Rendement locatif 2026 : brut, net, net-net — les 3 formules, les vraies charges, et ce que le montage change.
Un rendement brut de 6 % peut descendre à 2,8 % net-net en nom propre TMI 41 % — ou remonter à 5,5 % net-net en SCI IS. C’est le même bien, le même loyer. Ce guide vous donne les 3 formules exactes, toutes les charges à ne pas oublier, les repères par ville en 2026, et comment le montage fiscal change radicalement le résultat final.
1. Rendement brut — l’indicateur de tri rapide
Le rendement brut est le premier filtre. Il ne tient compte ni des charges ni de la fiscalité — mais il permet d’éliminer en 10 secondes les projets non viables.
Exemple : appartement acheté 200 000 €, frais notaire 16 000 €, loyer 900 €/mois.
Rendement brut = (900 × 12) / 216 000 × 100 = 5 %
Règle rapide : si le brut est inférieur à 4 %, le net sera difficile à justifier. Si le brut dépasse 6 %, le projet mérite une analyse approfondie. Un brut annoncé à 8 %+ sur un portail doit immédiatement susciter la méfiance.
2. Rendement net — la réalité économique
Le rendement net intègre toutes les charges propriétaire réelles. C’est le vrai indicateur de comparaison entre projets.
Charges à déduire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO (150–300 €/an), frais de gestion (6–8 % si déléguée), provision travaux (0,5–1 % du prix/an), GLI assurance loyers impayés (optionnel, 2,5–4 % des loyers).
En pratique, on perd 1,5 à 2,5 points entre brut et net. Un bien à 6 % brut génère typiquement 3,5 à 4,5 % net.
3. Rendement net-net — ce qui atterrit vraiment sur votre compte
Le net-net intègre la fiscalité. C’est le seul indicateur qui reflète votre enrichissement réel. Et c’est là que le montage fait toute la différence.
L’écart selon le régime est considérable :
- Nom propre TMI 41 % : IR 41 % + PS 18,6 % = 59,6 % sur les revenus fonciers nets → un 6 % brut descend à ~2,8 % net-net
- LMNP régime réel : amortissement du bien + mobilier, fiscalité quasi nulle 15–20 ans → un 6 % brut peut rester à ~4,5–5 % net-net
- SCI IS : amortissement comptable + IS 15 % sur le résiduel → un 6 % brut peut atteindre ~5,5 % net-net pour TMI 41 %+
Le cash-flow — distinct du rendement
Le cash-flow est la différence entre les loyers encaissés et toutes les dépenses mensuelles, y compris la mensualité de crédit. Avec des taux à ~3,5 %, un rendement brut de 6 % minimum est conseillé pour viser un cash-flow neutre.
Comment lire ces chiffres
Sur ce T2 à 5 % brut, le montage divise par 2 le rendement net-net. En nom propre à TMI 41 %, il ne reste que 1,45 % — soit moins que le Livret A. En SCI IS, on atteint 3,1 % — avec en plus un cash-flow positif et une transmission facilitée.
Pourquoi la SCI IS n’est pas forcément meilleure que le LMNP sur ce cas : sur un seul T2 à 5 % brut, les deux montages sont comparables. La SCI IS devient nettement supérieure sur un ticket plus élevé (immeuble de rapport) où l’amortissement comptable est plus massif.
Le cash-flow de ce même projet
Financement 180 000 € sur 20 ans à 3,5 % : mensualité ~1 044 €. Loyer net mensuel : ~537 €. Cash-flow : −507 €/mois. Ce bien ne s’autofinance pas — mais il constitue du patrimoine.
| Ville / Zone | Prix moyen €/m² | Loyer médian €/m² | Rendement brut marché visible | Off-market possible | Profil adapté |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris (moyenne) | 4 843–10 200 € | 20–29 € | 3–4 % | 4–5 % | Patrimonial LT, SCI IS TMI 45 % |
| Nice | 4 843–7 345 € | 15–29 € | 3,4–5 % | 5–6 % | Patrimonial + étudiants (studio) |
| Bordeaux intra-muros | 4 445–6 500 € | 15–21 € | 3,5–4,5 % | 5–6 % | Patrimonial, Bastide rendement |
| Rennes | 3 530–4 800 € | 13–15 € | 4,9–5,4 % | 6–7 % | Cash-flow SCI IS, ancien rénové |
| Nantes intra-muros | 3 530–4 500 € | 13–16 € | 3,3–5,1 % | 5–6 % | Doulon-Bottière, Libération |
| Lille (Wazemmes, Fives) | 2 200–3 500 € | 13–16 € | 5,5–7,5 % | 7–9 % | Colocation, cash-flow SCI IS |
| Bordeaux périphérie | 2 500–3 800 € | 13–17 € | 5–6,5 % | 6–8 % | Hors encadrement, rendement |
| Nantes périphérie (Rezé) | 2 500–3 200 € | 12–15 € | 5–6,5 % | 6–8 % | Hors encadrement, SCI IS |
| Roubaix / Tourcoing | 1 500–2 500 € | 10–14 € | 7–10 % | 8–12 % | Immeuble rapport, gestion pro |
| Villes moyennes off-market | 800–2 000 € | 9–13 € | 7–9 % | 8–12 % | Meilleur rendement — analyse locale |
Sources : PAP (mars 2026), MeilleursAgents, MeilleureSCPI, données réseau Ateis 2024–2026. Rendements bruts indicatifs avant charges et fiscalité.
Quatre leviers pour améliorer votre rendement net-net sans changer de bien ni de loyer.
Amortissement + IS 15 %
Le levier le plus puissant pour TMI 41 %+. L’amortissement comptable (2–4 %/an sur le bâti) réduit le résultat imposable à quasi zéro les premières années. IS effectif an 1 : souvent < 1 000 € sur un bien à 300 000 €. À créer avant le compromis.
Meublé + amortissement BIC
Pour TMI < 41 % : le LMNP régime réel neutralise la fiscalité pendant 15–20 ans. Loyer meublé +10–15 % vs nu. Amortissement du bien + mobilier déductibles des BIC. Vigilance 2026 : réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente.
Déficit foncier sur travaux
En location nue avec travaux importants : déduction jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global. Pertinent sur un bien ancien à rénover avec DPE F/G. Particulièrement efficace à Bordeaux, Nice et grandes villes sur les biens à réhabiliter.
Immeuble de rapport
7–10 % brut off-market
Le format optimal pour maximiser le rendement en SCI IS.
Structuration SCI IS
+26 pts d’économie fiscale
SCI IS avant le compromis — la décision la plus irréversible.
Accès off-market
Rendements 7–10 % brut
250+ apporteurs — biens avant publication.
Lille
6–8 % brut métropole
Meilleures rentabilités des grandes villes françaises.
Rennes
5–7 % brut
N°1 tension locative, aucun encadrement.
Paris
3–4 % brut
Patrimoine transmissible, SCI IS horizon 20 ans.
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Vous partez de votre bien (ou d’un projet) et vous repartez avec : rendement brut, net et net-net selon votre TMI et votre structure, montage optimal recommandé, cash-flow mensuel simulé.
Sources officielles
