Rendement SCPI 2026 : TD, PGA et TRI — lire les vrais chiffres
Le taux de distribution (TD) affiché par une SCPI est un chiffre brut avant toute fiscalité. En 2025, le TD moyen du marché atteint 4,91 % selon l’ASPIM — mais la Performance Globale Annuelle (PGA), qui intègre l’évolution du prix de part, ne ressort qu’à +1,46 %. À TMI 41 %, un TD de 6 % brut ne laisse que 2,51 % net dans votre poche.
Ce guide décrypte les 5 indicateurs de rendement — TD, PGA, RAN, TOF, TRI — et explique comment les lire pour éviter les erreurs de comparaison les plus fréquentes. Toutes les données proviennent des publications officielles ASPIM/IEIF de février et mai 2026.
~ Les SCPI ne garantissent ni le capital ni le rendement. Investir en SCPI s’envisage sur 8 à 10 ans minimum. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
TD
Taux de Distribution
Dividendes annuels / prix de part au 1er jan. Indicateur brut le plus affiché. Ne tient pas compte de la fiscalité ni de la variation du capital.
PGA
Performance Globale Annuelle
TD + variation du prix de part. Obligatoire ASPIM depuis oct. 2025. En 2025 : +1,46 % malgré un TD moyen de 4,91 %.
RAN
Report À Nouveau
Réserves de loyers non distribuées. Un RAN élevé (6–12 mois) garantit la régularité future des distributions.
TOF
Taux d’Occupation Financier
Part du patrimoine effectivement loué. TOF > 90 % = signal positif. Sous 85 % = alerte sur la qualité des actifs.
TRI
Taux de Rendement Interne
Performance totale incluant TD + revalorisation des parts sur la durée de détention. Le seul vrai indicateur long terme.
Taux de distribution SCPI 2026 : brut, net et net-net selon votre TMI
Le taux de distribution (TD) affiché est brut de toute fiscalité. Pour calculer votre rendement net-net réel, il faut déduire les prélèvements sociaux (17,2 %) et l’imposition à votre TMI sur les revenus fonciers.
Formule officielle (ASPIM, janvier 2022) :TD = Dividende brut annuel versé / Prix de souscription au 1er janvier N
Le TD est net de frais de gestion (déjà déduits par la société de gestion) mais brut de toute fiscalité personnelle. Il ne tient pas compte des frais de souscription (8–12 %) ni de l’évolution de la valeur des parts.
Taux de distribution moyen des SCPI en 2026
En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,91 % selon les données ASPIM/IEIF publiées le 10 février 2026 — troisième année consécutive de hausse. Au premier trimestre 2026, le taux de distribution pondéré par capitalisation ressort à 1,14 %, globalement stable par rapport au T1 2025 (1,13 %).
- SCPI diversifiées européennes : 5,5–6,5 % (Corum Origin ~6,1 %, Iroko Zen ~7,0 %, Wemo One 15,27 %*)
- SCPI bureaux France : 4,0–5,0 % (correction post-2022 encore en cours)
- SCPI santé / logistique : 4,5–5,5 %
- SCPI résidentielles : 3,5–4,5 %
~ Alerte TD annualisé : L’ASPIM interdit depuis 2023 de communiquer un TD en pourcentage pour les SCPI créées en cours d’année. L’effet dit « relutif » — les loyers se répartissent sur un nombre de parts encore restreint — gonfle mécaniquement le TD des premières années. Wemo One (15,27 % en 2025) est une SCPI créée en avril 2024. Wemo REIM vise lui-même un objectif de 10 % pour 2026. Aucun TRI ne peut encore être publié pour cette SCPI (moins de 5 ans d’existence).
Impact du TMI sur le rendement net-net
| TMI investisseur | TD brut affiché | PS (17,2 %) | IR (TMI) | Rendement net-net |
|---|---|---|---|---|
| 0 % | 6 % | 1,032 % | 0 % | 4,97 % |
| 11 % | 6 % | 1,032 % | 0,66 % | 4,31 % |
| 30 % | 6 % | 1,032 % | 1,80 % | 3,17 % |
| 41 % | 6 % | 1,032 % | 2,46 % | 2,51 % |
| 45 % | 6 % | 1,032 % | 2,70 % | 2,27 % |
Calcul Ateis Patrimoine — PS 17,2 % applicable aux revenus fonciers SCPI en 2026 (art. L136-6 CSS inchangé par la LFSS 2026). La LFSS 2026 a relevé les prélèvements sociaux à 18,6 % sur certains revenus mobiliers (dividendes d’actions, plus-values mobilières) mais les revenus fonciers restent à 17,2 %. Simulation indicative, non garantie.
