Optimisation fiscale :
payer moins d’impôt est la conséquence d’une bonne structure — pas son objectif.
Il existe deux approches de l’optimisation fiscale. La première cherche le produit qui réduit l’impôt — Pinel, FIP, défiscalisation outre-mer. La seconde structure le patrimoine pour que la fiscalité soit naturellement plus basse — SCI IS, holding, PER, nantissement, déficit foncier. Nous ne pratiquons que la deuxième.
La défiscalisation vend une réduction d’impôt immédiate au prix d’un produit sous-performant ou verrouillé. L’ingénierie patrimoniale structure le capital pour qu’il travaille mieux — et paie moins d’impôt en conséquence. La différence sur 10 ans est souvent supérieure à 100 000 €.
Pourquoi nous refusons les produits de défiscalisation.
Ce n’est pas un choix éthique — c’est un choix de performance. La défiscalisation vend une réduction d’impôt au prix d’un mauvais investissement. L’ingénierie réduit l’impôt en améliorant la structure du patrimoine.
| Défiscalisation (Pinel, FIP, Girardin…) | Ingénierie patrimoniale (Ateis) | |
|---|---|---|
| Logique | Acheter une réduction d’impôt | Structurer pour payer l’impôt juste |
| Produit | Imposé par la réduction (Pinel, Malraux, FIP…) | Choisi pour son rendement, pas sa niche fiscale |
| Performance réelle | Souvent négative après liquidation (Pinel : -5 à -15 %) | Gain net réel sur 10 ans, sans contrainte de sortie |
| Liquidité | Blocage 5–9 ans obligatoire | Structure liquide ou calibrée à l’horizon réel |
| Risque fiscal | Évolutions législatives (ex. réforme LMNP, fin Pinel) | Ancéré dans le droit commun (IS, IR, CGI stable) |
| Intérêt du conseil | Commission sur la vente du produit | Honoraires indépendants du produit retenu |
| Gain brut vs net | Réduction d’impôt absorbée par la décote du bien | Gain net consolidé sur l’ensemble du patrimoine |
Optimisation par la structure, pas par le produit.
Chaque levier agit sur la fiscalité de façon durable, sans contrainte de sortie imposée et sans sacrifier la performance du capital.
SCI IS — de 58,2 % à 15 % sur les loyers
- Passage des loyers sous IS (15 % sur les bénéfices, vs IR + PS en nom propre)
- Amortissement comptable du bien — résultat fiscal nul ou negatif pendant 15–25 ans
- Financement via nantissement de l’assurance-vie de la structure
- Transmission par cession de parts plutôt que cession de bien
- Déficit reportable sans limite de durée en IS
PER — déduction immédiate à votre TMI
- Déduction des versements du revenu imposable — jusqu’à 45 % d’économie immédiate
- Arbitrage sortie en capital vs rente selon la TMI anticipée à la retraite
- Saturation du plafond 2026 (jusqu’à 35 194 €/an) + rattrap. 3 ans
- Choix du contrat : PER individuel, PER entreprise, Madelin
- Coordination avec le PEA et l’AV pour l’optimisation globale de sortie
Travaux déductibles — jusqu’à 21 400 €/an
- Déduction des travaux de rénovation des revenus fonciers (régime réel)
- Plafond 10 700 €/an sur le revenu global + excedent reportable 10 ans
- Doublement à 21 400 € si éligibilité DPE passoire énergétique (LF 2023)
- Coordination avec la SCI IS ou la détention en nom propre selon le profil
- Intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers (pas du global)
Capitalisation à 1,25 % vs 30 % en direct
- Régime mère-fille : dividendes remontés taxés à 1,25 % (IS 5 % × 25 %)
- Intégration fiscale si groupe — déficit d’une société offset sur bénéfice d’une autre
- Trésorerie professionnelle investie en IS — contrat de capitalisation
- OBO (Owner Buy-Out) : racheter ses propres titres via une holding pour libérer des liquidités
- Apport-cession art. 150-0 B ter : report de la plus-value à la cession
Capitalisation hors imposition annuelle
- Assurance-vie : capitalisation sans imposition annuelle, abattements à 8 ans (4 600 € / 9 200 €)
- PEA : exonération IR après 5 ans, sortie en rente exonérée
- Contrat de capitalisation à l’IS (société) : imposition théorique annuelle, pas réelle
- AV luxembourgeoise : neutralité fiscale pendant la vie du contrat, super-privilège
- SCPI en AV : revenus hors IFI, fiscalité différée à la sortie
Réduire l’assiette fiscale par le droit civil
- Démembrement de propriété : nue-propriété transmise à valeur réduite (barème art. 669 CGI)
- Clause bénéficiaire démembrée AV : exonération art. 990 I, quasi-usufruit
- Pacte Dutreil (art. 787 B CGI) : abattement 75 % sur titres transmis
- Donation avec réserve d’usufruit : transmettre sans s’appauvrir
- Optimisation IFI : dettes déductibles, SCPI en AV, biens professionnels
Cas concret : dirigeant SAS, 120 k€ de résultat, TMI 41 %.
Sans structuration, ce dirigeant paie 30 % de PFU sur ses dividendes et 41 % sur ses loyers. Avec ingénierie, la même situation génère les mêmes flux — mais avec 40 000 €/an de moins d’imposition. Voici comment.
Ce qui guide chaque recommandation fiscale.
La structure d’abord, le produit ensuite
Nous ne choisissons jamais un produit avant d’avoir établi la structure optimale. La SCI IS, le PER ou l’assurance-vie ne sont pas des produits — ce sont des contenants dont l’efficacité dépend de ce qu’on y met et de comment on les coordonne. Un PER bien calibré vaut mieux que cinq produits fiscaux mal empilés.
Le gain net, pas le gain brut
Un Pinel affichant 21 % de réduction fiscale sur 12 ans peut finir à -12 % net après décote de revente. Nous chiffrons toujours le rendement net consolidé sur l’horizon réel du client — pas sur la seule année de souscription. L’impôt évité doit être comparé à la perte éventuelle de capital.
La légalité robuste, pas l’optimisation agressive
Nous n’utilisons que des leviers ancrés dans le droit commun stable — IS, PER, AV, démembrement. Nous évitons les montages à risque de requalification (abus de droit, acte anormal de gestion). Chaque préconisation est justifiée et argumentable devant l’administration fiscale.
Ce qu’on nous demande sur l’optimisation fiscale.
Combien payez-vous en trop chaque année?
En 30 minutes, nous identifions les leviers fiscaux non activés dans votre situation : PER, SCI IS, holding, déficit foncier, enveloppes de capitalisation. Chaque levier est chiffré.
Réponse sous 24h — présentiel Paris 75005 ou visioconférence — sans engagement.
