Simulation SCPI à crédit :
calculez votre effort réel, structurez votre montage
Mensualité, loyers SCPI, déduction des intérêts, effort net selon votre TMI. Simulez en 30 secondes. Pour un montage SCI IS sur 20 ans avec 22 banques partenaires, on analyse votre dossier en 30 minutes. Taux de distribution moyen SCPI 2024 : 4,72 % en 2024 (source ASPIM).
Calculez votre effort d’épargne réel après déduction fiscale
Mensualité, loyers SCPI, déduction des intérêts, effort net selon votre TMI. Résultat immédiat.
Simulation SCPI à crédit
Estimez en quelques secondes votre investissement en SCPI à crédit : mensualité de prêt, revenus potentiels, effort d’épargne réel et capital constitué à terme. Recevez ensuite votre simulation détaillée par email.
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Votre rapport personnalisé comprend :
- Le cash-flow année par année sur toute la durée
- Le capital constitué à terme et l’effet de levier
- Le coût total du crédit et la fiscalité estimée
Avertissement. Simulation fournie à titre indicatif et non contractuel. Les SCPI sont des placements de long terme comportant un risque de perte en capital ; les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier. L’investissement à crédit accroît le risque (effet de levier) : en cas de baisse des revenus ou de la valeur des parts, l’emprunteur reste tenu de rembourser son prêt. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Simulation indicative. Les loyers SCPI ne sont pas garantis. Capital soumis à risque de perte. Horizon minimum recommandé : 15àans.
Pourquoi le crédit change tout au-dessus de TMI 40 %
Au comptant, les revenus SCPI sont frappés à 58,2 % (TMI 41 % + PS 17,2 %). À crédit, les intérêts sont déduits de ces mêmes revenus. Plus votre TMI est élevé, plus la déduction vaut cher.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1°-d CGI). À TMI 41 %, chaque euro d’intérêt déduit économise 58,2 centimes d’impôt. L’État finance ainsi plus de la moitié du coût du crédit.
Avec 30 000 € d’apport, vous financez 150 000 € de parts SCPI. Le patrimoine constitué est 5 fois supérieur à votre mise initiale. Les loyers remboursent une partie du crédit dès le premier mois.
En détention via une SCI à l’IS, les revenus SCPI non distribués sont imposés à 15 % IS (jusqu’à 42 500 € de bénéfice). Pas de PR d’Imposition IR + PS. La capitalisation est 3,9 fois plus efficace qu’en nom propre à TMI 41 %.
Amortissable ou in fine : le bon choix selon votre profil
Simulation sur 150 000 € empruntés à 4 % sur 20 ans, SCPI à 5,5 % de taux de distribution, TMI 41 %.
Crédit amortissable
| Paramètre | Montant |
|---|---|
| Mensualité crédit | 909 € |
| Loyers SCPI bruts | 687 € |
| Intérêts an 1 | 6 000 €/an |
| Économie fiscale an 1 (TMI 41 %) | +3 492 €/an |
| Effort net mensuel an 1 | ~139 €/mois |
| Idéal pour | TMI 30 % et 41 %, effort maîtrisé |
Crédit in fine
| Paramètre | Montant |
|---|---|
| Mensualité crédit (intérêts seuls) | 500 € |
| Loyers SCPI bruts | 687 € |
| Intérêts constants (20 ans) | 6 000 €/an |
| Économie fiscale constante (TMI 41 %) | +3 492 €/an |
| Cash-flow net mensuel | +94 €/mois |
| Idéal pour | TMI 41 % et 45 %, AV nantie disponible |
Les 3 conditions pour déduire les intérêts de son crédit SCPI
La déductibilité est réelle et puissante. Mais elle ne s’applique que si trois conditions sont réunies simultanément. C’est là que beaucoup font des erreurs.
La déduction s’applique uniquement aux intérêts d’un crédit immobilier (ou assimilé). Un crédit à la consommation comme Younited × Corum ne donne pas droit à la déduction. Le contrat doit mentionner l’acquisition de parts de SCPI comme objet du financement.
Le régime micro-foncier (abattement 30 %) n’autorise pas la déduction des intérêts. Il faut déclarer au régime réel (formulaire 2044). Ce régime est obligatoire dès que les revenus fonciers dépassent 15 000 €, ou sur option en dessous.
Les SCPI 100 % européennes (Transitions Europe, Remake Live, Iroko Zen…) génèrent des revenus de source étrangère. Ces revenus ne relèvent pas des revenus fonciers français et ne permettent pas la déduction art. 31. En revanche, ils échappent aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui crée un autre avantage.
SCI IS + SCPI à crédit : le montage que les banques ne structurent pas seules
Ateis Patrimoine finance l’achat de parts de SCPI via une SCI à l’IS à partir de 150 000 €, sur 20 ans, à des taux de 4,34 %. Ce montage n’est pas disponible en agence bancaire. Il nécessite une mise en place juridique et un accès aux bons établissements.
- Capitalisation des revenus à 15 % IS au lieu de 58,2 % (IR + PS TMI 41 %)
- Accès au crédit sur 20 ans : horizon incompatible avec beaucoup de financements en nom propre
- Séparation du patrimoine professionnel et du patrimoine SCPI
- Transmission organisée par cession de parts de SCI (pas de vente des parts SCPI)
- Combiné à une SPFPL pour les professions libérales : capitalisation en cascade
- Constitution de la SCI IS (statuts, objet social SCPI, associés)
- Sélection des SCPI adaptées au financement bancaire (toutes les SCPI ne sont pas acceptées)
- Soumission du dossier à 22 établissements partenaires simultanément
- Structuration amortissable ou in fine selon le TMI et l’horizon. Taux d’endettement vérifié selon les critères BOFiP — Intérêts d’emprunt SCPI (35 % max.)
