Immobilier ancien off-market à Paris 2026 :
acheter avant l’annonce, financement prêt
Un bien off-market se vend sans annonce publique, par un réseau : notaires, agents, gestionnaires, particuliers. À Paris, l’appartement ancien se négocie 9 560 € le m² en moyenne (notaires, T2 2026), de 7 690 € dans le 19e à 13 980 € dans le 6e. Nous cherchons le bien dans un réseau de 350 apporteurs, nous montons le financement avant la visite et nous chiffrons le rendement réel. Honoraires de 2 à 8 % TTC du prix, dus seulement si vous achetez.
Mis à jour le · Boris Billon, ancien banquier privé, fondateur d’Ateis Patrimoine
- Un bien off-market se vend sans annonce publique, par un réseau : notaires, agents, gestionnaires, particuliers.
- Nous cherchons côté acheteur uniquement, grâce à 350 apporteurs, à Paris et ailleurs en France.
- Nos honoraires vont de 2 à 8 % TTC du prix, sont fixés dans un mandat écrit, et ne sont dus que si vous achetez.
- Le financement est monté avant la visite, avec 22 banques consultées : sur un bien off-market, le vendeur choisit souvent l’acheteur le mieux financé.
- À Paris, l’ancien se vend 9 560 € le m² en moyenne (notaires, 2e trimestre 2026). Un bien off-market n’est pas forcément moins cher, mais vous y accédez avant les autres.
Qui peut vous trouver un bien off-market ?
| Interlocuteur | Ce qu’il fait | Ce qu’il ne fait pas | Rémunération | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Agent immobilier | Vend les biens de ses mandats, parfois avant publication | Travaille pour le vendeur | Commission payée par le vendeur ou l’acheteur | Carte T |
| Chasseur immobilier | Cherche pour vous, visite, négocie | Monte rarement le financement et ne calcule pas l’impôt | Honoraires de l’acheteur | Carte T |
| Notaire | Connaît des successions et ventes à venir | Ne cherche pas pour vous | Émoluments réglementés | Officier public |
| Marchand de biens | Achète, rénove et revend | Ne vous conseille pas : il vend | Sa marge | Commerçant |
| Plateforme d’investissement locatif | Propose des biens rénovés clés en main, souvent hors de Paris | Un seul circuit d’offres | Honoraires sur le prix | Variable |
| CGP avec carte T (Ateis Patrimoine) | Cherche le bien, monte le financement, chiffre rendement et impôt | Ne gère pas le bien au quotidien | Honoraires de 2 à 8 % TTC, au succès | Carte T, COBSP, CIF, ORIAS 24003722 |
Quelle part des ventes se fait hors annonces ?
Personne ne le mesure. Les notaires enregistrent les ventes, pas la façon dont l’acheteur a trouvé le bien. Les chiffres qui circulent, 20 ou 30 %, sont des estimations de professionnels. Ce qui est sûr : à Paris, les biens les mieux placés partent souvent avant d’être publiés, parce que le vendeur préfère un acheteur déjà financé et discret.
Prix de l’ancien à Paris par arrondissement
Prix au m² des appartements anciens vendus au deuxième trimestre 2026, d’après les notaires. Paris entier : 9 560 € le m². Un bien off-market ne se paie pas forcément moins cher : l’intérêt est d’y accéder avant les autres et de négocier sans surenchère.
| Arrondissement | Prix au m² | Arrondissement | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| 1er | 11 840 € | 11e | 9 500 € |
| 2e | 11 160 € | 12e | 8 610 € |
| 3e | 12 420 € | 13e | 8 560 € |
| 4e | 12 760 € | 14e | 9 100 € |
| 5e | 11 590 € | 15e | 8 780 € |
| 6e | 13 980 € | 16e | 10 220 € |
| 7e | 13 010 € | 17e | 9 470 € |
| 8e | 11 620 € | 18e | 8 490 € |
| 9e | 10 140 € | 19e | 7 690 € |
| 10e | 9 140 € | 20e | 8 210 € |
Source : Notaires du Grand Paris, prix au m² des appartements anciens par arrondissement, T2 2026.
Quel loyer, quel rendement à Paris ?
À Paris, le loyer est plafonné, meublé compris : chaque bail doit respecter un loyer de référence majoré, fixé par quartier, nombre de pièces et époque de construction (service-public.fr). Le dispositif court, en l’état des textes, jusqu’au 24 novembre 2026. Dans le 19e, un 2 pièces meublé d’avant 1946 se loue autour de 34 € le m² au maximum. Résultat : 5 à 6 % brut sur le prix, moins de 5 % sur le coût total. Un rendement de 7 % en location classique n’existe pas à Paris intra-muros au prix du marché. Il faut sortir de Paris : voir notre exemple de Poitiers en SCI à l’IS.
Ce que nous vérifions avant l’offre
- Le DPE. Un logement classé G ne peut plus être loué à un nouveau locataire depuis 2025. Ce sera le cas des F en 2028 et des E en 2034.
- La copropriété. Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée, les travaux votés et à venir, le carnet d’entretien, les charges réelles.
- Le loyer possible. Le plafond de l’encadrement à l’adresse exacte, pour un calcul de rendement juste.
- Les diagnostics et la surface. Surface Carrez, électricité, gaz, amiante, plomb.
- L’usage du bien. À Paris, louer en meublé de tourisme une résidence secondaire demande une autorisation de changement d’usage.
