Ateis Patrimoine

Simulateur prêt immobilier gratuit — Ateis Patrimoine 2026

Simulateur prêt immobilier 2026 :
mensualité, TAEG, tableau d'amortissement
et capacité d'emprunt réelle

Le seul simulateur qui intègre taux nominal, TAEG, assurance, frais de notaire et règles HCSF 2026 dans un seul calcul. Résultat instant — sans inscription — par un CGP indépendant, ORIAS 24003722.

▶ Calcul instantané ✓ Règles HCSF 35% ✓ TAEG et coût total ✓ Frais de notaire ✓ Tableau d'amortissement ✓ 22 banques comparées
35%
Taux endettement max
Règle HCSF 2026 — mensualité + assurance ≤ 35% revenus nets
25 ans
Durée maximale
27 ans en VEFA. Chaque année supplémentaire = mensualité ↓ mais coût total ↑
8–10%
Frais de notaire
Ancien : ~8%. Neuf : ~3%. À financer sur apport, pas sur crédit
−0,4%
Gain taux négocié
Vs offre directe banque. Sur 200k€/20 ans = ~16 000€ économisés
Simulateur interactif

Calculez votre prêt immobilier en temps réel

Saisissez vos revenus, le montant et la durée. Le simulateur calcule instantanément mensualité, conformité HCSF, coût total et tableau d'amortissement complet.

Simulateur de faisabilité — Projet immobilier
Analyse en temps réel : revenus, crédit, capacité d’emprunt — référence HCSF 35 %
Calcul instantané Simulation indicative Réponse sous 24h
1Revenus & Charges mensuel
Retenus à 70 %
POST-opération, 70 %
Charges AVANT opération
Revenus retenus (AVANT)
—
Charges retenues (AVANT)
—
2Paramètres du crédit
€
50 k€1,5 M€
 %
0,5 %7 %
ans
5 ans30 ans
Pour l’assurance estimative
Capacité maximale d’emprunt
—
Renseignez vos revenus pour calculer
Note de faisabilité
—
Renseignez le formulaire pour l’analyse.
Endettement AVANT —
033%35%40%50%+
Endettement POST-opération —
033%35%40%50%+
Ils nous font confiance

Ce que disent nos clients

Ce que les concurrents n'expliquent pas

Taux nominal vs TAEG : pourquoi c'est la seule différence qui compte

Le taux affiché par la banque est le taux nominal. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le seul taux légalement comparable : il intègre taux nominal + assurance + frais de dossier + garantie. C'est celui que vous devez utiliser pour comparer deux offres.

3,50%
Taux nominal affiché
Ce que la banque met en avant dans ses communications
4,18%
TAEG réel
Taux nominal + assurance 0,35% + frais dossier + garantie hypothèque
Règle d'or : une banque affichant 3,50% avec assurance à 0,50% bat une banque à 3,30% avec assurance à 0,55%. Comparez toujours les TAEG, jamais les taux nominaux.

Décomposition du coût total sur 200 000 € / 20 ans

Emprunt 200 000€ — 20 ans — Taux 3,50%
Capital emprunté200 000 €
Intérêts sur 20 ans77 520 €
Assurance (0,35%/an)14 000 €
Frais de dossier800 €
Garantie (caution)2 200 €
Frais de notaire (ancien)16 000 €
Coût total de l'opération310 520 €
Frais de notaire : souvent oubliés dans les simulations, ils représentent 7–8% du prix dans l'ancien (3% dans le neuf). Sur 200k€, c'est 16 000€ à financer impérativement sur votre apport, pas sur le crédit.
Comparatif durées

15, 20 ou 25 ans : quel est le vrai coût selon la durée ?

La durée est le paramètre le plus impactant sur votre mensualité et votre coût total. Voici la comparaison complète sur 200 000 € empruntés pour que vous compreniez exactement le compromis.

Paramètre 15 ans 20 ans (le plus courant) 25 ans
Taux nominal moyen 20263,10%3,50%3,80%
Mensualité (hors assurance)1 393 €1 160 €1 036 €
Assurance (0,30%/an)+ 50 €+ 50 €+ 50 €
Mensualité totale1 443 €1 210 €1 086 €
Intérêts payés50 740 €78 400 €110 800 €
Coût total (hors notaire)250 740 €278 400 €310 800 €
Taux d'endettement sur 4 000€/mois36% ⚠30% ✓27% ✓
RecommandationRevenus > 5 000€/moisProfil standardBudget tendu ou projet locatif
Règle de décision : si votre taux HCSF dépasse 33% sur 20 ans, allongez à 25 ans plutôt que de renoncer au projet. Si vous avez des revenus confortables et visez un investissement locatif, 15 ans minimise le coût total et maximise le cash-flow post-crédit.
Taux fixe, variable, mixte

Taux fixe, variable ou mixte : comment choisir en 2026 ?

