Ateis Patrimoine

Démembrement de propriété 2026 : guide expert — barème, DTU, quasi-usufruit et déficit foncier

Démembrement de propriété — guide expert 2026

Démembrement de propriété 2026 : barème art. 669, donation temporaire, quasi-usufruit et déficit foncier.

Le démembrement est souvent résumé à « donner la nue-propriété et garder l’usufruit ». C’est exact — mais c’est loin d’être tout. La donation temporaire d’usufruit permet de sortir un bien de votre IFI sans perdre sa nue-propriété. Le quasi-usufruit s’applique aux sommes d’argent et aux valeurs mobilières. Le nu-propriétaire peut déduire ses grosses réparations de ses revenus fonciers. Ce guide couvre tous les cas, tous les barèmes, et les erreurs à ne pas commettre.

Analyser mon projetHub transmission
Démembrement — chiffres clés 2026

50 %
Nue-propriété à 60 ansBarème art. 669 CGI inchangé en 2026. Un parent de 60 ans ne paie des droits que sur la moitié de la valeur du bien.
0 €
Droits au décès de l’usufruitierLa pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire sans frais supplémentaires.
10 700 €
Déficit foncier nu-propriétaireLes grosses réparations sont déductibles du revenu global du nu-propriétaire dans la limite de 10 700 €/an.
IFI
DTU : sortir un bien de l’IFILa donation temporaire d’usufruit fait sortir le bien de l’assiette IFI du donateur pendant toute la durée de la donation.
Les 4 formes de démembrement — choisir la bonne selon votre objectif
Démembrement viager, temporaire, quasi-usufruit, succession : chacun a sa logique et ses effets fiscaux.
Forme 1 — La plus courante

Démembrement viager avec réserve d’usufruit

Vous donnez la nue-propriété à vos enfants et conservez l’usufruit jusqu’à votre décès. Vous continuez à habiter le bien ou à percevoir les loyers. Les droits de donation portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété (barème art. 669 selon votre âge). Au décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits.

Forme 2 — Stratégie IFI

Donation temporaire d’usufruit (DTU)

Vous donnez l’usufruit pour une durée fixée (5, 10, 15 ans) à un enfant ou une association, en conservant la nue-propriété. Votre enfant perçoit les loyers pendant cette période. Le bien sort de votre assiette IFI pendant toute la durée. À l’échéance, vous retrouvez la pleine propriété automatiquement.

Forme 3 — Sommes d’argent

Quasi-usufruit

Le quasi-usufruit s’applique aux biens consomptibles : sommes d’argent, valeurs mobilières, parts de SCPI liquides. Le quasi-usufruitier peut librement utiliser la somme, à charge de restituer la valeur équivalente à l’échéance. Utilisé dans les successions pour préserver la liquidité du conjoint survivant sur les comptes bancaires.

Forme 4 — Succession légale

Démembrement issu de succession

Au décès d’un parent, le conjoint survivant choisit souvent l’usufruit de la totalité des biens. Les enfants reçoivent la nue-propriété. C’est le démembrement le plus fréquent en France. Il peut créer des tensions (charges, travaux, vente bloquante) si aucune convention n’est rédigée en amont.

Forme 5 — Investissement

Achat en nue-propriété (SCPI ou immobilier)

Vous achetez uniquement la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI avec une décote de 30 à 45 %. Pas de revenus pendant la durée du démembrement (5-20 ans), donc pas d’imposition. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété sans frais. Idéal pour les TMI 30 %+.

Forme 6 — Société

Démembrement de parts de SCI ou de contrat

Le démembrement s’applique aussi aux parts de SCI (décote supplémentaire de 10-20 % sur la valeur) et aux contrats de capitalisation (les parents conservent les revenus, les enfants reçoivent la nue-propriété sans liquidation du contrat ni perte d’antériorité fiscale).