- Coordination notaire + expert-comptable + banque
| Comparatif | Nom propre · TMI 41 % | SCI IS · 15 % IS |
|---|---|---|
| Imposition revenus SCPI | 58,2 % (IR + PS) | 15 % IS |
| Capitalisation sur 10 000€ de revenus | 4 180€ conservés | 8 500€ conservés |
| Durée de financement | 15 ans max. en pratique | Jusqu’à 20 ans |
| Transmission | Plus-value immeuble | Cession parts SCI |
| Montant minimum Ateis | Pas de minimum | 150 000€ |
3 profils, 3 montages, 3 résultats
Aucun bien locatif. 40 000€ d’épargne disponible. Objectif : constituer un patrimoine immobilier avec un effort mensuel faible.
| Montage | Résultat |
|---|---|
| Montant emprunté | 150 000€ · amortissable 20 ans · 4 % |
| Mensualité crédit | 909€ |
| Loyers SCPI (5,5 % TD) | 687€/mois |
| Déduction intérêts an 1 | économie 3 492€/an |
| Effort net mensuel | ~139€/mois |
| Patrimoine constitué à 20 ans | ~168 000€ (hors revalorisation) |
La SPFPL a des liquidités à capitaliser. Objectif : investir les dividendes SEL dans la pierre papéier sans les faire sortir en distribution (PFU 31,4 %).
| Montage | Résultat |
|---|---|
| Structure porteuse | SCI IS détenue par la SPFPL |
| Montant emprunté | 300 000€ · in fine 15 ans · 4 % |
| Loyers SCPI (5,8 % TD) | 1 450€/mois |
| Mensualité in fine | 1 000€/mois |
| Imposition revenus SCI IS | 15 % IS (vs 58,2 % en nom propre) |
| Écart vs distribution directe | +25 800€/an conservés |
Patrimoine existant : RP + AV 200 k€. Objectif : diversifier avant cession d’entreprise, éviter la concentration sur l’immobilier direct.
| Montage | Résultat |
|---|---|
| Montant emprunté | 200 000€ · in fine 20 ans · 4,2 % |
| AV nantie (garantie) | 200 k€ existant |
| Mensualité in fine | 700€/mois |
| Loyers SCPI (5,5 % TD) | 916€/mois |
| Cash-flow net TMI 45 % | +216€/mois dès le mois 1 |
| Déduction intérêts (62,2 %) | +5 200 €/an d’économie fiscale |
Simulations indicatives basées sur les conditions de marché 2026. TD non garanti. Capital soumis à risque de perte partielle.
Ce que vous ne pouvez pas faire seul à la banque
Une banque vous propose ses SCPI maison, sur son crédit, avec son montage. Ateis Patrimoine soumet votre dossier à 22 établissements simultanément et sélectionne les SCPI indépendamment. Ce sont deux missions que personne ne combine en agence.
Votre dossier est soumis simultanément. Chaque établissement a ses SCPI agréées et ses critères d’endettement. On retient la meilleure offre, pas la première acceptée.
Durée disponible en SCI IS à partir de 150 000€. La durée longue réduit les mensualités et améliore le cash-flow immédiat.
Pas de SCPI maison. La sélection repose sur le taux de distribution, la qualité du patrimoine, l’acceptation bancaire et la cohérence avec votre situation fiscale.
Ce que nos clients demandent avant de se lancer
Toutes les banques financent-elles l’achat de parts SCPI ?
Non. Chaque établissement a sa liste de SCPI agréées et ses critères d’acceptation. Certaines banques exigent d’être propriétaire de sa résidence principale. D’autres financent les locataires. Le taux et les conditions varient significativement selon l’établissement, le montant et le profil. C’est pour ça que soumettre à 22 banques simultanément change les résultats.
Le crédit conso Younited × Corum donne-t-il droit à la déduction des intérêts ?
Non. Les intérêts ne sont déductibles que sur un crédit immobilier (art. 31-I-1°-d CGI). Le crédit Younited × Corum est un crédit à la consommation. Il est simple à obtenir mais ne génère aucun avantage fiscal sur les intérêts. Pour les TMI 41 % et 45 %, cela fait une différence considérable sur la rentabilité réelle.
Peut-on acheter des SCPI européennes à crédit ?
Oui. Les SCPI européennes (Transitions Europe, Remake Live, Iroko Zen…) sont financiées par certains établissements. En contrepartie, leurs revenus ne sont pas des revenus fonciers français : les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles. Mais les revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La combinaison SCPI françaises + européennes dans un même crédit est une stratégie optimale pour certains profils.
Pourquoi passer par une SCI IS pour financer des SCPI ?
Deux raisons principales : d’abord la capitalisation à 15 % IS au lieu de 58,2 % en nom propre à TMI 41 % ; ensuite l’accès à des durées de financement jusqu’à 20 ans, plus difficiles à obtenir en nom propre pour certains profils. La SCI IS impose en revanche une comptabilité formelle et une dissociation totale du patrimoine personnel.
Quel est le montant minimum pour un financement SCI IS SCPI chez Ateis ?
150 000€ empruntés. En dessous, les coûts de constitution de la SCI IS et de gestion comptable rendent le montage peu efficient. Au-delà de 300 000€, le crédit in fine avec assurance-vie nantie est souvent plus adapté pour les TMI 41 % et 45 %.
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