Frais de donation immobilière 2026 :
calcul complet des émoluments, droits et taxes
Les frais de donation immobilière 2026 comprennent bien plus que les seuls droits fiscaux. Donner un bien immobilier à ses enfants coûte plus cher qu’on ne le pense. Aux droits de donation s’ajoutent les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière (0,60 %) et la CSI (0,10 %). Pour un appartement de 250 000 €, la facture totale peut atteindre 32 850 € en pleine propriété — ou tomber à 11 800 € avec le démembrement. Ce guide détaille chaque poste avec les barèmes exacts et 3 simulations complètes.
Mis à jour : juillet 2026 — Barèmes 2026 vérifiés (arrêté 28 fév. 2024)
Émoluments du notaire pour une donation immobilière 2026
Les émoluments sont réglementés par l’arrêté du 28 février 2024 (tableau 5, n° 16). Ils s’appliquent par tranches sur la valeur du bien, avec TVA 20 % en sus. Attention : ce barème est différent de celui des mutations à titre onéreux (vente).
| Tranche de valeur | Taux HT | Calcul pour 250 k€ |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 4,931 % | 320,52 € |
| De 6 500 à 17 000 € | 2,034 % | 213,57 € |
| De 17 000 à 30 000 € | 1,356 % | 176,28 € |
| De 30 000 à 60 000 € | 1,017 % | 305,10 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % | 1 549,40 € |
| Total émoluments HT sur 250 k€ | 2 564,87 € | |
| + TVA 20 % | 3 077,84 € TTC | |
Les émoluments sont les mêmes quelle que soit la nature de la donation (simple, donation-partage, avec ou sans démembrement) — ils portent toujours sur la valeur en pleine propriété. Seules la TPF et la CSI portent sur la nue-propriété en cas de démembrement. Source : Legifrance — art. A444-91 CGI.
Barème usufruit : combien vaut la nue-propriété selon l’âge du donateur ?
En donnant la nue-propriété de votre vivant, les droits et certains frais sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, bien inférieure à la pleine propriété. Plus vous donnez tôt, plus l’économie est importante. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.
| Âge du donateur | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété | Exemple bien 300 k€ |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | 30 000 € taxés |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 60 000 € taxés |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 90 000 € taxés |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 120 000 € taxés |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 150 000 € taxés |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 180 000 € taxés |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 210 000 € taxés |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 240 000 € taxés |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % | 270 000 € taxés |
Stratégie optimale : plus la donation est faite tôt, plus la nue-propriété a une faible valeur fiscale — et donc moins vous payez de droits et de frais. Un parent de 51 ans qui donne la nue-propriété d’un bien de 300 000 € ne paie des droits que sur 150 000 €. Vs 210 000 € à 71 ans. Source : art. 669 CGI — Barème usufruit.
Les 4 postes des frais de donation immobilière 2026
Les frais se décomposent en 4 catégories distinctes. Seuls les droits de donation varient selon votre lien de parenté et le montant transmis. Les 3 autres sont fixés par barème réglementé.
1. Émoluments du notaire
Rémunération réglementée de l’étude notariale. Barème dégressif, identique quel que soit le type de donation. Pour 250 k€ : ~3 078 € TTC. Calculés toujours sur la pleine propriété.
2. Droits de donation
Imposition fiscale collectée par le notaire pour l’État. Dépend du lien de parenté et de la base taxable (valeur – abattement). Parent–enfant : 0 € jusqu’à 100 k€, puis 5 à 45 %.
3. Taxe de publicité foncière (TPF)
Taxe de 0,60 % de la valeur du bien (en donation) pour publication au service de la publicité foncière. En démembrement, portée sur la valeur de la nue-propriété seulement.
4. CSI + débours
Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % (min. 15 €). Débours (documents d’urbanisme, états hypothécaires, diagnostics) : environ 500 à 800 € selon la complexité du dossier.
Le notaire ne garde pas les droits de donation. Il les collecte pour le compte de l’État et les reverse intégralement à l’administration fiscale. Ses revenus se limitent aux émoluments et débours. Sources : impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr
Stratégie de donation immobilière — Ateis Patrimoine, CGP indépendant Paris. ORIAS 24003722
3 simulations de frais de donation immobilière chiffrées
Toutes les simulations sont basées sur un appartement à Paris de 250 000 €, transmis par un parent unique à un enfant unique. Les montants incluent émoluments TTC, TPF, CSI, débours estimés et droits de donation.
| Poste | Pleine propriété Parent 60 ans | Nue-propriété (NP 60 %) Parent 65 ans | NP via SCI Décote 15 % |
|---|---|---|---|
| Base taxable | 250 000 € | 150 000 € | 127 500 € |
| Abattement parent–enfant | −100 000 € | −100 000 € | −100 000 € |
| Base après abattement | 150 000 € | 50 000 € | 27 500 € |
| Droits de donation | 17 194 € | 3 194 € | 1 694 € |
| Émoluments TTC | 3 078 € | 3 078 € | 2 600 € (SCI) |
| TPF (0,60 %) | 1 500 € | 900 € | 765 € |
| CSI (0,10 %) | 250 € | 150 € | 128 € |
| Débours estimés | 650 € | 650 € | 800 € |
| TOTAL TOUS FRAIS | 22 672 € | 7 972 € | 5 987 € |
| % de la valeur du bien | 9,1 % | 3,2 % | 2,4 % |
Rappel fiscal 15 ans : si vous avez déjà fait une donation à cet enfant au cours des 15 dernières années, l’abattement restant est réduit en conséquence. Vérifiez auprès de votre notaire la date de votre dernière donation avant de signer l’acte.
