais d’agence inclus.

Champ requis.

Frais d'agence séparés (€)

€

0 si déjà inclus dans le prix FAI.

Frais de notaire (%)

7–8% dans l’ancien, 2–3% dans le neuf. Vide = 7,5% par défaut.

Travaux (€)

€

Déductibles (nu réel) ou amortissables (LMNP).

Loyer annuel hors charges (€/an)

€/an

Loyer mensuel × 12. Utilisez une estimation réaliste (-5 à -10% vs annonces).

Champ requis.

Financement & crédit

Type de crédit

In fine : intérêts seuls, capital remboursé au terme. Pertinent à TMI 41%+.

Durée (ans)

ans

15 à 25 ans en locatif. Max HCSF : 25 ans.

Champ requis.

Taux d'intérêt (%)

Taux nominal hors assurance. 2026 : 3,40–4,20% selon profil.

Champ requis.

Montant du crédit (€)

€

Prix FAI ? apport personnel. Les frais de notaire sont rarement financés.

Champ requis.

Charges annuelles

Charges copro. (€/an)

€

Part propriétaire non récupérable (15–35% des charges totales).

Assurance PNO (€/an)

€

Propriétaire non-occupant. Tarif : 80–250 €/an.

Comptabilité LMNP (€/an)

€

Expert-comptable en LMNP réel : 300–700 €/an. 0 si location nue.

Entretien & divers (€/an)

€

Entretien courant, remise en état. Prévoir 150–400 €/an.

Gestion locative (€/an)

€

Agence : 6–10% du loyer annuel. 0 si gestion directe.

Taxe foncière (€/an)

€

Non récupérable. Estimer 1–2 mois de loyer selon la ville.

Fiscalité

Régime fiscal

LMNP réel : amortissement ~2,5%/an efface souvent l’impôt 10–15 ans. Exige location meublée + comptable BIC.

TMI

À TMI 41% : chaque euro de loyer coûte 58 cts d’impôts (41% + 17,2% PS).

Résultats

Rendement brut

—

Rendement net

—

Rendement net-net

—

Année	Loyer	Charges	Crédit	Intérêts	Capital	CRD	Amort.	Rés. fiscal	Impôt	Report	Cash

      EXCELLENT  
   Basée sur 20 avis 
    
 
 
 
   
 
 
       Publié sur Google  
   
   Vanessa Bettane 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. MR Billon fait preuve d'une grande écoute et de conseils très avisés.Il s'adapte au profil pour une gestion sereine.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Bella L 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. We had a very positive experience. Boris who assisted us was highly professional and clearly very knowledgeable. He took the time to explain everything with great patience, making sure we fully understood each point without ever feeling rushed. What stood out most was his data-driven approach — the presentation was well-prepared, insightful, and thoughtfully tailored to our specific needs and requests. This made the entire process both efficient and reassuring. Highly recommended.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Laura Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je suis plus que satisfaite de l'accompagnement de Boris. Le projet a été mené de A à Z avec professionnalisme et bienveillance. Je suis ravie !
  
 
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   Maryvonne Buchot 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe très professionnelle, je les recommande chaudement.
  
 
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   théo sourdille 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Ravi de l’accompagnement sur mesure pour mon projet immobilier. Avant toute décision, un véritable travail de structuration de l’épargne et d’optimisation du financement a été réalisé, me permettant d’avoir une vision claire et stratégique à long terme. L’accompagnement, sérieux et pédagogique, s’est inscrit dans la durée et m’a apporté des conseils précieux, tant sur la préparation du projet que sur la sélection du bien. Je recommande ce cabinet à toute personne souhaitant développer son patrimoine de manière réfléchie et structurée.
  
 
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   Lucas Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe d’un professionnalisme rare. Toujours précis, disponibles et transparents, ils travaillent avec rigueur et dans l’intérêt réel de leurs clients. On sent qu’on est entre de bonnes mains, avec des conseils sur mesure et une vraie expertise en gestion de patrimoine. Je recommande
  
 
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   jean marc 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je recommande vivement le cabinet Ateis Patrimoine. Je les ai contacté pour une assurance vie. J'ai eu affaire avec Mr Billon. Grace à son expertise et son conseil personnalisé, sa gentillesse et sa disponibilité, il a su m'écouter et me conseiller sur la suite de mon projet. Ce fut un plaisir d'échanger avec lui.
  
 
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   Terry Tong 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. On voulait vraiment réaliser un investissement immobilier dans le sud de la France, et Boris, notre conseiller en gestion de patrimoine, nous a apporté un conseil en immobilier vraiment précieux. Il a fait appel à des apporteurs d’affaires pour nous trouver un bien immobilier sur mesure, parfaitement adapté à nos critères. Il nous a aussi présenté des études de marché complètes pour sécuriser notre investissement et faire les bons choix. Un accompagnement sérieux, personnalisé et vraiment rassurant. On recommande fortement !
  
