Ateis Patrimoine

Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722

Bilan patrimonial immobilier 2026 :
rendement net réel, fiscalité par régime et arbitrage conservation / cession.

Le bilan immobilier ne répond pas à « combien vaut mon bien ». Il répond à : combien me rapporte-t-il vraiment après impôts, dois-je le restructurer ou le céder ? Ce guide calcule le rendement net réel par régime, compare nom propre vs SCI IS, intègre les réformes 2026 et identifie les leviers d’optimisation actionnables immédiatement.

Part immobilier
55 %
du patrimoine ménages
Prélèvement max
62 %
TMI 45 % + PS sans optimisation
Exonération IR PV
22 ans
Détention pour IR nul sur PV
Taux IS réduit SCI
15 %
Sur bénéfices < 42 500 €
Boris Billon — CGP indépendant, ORIAS 24003722 — sans commission sur les produits conseillés
Nouveautés 2026

Ce qui change en 2026 pour votre patrimoine immobilier

Trois évolutions majeures modifient les calculs de rentabilité et les arbitrages fiscaux en 2026. Un bilan à jour est indispensable avant toute décision.

Réforme LMNP 2025–2026

Am ortissements réintégrés dans la plus-value

La loi de finances 2025 (entrée en vigueur progressive) réintègre les amortissements déduits dans l’assiette de la plus-value. Un bien acheté 200 000 € avec 80 000 € d’amortissements sera taxé sur une PV calculée à partir d’un prix de revient de 120 000 €. Impact à anticiper avant toute cession LMNP.

Dispositif Jeanbrun 2026

Le successeur du Pinel pour l’investissement locatif

Adopté dans le budget 2026, ce dispositif introduit un mécanisme d’amortissement + avantage fiscal pour l’investissement locatif privé (loyers plafonnés, engagement de location). Alternative au Pinel disparu fin 2024. Notre avis : conditions strictes, à analyser cas par cas.

DPE et valeur vénale

Les passoires thermiques décotées de 5 à 15 %

En 2026, le marché sanctionne fortement les biens classés F et G : décote de 5 à 8 % constatée. Impact direct sur la valeur du patrimoine immobilier et sur la capacité d’emprunt. L’audit énergétique devient partie intégrante du bilan immobilier.

Rendement net réel

Ce que votre bien immobilier rapporte vraiment après impôts

Le rendement brut est un chiffre commercial. Le rendement net de fiscalité est le seul qui compte pour votre patrimoine. Méthode de calcul appliquée sur un bien type : appartement 250 000 €, loyer 1 000 €/mois, TMI 41 %.

Calcul complet : du brut au net de fiscalité
Bien : 250 000 € — Loyer : 1 000 €/mois — TMI 41 %
Loyer annuel brut12 000 €
Charges déductibles (assurances, taxe foncière, travaux…)− 2 800 €
Revenu foncier net imposable9 200 €
IR 41 % sur 9 200 €− 3 772 €
Prélèvements sociaux 17,2 %− 1 582 €
Revenu net encaissé3 846 €
Rendement net de fiscalité1,54 %
L’immobilier rapporte 3 fois moins que ce que l’affiche brut laisse croire à TMI 41 %. Rendement brut : 4,8 % — net de charges : 3,7 % — net fiscal : 1,54 %.

Comparaison des régimes fiscaux sur ce même bien

Régime Imposition Net/an Rdt net
Réel foncier (nom propre) 41 % IR + 17,2 % PS 3 846 € 1,54 %
LMNP réel (amortissement) ~0 % (amort. déduit) ~9 000 € 3,6 %*
SCI IS 15 % + amort. IS 15 % ~8 200 € 3,28 %
SCPI via AV (capitalisation) Imposition différée à la sortie +30 ans ↗
*LMNP : l’amortissement évite l’imposition pendant 10–20 ans mais est réintégré dans la plus-value depuis la réforme 2025 (entrée en vigueur progressive). Calcul précis indispensable avant toute cession.
Nom propre vs SCI IS

SCI à l’IS vs nom propre : points de basculement et simulation 20 ans

La question n’est pas « la SCI IS est-elle meilleure » mais « à partir de quel profil et quel horizon ». Voici l’analyse chiffrée par cas.

