Plus-value immobilière 2026 : le calcul exact de votre impôt et le bon moment pour vendre
Quand vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, le gain est taxé à 36,2 %, diminué d’abattements qui augmentent avec les années de détention. Le simulateur applique les forfaits de 7,5 et 15 %, compte la détention au jour près et ajoute la surtaxe au-delà de 50 000 €. Il vous dit aussi ce que vous gagnez à signer après la prochaine date anniversaire de l’achat.
Simulateur gratuit, sans inscription. Si vous vendez pour racheter ou réinvestir, le premier échange de 30 minutes est offert.
Votre impôt de plus-value en une minute
Renseignez le prix de vente, le prix d’achat et les deux dates. Sans justificatifs, laissez les frais et les travaux à zéro : les forfaits s’appliquent d’office. Si vous avez des factures, saisissez-les, le simulateur garde toujours le montant le plus favorable. Le détail du calcul s’affiche ligne par ligne, comme sur le décompte du notaire.
Calcul de la plus-value immobilière 2026
Impôt à 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 %, abattements pour durée de détention et surtaxe, pour un vendeur résident fiscal en France.
- Impôt 19 %10 032 €
- Prél. sociaux12 785 €
- Surtaxe696 €
| La plus-value brute | |
|---|---|
| Prix de vente net de frais | 450 000 € |
| Prix d’achat | 300 000 € |
| Frais d’achat (forfait 7,5 %) | 22 500 € |
| Travaux (forfait 15 %) | 45 000 € |
| Plus-value brute | 82 500 € |
| Abattements pour 11 ans de détention | |
| Abattement impôt sur le revenu | 36 % |
| Base imposable à 19 % | 52 800 € |
| Abattement prélèvements sociaux | 9,9 % |
| Base imposable à 17,2 % | 74 333 € |
| Impôt dû | |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 10 032 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 12 785 € |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | 696 € |
| Total à payer | 23 513 € |
| Ce qu’il vous reste de la vente | 426 487 € |
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Parler de mon projetEstimation indicative et non contractuelle pour un particulier résident fiscal en France, hors cas particuliers (non-résident, LMNP, société à l’IS, abattements exceptionnels). Règles des articles 150 U à 150 VH et 1609 nonies G du CGI en vigueur en octobre 2026. Le calcul définitif est établi par le notaire lors de la vente.
Le calcul en quatre étapes, sur un exemple réel
Un appartement acheté 300 000 € le 15 janvier 2015, loué vide, revendu 450 000 € en octobre 2026. Le vendeur n’a gardé ni le décompte du notaire ni les factures. Voici le calcul que fera le notaire.
Le prix de revient
367 500 €Le prix d’achat, plus 22 500 € de frais d’acquisition au forfait de 7,5 %, plus 45 000 € de travaux au forfait de 15 %, accordé dès que le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Aucun justificatif n’est demandé pour ces deux forfaits.
La plus-value brute
82 500 €Le prix de vente, diminué des frais payés par le vendeur (agence à sa charge, diagnostics), moins le prix de revient. Ici, 450 000 € moins 367 500 €.
Les abattements
36 % et 9,9 %Onze années pleines de détention donnent 36 % d’abattement pour l’impôt sur le revenu et 9,9 % pour les prélèvements sociaux. Il reste deux bases imposables : 52 800 € et 74 333 €.
L’impôt
23 513 €10 032 € d’impôt à 19 %, 12 785 € de prélèvements sociaux à 17,2 % et 696 € de surtaxe, car la base de l’impôt dépasse 50 000 €. Soit 28,5 % de la plus-value brute.
Sans les deux forfaits, la plus-value brute serait de 150 000 € et l’impôt de 43 406 €. Les forfaits valent ici 19 893 € d’économie. Nous avons vérifié ces montants sur le calculateur de la Chambre des notaires de Paris : les résultats sont identiques à l’euro près.
Ce qui entre dans le calcul, et ce qui n’y entre pas
Les frais d’achat réels (droits, émoluments du notaire, agence si elle était à votre charge) quand ils dépassent 7,5 %. Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration facturés par une entreprise et jamais déduits de vos revenus fonciers. Côté vente, la commission d’agence que vous payez et les diagnostics obligatoires.
