SCI à l’IS :
Ce que ça change vraiment pour un profil à TMI 41 %.
La question n’est pas « faut-il créer une SCI ?» La question est « quelle structure de détention correspond à votre profil fiscal, votre horizon et vos objectifs de transmission ?» Pour un cadre ou un dirigeant à TMI 41 % ou 45 %, la réponse est presque toujours la même — et elle change tout.
Un loyer de 1 500 €/mois en nom propre : vous en gardez 627 € net après impôts. En SCI à l’IS avec amortissement : vous en gardez potentiellement plus de 1 200 € les premières années. Ce n’est pas une nuance fiscale — c’est la différence entre un investissement qui travaille et un investissement qui s’épuise.
Ce que la SCI à l’IS vous apporte concrètement
SCI à l’IR vs SCI à l’IS vs Nom propre :
les trois régimes face à un profil TMI 41 %
Même bien, même loyer, même financement. Trois structures — trois résultats radicalement différents.
| Paramètre | Nom propre | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|---|
| Imposition des loyers | TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 % |
Identique au nom propre = 58,2 % |
IS 15 % jusqu’à 42 500 € IS 25 % au-delà |
| Amortissement du bien | Non autorisé | Non autorisé | Oui — sur la valeur du bien hors terrain (environ 2 % /an) |
| Déduction des intérêts | Oui, sur revenus fonciers | Oui, sur revenus fonciers | Oui, sur bénéfice IS |
| Déficit foncier | Oui — imputable sur revenu global jusqu’à 10 700 €/an | Oui — même règle | Report en avant sur bénéfices futurs |
| Fiscalité lors de la revente | Plus-value privée — exonération après 22 ans | Plus-value privée — même règle | Plus-value professionnelle — impact de l’amortissement à anticiper |
| Transmission du bien | Succession classique | Cession de parts SCI | Cession de parts SCI — possible dès l’an 1 |
| Distributions aux associés | Loyers directs | Revenus fonciers | Dividendes : IS + flat tax 30 % (ou TMI si option) |
| Régime adapté à TMI 41 % | Non | Non | Oui — si horizon long terme et capital constitué |
| Loyer net annuel sur 12 000 € bruts (TMI 41 %) | ≈ 5 016 € | ≈ 5 016 € | ≈ 10 200 € (avec amortissement) |
Ce que la structure change sur 10 ans — même bien, même loyer.
Un appartement à 400 000 € à Paris. Loyer 1 500 €/mois. Cadre dirigeant, TMI 41 %, CDI.
Sans structuration préalable
Avec la méthode Ateis
Écart annuel : +6 610 € net par an en faveur de la SCI IS. Sur 10 ans, cela représente plus de 66 000 € — avant même de compter la capitalisation de cet écart réinvesti. Ce n’est pas un avantage marginal. C’est la valeur de la structuration préalable, mesurable dès la première année.
La SCI à l’IS n’est pas universelle. Elle est décisive dans certains cas.
Le bon choix dépend de votre TMI, de votre horizon, de vos objectifs de transmission et de votre situation professionnelle. Voici les cas où la question se pose sérieusement.
La SCI IS est pertinente si vous…
La SCI IS est moins adaptée si vous…
Trois pièges que nous voyons chaque semaine.
La SCI IS est puissante. Elle est aussi irréversible. Ce sont les deux bonnes raisons de ne pas l’improviser.
Basculer en IS après avoir acheté en IR
La bascule de l’IR vers l’IS est irréversible. Mais surtout : elle déclenche une imposition immédiate sur la plus-value latente du bien au moment du changement. Ce piège coûte parfois plus cher que les années d’économie fiscale escomptées. La décision IS/IR se prend avant le compromis — jamais après.
Sous-estimer la fiscalité à la revente en IS
En SCI IS, les amortissements pratiqués chaque année réduisent la valeur comptable du bien. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable — pas sur le prix d’achat. Le bénéfice fiscal annuel peut donc être partiellement rattrapé lors de la cession. Tout dépend de l’horizon de détention et du montage retenu.
Confondre SCI IS et exemption de toute imposition
La SCI IS ne supprime pas l’impôt — elle le transforme et le diffère. Les loyers ne sont pas imposés à votre TMI, mais les distributions de bénéfices à titre personnel le seront (flat tax 30 % ou TMI). L’intérêt réel est de capitaliser dans la structure à un taux faible — pas de ne jamais payer d’impôt.
Ce que nos clients demandent avant de se décider.
SCI IS ou nom propre : nous calculons l’écart exact pour votre situation.
La bonne structure dépend de votre TMI, de votre horizon, de vos objectifs successoraux et de votre situation professionnelle. En 30 minutes, nous vous donnons une réponse chiffrée — pas une réponse générique.
Si la SCI IS n’est pas la bonne réponse pour vous, nous vous le disons clairement.
Ce que nous analysons lors du premier échange
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