Note : régime micro-foncier Si vos revenus fonciers totaux (toutes sources) n’excèdent pas 15 000 €/an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts). Au-delà, seul le régime réel s’applique. Les détenteurs de SCPI seules dépassent souvent ce seuil. Voir Guide fiscalité SCPI 2026 pour le choix du régime optimal.
Point de vigilance : Pour un investisseur à TMI 41 %, un TD de 6 % ne génère que 2,51 % net annuel. Le mode d’investissement (assurance-vie, nue-propriété, société IS, SCPI européennes) peut faire passer ce rendement net de 2,51 % à plus de 4 %. Voir : Guide fiscalité SCPI 2026
PGA SCPI 2026 : la Performance Globale Annuelle, ce que le TD ne dit pas
La Performance Globale Annuelle (PGA) est le nouvel indicateur de référence instauré par l’ASPIM en collaboration avec l’AMF. Depuis octobre 2025, toute communication sur le taux de distribution doit obligatoirement être accompagnée de la PGA. En 2025 : TD moyen 4,91 % mais PGA seulement +1,46 % — les baisses de valeur des parts ont absorbé plus des deux tiers du rendement distribué.
Formule officielle ASPIM :PGA = (Dividende brut de l'année N + Variation du prix de part) / Prix de part au 1er janv. N × 100
Exemple : TD 5 % + baisse de la part de 3,5 % = PGA de +1,5 %. Vous avez touché des loyers, mais votre capital a perdu de la valeur — la PGA reflète cette réalité.
PGA par stratégie SCPI 2025 — source : ASPIM/IEIF, 10 février 2026
| Stratégie SCPI | TD moyen 2025 | PGA 2025 | Signal |
|---|---|---|---|
| Diversifiées | ~6,0 % | +6,3 % | ✓ Excellente |
| Logistique / Activité | ~5,5 % | +5,8 % | ✓ Très bonne |
| Hôtels / Tourisme | ~5,1 % | +5,1 % | ✓ Bonne |
| Commerces | ~4,5 % | +4,1 % | ✓ Correcte |
| Bureaux | ~4,5 % | ~0 % | ~ Neutre |
| Santé / Éducation | ~4,5 % | -1,3 % | ✗ Négative |
| Résidentiel | ~4,2 % | -4,5 % | ✗ Négative |
Source : ASPIM/IEIF — Fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025 (publié le 10 février 2026). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Capital non garanti. Données ASPIM en chiffres.
PGA vs RGI : deux formules ASPIM, deux lectures
L’ASPIM publie deux indicateurs légèrement différents qui prêtent à confusion :
- PGA (Performance Globale Annuelle) : utilise le prix de souscription (1er janv. N vs 1er janv. N+1) — vision de l’associé acheteur. En 2025 : +1,46 %.
- RGI (Rendement Global Immobilier) : utilise la valeur de réalisation au 31 décembre — vision patrimoniale de la SCPI. En 2025 : +3,1 %.
La différence provient des méthodes de valorisation des actifs. Le RGI reflète mieux la valeur intrinsèque du patrimoine, la PGA reflète mieux ce que l’associé perçoit réellement à l’achat et à la revente.
RAN et TOF : les deux indicateurs de solidité d’une SCPI
Le taux de distribution seul ne suffit pas. Deux indicateurs permettent d’évaluer si ce TD est soutenable dans le temps : le Report À Nouveau (RAN) et le Taux d’Occupation Financier (TOF).
Le RAN — Report À Nouveau : le coussin de sécurité
Le RAN correspond aux loyers perçus mais non encore distribués aux associés. Il constitue une réserve qui permet à la société de gestion de maintenir un TD stable même en période de vacance locative ou de travaux.
- RAN > 6 mois : solidité élevée — la SCPI peut absorber plusieurs trimestres difficiles
- RAN 3–6 mois : satisfaisant — seuil recommandé par Ateis pour toute nouvelle souscription
- RAN < 3 mois : signal d’alerte — distribution en danger si vacance locative
- RAN < 1 mois : alerte rouge — baisse du TD probable à court terme
Expérience terrain Ateis : En 2024, nous avons analysé une SCPI affichant 7 % de TD avec un RAN inférieur à 3 semaines. Nous avons refusé de la recommander à nos clients. Cette SCPI a réduit sa distribution de 18 % l’année suivante. Un RAN élevé est un assureur silencieux du rendement.