Les intérêts et frais du crédit immobilier, l’entretien et les réparations courantes, les travaux faits vous-même, matériaux compris, et ceux déjà déduits des loyers. Une moins-value ne s’impute pas non plus sur une autre plus-value immobilière.
La durée de détention se compte de date à date, en années pleines, entre l’acte authentique d’achat et l’acte authentique de vente. La date du compromis ne compte pas.
Sources : articles 150 V à 150 VC du CGI, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (majorations du prix d’acquisition, forfaits de 7,5 et 15 %).
22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux
Rien pendant les cinq premières années. Ensuite, l’abattement pour l’impôt sur le revenu progresse de 6 % par an jusqu’à la 21e année, puis de 4 % la 22e : au bout de 22 ans, l’impôt disparaît. Les prélèvements sociaux suivent un rythme plus lent, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu’à la 30e.
Le taux global reste à 36,2 % jusqu’à cinq ans. Il tombe à 29,08 % à 10 ans, 21,96 % à 15 ans et 12,38 % à 22 ans. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus que des prélèvements sociaux.
| Années de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement prél. sociaux (17,2 %) | Taux global sur la plus-value brute |
|---|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0,00 % | 0,00 % | 36,20 % |
| 6 ans | 6,00 % | 1,65 % | 34,78 % |
| 7 ans | 12,00 % | 3,30 % | 33,35 % |
| 8 ans | 18,00 % | 4,95 % | 31,93 % |
| 9 ans | 24,00 % | 6,60 % | 30,50 % |
| 10 ans | 30,00 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 11 ans | 36,00 % | 9,90 % | 27,66 % |
| 12 ans | 42,00 % | 11,55 % | 26,23 % |
| 13 ans | 48,00 % | 13,20 % | 24,81 % |
| 14 ans | 54,00 % | 14,85 % | 23,39 % |
| 15 ans | 60,00 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 16 ans | 66,00 % | 18,15 % | 20,54 % |
| 17 ans | 72,00 % | 19,80 % | 19,11 % |
| 18 ans | 78,00 % | 21,45 % | 17,69 % |
| 19 ans | 84,00 % | 23,10 % | 16,27 % |
| 20 ans | 90,00 % | 24,75 % | 14,84 % |
| 21 ans | 96,00 % | 26,40 % | 13,42 % |
| 22 ans | exonéré | 28,00 % | 12,38 % |
| 23 ans | exonéré | 37,00 % | 10,84 % |
| 24 ans | exonéré | 46,00 % | 9,29 % |
| 25 ans | exonéré | 55,00 % | 7,74 % |
| 26 ans | exonéré | 64,00 % | 6,19 % |
| 27 ans | exonéré | 73,00 % | 4,64 % |
| 28 ans | exonéré | 82,00 % | 3,10 % |
| 29 ans | exonéré | 91,00 % | 1,55 % |
| 30 ans | exonéré | exonéré | 0,00 % |
Une année pleine se gagne le jour anniversaire de l’achat. Pour un bien acheté un 15 janvier, signer la vente le 14 janvier fait perdre une année entière d’abattement. Dans notre exemple, signer à partir du 15 janvier 2027 réduit l’impôt de 1 870 € : la base passe sous 50 000 € et la surtaxe disparaît. Le simulateur calcule cette économie pour votre bien.
Source : article 150 VC du CGI, abattements en vigueur pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014.
La surtaxe de 2 à 6 %, au-delà de 50 000 € de plus-value par vendeur
Depuis 2013, une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Elle se calcule sur la plus-value après l’abattement pour l’impôt sur le revenu, pas sur la plus-value brute. Son taux augmente par tranches de 50 000 €, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche pour éviter les effets de seuil.
| Plus-value imposable par vendeur | Calcul de la surtaxe | Exemple |
|---|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % × PV – (60 000 – PV) × 1/20 | 850 €pour 55 000 € |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % × PV | 1 600 €pour 80 000 € |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % × PV – (110 000 – PV) × 1/10 | 2 650 €pour 105 000 € |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % × PV | 3 900 €pour 130 000 € |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % × PV – (160 000 – PV) × 15/100 | 5 450 €pour 155 000 € |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % × PV | 7 200 €pour 180 000 € |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % × PV – (210 000 – PV) × 20/100 | 9 250 €pour 205 000 € |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % × PV | 11 500 €pour 230 000 € |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % × PV – (260 000 – PV) × 25/100 | 14 050 €pour 255 000 € |
| Plus de 260 000 € | 6 % × PV | 18 000 €pour 300 000 € |
Le seuil s’apprécie vendeur par vendeur
Un couple marié qui vend un bien commun, deux partenaires de Pacs ou des indivisaires : chacun est taxé sur sa quote-part. Dans notre exemple, une base de 52 800 € coûte 696 € de surtaxe à un vendeur seul, et rien à un couple propriétaire à parts égales, à 26 400 € chacun.