 
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   jonathan Guedj 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Très clair et accompagnement sur mesure ciblant exactement les capacités et projets sur le long terme
  
 
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   Luna LI 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je recommande vraiment ce cabinet de gestion de patrimoine ! Ils m’ont donné des conseils financiers super clairs et adaptés à ma situation. J’ai enfin l’impression d’être bien accompagné et de comprendre mes choix. Une équipe sympa, disponible et pro. Franchement, je suis très satisfait !
  
 
  
  
 
 
     Certifié par: Trustindex  Le badge vérifié de Trustindex est le symbole universel de confiance. Seules les meilleures entreprises peuvent obtenir le badge vérifié, avec une note supérieure à 4.5, basée sur les avis des clients au cours des derniers 12 mois. En savoir plus

Investissement locatif 2026 — repères

8 repères clés de l’investissement locatif 2026

6–8 %

Bon rendement brut

Cible pour autofinancement avec crédit.

4–5,5 %

Rendement net moyen

Après charges et vacance locative.

2–3 %

Rendement net-net à TMI 41 %

Après impôts en régime nu réel.

1 mois

Vacance précaution

Par an — provision à intégrer.

35 %

HCSF endettement max

Mensualité crédit + RP ≤ 35 %.

25 ans

Durée crédit max

Règle HCSF (27 ans en VEFA).

7–8 %

Frais notaire ancien

3 % en neuf. À intégrer dans la base.

17,2 %

PS revenus fonciers

Non déductibles, à ajouter au TMI.

Ce que les simulateurs basiques ne calculent pas

Rendement brut, net, net-net : quelle différence réelle ?

La plupart des simulateurs s’arrêtent au rendement brut. Le rendement net-net après impôts — le seul qui compte vraiment — peut être 2 fois plus bas selon votre TMI et votre régime fiscal.

Cas type — appartement 200 000 €, loyer 900 €/mois, TMI 41 %

Loyer annuel brut10 800 €

Rendement brut5,40 %

Charges déductibles (TF, gestion, travaux)− 2 400 €

Vacance locative (1 mois)− 900 €

Rendement net de charges3,75 %

Impôt revenus fonciers (TMI 41 % + PS 17,2 %)− 2 290 €

Rendement net-net après impôts2,55 %

Règle Ateis : pour qu’un investissement locatif soit pertinent à TMI 41 %, il faut viser ≥ 7 % brut pour obtenir un rendement net-net décent et un cash-flow positif avec crédit.

Comparatif fiscal : 3 régimes et impact réel

Nu réel

Déductions : charges réelles
Impôt sur 10 800 € : 2 290 €
Rendement net-net : 2,55 %
Cash-flow mensuel* : −180 €
Profil : nu, <15 000 €/an

Micro-foncier

Déductions : abattement 30 %
Impôt sur 10 800 € : 3 105 €
Rendement net-net : 1,97 %
Cash-flow mensuel* : −240 €
Profil : revenus faibles

★ LMNP réel

Déductions : charges + amortissement
Impôt sur 10 800 € : ~0 € (amort.)
Rendement net-net : 3,75 %
Cash-flow mensuel* : +30 €
Profil : meublé, TMI 41 %+

* Sur crédit 160 000 € / 20 ans / 3,80 % — mensualité 960 €.

Pourquoi le LMNP réel est souvent imbattable : l’amortissement comptable du bien (~2,5 %/an) vient réduire le bénéfice BIC à zéro pendant 10–15 ans. Résultat : 0 impôt sur les loyers, et un cash-flow radicalement meilleur. Condition : bien loué meublé.

Effet de levier et cash-flow

L’effet de levier du crédit : pourquoi emprunter plutôt que payer comptant ?

Payer comptant semble éviter les intérêts. Mais le crédit permet de déployer 200 000 € sur 2 biens plutôt qu’un, tout en déduisant les intérêts fiscalement. L’effet de levier est très significatif au-delà de TMI 30 %.

Achat comptant

Apport personnel : 200 000 €
Capital déployé : 200 000 €
Loyer net annuel : 7 500 €
Intérêts crédit : 0 €
Rendement fonds propres : 3,75 %
Risque : faible

★ Achat à crédit

Apport personnel : 40 000 €
Capital déployé : 200 000 € (+ levier)
Loyer net annuel : 7 500 €
Intérêts crédit : −3 200 € (réel −1 312 €)
Rendement fonds propres : ~14,5 %
Risque : mensualité + vacance

Rendement sur fonds propres 14,5 % : avec 40 000 € d’apport et un crédit à 3,80 %, le rendement annuel sur les fonds investis est 3,8× supérieur à l’achat comptant. C’est le cœur de la stratégie patrimoniale à levier.