Le TOF — Taux d’Occupation Financier : la santé du patrimoine
Le TOF mesure la proportion du parc immobilier effectivement loué et générant des loyers. Il est calculé en valeur (loyers réels / loyers théoriques si 100 % du parc était loué), pas en surface.
| TOF | Interprétation | Action recommandée |
|---|---|---|
| > 93 % | Excellent — patrimoine très bien géré | ✓ Signal positif fort |
| 88–93 % | Satisfaisant — normal pour un parc diversifié | ✓ Acceptable |
| 83–88 % | Vigilance — vacance locative significative | ~ Surveiller la tendance |
| < 83 % | Alerte — impact direct sur le TD prévisible | ✗ Éviter ou revendre |
TRI SCPI : le seul indicateur qui mesure la vraie performance long terme
Le Taux de Rendement Interne (TRI) intègre à la fois les distributions perçues et la variation de la valeur de la part. C’est le seul indicateur permettant de comparer objectivement deux SCPI sur le long terme, quelle que soit leur politique de distribution.
Formule (source : note méthodologique ASPIM) :Prix d'acquisition = SUM (Revenus distribués / (1+t)^n) + Prix de retrait / (1+t)^n
t = TRI (taux recherché), n = nombre d’années
Les sociétés de gestion publient le TRI au moins une fois par an dans leur rapport annuel. Pour les SCPI créées depuis moins de 5 ans, aucun TRI ne peut être publié (règle ASPIM) — ce qui interdit toute comparaison directe avec une SCPI mature.
TRI du marché SCPI par durée — source : IEIF, fin 2025
| Période | TRI marché 2019 | TRI marché 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 4,69 % | 1,25 % | -3,44 pts |
| 10 ans | 6,38 % | 3,21 % | -3,17 pts |
Source : IEIF — Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, données au 31 décembre 2025. Ces contractions reflètent les corrections de valeur des parts observées entre 2022 et 2025, notamment sur les SCPI bureaux.
Exemple de référence : La SCPI Corum Origin présentait à fin 2025 un TRI depuis l’origine (sur 14 ans) de 6,94 %, résultant d’un TD supérieur à 6 % entre 2012 et 2025 et d’une progression du prix de part de 1 000 € en 2012 à 1 135 € en 2026.
Tableau récapitulatif des 5 indicateurs de rendement SCPI
| Indicateur | Ce qu’il mesure | Fiabilité | Quand l’utiliser |
|---|---|---|---|
| TD | Dividendes / prix de part 1er janv. | Partielle (brut, pas de capital) | Comparaison rapide entre SCPI similaires |
| PGA | TD + variation prix de part (1 an) | Bonne — obligatoire ASPIM 2025 | Performance annuelle globale réelle |
| RAN | Réserves non distribuées | Bonne — signal de solidité | Régularité future des dividendes |
| TOF | % du parc loué en valeur | Très bonne | Santé opérationnelle du patrimoine |
| TRI | Performance totale annualisée sur la durée | Excellente sur historique long | Comparaison objective sur 10+ ans |
Cas concret : 50 000 € dans une SCPI à 6 % de TD sur 10 ans à TMI 41 %
Ce cas illustre l’écart entre le rendement brut affiché et le rendement net réellement perçu selon le mode de détention.
| Flux sur 10 ans | Détention directe — TMI 41 % | SCPI européenne — SCI IS |
|---|---|---|
| Capital investi | 50 000 € | 50 000 € |
| TD brut annuel | 6 % | 6 % |
| Revenus bruts cumulés (10 ans) | 30 000 € | 30 000 € |
| Fiscalité (PS + IR) | -17 460 € (58,2 %) | ~-9 000 € (~30 %) |
| Revenus nets cumulés | 12 540 € | ~21 000 € |
| Rendement net annuel | 2,51 % | ~4,20 % |
Simulation indicative Ateis Patrimoine. PS 17,2 % sur revenus fonciers. TMI 41 %. SCPI européenne en SCI IS : IS 15 % jusqu’à 42 500 €, crédit d’impôt conventions fiscales, frais déductibles. Non garanti — les situations varient selon le profil de chaque investisseur.