Elle pèse, puis elle s’efface
Un bien acheté 350 000 € en 2012 et revendu 900 000 € en 2026, avec 25 000 € d’agence à la charge du vendeur, supporte 9 319 € de surtaxe pour un vendeur seul, 4 686 € pour un couple. Comme elle suit l’abattement de l’impôt sur le revenu, elle disparaît au bout de 22 ans. Les terrains à bâtir n’y sont pas soumis.
Sources : article 1609 nonies G du CGI, BOI-RFPI-TPVIE-20 (§ 20 à 50, appréciation du seuil par cédant).
Les ventes sur lesquelles vous ne payez rien
Le simulateur traite la résidence principale et les ventes jusqu’à 15 000 €. Les autres exonérations dépendent de votre situation personnelle : le notaire les vérifie avant la signature, à condition que vous lui donniez les éléments.
Résidence principale
Exonération totale, quels que soient le montant et la durée de détention, si le logement est votre résidence principale au jour de la vente. Si vous avez déjà déménagé, il doit avoir été mis en vente sans être loué ni prêté, et vendu dans un délai normal, environ un an en pratique.
Première vente avec remploi
Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes ? La vente d’un autre logement est exonérée à hauteur du prix que vous réinvestissez dans votre résidence principale dans les 24 mois. À mentionner dans l’acte de vente.
Retraités et invalides
Exonérés s’ils ne sont pas redevables de l’IFI et si leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année reste sous un plafond revalorisé chaque année. Une exonération proche existe pour l’ancienne résidence principale d’une personne partie en maison de retraite, vendue dans les deux ans.
Prix jusqu’à 15 000 €
Un parking, une cave, un petit terrain vendu 15 000 € ou moins : aucune taxation. Le seuil s’apprécie bien par bien et, en indivision, sur la quote-part de chacun.
Expropriation
L’indemnité échappe à l’impôt si elle est réinvestie dans un ou plusieurs biens de même nature dans les douze mois.
LMNP et SCI à l’IS
Un bien loué meublé ou détenu par une société à l’IS suit d’autres règles. En LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis la loi de finances pour 2025 : utilisez notre simulateur LMNP ou notre simulateur SCI à l’IS.
Habiter quelques mois un bien avant de le vendre pour le faire passer pour une résidence principale ne fonctionne pas. L’administration vérifie l’occupation réelle et habituelle (factures, courrier, adresse fiscale), et requalifie régulièrement ces ventes.
Sources : article 150 U du CGI, service-public.fr, fiche F10864.
Vendre un bien hérité : la plus-value part de la valeur déclarée
Pour un bien reçu par succession ou donation, le prix d’achat est remplacé par la valeur retenue dans la déclaration de succession ou l’acte de donation. La durée de détention court à partir du décès ou de la donation. Pas de forfait de 7,5 % : on ajoute les frais réellement payés lors de la transmission, droits de succession ou de donation et frais de notaire compris. Le forfait travaux de 15 % reste applicable après cinq ans.
Exemple : une maison reçue en succession en février 2005, déclarée 150 000 €, avec 9 000 € de droits et de frais, revendue 250 000 € en octobre 2026. Après 21 ans de détention, il reste 9 193 € à payer, dont 8 672 € de prélèvements sociaux. Dans le simulateur, choisissez « Succession ou donation ».
Une valeur minorée se paie à la revente
Sous-évaluer le bien dans la déclaration de succession réduit les droits, mais augmente d’autant la plus-value. Si vous vendez dans les cinq ans, l’écart est taxé à 36,2 %. Et si la vente intervient peu après le décès à un prix nettement plus élevé, l’administration peut aussi retenir ce prix pour recalculer les droits.
Chacun est imposé sur sa part
En indivision, chaque héritier est taxé sur sa quote-part de plus-value et le seuil de 50 000 € de la surtaxe s’apprécie pour chacun. Le notaire calcule la part de chacun et la retient sur le prix de vente.