Le piège irréversible de la SCI IS : une fois les 5 ans écoulés, il est impossible de quitter l’IS sans taxation immédiate des réserves et plus-values latentes. La décision IS/IR doit être prise dès la constitution, après simulation sur l’horizon de détention et le profil fiscal attendu à la sortie.

Tableau de décision par profil

Profil Recommandation Raison principale
TMI 30 %, 1 bien, horizon < 10 ans Nom propre Abattement PV à la sortie, simplicité de gestion
TMI 41–45 %, 2+ biens, horizon > 15 ans SCI IS Amortissement + IS 15 % écrasent la TMI 41–45 %
Dirigeant avec holding existante SCI sous holding Remontée dividendes SCI → holding exon. 95 %
Bien détenu > 22 ans Céder, pas restructurer Exonération IR totale sur la PV — opportunité rare
IFI proche du seuil 1,3 M€ Démembrement Donation nue-propriété réduit l’assiette IFI
LMNP + horizon cession < 10 ans Alerte réforme 2025 Amortissements réintégrés : recalculer la PV avant décision
Simulation : 200 000 € de bénéfice locatif sur 20 ans
Hypothèses : bénéfice net 10 000 €/an × 20 ans, TMI 45 %
Nom propre (IR + PS)124 400 € d’impôts payés
Net conservé (nom propre)75 600 €
SCI IS (15 % + amort.)21 000 € d’impôts (IS)
Net conservé en SCI179 000 €
Gain SCI IS vs nom propre sur 20 ans+ 103 400 €
Important : le gain IS doit être pondéré par la fiscalité des dividendes lors de la sortie des bénéfices SCI (flat tax 30 %) et par l’absence d’abattement sur la plus-value à la vente. La simulation complète sur l’ensemble du cycle (détention + sortie) est indispensable. Avant de restructurer, notre bilan analyse les deux scénarios sur votre horizon précis.
Erreurs à éviter

5 erreurs qui coûtent cher sur le patrimoine immobilier

Identifiées dans notre pratique et confirmées par les 15 000 bilans patrimoniaux analysés du secteur. Ces erreurs sont évitables avec un bilan réalisé au bon moment.

Erreur 01

Calculer le rendement en brut

Un bien affichant 5 % brut peut tomber à 1,5 % net fiscal à TMI 41 %. La décision d’achat ou de conservation se fait sur le rendement net net : après charges, impôts ET impact sur la capacité d’emprunt.

Erreur 02

Choisir le mauvais régime fiscal

Le régime fiscal détermine jusqu’à 40 % de la rentabilité nette. Choisir le micro-foncier quand le réel serait plus avantageux coûte plusieurs milliers d’euros par an. L’arbitrage se fait sur la situation précise, pas sur une règle générale.

Erreur 03

Créer une SCI IS sans simulation de sortie

La SCI IS est irréversible après 5 ans. Sans simulation de la fiscalité des dividendes et de la PV à la cession, le gain à la détention peut être effacé à la sortie. Le bilan simule les deux scénarios sur votre horizon exact.

Erreur 04

Ignorer la réforme LMNP 2025

Des milliers de bailleurs LMNP n’ont pas recalculé leur PV nette avec la réintégration des amortissements. La surprise fiscale à la cession peut être considérable. Le bilan recalcule ce chiffre sur votre bien précis.

Erreur 05

Garder un bien locatif après 22 ans sans y penser

Après 22 ans, la plus-value est exonérée d’IR. Chaque année supplémentaire de conservation d’un bien à rendement net < 2 % est un coût d’opportunité mesurable. La fenêtre de cession optimale doit être calculée.