Écart annuel : +1 746 € par an de revenus supplémentaires en choisissant la bonne structure pour le même investissement, la même SCPI, le même TD. Sur 15 ans : +26 000 € cumulés. Voir : Simuler votre situation personnalisée
Quel indicateur selon votre horizon ?
| Horizon de détention | Indicateur prioritaire | Indicateurs complémentaires |
|---|---|---|
| Court terme (< 5 ans) | TD + RAN + TOF | Frais de souscription (seuil de rentabilité 5–7 ans) |
| Moyen terme (5–10 ans) | PGA + TRI 5 ans | RAN, délai de jouissance, TOF |
| Long terme (> 10 ans) | TRI 10 ans + valeur de reconstitution | PGA, stratégie géographique, LTV |
FAQ — rendement SCPI 2026
Quel est le rendement moyen des SCPI en 2026 ?
Le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,91 % pour 2025 selon l’ASPIM/IEIF (communiqué du 10 février 2026). Au T1 2026, le taux trimestriel pondéré est de 1,14 %, soit un rythme annualisé de ~4,56 %. La PGA 2025 ressort à +1,46 % — les SCPI diversifiées affichant les meilleures performances (+6,3 %).
Qu’est-ce que le taux de distribution SCPI et comment le calculer ?
Le taux de distribution (TD) = dividendes annuels versés par part / prix de la part au 1er janvier de l’année. Par exemple : une SCPI verse 60 € de dividendes par part et la part coûte 1 000 € au 1er janvier : TD = 6 %. Le TD est net de frais de gestion mais brut de toute fiscalité personnelle. Il ne tient pas compte des frais de souscription ni de l’évolution du prix de la part.
Qu’est-ce que la PGA et en quoi diffère-t-elle du TD ?
La Performance Globale Annuelle (PGA) est un indicateur rendu obligatoire par l’ASPIM et l’AMF depuis octobre 2025. Elle additionne le taux de distribution et la variation du prix de part sur l’année. Formule : PGA = (Dividende brut + Variation prix de part) / Prix de part au 1er janv. N. En 2025 : TD 4,91 % mais PGA +1,46 % — les baisses de valeur ont rogné les deux tiers du rendement distribué.
Pourquoi le TOF est-il plus important que le taux de distribution ?
Le TOF mesure la part du patrimoine réellement loué. Un TD élevé peut être temporairement maintenu en ponctionnant le RAN, même avec un TOF qui se dégrade. Un TOF en baisse continue (sous 85 %) annonce généralement une réduction du TD dans les 2 à 4 trimestres suivants. Chez Ateis Patrimoine, nous analysons systématiquement TD + RAN + TOF ensemble avant toute recommandation.
Comment comparer deux SCPI de manière objective ?
La comparaison doit porter sur 5 indicateurs combinés : TD (revenus courants), PGA (performance annuelle totale), TOF (qualité du parc), RAN (régularité future) et TRI 10 ans (performance long terme vérifiée). Méfiez-vous des SCPI jeunes (moins de 5 ans) qui ne peuvent pas publier de TRI et dont le TD peut être mécaniquement élevé.
Le TD de Wemo One à 15 % est-il fiable et comparable au marché ?
Non, pas directement comparable. Wemo One affiche un TD de 15,27 % en 2025 mais a été créée en avril 2024. L’effet relutif — loyers répartis sur un nombre de parts encore restreint — gonfle mécaniquement ce ratio. Wemo REIM vise un objectif plus modeste de 10 % pour 2026. Aucun TRI ne peut encore être publié (SCPI de moins de 5 ans). Cette SCPI peut être intéressante, mais ne peut pas être comparée à Corum Origin (TRI 14 ans = 6,94 %) sur une base identique.
Les prélèvements sociaux sont-ils de 17,2 % ou 18,6 % sur les revenus SCPI en 2026 ?
17,2 % pour les revenus fonciers générés par les SCPI. La LFSS 2026 a relevé les prélèvements sociaux à 18,6 % pour certains revenus du capital mobilier (dividendes d’actions, plus-values mobilières), mais les revenus fonciers restent à 17,2 % en vertu de l’article L136-6 CSS, inchangé. Exception : SCPI via PEA-PME (revenus mobiliers : 18,6 %). Pour les SCPI européennes, l’arrêt CJUE C-623/13 de Ruyter (2015) permet d’échapper aux 17,2 % de prélèvements sociaux : les revenus de source étrangère déjà soumis à un régime de sécurité sociale européen ne peuvent être doublement prélevés en France. Avantage réel pour les TMI élevées (41–45 %). Voir guide SCPI européennes.
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