Votre financement immobilier se structure avant la recherche du bien.
Vous cherchez un bien avant d’avoir structuré votre financement. C’est l’erreur la plus coûteuse que nous voyons. Votre capacité d’emprunt, votre structure de détention et votre fiscalité sur 20 ans se décident avant la signature — jamais après.
Chez Ateis Patrimoine, nous construisons d’abord votre plan de financement. Nous cherchons le bien ensuite — avec 22 partenaires bancaires en architecture ouverte et un accès aux biens off-market.
en architecture ouverte
et structurés
sur dossier complexe
Votre plan de financement complet
- Analyse de vos actifs nantissables (assurance-vie, PEA)
- Calcul de votre capacité réelle selon les règles HCSF 2026
- Mise en place du nantissement si votre contrat le permet
- Dépôt simultané auprès de 22 banques en concurrence
- Sélection de l’offre optimale (taux, durée, conditions)
- Intégration des frais de notaire dans le financement
Ce que votre banque ne vous dira pas.
Votre banque vous propose ses propres produits. Pas les meilleurs du marché. Pas les plus adaptés à votre profil. Elle ne soumet pas votre dossier à ses concurrents.
Elle ne sait pas non plus nantir votre assurance-vie pour élargir votre capacité d’emprunt. Elle ne maîtrise pas les montages de crédit patrimonial pour profils à revenus mixtes.
Un courtier indépendant accède à l’ensemble du marché. Il soumet votre dossier simultanément à toutes les banques. Il négocie les conditions — taux, assurance, durée — dans votre intérêt, pas dans celui de l’établissement.
« Ce que vous économisez sur vingt ans tient à des décisions prises au début — jamais à la fin. »
Les profils que les banques ne savent pas financer.
Votre banque s’appuie sur des grilles standard. Elle n’est pas équipée pour analyser un profil complexe : revenus mixtes, statut TNS, dividendes, SCI existante.
Nous travaillons exclusivement avec des profils que les circuits classiques traitent mal. Notre expertise est précisément là où les banques bloquent.
Ticket minimum : 300 000 €. Projets d’immobilier physique ancien à Paris et en Île-de-France, pour des cadres et dirigeants à TMI 41 % ou plus.
Si votre profil est simple et votre projet standard, votre banque fera probablement aussi bien. Nous le disons clairement — plutôt que de vous accompagner sans valeur ajoutée réelle.
Profils que nous finançons
- Cadres supérieurs à TMI 41 % ou 45 %
- Dirigeants avec revenus mixtes : salaire + dividendes
- Travailleurs non-salariés (TNS) et professions libérales
- Porteurs de SCI existante cherchant à financer un nouveau bien
- Investisseurs déjà propriétaires avec encours de crédit
- Profils avec assurance-vie ou PEA nantissables
- Acheteurs voulant intégrer les frais de notaire dans le financement
Trois décisions qui coûtent cher sur 20 ans.
Des erreurs que nous voyons chaque semaine — et qui se corrigent à condition d’intervenir avant la signature.
Liquider son assurance-vie pour l’apport
Votre assurance-vie peut être nantie auprès de la banque. Elle sert de garantie sans être rachetée. Elle continue de fructifier. Et votre capacité d’emprunt s’élargit — jusqu’à couvrir les frais de notaire.
Un contrat de 150 000 € nanti permet souvent de financer un bien à 400 000 € sans débourser d’apport personnel.
Accepter la première offre de sa banque
Votre banque ne négocie pas contre elle-même. Elle ne compare pas ses conditions à celles du marché. Et elle ne vous présente pas les établissements spécialisés dans les montages patrimoniaux.
Une mise en concurrence simultanée de 22 banques produit systématiquement une offre plus avantageuse — en taux, en durée et en conditions d’assurance.
Choisir la structure de détention après l’achat
Nom propre, SCI à l’IS, holding : le choix conditionne votre fiscalité sur toute la durée de détention. La SCI à l’IS est irréversible. Decider après la signature, c’est se condamner à payer les conséquences pendant vingt ans.
La structure se choisit avant le bien — en fonction de votre TMI, de votre horizon et de vos objectifs de transmission.
Ces trois erreurs ont une solution commune : construire le cadre avant de chercher le bien. Financement, structure et fiscalité d’abord. Le bien vient ensuite — mieux ciblé, mieux financé, mieux détenu.
Trois leviers. Souvent méconnus. Toujours décisifs.
Ce ne sont pas des produits que nous vendons. Ce sont des mécanismes que nous orchestrons pour que votre financement soit optimal dès le premier euro emprunté.
Le nantissement de votre assurance-vie
Votre contrat d’assurance-vie garantit le crédit sans être racheté. Il continue de fructifier. Votre capital reste disponible. Et votre capacité d’emprunt s’élargit sans apport décaissé. Nous analysons la nantissabilité de votre contrat lors du premier échange.
d’AV nantie
→ 400 k€ empruntés,
frais inclus
L’architecture ouverte sur 22 banques
Votre dossier est soumis simultanément à des banques grand public, des banques privées et des établissements spécialisés dans les montages patrimoniaux. Vous comparez et vous choisissez la meilleure offre globale — taux, durée et conditions de nantissement inclus.