Barème fiscal 2026 — article 669 CGI — inchangé
La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus vous agissez tôt, plus la décote est importante.
Âge de l’usufruitier Valeur usufruit Valeur nue-propriété Bien 400 000 € — base taxable Droits après abattement 100 k€
Moins de 21 ans 90 % 10 % 40 000 € 0 € (sous abattement)
21 à 30 ans 80 % 20 % 80 000 € 0 € (sous abattement)
31 à 40 ans 70 % 30 % 120 000 € 3 194 €
41 à 50 ans 60 % 40 % 160 000 € 11 194 €
51 à 60 ans 50 % 50 % 200 000 € 19 194 €
61 à 70 ans 40 % 60 % 240 000 € 26 194 €
71 à 80 ans 30 % 70 % 280 000 € 34 194 €
81 à 90 ans 20 % 80 % 320 000 € 42 194 €
Plus de 91 ans 10 % 90 % 360 000 € 50 194 €
Gel du barème jusqu’en 2028 : les abattements (100 000 € par enfant) ne seront pas revalorisés avant 2028. L’inflation fait mécaniquement augmenter les droits réels sur les biens immobiliers. C’est une raison supplémentaire d’agir avant que la valeur de votre bien ne dépasse les abattements.
Exemples chiffrés — 3 situations concrètes
Ce que le démembrement économise vraiment. Calculs pas à pas.

Même barème art. 669, même abattement 100 000 €, mais des économies très différentes selon l’âge et la valeur du bien.

0 €

Cas 1 — Parent 55 ans, bien 200 000 €

Nue-propriété (51-60 ans) = 50 % = 100 000 €.
Abattement parent-enfant : 100 000 €.
Base taxable : 0 €.
Droits : 0€. La donation ne coûte rien en droits. Le bien sort définitivement de votre succession.

26 194 €

Cas 2 — Parent 65 ans, bien 400 000 €

Nue-propriété (61-70 ans) = 60 % = 240 000 €.
Après abattement 100 000 € : base = 140 000 €.
Droits = 26 194 €.
Sans démembrement (pleine propriété) : base 300 000 € ? 57 194 €.
Économie : 31 000 €.

SCPI

Cas 3 — Nue-propriété SCPI (investissement)

Parts SCPI valeur pleine : 100 000 €. Démembrement temporaire 10 ans. Décote : 35 %.
Prix d’achat : 65 000 €. Aucun revenu pendant 10 ans = aucune imposition. À terme : pleine propriété 100 000€. Gain latent 35 000€ + économie IR/PS annuelle sur les revenus.

L’avantage méconnu du nu-propriétaire — déficit foncier
Si l’usufruitier loue le bien, le nu-propriétaire peut déduire ses grosses réparations de son revenu global.

Le mécanisme

Quand un bien démembré est loué par l’usufruitier, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu — mais il supporte les grosses réparations (art. 606 Code civil : toiture, ravalement, structure, canalisations).

Ces dépenses génèrent un déficit foncier que le nu-propriétaire peut :

  • Imputer sur ses autres revenus fonciers sans limite
  • Ou déduire de son revenu global dans la limite de 10 700 €/an
Conditions obligatoires : le démembrement doit résulter d’une donation ou succession entre parents jusqu’au 4e degré, et le bien doit être loué par l’usufruitier à des tiers (pas occupé par lui-même).

Exemple chiffré

Votre père vous a donné la nue-propriété d’un immeuble. Il le loue. La toiture doit être réfectionnée pour 30 000 €. Vous payez les travaux.

Vous êtes à la TMI 30 % :

  • 10 700 € déductibles du revenu global ? économie IR : 3 210 €
  • Solde (19 300 €) reporté sur revenus fonciers des 10 années suivantes
Piege à éviter : si l’usufruitier occupe le bien lui-même (sans le louer), le nu-propriétaire ne peut imputer aucune charge sur ses revenus, quelle qu’en soit la nature.
Donation temporaire d’usufruit — réduire l’IFI sans perdre son bien
La DTU est la seule stratégie qui fait sortir un bien de votre IFI tout en vous laissant la nue-propriété.