Avant de vendre, chiffrez aussi ce que vous avez payé ou ce que vous paierez à la transmission.
Payer moins de plus-value, sans prendre de risque
Les taux ne se négocient pas. Le prix de revient et la date de signature, si. Quatre leviers tiennent la route, à préparer avant le compromis plutôt que la veille de l’acte.
Comparer le forfait et vos frais réels
Dans l’ancien, les frais de notaire à l’achat représentaient souvent 7 à 8 % du prix, et l’agence s’y ajoutait si elle était à votre charge. Au-delà de 7,5 %, le réel l’emporte. Retrouvez l’acte d’achat et le décompte du notaire : l’étude conserve l’acte et peut vous en délivrer une copie.
Rassembler les factures de travaux
Agrandissement, rénovation énergétique, toiture, rénovation complète d’une cuisine ou d’une salle de bains par un professionnel : si le total dépasse 15 % du prix d’achat, les factures battent le forfait. Avant cinq ans de détention, elles sont le seul moyen de déduire des travaux.
Signer après la date anniversaire
Chaque année pleine vaut 6 points d’abattement sur l’impôt et 1,65 point sur les prélèvements sociaux, puis 9 points après 22 ans. Si l’acte peut glisser de quelques semaines, regardez la date : le simulateur affiche l’économie en euros.
Donner avant de vendre
Donner le bien à vos enfants avant la vente efface la plus-value latente : leur prix d’acquisition devient la valeur déclarée dans la donation. Les droits de donation, réduits par les abattements de 100 000 € par parent et par enfant, remplacent l’impôt de plus-value. La donation doit précéder tout engagement de vente, et le prix doit revenir aux donataires, pas à vous.
La donation avant cession se combine souvent avec un démembrement de propriété. C’est une opération de transmission à part entière, à monter avec le notaire, pas une astuce de dernière minute : l’administration contrôle les donations suivies d’une vente dont le prix revient au donateur.
Le prix de vente net d’impôt, c’est votre prochain apport
Le notaire retient l’impôt sur le prix le jour de la vente. Ce qui compte pour la suite, c’est donc le net : dans notre exemple, 426 487 € sur 450 000 €. C’est ce montant que la banque retiendra comme apport si vous rachetez, et c’est lui qu’il faudra placer si vous ne rachetez pas.
Le crédit relais
La banque avance une partie de la valeur du bien en vente, le temps de le céder. Pour un bien soumis à la plus-value, nous calculons le relais sur le prix net d’impôt : sinon, le remboursement à la vente laisse un trou. Simuler un crédit relais.
Apporter tout ou partie
Un apport important améliore le taux et ouvre plus de banques. Il n’est pas toujours utile de tout apporter : une partie peut rester placée et être nantie au profit de la banque, ce qui garde votre épargne disponible à terme.
Replacer le capital
Assurance-vie, SCPI, contrat de capitalisation : le bon support dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de ce que vous voulez transmettre. Si vous êtes redevable de l’IFI, sortir de l’immobilier direct peut aussi réduire votre assiette.
Premier échange de 30 minutes offert. En crédit, nous intervenons à partir de 100 000 € de projet, avec des honoraires de courtage de 0,79 à 1,7 % du montant financé, dus uniquement au déblocage des fonds.
Plus-value immobilière : les questions qu’on nous pose
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière en 2026 ?
Partez du prix de vente, diminué des frais à votre charge. Retirez le prix de revient : prix d’achat, frais d’acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et travaux (factures ou forfait de 15 % après cinq ans). Vous obtenez la plus-value brute. Appliquez les abattements pour durée de détention, puis 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, et la surtaxe si la base de l’impôt dépasse 50 000 € par vendeur.
Un bien acheté 300 000 € en janvier 2015 et revendu 450 000 € en octobre 2026 supporte 23 513 € d’impôt.
Au bout de combien d’années est-on exonéré de plus-value immobilière ?
Au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui diminue chaque année : ils représentent 12,38 % de la plus-value brute à 22 ans et 7,74 % à 25 ans.
Quels travaux sont déductibles de la plus-value ?
Les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration, réalisés par une entreprise et jamais déduits de vos revenus. L’entretien, les réparations et les travaux faits vous-même ne comptent pas.
Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, vous pouvez retenir un forfait de 15 % du prix d’achat sans aucun justificatif. On garde le plus élevé des deux montants.
Paie-t-on une plus-value sur une maison héritée ?
Oui, sauf si une exonération s’applique, par exemple si c’est votre résidence principale au jour de la vente. La plus-value se calcule à partir de la valeur déclarée dans la succession, augmentée des droits et frais payés, et la durée de détention court depuis le décès. Il n’y a pas de forfait de 7,5 % pour les frais, mais le forfait travaux de 15 % s’applique après cinq ans.
Qui paie l’impôt sur la plus-value immobilière, et quand ?
Le notaire calcule l’impôt, dépose la déclaration n° 2048-IMM et le verse à l’administration dans le mois qui suit la vente, en le prélevant sur le prix. Vous recevez le solde.
L’année suivante, vous reportez le montant de la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus, case 3VZ. Elle n’est pas taxée une seconde fois, mais elle entre dans votre revenu fiscal de référence.
La vente de la résidence principale est-elle toujours exonérée ?
Oui, sans condition de durée ni de montant, si le logement est votre résidence principale effective au jour de la vente. Si vous avez déménagé avant, il doit avoir été mis en vente sans être loué ni prêté, et vendu dans un délai normal, environ un an. Un logement occupé quelques mois seulement pour échapper à l’impôt est requalifié.
Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Elle s’applique quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 €. Son taux va de 2 à 6 % selon le montant, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche. Le seuil s’apprécie pour chaque vendeur, y compris entre époux, et la surtaxe ne s’applique pas aux terrains à bâtir. Elle disparaît au bout de 22 ans de détention.
Comment réduire légalement l’impôt sur la plus-value ?
Retenez vos frais d’achat réels s’ils dépassent 7,5 %, vos factures de travaux si elles dépassent 15 % du prix d’achat, et signez après la date anniversaire de l’achat. Pour une vente importante, la donation du bien aux enfants avant la vente efface la plus-value, à condition d’être réelle et faite avant tout engagement de vente.
Une moins-value immobilière est-elle déductible ?
Non. Pour un particulier, une moins-value sur la vente d’un bien immobilier ne se déduit ni d’une autre plus-value immobilière, ni de vos revenus. Vous ne payez simplement pas d’impôt sur cette vente.
Préparer la vente et la suite
Estimation immobilière
Un prix de vente réaliste avant de calculer la plus-value. →
SimulateurPlus-value LMNP
Location meublée et réintégration des amortissements. →
SimulateurPlus-value en SCI à l’IS
Valeur nette comptable, impôt sur les sociétés, distribution. →
SimulateurCrédit relais
Acheter avant d’avoir vendu, montant et coût. →
SimulateurFrais de notaire
Le coût de votre prochain achat, département par département. →
SimulateurCapacité d’emprunt
Ce que la banque peut vous prêter avec votre nouvel apport. →
SimulateurDroits de donation
Le coût d’une donation avant cession. →
TransmissionDémembrement de propriété
Usufruit, nue-propriété et transmission d’un bien. →
SimulateurIFI 2026
Ce que la vente change à votre impôt sur la fortune immobilière. →
La plus-value est calculée. Reste à bien utiliser le produit de la vente.
Vous nous dites ce que vous vendez et ce que vous voulez en faire. On calcule ce qui vous restera, on finance le rachat si vous en avez un, relais compris, auprès de 22 banques, et on regarde avec vous où placer le reste.
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Boris Billon · fondateur d’Ateis Patrimoine
Dix ans en banque privée, banque entreprise et gestion de fortune avant de fonder le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers, courtier en assurance et en opérations de banque, titulaire de la carte T. Immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24003722, sous le contrôle de l’ACPR et de l’AMF, membre de l’ANACOFI-CIF. Notre parcours, nos statuts et notre grille d’honoraires en détail.
Page mise à jour le . Sources : Code général des impôts (articles 150 U à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G), BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 et BOI-RFPI-TPVIE-20), service-public.fr (fiche F10864). Résultats du simulateur comparés au calculateur de la Chambre des notaires de Paris en octobre 2026. Les montants sont des estimations indicatives et non contractuelles pour un particulier résident fiscal en France : seul votre notaire établit le calcul définitif. Un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