établissements
en concurrence
pour votre dossier
Le prêt in fine pour les investisseurs
Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé à l’échéance — souvent nanti sur votre assurance-vie. Les intérêts sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Un outil puissant pour les profils à fort TMI.
des intérêts
déductibles
des revenus fonciers
Un financement adapté à votre situation réelle.
Chaque profil a ses spécificités. Voici comment nous traitons les trois plus fréquents.
Cadre salarié à TMI 41 %
Revenus stables, profil emprunteur solide. L’enjeu est fiscal — pas bancaire. Nous structurons la détention avant de négocier le financement.
- SCI à l’IS pour optimiser la fiscalité locative
- Nantissement de l’assurance-vie pour éviter l’apport
- Intégration des frais de notaire dans le crédit
- Durée optimisée selon votre capacité HCSF
Dirigeant avec revenus mixtes
Salaire + dividendes : les banques retiennent souvent une base réduite. Nous savons présenter un dossier qui valorise l’ensemble de vos revenus.
- Justification complète des revenus (N et N-2)
- Présentation de la solidité de la société
- Banques spécialisées profils dirigeants
- Coordination entre holding et patrimoine personnel
TNS ou profession libérale
Revenus variables, bilan comptable, absence de fiche de paie classique : votre dossier demande une présentation spécifique pour convaincre les banques.
- Sélection des établissements favorables aux TNS
- Valorisation de la régularité des revenus sur 3 ans
- Cotisation CIPAV, CARPIMKO, CARCDSF intégrée
- Prét in fine si revenus fonciers à optimiser
Ce que un financement immobilier structuré change en pratique.
Un même profil. Deux approches. Deux résultats radicalement différents.
Projet : 400 000 € — TMI 41 %
Profil réel
| Paramètre | Sans structuration | Avec Ateis Patrimoine |
|---|---|---|
| Apport décaissé | 40 000 € (assurance-vie liquidée) | 0 € (nantissement du contrat) |
| Frais de notaire | Sur épargne personnelle (32 000 €) | Intégrés dans le financement |
| Assurance-vie après opération | 150 000 € liquidés — perte des avantages fiscaux | Conservée, continue de fructifier |
| Taux obtenu | Offre unique de la banque principale | Meilleure offre sur 22 banques |
| Structure de détention | Nom propre par défaut | SCI à l’IS — décidée avant la recherche |
| Fiscalité des loyers (1 500 €/mois) | 58,2 % (TMI 41 % + PS) | IS 15 % avec amortissement du bien |
| Capacité d’emprunt résiduelle | Réduite par l’apport décaissé | Préservée pour le prochain projet |
Sur 20 ans, l’écart de fiscalité locative seule dépasse 140 000 €. Sans compter le gain sur le taux de crédit, la conservation de l’assurance-vie et la capacité d’investissement préservée. Ces décisions se prennent avant la signature — jamais après.
Votre projet est-il finançable dans les conditions optimales ?
En 30 minutes, nous analysons votre situation et vous indiquons clairement si notre approche est adaptée à votre profil.
Ce qui distingue notre accompagnement en financement immobilier.
Quatre caractéristiques structurelles. Pas des arguments marketing — des contraintes que nous nous imposons.
Financement et patrimoine dans la même main
Statuts CIF, COA et COBSP. Vous n’avez pas à coordonner votre conseiller patrimonial et votre courtier. Le montage fiscal et le plan de financement sont construits simultanément par les mêmes interlocuteurs. C’est rare. C’est décisif.
22 établissements en concurrence
Banques grand public, banques privées et établissements spécialisés dans les montages patrimoniaux complexes. Votre dossier est soumis simultanément à l’ensemble du réseau. Vous choisissez la meilleure offre globale — taux, durée et conditions de nantissement incluses.
Indépendance capitalistique totale
Aucun lien avec un établissement bancaire. Aucun quota à remplir. Aucun produit maison. Notre rémunération (honoraires et rétrocessions déclarées) ne conditionne jamais notre recommandation. La banque retenue est celle qui vous convient — pas celle qui nous rémunère davantage.
Un cadre réglementaire strict
Cabinet immatriculé à l’ORIAS (24003722), sous contrôle de l’AMF et de l’ACPR. Statut COBSP pour le courtage en crédit. Statut CIF pour le conseil patrimonial. Obligations déontologiques et devoir de conseil à chaque étape. Votre intérêt est juridiquement protégé.
La structure de rémunération détaillée (honoraires et rétrocessions par type de mission) est communiquée par écrit avant toute intervention, conformément aux articles L. 519-3-1 et L. 541-8-1 du Code monétaire et financier. ORIAS 24003722 — vérifiable sur orias.fr.
Ce que nos clients demandent avant de nous appeler.