Comment ça fonctionne

Vous donnez temporairement l’usufruit d’un bien à un enfant (ou une association) pour une durée définie (5, 10 ou 15 ans), en conservant la nue-propriété. Pendant toute cette période :

  • Votre enfant perçoit les loyers
  • Le bien sort de votre assiette IFI (art. 968 CGI)
  • Vous conservez la nue-propriété — donc le droit de récupérer la pleine propriété à terme

À l’échéance, l’usufruit revient automatiquement — vous êtes à nouveau plein propriétaire.

Avantage IFI chiffré

Patrimoine immobilier imposable : 2 000 000 €. IFI annuel : environ 13 500 €/an. Vous réalisez une DTU sur un bien de 400 000 € pour 10 ans.

  • Assiette IFI réduite à 1 600 000 €
  • Nouvel IFI : environ 9 500 €/an
  • Économie cumulée sur 10 ans : 40 000 €
Point de vigilance : la DTU peut être requalifiée en abus de droit si son seul objectif est fiscal. Elle doit avoir une logique patrimoniale réelle (aider un enfant, réduire ses revenus imposables). Encadrement par l’article 774 bis CGI depuis la loi de finances 2024.
Démembrement vs indivision — deux situations radicalement différentes
On confond souvent les deux. L’indivision est subie, le démembrement est choisi. Les conséquences sont opposées.
Critère Démembrement Indivision
Origine Choisi (donation, achat en NP) ou subi (succession avec conjoint usufruitier) Subi (succession sans organis.) ou choisi (achat commun)
Droits de chacun Distincts : usufruitier = revenus et usage, nu-propriétaire = disposition Chacun possède une quote-part de la pleine propriété
Vente du bien Accord usufruitier + nu-propriétaire obligatoire Accord de tous les indivisaires obligatoire (risque de blocage)
Gestion quotidienne L’usufruitier gère seul (location, renouvellement bail) Décisions courantes à la majorité des 2/3, décisions importantes à l’unanimité
Sortie de la situation Automatique au décès de l’usufruitier ou à l’échéance (DTU) Vente du bien ou rachat par l’un des indivisaires
Fiscalité transmission Droits calculés sur la nue-propriété uniquement (décote barème art. 669) Droits sur la valeur totale des parts de chaque indivisaire
Risque de conflit Limité si convention de démembrement rédigée Élevé (différends sur travaux, loyers, vente)
La règle simple : en cas de succession sans organisation préalable, les enfants se retrouvent souvent en indivision avec leur mère (qui a choisi l’usufruit). Le démembrement anticipé de votre vivant (avec convention notariée) évite cette situation et fixe clairement les règles.
Les 5 erreurs à ne pas commettre
Le démembrement est puissant mais fragile. Ces erreurs peuvent annuler tous les avantages.

Erreur 1 — Démembrement sans convention notariée

Sans convention précisant la répartition des charges, chaque conflit (qui paie les travaux ? qui décide de louer ?) devient un litige. La convention doit définir : charges, travaux, modalités de vente, sortie anticipée.

Erreur 2 — Agir trop tard

Plus vous attendez, plus la nue-propriété représente une grande part de la valeur du bien (70 % à 75 ans vs 50 % à 60 ans) — donc plus les droits sont élevés. Agir à 55-65 ans maximise l’avantage fiscal.

Erreur 3 — Oublier l’article 751 CGI

Si vous donnez la nue-propriété à un héritier présomptif (votre enfant) et décédez moins de 3 mois après la donation, le bien est réintégré intégralement dans la succession (valeur pleine propriété). L’avantage fiscal s’annule. Planifiez longtemps à l’avance.

