La méthode Ateis : structurer avant de chercher.
Nous ne cherchons pas le bien en premier. Nous construisons d’abord le cadre — financement, structure de détention, fiscalité — pour que chaque décision soit alignee avec votre situation réelle. Ce que vous économisez sur vingt ans tient a des décisions prises au debut, jamais a la fin.
et structures
en architecture ouverte
par projet accompagne
Votre architecture patrimoniale complete
- Structure de détention adaptée a votre TMI
- Plan de financement avec nantissement si pertinent
- Optimisation fiscale sur 20 ans intégrée des le départ
- Strategie de transmission anticipee
- Selection du bien off-market alignee avec le cadre
A qui s’adresse cette approche ?
Vous avez construit une situation professionnelle solide. Vos revenus sont complexes. Votre taux marginal d’imposition depasse 41%.
Vous disposez d’une epargne — assurance-vie, PEA, liquidites — mais vous ne souhaitez pas tout liquider pour investir. Vous cherchez a entrer dans l’immobilier locatif physique sans sacrifier votre capacite financiere.
Ce que vous ressentez souvent : votre banque ne comprend pas la complexite de votre profil. Les solutions standards ne correspondent pas. Vous ne voulez pas improviser une décision qui engage 20 ans de fiscalité.
Ticket minimum : 300 000 €. Nous intervenons exclusivement sur des projets d’immobilier physique ancien a Paris et en Ile-de-France, pour des profils engages dans une demarche structurée.
Votre profil type
- Cadre superieur ou dirigeant, 38 a 55 ans
- TMI a 41% ou 45%
- Revenus mixtes : salaires, dividendes, BNC
- Epargne existante superieure a 100 000 €
- Projet immobilier locatif a partir de 300 000 €
- Base a Paris ou en Ile-de-France
- Peu ou pas d’experience en investissement structure
Investir sans structurer préalablement, c’est decider les choses les plus importantes en dernier.
Trois erreurs que font la grande majorite des investisseurs a votre profil — et que nous voyons chaque semaine.
La fiscalité en nom propre est une hemorragie silencieuse
Avec un TMI a 41%, vos loyers en nom propre sont taxes a 41% d’IR et 18,6 % de prelevements sociaux. Un bien rapportant 1 500 € par mois genere seulement 624 € nets apres impots. Ce n’est pas un probleme de rendement — c’est un probleme de structure.
Liquider son assurance-vie est souvent une erreur irreversible
Votre assurance-vie peut etre utilisee comme garantie bancaire sans etre rachetee. Liquidee, elle perd ses avantages successoraux, sa fiscalité acquise, son rendement en cours. Et votre capacite de financement se retrouve reduite au lieu d’etre élargie.
Chaque investissement conditionne le suivant
Un premier bien mal structure hypotheque votre capacite d’emprunt future et peut bloquer une opportunite plus ambitieuse. La structure que vous choisissez aujourd’hui vous accompagnera deux decennies. Le choix n’est jamais anodin.
Ces trois erreurs ont une solution commune : structurer avant de chercher. Nous construisons d’abord le cadre fiscal, juridique et financier. Le bien vient ensuite — mieux cible, mieux finance, mieux detenu.
Nous construisons dans l’ordre. Toujours.
Quatre étapes, dans cet ordre, pour chaque client. La rigueur du processus garantit la coherence du resultat.
Bilan patrimonial complet
Cartographie de vos actifs, passifs, revenus, fiscalité et objectifs. Identification de vos marges de manoeuvre réelles — et de celles que vous surestimez.
Structure de détention adaptée
SCI a l’IS, holding patrimoniale, ou nom propre dans certains cas. Chaque structure est analysee selon votre TMI, vos objectifs de transmission et votre horizon d’investissement.
Financement et nantissement
Construction du plan de financement avec nos 22 partenaires bancaires. Mise en place du nantissement si votre assurance-vie le permet — pour investir sans liquider votre epargne.
Selection du bien off-market
Le bien est cherche apres. Pas avant. Le critere de selection est la coherence avec votre strategie — pas le coup de coeur. Nous accedons a des biens avant leur mise sur le marche.
Trois outils. Souvent meconnus. Toujours decisifs.
Ce ne sont pas des produits que nous vendons. Ce sont des mecanismes que nous orchestrons pour que votre investissement soit coherent, efficace et durable.
La SCI a l’IS
Pour un profil a TMI 41%, les loyers en nom propre sont taxes a 58,2%. En SCI a l’IS, la societe paie 15% sur ses benefices et peut amortir le bien. L’economie sur 10 ans depasse souvent le cout total de l’accompagnement.
Le nantissement assurance-vie
Votre contrat d’assurance-vie peut garantir un credit sans etre rachete. Il continue de fructifier. Votre capital reste disponible. Et votre capacite d’emprunt s’élargit — jusqu’a couvrir les frais de notaire.
L’architecture ouverte sur 22 banques
Votre dossier est soumis simultanement a des banques grand public, des banques privees et des établissements specialises dans les montages patrimoniaux complexes. Vous choisissez la meilleure offre globale — jamais la premiere venue.
Ce que la structuration change en pratique
Un meme investissement. Deux trajectoires radicalement différentes.
