Simulateur crédit immobilier gratuit — Ateis Patrimoine 2026
Simulateur crédit immobilier 2026 :
mensualité, coût total, assurance
et capacité d'emprunt HCSF
Calcul instantané de votre mensualité nette (assurance incluse), du coût total réel et de la conformité HCSF 35%. Comparaison caution vs hypothèque, impact loi Lemoine, taux fix/variable 2026. CGP indépendant, ORIAS 24003722.
▶ Calcul instantané
✓ HCSF 35%
✓ Coût total réel
✓ Assurance incluse
✓ Caution vs hypothèque
✓ Loi Lemoine 2026
35%
Endettement max HCSF
Mensualité + assurance ≤ 35% revenus nets. Règle obligatoire depuis 2022
3×
Coût assurance
Contrat groupe bancaire = jusquà 3× plus cher qu'un contrat individuel (loi Lemoine)
0,8%
Coût caution
Caution Crédit Logement : ~0,8% du capital. Remboursable partiellement à la fin
22
Banques en accès
Ateis négocie votre crédit auprès de 22 établissements sans frais supplémentaires
Simulateur interactif
Calculez votre crédit immobilier en temps réel
Renseignez le montant, la durée, le taux et l'assurance. Le simulateur calcule instantanément mensualité totale, coût des intérêts, coût de l'assurance et tableau d'amortissement complet.
Simulateur Crédit Immobilier
Mensualité, coût total & assurance
200 000 €
10 000 €1 000 000 €
€
20 ans
5 ans30 ans
%
%
Mensualité estimée
Calcul indicatif — ne constitue pas une offre de prêt.
Résultats de la simulation
Mensualité totale
Répartition du coût total
Avez-vous déjà obtenu un crédit immobilier ?
Nos conseillers prennent en charge un nombre limité de dossiers par mois.
Les créneaux de mai 2026 sont en cours de remplissage.
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Avis vérifiés Google
Ce que disent nos clients
Ce que les simulateurs bancaires ne montrent pas
Coût total réel : bien plus que les seuls intérêts
Les banques affichent le taux nominal. Mais le coût réel d'un crédit immobilier intègre intérêts + assurance + garantie + frais de dossier + frais de notaire. Voici la décomposition complète sur un emprunt type.
Emprunt 250 000€ — 20 ans — Taux 3,50%
Capital emprunté250 000 €
Intérêts sur 20 ans96 900 €
Assurance (0,34%/an, contrat groupe)17 000 €
Assurance (0,12%/an, contrat individuel)6 000 € ▼
Caution Crédit Logement (~0,8%)2 000 €
Frais de dossier900 €
Frais de notaire (ancien, ~8%)20 000 €
Coût total opération (contrat groupe)386 800 €
Avec contrat d'assurance individuel (loi Lemoine) : économie de 11 000€ sur 20 ans en passant de 0,34% à 0,12%. Ce changement est possible à tout moment sans frais depuis 2022.
Caution (ex. Crédit Logement)
★ Recommandée si accord obtenu
| Coût initial | ~0,8 % du capital |
| Main-levée si revente | Gratuite |
| Remboursement à la fin | Partiel (~75 %) |
| Accord systématique | Non (scoring) |
| Profil idéal | Primo-accédant, bon dossier |
| Recommandation 2026 | ✓ Privilégier si accord |
Hypothèque
Solution de repli — profils atypiques & TSE
| Coût initial | 1,5–2 % du capital |
| Main-levée si revente | ~500–800 € |
| Remboursement à la fin | Rien |
| Accord systématique | Oui (bien en garantie) |
| Profil idéal | Profil atypique, TSE |
| Recommandation 2026 | Solution de repli |
Sur 250 000€ : caution = ~2 000€ (dont ~1 500€ remboursables) vs hypothèque = ~4 500€ (rien récupéré). Écart net : ~4 000€ en faveur de la caution si accord.
→Crédits immobiliers : négociation et stratégies — Ateis
Capacité d'emprunt 2026
Capacité d'emprunt réelle : calcul HCSF, co-emprunteur et leviers d'optimisation
La règle HCSF plafonne l'endettement à 35% des revenus nets avant impôt, assurance incluse. Voici comment calculer précisément ce que vous pouvez emprunter selon votre situation.