Optimisation 2026

Les 5 leviers d’optimisation du patrimoine immobilier en 2026

01
Déficit foncier — 10 700 € déductibles du revenu global
Les travaux de rénovation (hors gros œuvre) sur un bien locatif génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. L’excédent est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour un TMI 45 %, 10 700 € de déficit = 4 815 € d’économie d’IR. La loi de finances 2023 a porté temporairement le plafond à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique performants (passage à classe D ou plus). Ce doublement peut représenter jusqu’à 9 630 € d’IR économés en une seule année.
02
Démembrement de propriété — transmettre sans s’appauvrir
Donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants en conservant l’usufruit (et les loyers) pendant 15–20 ans. La donation porte sur la nue-propriété seulement, évaluée selon la table fiscale d’usufruit (entre 30 et 50 % de la valeur selon l’âge du donateur). Exemple : bien 400 000 €, donateur 55 ans. Nue-propriété = 40 % = 160 000 €. Droits de donation après abattement 100 000 € : droits sur 60 000 € seulement. Économie vs transmission au décès : 80 000 € minimum.
03
Cession stratégique — la fenêtre après 22 ans
Un bien détenu depuis plus de 22 ans est totalement exonéré d’IR sur la plus-value (abattement 100 %). Les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans (abattement 87,5 % après 30 ans). C’est le moment de céder les biens peu rentables (rendement net < 2 %) et de réinvestir dans des actifs mieux structurés (SCPI en AV, PER, PEA). Chaque année supplémentaire au-delà de 22 ans est une opportunité de plus-value purement libérée d’IR.
04
Optimisation IFI — réduire l’assiette légalement
L’IFI frappe le patrimoine immobilier net au-delà de 1,3 M€. Stratégies légales de réduction : (1) démembrement — l’usufruitier déclare la pleine valeur mais à un bien démembré de moindre valeur pour le nu-propriétaire, (2) investir via des SCPI en assurance-vie — hors assiette IFI, (3) déduction des dettes affectables (crédits immobiliers). Attention aux conditions strictes sur les biens professionnels.
05
Downsizing — libérer du capital sans fiscalité
La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value (IR et PS), quelle que soit la durée de détention. En zone à forte valorisation (Paris, Côte d’Azur), la vente et le rachat d’un bien plus petit peut libérer 200 à 600 k€ de capital net d’impôts. Ce capital peut être réinvesti dans l’assurance-vie, le PER ou les SCPI pour générer des revenus complémentaires à la retraite — sans toucher à la structure existante du patrimoine locatif.
Premier échange offert

Analysons votre portefeuille immobilier.

Rendement net réel, régime optimal, arbitrage conservation / cession — sans conflit d’intérêt.

Décision

Conserver, restructurer ou céder : la matrice de décision

Selon l’horizon de détention, le rendement net et le profil fiscal, la bonne décision varie radicalement. Cette matrice synthétise les cas les plus fréquents rencontrés dans notre pratique.

Conserver
  • Rendement net > 3 % après optimisation régime
  • Horizon > 15 ans + TMI stable
  • Bien en zone tendue (demande locative forte)
  • LMNP réel avec amortissements encore disponibles
  • Bien < 15 ans de détention (abattement PV non maximal)
Restructurer
  • Rendement net < 2 % en nom propre TMI 41 %+
  • Bien LMNP à réexamen post-réforme 2025
  • Patrimoine > 1 M€ — IFI à optimiser
  • Objectif transmission à 10–15 ans
  • Passage de location nue à meuble envisageable
Céder
  • Détention > 22 ans & rendement net < 2,5 %
  • DPE F/G sans budget travaux disponible
  • Besoin de liquidité pour diversification (SCPI/PER)
  • Zone en déclin locatif (vacance > 3 mois/an)
  • Résidence principale : exonération PV totale exploitable
Pour aller plus loin

Pages associées à votre situation immobilière

Méthode complète
Bilan patrimonial global
Immobilier, épargne, fiscalité, retraite, transmission →
SCI IS & Holding
Structuration immobilière
SCI IR/IS, holding, montage juridique →
Premier échange
Bilan patrimonial gratuit
30 minutes, sans engagement →
Outil gratuit
Capacité d’emprunt
Calcul HCSF 35 %, mensualité, TAEG →
Alternative
PER — Plan Épargne Retraite 2026
Complément ou alternative à l’immobilier locatif →
Bilan spécifique
Bilan patrimonial retraite
Revenus locatifs + PER + SCPI à la retraite →
Questions fréquentes