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Oui — c’est même l’un des leviers centraux de notre approche. Votre assurance-vie peut être nantie auprès de la banque pour servir de garantie au crédit. Elle reste investie, continue de fructifier et votre capital reste disponible en cas de besoin.
Un contrat de 150 000 € nanti peut permettre de financer un bien à 400 000 € — frais de notaire intégrés — sans débourser d’apport personnel. Tout dépend des conditions de votre contrat et de la banque partenaire retenue.
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22 établissements en architecture ouverte : banques grand public, banques privées et établissements spécialisés dans les montages patrimoniaux complexes. Votre dossier est soumis simultanément à l’ensemble du réseau.
Nous présélectionnons les établissements les plus adaptés à votre profil avant de déposer. Une banque privée traitera mieux un profil TNS à revenus variables qu’une banque grand public — et inversement pour un salarié standard.
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C’est précisément notre cœur de métier. Les profils atypiques — dirigeants à revenus mixtes, TNS, professions libérales, porteurs de SCI — sont ceux que les banques traitent le moins bien en circuit direct.
Nous savons présenter un dossier de dirigeant qui valorise l’ensemble des revenus (salaire, dividendes, loyers), qui justifie la stabilité de la société et qui sélectionne les établissements les plus réceptifs à ce type de profil.
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Le prêt in fine est un crédit dans lequel vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance — souvent grâce à votre assurance-vie nantie.
Ses avantages : les intérêts sont entièrement déductibles des revenus fonciers (ce qui réduit votre base imposable), et votre capital reste investi et continue de fructifier pendant toute la durée.
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Votre banque ne propose que ses propres produits et ses propres conditions. Elle n’a aucun intérêt à vous orienter vers un concurrent — même si c’est dans votre intérêt.
Un courtier indépendant accède à l’ensemble du marché. Il soumet votre dossier à plusieurs établissements simultanément et négocie les conditions dans votre intérêt. Chez Ateis Patrimoine, nous combinons ce rôle de courtier (COBSP) avec celui de conseiller patrimonial (CIF) — ce qui permet de construire financement et structure dans la même main.
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Notre rémunération repose sur deux sources, toutes deux communiquées avant toute mission. Des honoraires de conseil, dont le montant est fixé indépendamment des solutions retenues. Des rétrocessions versées par certains partenaires (assureurs, établissements de crédit) lorsqu’un produit est souscrit — conformément à nos obligations déclaratives CIF et COBSP.
Ces deux sources ne conditionnent jamais la sélection : si un partenaire moins rémunérateur propose la meilleure offre pour vous, c’est celui que nous recommandons.
Billon
CIF — COA — COBSP — Contrôle AMF — ACPR
Boris Billon
Fondateur — Ateis Patrimoine
Ateis Patrimoine est né d’un constat simple : les profils à revenus complexes — cadres, dirigeants, professions libérales — ne trouvent pas dans les réseaux bancaires traditionnels le niveau de conseil qu’ils méritent.
Nous avons construit un cabinet où le conseil patrimonial et le financement sont pensés ensemble, dès le départ. Pas comme deux prestations séparées — comme une seule stratégie cohérente.
Le périmètre est volontairement restreint : projets à partir de 300 000 €, immobilier physique ancien à Paris et en Île-de-France, pour des profils cadres et dirigeants à TMI 41 % ou plus. Cette concentration permet un niveau d’expertise que l’approche généraliste ne permet pas.
COA — Courtier en Assurance
COBSP — Courtier en Opérations Bancaires
Carte T — Transaction Immobilière
« Le financement vient avant le bien. Toujours. Ce principe n’est pas une méthode — c’est une conviction. »
30 minutes pour savoir si nous pouvons vous apporter quelque chose de concret.
Avant tout accompagnement, nous analysons les éléments structurants de votre situation : épargne disponible, revenus, taux d’endettement actuel, objectif d’investissement.
Si notre approche n’est pas adaptée à votre profil, nous vous le disons clairement. Ce premier échange est gratuit et sans engagement.
- —Analyse de votre capacité de financement réelle
- —Évaluation de vos actifs nantissables
- —Identification de la structure de détention adaptée
- —Estimation de l’écart fiscal nom propre vs SCI IS
- —Réponse sous 24 heures, présentiel ou visio
Analyser mon projet
Qualification en 2 minutes — rappel sous 24 heures
Pour comprendre chaque élément du montage
Les pages qui détaillent chaque composante de notre approche financement.
Structuration patrimoniale avant achat
La page centrale. Structure, financement, fiscalité — dans cet ordre.
Nantissement assurance-vie
Investir sans liquider son épargne : fonctionnement et conditions.
Prêt in fine
Intérêts déductibles, capital remboursé à l’échéance. Pour quel profil ?
Règles HCSF 2026
Taux d’endettement, durée maximale, dérogations : ce qui s’applique à votre profil.
Simulateur capacité d’emprunt
Calculez votre capacité réelle selon les règles HCSF 2026 en 2 minutes.
Prendre rendez-vous
Premier échange gratuit. Réponse sous 24 heures.