TMI 41% – Acquisition réalisée
| Parametre | Sans structuration préalable | Avec la méthode Ateis |
|---|---|---|
| Structure de détention | Nom propre par defaut | SCI a l’IS – choisie avant la recherche |
| Fiscalité des loyers (1 500 €/mois) | TMI 41% + PS 18,6 % = 58,2% | IS 15% avec amortissement du bien |
| Assurance-vie (150 000 €) | Liquidee pour constituer l’apport | Nantie, conservee, continue de fructifier |
| Frais de notaire (32 000 €) | Sur epargne personnelle | Integres dans le financement bancaire |
| Capacite d’emprunt residuelle | Reduite par l’apport decaisse | Élargie par la garantie nantissement |
| Transmission | Non anticipee | Parts SCI transmissibles des l’an 1 |
| Economie fiscale annuelle estimee | 0 € | +7 200 € par an |
Sur 20 ans, l’ecart de fiscalité represente plus de 144 000 €. Ce n’est pas un detail de gestion. C’est la difference entre un investissement rentable et un investissement performant dans la duree. Tout cela tient a des décisions prises avant la signature — jamais apres.
Votre projet est-il structurable dans les conditions qui vous conviennent ?
En 30 minutes, nous analysons votre situation et vous indiquons si notre approche est adaptée a votre profil.
Ce qui distingue notre accompagnement
Quatre caracteristiques structurelles. Pas des arguments marketing — des contraintes que nous nous imposons pour vous conseiller correctement.
Financement et patrimoine dans la meme main
Statuts CIF, COA et COBSP. Vous n’avez pas a coordonner votre conseiller patrimonial et votre courtier. Le montage patrimonial et le plan de financement sont construits simultanement par les memes interlocuteurs. C’est rare. C’est decisif.
Independance capitalistique totale
Aucun lien avec un établissement bancaire ou une compagnie d’assurance. Aucun produit maison. Nous selectionnons ce qui correspond a votre situation — pas ce qui nous remunere le mieux. Notre remuneration en honoraires le garantit contractuellement.
22 établissements en architecture ouverte
Banques grand public, banques privees et établissements specialises dans les montages patrimoniaux complexes. Votre dossier est soumis simultanement a l’ensemble du reseau. Vous choisissez la meilleure offre globale — taux, duree, conditions de nantissement incluses.
Un cadre reglementaire strict
Cabinet immatricule a l’ORIAS (24003722), sous controle de l’AMF et de l’ACPR. Obligations deontologiques, devoir de conseil, protection du client a chaque étape. Votre interet est juridiquement protege — pas seulement promis.
Ce que nos clients demandent avant de nous appeler
Six questions structurantes. Les reponses directes — sans langue de bois.
SCI a l’IS : la societe paie l’impot a son niveau — 15% jusqu’a 42 500 €. Vous pouvez amortir le bien et les travaux, ce qui reduit ou annule le benefice imposable pendant plusieurs annees. La bascule vers l’IS est irreversible — a analyser avec precision avant de signer.
Billon
Fondateur
Boris Billon
Fondateur — Ateis Patrimoine
Ateis Patrimoine est ne d’un constat simple : les profils a revenus complexes — cadres, dirigeants, professions liberales — ne trouvent pas dans les reseaux bancaires traditionnels le niveau de conseil qu’ils meritent. Les outils existent. L’approche intégrée, rarement.
Nous avons construit un cabinet ou le conseil patrimonial et le financement sont penses ensemble, des le départ. Pas comme deux prestations separees — comme une seule strategie coherente.
COA — Courtier en Assurance
COBSP — Courtier en Operations Bancaires et Services de Paiement
Controle AMF – ACPR
« Structurer avant d’investir n’est pas une precaution supplementaire. C’est la décision d’investissement elle-meme. »
Votre projet merite une analyse serieuse. Pas un devis.
Avant tout accompagnement, nous analysons les elements structurants de votre situation : objectif d’investissement, epargne disponible, revenus, horizon patrimonial et fiscalité actuelle.
Ce premier echange de 30 minutes est gratuit et sans engagement. Il nous permet de determiner si notre approche est adaptée a votre profil — et de vous dire clairement si elle ne l’est pas.
- —Analyse gratuite, reponse sous 24 heures
- —Echange confidentiel, aucun engagement
- —En presentiel a Paris 75005 ou en visioconference
- —Accompagnement reserve aux projets a partir de 300 000 €
- —Cabinet reglemente ORIAS 24003722
Analyser mon projet
Qualification en 2 minutes – Rappel sous 24 heures
Pour aller plus loin
Les pages qui completent cette approche — pour comprendre chaque composante en detail.
Bilan patrimonial a Paris
Le point de départ de toute strategie. Analyse complete de votre situation avant toute décision.
SCI IS ou nom propre
Fiscalité, amortissement, transmission : quel regime pour votre profil et votre horizon ?
Nantissement assurance-vie
Investir sans liquider son epargne : fonctionnement, conditions et cas concrets.
Financement immobilier structure
22 partenaires bancaires, pret in fine, architecture ouverte pour profils complexes.
Investissement pour dirigeants
Holding patrimoniale, SCI IS et tresorerie d’entreprise : les outils du dirigeant investisseur.
Simuler ma capacite d’emprunt
Estimez en 2 minutes votre capacite de financement réelle selon votre profil.
Immobilier ancien off-market
Biens avant leur mise sur le marche. Selection apres la structuration, financement 100 %, cle en main.
Sources officielles