Ce que nos clients demandent sur le patrimoine immobilier

Comment calculer le rendement net réel de mon bien immobilier ?
Formule : (Loyers annuels − charges déductibles − impôts IR+PS) / valeur du bien. Le calcul varie selon le régime fiscal (micro, réel, LMNP, SCI IS). Pour un TMI 41 %, un bien affichant 5 % brut peut tomber à 1,5–2 % net. Le bilan patrimonial réalise ce calcul sur l’ensemble du portefeuille.
Dois-je créer une SCI pour mon investissement locatif ?
Pas nécessairement. La SCI est intéressante si : (1) vous êtes à TMI 41–45 %, (2) votre horizon de détention est > 15 ans, (3) vous souhaitez transmettre le bien par donation de parts. Si vous avez un horizon court ou si la plus-value immobilière à la sortie est importante, le nom propre avec abattement pour durée de détention sera souvent préférable.
La réforme LMNP 2025 remet-elle en cause le LMNP réel ?
Partiellement. L’amortissement reste déductible pendant la période de détention (avantage fiscal maintenu). Mais lors de la cession, les amortissements déduits sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value. Le LMNP réel reste intéressant sur les biens à fort potentiel de revenus et à horizon de détention long (15–20 ans minimum). Un bilan spécifique est indispensable avant toute cession.
Comment réduire mon IFI sur l’immobilier légalement ?
Quatre leviers légaux : (1) démembrement de propriété — le nu-propriétaire ne déclare que la valeur de la nue-propriété, (2) investir en SCPI via assurance-vie — hors assiette IFI, (3) crédits immobiliers déductibles de l’assiette tant que le bien est loué, (4) arbitrer les biens peu rentables pour du SCPI ou PEA — actifs financiers hors IFI.
Vaut-il mieux vendre un bien locatif ancien ou le garder ?
Après 22 ans de détention : probablement vendre si le rendement net < 2,5 %. La plus-value est exonérée d’IR, le capital libéré peut être réinvesti dans des actifs à meilleur rendement net (SCPI, AV multi-support). L’analyse doit intégrer les PS résiduels, l’impact sur l’IFI et les objectifs de transmission.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun est la nouvelle mesure fiscale adoptée dans le budget 2026 pour relancer l’investissement locatif privé après la disparition du Pinel (fin 2024). Il introduit un mécanisme d’amortissement et d’avantage fiscal sous conditions (loyers plafonnés, engagement de location). Notre analyse : les conditions sont strictes et les avantages doivent être simulés sur votre situation personnelle avant engagement.
Quel est le coût d’un bilan patrimonial immobilier ?
Entre 1 500 et 4 000 € en honoraires transparents chez un CGP indépendant selon la complexité (nombre de biens, présence SCI, IFI, cession imminente). Chez Ateis Patrimoine, le bilan est facturé sans commission sur les produits conseillés. Pour un patrimoine immobilier de 500 000 €+, cette prestation génère souvent une économie annuelle de 3 à 10 fois son coût.
Comment l’impact du DPE sur la valeur de mon bien est-il intégré dans le bilan ?
En 2026, le marché sanctionne les biens classés F et G avec des décotes de 5 à 8 % observées par les notaires. Notre bilan intègre cette décote dans la valorisation du patrimoine et calcule le coût/bénéfice d’une rénovation énergétique : impact sur la valeur, sur la capacité d’emprunt (crédit travaux) et sur les loyers.
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris
BB
Boris Billon
Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant

Ancien banquier privé (10 ans), fondateur d’Ateis Patrimoine. Agréments : CIF, COA, COBSP, Carte T. ORIAS 24003722. Membre ANACOFI-CIF. Spécialiste de la structuration patrimoniale immobilière pour cadres supérieurs et dirigeants. Mise à jour : avril 2026.

« Un bilan immobilier n’est pas un inventaire. C’est la décision de conserver, restructurer ou céder — chiffrée et argumentée. »
Sources officielles : Revenus fonciers (impots.gouv.fr) ↗ — Plus-values immobilières (impots.gouv.fr) ↗ — IFI (impots.gouv.fr) ↗ — Art. 1845 Code civil — SCI (Legifrance) ↗
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722

Audit patrimonial immobilier sans conflit d’intérêt.

Rendement net réel, optimisation fiscale, arbitrage conservation / cession, IFI, restructuration SCI — Boris Billon analyse votre portefeuille sans commission sur les produits.