Un financement prêt avant la visite
Sur un bien off-market, le vendeur choisit souvent l’acheteur dont le financement est le plus solide. Nous montons le dossier avant de visiter : capacité d’emprunt, structure (nom propre, SCI à l’IR ou à l’IS), garantie, et accord de principe d’une banque quand c’est possible. Les règles d’endettement : règles HCSF 2026. Pour une SCI à l’IS : crédit en SCI à l’IS.
Exemple chiffré : un 2 pièces meublé dans le 19e, en SCI à l’IS
Situation type, chiffres construits pour l’illustration à partir des prix et loyers officiels.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Bien | 2 pièces de 40 m², immeuble d’avant 1946, acheté 280 000 € (7 000 € le m², médiane du 19e : 7 690 €) |
| Coût total | 337 840 € : notaire 7,8 %, travaux 25 000 €, meubles 8 000 €, garantie |
| Financement | 310 000 € sur 20 ans à 3,90 % : 1 862 € par mois ; apport 27 840 € |
| Loyer meublé | 1 360 € par mois (environ 34 € le m², plafond estimé) |
| Rendement brut | 5,8 % sur le prix, 4,8 % sur le coût total |
| IS payé | 0 € pendant 20 ans (amortissements et frais d’achat) |
| Cash-flow | −1 093 € par mois, apportés en compte courant par les associés |
À Paris, la location rapporte peu au regard du prix. L’opération se justifie par la valeur patrimoniale du bien et par l’effort d’épargne : le compte courant finance surtout le remboursement du capital, et la SCI le rendra plus tard sans impôt. Si votre objectif est le cash-flow, Paris n’est pas le bon terrain.
Combien coûte notre recherche ?
De 2 à 8 % TTC du prix d’achat, selon la difficulté de la recherche, précisés dans le mandat avant de commencer. Vous ne payez rien si nous ne trouvons pas le bien ou si vous n’achetez pas. Le financement, quand nous le montons, se règle à part en honoraires de courtage : aucune banque ne nous rémunère. Projets à partir de 100 000 €, travaux et financement compris.
Comment se passe la recherche
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1. Premier échange | 30 minutes offertes : votre projet, votre budget, votre objectif (rendement, patrimoine, résidence). |
| 2. Mandat de recherche | Un mandat écrit fixe vos critères, sa durée et nos honoraires, entre 2 et 8 % TTC. Nous détenons la carte T. |
| 3. Financement préparé | Capacité d’emprunt, structure (nom propre, SCI à l’IR ou à l’IS) et accord de principe, avant toute visite. |
| 4. Recherche et sélection | Nos apporteurs nous signalent les biens avant leur publication ; nous écartons ceux qui ne passent pas nos vérifications. |
| 5. Visite et analyse | Diagnostic énergétique, copropriété, loyer possible, rendement et impôt chiffrés. |
| 6. Offre, compromis, acte | Négociation, financement, signature chez le notaire. Nos honoraires sont dus à l’acte, pas avant. |
Le cadre est fixé par la loi Hoguet : sans mandat écrit préalable, pas de rémunération, et aucune somme n’est due à l’intermédiaire avant que la vente soit effectivement conclue (Cour de cassation, 1re chambre civile, 16 novembre 2016, n° 15-22.010).
Ce que nos clients demandent avant de nous appeler
Qu’est-ce qu’un bien off-market ?
Un bien vendu sans annonce publique, par un réseau : notaires, agents, gestionnaires, particuliers.
Quelle part des ventes se fait off-market à Paris ?
Aucune statistique officielle ne la mesure. Les chiffres qui circulent sont des estimations de professionnels.
Un bien off-market est-il moins cher ?
Pas forcément. L’avantage est d’y accéder avant les autres et de négocier sans surenchère.
Quel est le prix de l’ancien à Paris en 2026 ?
9 560 € le m² en moyenne au T2 2026 selon les notaires, de 7 690 € dans le 19e à 13 980 € dans le 6e.
Quel rendement attendre à Paris ?
Avec l’encadrement des loyers, 5 à 6 % brut sur le prix et moins de 5 % sur le coût total en meublé. Un rendement de 7 % n’existe pas à Paris au prix du marché.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il au meublé ?
Oui. Le loyer meublé a son propre plafond, un peu plus haut que le loyer vide.
Peut-on louer un logement classé G ?
Plus à un nouveau locataire depuis 2025. Les logements F suivront en 2028 et les E en 2034.
Faut-il un financement avant de visiter ?
C’est fortement conseillé : sur un bien off-market, le vendeur choisit souvent l’acheteur le mieux financé.
Acheter en SCI à l’IS, c’est intéressant à Paris ?
Pour l’impôt, oui : l’IS reste souvent nul pendant des années grâce aux amortissements. Pour le cash-flow, non : il faut compléter chaque mois en compte courant.
Combien coûtent vos honoraires ?
De 2 à 8 % TTC du prix, au succès : rien si vous n’achetez pas.
Travaillez-vous hors de Paris ?
Oui, notamment pour des investisseurs qui cherchent un rendement plus élevé que celui de Paris.
Quel budget minimum ?
Un projet de 100 000 €, travaux et financement compris.
Pour aller plus loin : investir à Paris · chasseur immobilier pour investir · immeuble de rapport · SCI à l’IS · capacité d’emprunt · Jeanbrun à Paris : le calcul · LMNP 2027 · investissement locatif
Sources : Notaires du Grand Paris, prix par arrondissement · service-public.fr, loyer à Paris · ORIAS 24003722 · Carte T