Points clés à connaître avant de donner un bien immobilier
Pas de plus-value pour le donateur
La donation n’est pas une cession. Le donateur ne paie pas d’imposition sur la plus-value au moment de la donation, même si le bien a fortement augmenté de valeur. En revanche, si l’enfant revend le bien, sa plus-value sera calculée sur la valeur au jour de la donation (et non au prix d’achat initial du parent).
Valeur vénale vs valeur locative
La base des frais est la valeur vénale du bien (prix de marché), et non la valeur locative cadastrale. Si le bien est occupé par le donateur ou un locataire, une décote d’occupation peut s’appliquer (5 à 20 % selon la durée d’occupation restante). Cette décote doit être justifiée et acceptée par le notaire.
Donation-partage : droit de partage supplémentaire
La donation-partage entre plusieurs enfants déclenche un droit de partage de 1,10 % de l’actif net partagé. Pour 300 000 € partagés entre 2 enfants, cela représente 3 300 € de plus. En contrepartie, elle fige la valeur des lots et évite les conflits lors de la succession.
Décote SCI sur les parts
Donner des parts de SCI plutôt que le bien directement permet d’appliquer une décote de liquidité de 10 à 20 % sur la valeur des parts. Pour un bien de 400 000 €, une décote de 15 % réduit la base taxable à 340 000 €, soit une économie sur les droits et les émoluments.
Rappel fiscal des donations antérieures
L’abattement de 100 000 € par parent par enfant est renouvelable tous les 15 ans. Si vous avez déjà donné dans les 15 ans, l’administration fiscale réintègre les donations antérieures dans la base taxable. Vérifiez impérativement la date de votre dernière donation avant de signer.
Qui paie les frais ?
Par défaut, le donataire (l’enfant qui reçoit) paie les frais et droits. Mais les parents peuvent prendre en charge les droits de donation à leur place — cette prise en charge n’est pas considérée comme un supplément de donation taxable. C’est une stratégie fréquente pour préserver l’actif transmis.
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Questions fréquentes sur les frais de donation immobilière
Combien coûtent les frais de notaire pour une donation immobilière 2026 ?
Les frais comprennent 4 postes : émoluments (~3 078 € TTC pour 250 k€), droits de donation (0 € jusqu’à l’abattement de 100 k€, puis 5 % à 45 %), TPF (0,60 %), CSI (0,10 %) et débours (~650 €). Total pour 250 k€ en pleine propriété parent–enfant : ~22 672 €. Avec démembrement (NP 60 %) : ~7 972 €.
Le démembrement réduit-il vraiment les frais de donation immobilière ?
Oui, significativement. Les droits et la TPF/CSI sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement (60 % à 65 ans, soit 150 000 € pour un bien de 250 000 €). En revanche, les émoluments du notaire portent toujours sur la pleine propriété. L’économie globale (droits + TPF + CSI) peut atteindre ~14 700 € dans notre simulation.
Faut-il payer de la plus-value lors d’une donation immobilière ?
Non. La donation n’est pas une cession à titre onéreux. Le donateur ne paie pas d’imposition sur la plus-value au moment de la donation. En revanche, si l’enfant revend le bien ultérieurement, sa plus-value sera calculée à partir de la valeur retenue au jour de la donation — pas du prix d’acquisition du parent.
Quelle différence entre donation simple et donation-partage ?
La donation-partage répartit les biens entre plusieurs héritiers et fige leur valeur au jour de la donation, évitant les conflits lors de la succession. Elle déclenche un droit de partage de 1,10 % supplémentaire. La donation simple donne un bien précis à un enfant, sans figer la valeur par rapport aux autres héritiers.
Peut-on appliquer une décote sur un bien occupé ou en SCI ?
Oui. Pour un bien occupé (locataire ou usage propre du donateur) : décote d’occupation de 5 à 20 % selon la situation. Pour des parts de SCI : décote de liquidité de 10 à 20 % sur la valeur des parts. Ces décotes doivent être justifiées et sont acceptées par l’administration fiscale si elles sont raisonnables.
Pleine propriété ou démembrement ? On calcule les frais exacts et l’économie possible.
Chaque situation est unique : âge du donateur, nombre d’enfants, donations antérieures, bien occupé ou locatif, SCI existante. Ateis Patrimoine analyse votre projet de donation immobilière dans son contexte global — sans conflit d’intérêt avec un établissement bancaire ou un étude notariale.