Fixe
Principe : Taux constant sur toute la durée
Avantage : Sécurité totale, mensualité invariable
Risque : Moins avantageux si les taux baissent
★ Le plus demandé en 2026
Variable capé
Principe : Taux indexé Euribor, plafonné ±1 ou 2 %
Avantage : Démarre plus bas, profite des baisses
Risque : Mensualité peut monter jusqu’au cap
Pertinent horizon court < 10 ans
Mixte
Principe : Fixe 5–10 ans, puis variable
Avantage : Meilleur des deux mondes si revente avant bascule
Risque : Incertitude post-période fixe
Idéal si revente prévue < 10 ans
Modulable
Principe : Mensualité ajustable à la hausse ou à la baisse
Avantage : Flexibilité selon revenus futurs
Risque : Allongement de durée si réduction
Option à négocier dès la signature
En 2026 avec des taux en phase de décrue, le taux fixe reste le plus demandé pour sa visibilité. Le variable capé peut être pertinent pour un horizon court (< 10 ans) ou un projet locatif revendable rapidement.

Rachat de crédit et renégociation : quand est-ce rentable ?

Un rachat ou une renégociation est intéressant si :

1
L'écart de taux est ≥ 0,7 point
En dessous, les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) et frais de rachat absorbent le gain. La règle des 0,7 point est le seuil de rentabilité couramment observé.
2
Il reste > 50% du capital à rembourser
Dans la deuxième moitié du prêt, vous payez surtout du capital (peu d'intérêts). La renégociation n'a plus d'impact significatif sur le coût total.
3
Calcul IRA : ≤ 3% capital restant dû ou 6 mois d'intérêts
Exemple : 150 000€ restants à 4,50% → IRA max = 4 500€. Si l'économie d'intérêts est de 15 000€, l'opération est rentable.
4
Assurance emprunteur : la renégociation oubliée
Loi Lemoine (2022) : changement d'assureur à tout moment sans frais. Sur un crédit en cours, c'est souvent 5 000–15 000€ d'économie sans rachat de crédit.
Questions fréquentes

Tout ce que vous devez savoir sur le prêt immobilier

Combien puis-je emprunter avec un salaire de 3 000€ net ?
Mensualité maximale HCSF 35% = 1 050€/mois. Sur 20 ans à 3,50% : capacité d'emprunt d'environ 181 000€. Sur 25 ans : ~227 000€. Attention : si vous avez déjà des charges (loyer, crédit conso), elles s'imputent sur ce plafond.
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?
Sur 20 ans à 3,50% : mensualité de 1 160€. En ajoutant l'assurance (~50€), il faut des revenus nets de 3 457€/mois minimum (1 210 / 0,35). Sur 25 ans : ~3 103€/mois. Ces seuils sont sans aucune autre charge.
Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?
Techniquement oui, mais rare : < 5% des dossiers accordés. Les banques exigent généralement 10% du prix + frais de notaire (soit 17–18% du prix dans l'ancien). Le PTZ peut partiellement remplacer l'apport pour les primo-accédants en zones A/B1.
Quelle est la différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal est le taux d'intérêt brut du prêt. Le TAEG intègre en plus l'assurance, les frais de dossier, la garantie et les frais de courtage. Sur 200k€/20 ans, le TAEG peut être 0,5–1 point plus élevé que le taux nominal. Comparez toujours les TAEG.
Comment lire un tableau d'amortissement ?
Chaque ligne représente une mensualité décomposée en capital remboursé + intérêts. Les premières années : surtout des intérêts. Les dernières : surtout du capital. C'est pourquoi rembourser anticipément en début de prêt est le plus efficace.
Comment réduire mes mensualités sans renegôcier ?
Quatre leviers : (1) changer d'assureur (loi Lemoine, économie immédiate), (2) effectuer un remboursement anticipé partiel (réduction de mensualité ou de durée), (3) activer une clause de modulation de mensualité si prévue aux statuts, (4) moduler le différé si en phase locatifs.
Quel est le montant des IRA en cas de remboursement anticipé ?
Plafonné par la loi au minimum de : 3% du capital restant dû OU 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt. En pratique, c'est généralement 3% qui s'applique. Sur 150 000€ restants = 4 500€ max.
Le PTZ est-il disponible en 2026 ?
Oui, le PTZ 2026 a été prolongé. Il couvre jusqu'à 50% du prix en zone A/Abis pour les primo-accédants achetant leur résidence principale neuve ou à rénover (sous conditions de ressources). En zone B2/C : uniquement rénovation avec travaux importants.
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722

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Sources officielles