Simulation 2 profils — HCSF 35%
Emprunteur seul
Revenus : 4 000€/mois
Mensualité max : 1 400€
~240 000€
20 ans à 3,50%
Co-emprunteurs
Revenus : 4 000 + 3 000€
Mensualité max : 2 450€
~420 000€
20 ans à 3,50%
Gain co-emprunt sur ce profil+180 000 €
Co-emprunteur : les revenus sont cumulés mais les charges aussi. Un co-emprunteur avec crédit conso existant peut réduire la capacité commune. Toujours simuler les deux scénarios.
Taux fixe, variable ou mixte : que choisir en 2026 ?
Fixe
3,30–3,85 %
taux de départ
Avantage : Sécurité totale, mensualité connue
Risque : Moins bon si taux baissent fortement
★ Choix majoritaire en 2026
Variable capé
2,80–3,20 %
taux de départ
Avantage : Démarre plus bas, profite des baisses
Risque : Mensualité peut monter jusqu'au cap (±1 ou 2 %)
Idéal horizon < 10 ans
Mixte
3,00–3,40 %
taux de départ
Avantage : Fixe 7–10 ans puis variable — idéal si revente prévue
Risque : Incertitude après période fixe
Revente prévue < 10 ans
Différé total
+0,1–0,3 %
surcoût vs taux fixe
Avantage : Aucune mensualité pendant 12–24 mois (VEFA, travaux)
Risque : Intérêts s'accumulent pendant le différé
VEFA / travaux / pont
En 2026 avec des taux en phase de décrue progressive, le taux fixe reste le choix majoritaire. Le variable capé peut être intéressant pour un horizon < 10 ans ou un investissement locatif à revendre rapidement.
Questions fréquentes
Tout savoir sur le crédit immobilier en 2026
Quelle mensualité pour 200 000€ empruntés ?
Sur 20 ans à 3,50% : 1 160€/mois hors assurance, soit ~1 210€ avec assurance (0,30%). Sur 25 ans à 3,80% : ~1 036€ + assurance ~1 086€. Utilisez le simulateur ci-dessus pour personnaliser selon votre taux exact.
Quel salaire minimum pour emprunter 250 000€ ?
Sur 20 ans à 3,50% : mensualité ~1 450€ (assurance incluse). Revenus nécessaires : 1 450 / 0,35 = 4 143€/mois net minimum, sans aucune autre charge. Avec un loyer ou crédit conso existant, le seuil monte proportionnellement.
Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?
Rare mais possible : <5% des dossiers acceptés. Les banques exigent généralement 10% d'apport + frais de notaire (7–8% dans l'ancien). Le PTZ peut compenser partiellement l'apport pour les primo-accédants en zones A/B1. Un courtier peut identifier les rares établissements prêtant à 110%.
Comment réduire le coût de mon assurance emprunteur ?
Loi Lemoine (2022) : vous pouvez changer d'assureur à tout moment, sans frais, sans attendre l'échéance. Un contrat individuel coûte généralement 0,10–0,15% vs 0,30–0,50% pour le contrat groupe de la banque. Sur 250 000€ / 20 ans : économie potentielle de 10 000–18 000€.
Qu'est-ce que le TAEG et pourquoi est-il important ?
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre le taux nominal + assurance + frais de dossier + garantie. C'est le seul indicateur légalement comparable entre deux offres. Un crédit à 3,20% nominal avec assurance chère peut coûter plus qu'un crédit à 3,40% avec bonne assurance individuelle.
Quelles sont les conditions du PTZ en 2026 ?
PTZ 2026 disponible pour les primo-accédants achetant en résidence principale. Zones A/Abis : jusqu'à 50% du prix du bien neuf. Zone B1 : jusqu'à 40%. Soumis à plafonds de ressources. Durée 20–25 ans, remboursement différé possible selon revenus. Non cumulable avec certains prêts aidés.
Vaut-il mieux rembourser par anticipation ou investir ?
Si votre taux crédit est inférieur à 4% : investir dans une assurance-vie ou des SCPI à 5–6% de rendement est généralement plus rentable que le remboursement anticipé. Au-delà de 4%, le calcul s'inverse. L'IRA (3% du capital restant) réduit aussi l'intérêt du remboursement anticipé.
Qu'est-ce qu'un différé de remboursement ?
Le différé total suspend capital et intérêts pendant 12–24 mois (utile en VEFA ou pour travaux importants). Le différé partiel : vous payez uniquement les intérêts. Dans les deux cas, le coût total du crédit augmente. À utiliser uniquement si la situation le justifie (loyer + mensualité impossible simultanément).
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722
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