Pièges à éviter

Les 5 erreurs qui tuent la rentabilité

Surestimer le loyer

Utiliser le loyer affiché sur SeLoger sans appliquer de décote de vacance (1 mois/an minimum) ni de décote de négociation. Un loyer optimiste transformé en réalité dégrade le rendement de 10–15 %.

Oublier la taxe foncière

La taxe foncière représente souvent 1 à 2 mois de loyer. Sur un bien à 700 €/mois, elle peut atteindre 900–1 400 €/an et amputer le rendement net de 0,5 point complet.

Ignorer l’impact fiscal

À TMI 41 %, chaque euro de revenu foncier coûte 58,2 centimes d’impôts (41 % + 17,2 % PS). Ne pas choisir le bon régime (nu réel ou LMNP) peut coûter plusieurs milliers d’euros par an.

Ne pas prévoir les travaux cycliques

Remise en état locataire, ravalement, toiture : provisionner au minimum 3–5 % de la valeur du bien sur 10 ans. Un appartement sans provision travaux de 0 dans le simulateur est une illusion.

Calculer sans frais de notaire

Les frais de notaire (7–8 % dans l’ancien) impactent directement le rendement brut. Sur 200 000 € : 16 000 € de frais = la base de calcul est 216 000 €, pas 200 000 €. Erreur sur le rendement : −0,4 point.

Questions fréquentes

Tout savoir sur la rentabilité locative en 2026

Quel rendement brut viser pour un investissement locatif en 2026 ?

En 2026 avec des taux de crédit autour de 3,50–4,00 %, il faut viser minimum 6 % brut pour espérer un cash-flow neutre. En dessous de 5 % brut, le projet est presque systématiquement déficitaire avec crédit. Les meilleures opportunités (7–9 % brut) se trouvent dans les villes moyennes : Roubaix, Mulhouse, Le Mans, Saint-Étienne.

LMNP ou nu : quel régime est le plus avantageux en 2026 ?

Le LMNP au régime réel reste généralement le plus avantageux pour les TMI 30 %+. L’amortissement du bien (1,5–2,5 %/an) efface fiscalement les revenus locatifs pendant 10–15 ans. La réforme LMNP 2025 (intégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value) réduit l’avantage à la revente, mais pas pendant la période de détention.

Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?

Cash-flow mensuel = Loyer encaissé − Mensualité crédit − Charges mensualisées (taxe foncière/12, assurance PNO, gestion) − Impôts sur revenus fonciers/12. Un cash-flow positif signifie que le locataire rembourse votre crédit ET vous laisse un excédent. C’est l’autofinancement.

Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?

La SCI est pertinente pour la transmission (abattements donation tous les 15 ans) et la détention multi-associés. La SCI à l’IS permet l’amortissement comme le LMNP. En nom propre, le LMNP réel est plus simple à mettre en place. Le choix dépend de votre objectif : cash-flow vs transmission vs optimisation IS.

Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut = loyer annuel / prix d’achat. Simple mais trompeur. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, assurance, travaux, vacance) : −1 à −2 points. Le rendement net-net déduit ensuite l’impôt selon votre TMI : −1 à −2 points supplémentaires à TMI 41 %.

Comment savoir si mon projet s’autofinance ?

Un projet s’autofinance quand le loyer encaissé couvre la totalité des charges (crédit + impôts + charges). C’est rare avec crédit standard à 3,80 %. Solutions : LMNP réel pour annuler la fiscalité, prêt in fine pour réduire la mensualité, ou apport conséquent pour baisser la mensualité crédit.

La réforme LMNP 2025 change-t-elle tout ?

La réforme intègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente (comme en SCI IS). Cela augmente la fiscalité de sortie, mais ne change rien pendant la période de détention. Le LMNP réel reste le régime le plus avantageux fiscalement pour les loyers perçus, surtout sur les premières années.

Comment calculer le rendement avec travaux ?

Prix d’achat + frais notaire + travaux = base de calcul. Un bien à 150 000 € + 20 000 € travaux + 12 000 € frais notaire = base 182 000 €. Si loyer après travaux = 900 €/mois : rendement brut = 10 800 / 182 000 = 5,93 %. Les travaux sont déductibles des revenus fonciers (nu réel) ou amortissables (LMNP).

Aller plus loin

L’investissement locatif dans votre stratégie globale

Faisabilité

Simulateur prêt immobilier HCSF

Capacité d’emprunt locatif + RP : validez le 35 % cumulé. →

Financement

Simulateur crédit immobilier

Mensualité, coût total, caution vs hypothèque, loi Lemoine. →

Cash-flow optimisé

Simulateur prêt in fine

Pour TMI 41 %+ : intérêts seuls + 100 % déductibles. →

Sortie LMNP

Plus-value LMNP 2026

Réforme 2025 : amortissements réintégrés dans la PV. →

SCI à l’IS

Plus-value SCI IS 2026

Comparez la double imposition IS + flat tax vs LMNP. →

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