Erreur 4 — DTU sans logique patrimoniale

Une donation temporaire d’usufruit réalisée uniquement pour sortir un bien de l’IFI peut être requalifiée en abus de droit (art. L64 LPF). L’administration exige une finalité patrimoniale réelle : aider un enfant étudiant, soutenir une association, rééquilibrer les revenus familiaux.

Erreur 5 — Confondre démembrement viager et temporaire pour l’IFI

Le démembrement viager (vous gardez l’usufruit) ne sort pas le bien de votre IFI — vous restez redevable sur la valeur en pleine propriété. Seule la DTU (vous donnez l’usufruit) fait sortir le bien. La confusion est fréquente et coûteuse.

Art. 774 bis CGI (LF 2024) : les dettes issues d’un quasi-usufruit conventionnel ne sont plus déductibles de la succession de l’usufruitier si elles n’ont pas de contrepartie réelle. Point de vigilance pour les montages de démembrement de comptes bancaires.
Questions fréquentes — démembrement 2026
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété pour les droits de donation ?
Selon le barème de l’article 669 du CGI, inchangé en 2026. La valeur dépend de l’âge de l’usufruitier : 51-60 ans = 50 %, 61-70 ans = 60 %, 71-80 ans = 70 %. Plus le donateur est jeune, plus la décote est importante et plus l’avantage fiscal est grand. Agir avant 70 ans est conseillé pour maximiser l’économie.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint automatiquement. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droits supplémentaires — quelle que soit la valeur du bien au moment du décès. La plus-value de valeur réalisée depuis la donation n’est pas taxée. C’est l’un des grands avantages du démembrement.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, avec l’accord obligatoire des deux parties. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul la pleine propriété. Le prix est réparti selon le barème art. 669. La quote-part de l’usufruitier est imposée à l’IR, celle du nu-propriétaire selon le régime des plus-values immobilières (calculée sur le prix d’acquisition de la nue-propriété).
Qui paie la taxe foncière sur un bien démembré ?
L’usufruitier supporte toutes les charges courantes : taxe foncière, assurances, charges de copropriété, travaux d’entretien. Le nu-propriétaire ne supporte que les grosses réparations (art. 606 Code civil) : toiture, ravalement, structure. En revanche, si l’usufruitier loue le bien, le nu-propriétaire peut déduire ses grosses réparations de ses revenus fonciers (jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global).
Qu’est-ce que la donation temporaire d’usufruit et quand l’utiliser ?
La DTU consiste à donner l’usufruit pour une durée déterminée (5-15 ans) en conservant la nue-propriété. L’enfant perçoit les loyers, le bien sort de votre assiette IFI. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété. Utile si vous êtes redevable de l’IFI et souhaitez soutenir un enfant étudiant ou en début de vie active. Attention : doit avoir une justification patrimoniale réelle pour éviter la requalification en abus de droit.
Ressources liées — cluster transmission

Hub transmission

Vue d’ensemble

Tous les outils : donation, AV, testament, SCI.

Donation et succession

Barèmes 2026

Abattements, exemples chiffrés, stratégies.

Clause bénéficiaire démembrée

Usufruit?/?NP

Conjoint usufruitier, enfants nus-propriétaires.

Contrat de capitalisation

Démembrement financier

Donner la NP sans liquider, antériorité préservée.

SCPI nue-propriété

Décote 30-45 %

Sans imposition annuelle, pleine propriété à terme.

SCI et démembrement

Parts sociales

Démembrer les parts de SCI : décote 10-20 %.

Analyse démembrement — 30 minutes

Votre bien peut-il être démembré ou nécessite-t-il une DTU ? On calcule l’économie et on sécurise le montage.

Nous calculons la valeur de la nue-propriété selon votre âge (barème art. 669), les droits avec et sans démembrement, le gain IFI d’une DTU, et les conditions pour éviter la requalification. Biens immobiliers, SCPI, contrat de capitalisation, parts de SCI : chaque support a sa logique.