SIMULATEUR — RENDEMENT LOCATIF 2026

Simulateur rendement locatif 2026 : brut, net, net-net après impôts.

Le seul calcul qui compte n’est pas le rendement brut affiché en annonce — c’est le rendement net-net après charges et fiscalité selon votre TMI. Simulateur complet avec amortissement LMNP, vacance, taxe foncière, cash-flow crédit et projection 10–40 ans. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722. Spécialisation Ateis : immobilier physique ancien, projets 300 000 €+, TMI 41 %.

Utiliser le simulateur Comprendre brut/net/net-net

−2 pts

Brut → Net (charges, vacance)

−2 pts

Net → Net-net (TMI 41 % + PS)

≥ 7 %

Brut min 2026 à TMI 41 %

0 €

Impôt LMNP réel (10–15 ans)

Simulateur complet — toutes variables

Loyer, charges, crédit, fiscalité, amortissement LMNP, vacance, travaux, projection sur 40 ans — tous les paramètres d’un investisseur sérieux, en un seul outil. Saisissez le loyer mensuel CC, la surface, l’apport, l’horizon, la durée d’emprunt, le taux crédit et l’assurance, puis affinez les paramètres d’acquisition, charges d’exploitation, amortissements et revalorisation. Calcul instantané + export Excel CSV.

SimulationSaisir les données

Loyer mensuel CC (€)

Loyer mensuel HC (€) (optionnel)

Revalo loyers (%/an)

Charges locatives refacturées (€/an)

Surface (m²)

Vacance locative (%)

Apport (€)

Horizon (ans) — 1 à 40

Durée emprunt (ans)

Taux crédit (%)

Taux assurance crédit (%)

Montant financé (calculé)

Revalo patrimoine (%/an)

Frais de vente (% valeur)

Prix du bien (€)

Frais d’agence (€)

Frais de notaire (€) (vide = 7.5 %)

Frais bancaires / courtier (€)

Travaux rénovation (€)

Travaux construction (€)

Achat meubles (€)

Frais hypothécaires / caution (€)

Taxe foncière (€/an)

Assurance PNO (€/an)

GLI (% loyers HC)

Gestion (% loyers HC)

Frais de mise en location (€/an)

Frais de comptabilité (€/an)

Autres charges (€/an)

CFE (€/an)

CGA (€/an)

CRL (% loyers HC – SCI)

Foncier non amortissable (%)

Gros œuvre (%)

Gros œuvre (ans)

Façades (%)

Façades (ans)

Installations (%)

Installations (ans)

Agencements (%)

Agencements (ans)

Amort. frais d’acquisition (ans)

Amort. travaux (ans)

Amort. meubles (ans)

Apport CCA initial (€)

GLI/Gestion/CRL calculés sur loyers HC (revalorisés). Vacance = 0 %. Horizon 1–40 ans. Le bouton “Exporter Excel” télécharge un CSV UTF-8.

Acquisition du bien

Prix du bien	229 000,00 €
Frais d’agence	22 900,00 €
Frais de notaire	17 175,00 €
Travaux (rénov + constr.)	0,00 €
Achat meubles	0,00 €
Frais bancaires / courtier	3 000,00 €
Frais hypothécaires / caution	0,00 €
Total de l’acquisition	272 075,00 €
Coût d’acquisition / m²	1 700,47 €

Banque

Apport personnel	40 000,00 € (14,70 % du total)
Apport CCA initial	0,00 €
Montant financé (calcul)	232 075,00 €
LTV (sur Prix + Agence)	92,13 %
Durée emprunt (ans / mois)	20 / 240
Taux d’intérêt	3,20 %
Taux assurance	0,20 %
Mensualité hors assurance	1 310,44 €
Assurance (mensuel)	38,68 €
Mensualité avec assurance	1 349,12 €

Recettes locatives

Loyer mensuel CC	2 650,00 €
Loyer par m² (CC)	16,56 €
Loyer annuel CC (A1)	31 800,00 €
Loyer annuel HC (base %)	31 300,00 €
Revalo loyers	2,00 % / an

Charges annuelles (A1)

Taxe foncière	2 653,00 €
Assurance PNO	100,00 €
GLI (1,00 % de HC)	313,00 €
Gestion (3,00 % de HC)	939,00 €
CRL (2,50 % de HC)	782,50 €
Mise en location	0,00 €
Comptabilité	550,00 €
Autres charges	30,00 €
CFE	0,00 €
CGA	0,00 €
Total exploitation (A1)	5 367,50 €

Bilan mensuel & Rendements (A1)

Mensualité prêt (hors ass.)	1 310,44 €
Assurance emprunteur (mensuel)	38,68 €
Charges exploitation (mensuel)	447,29 €
Cash mensuel	853,59 €
Rentabilité brute	11,69 %
Rentabilité nette de charges	6,86 %

Détail des dotations aux amortissements (LMNP)

Base bâtie (prix + agence)	251 900,00 €
Foncier non amortissable (20,00 %)	50 380,00 €
Base amortissable du bâti	201 520,00 €
Gros œuvre — base / dotation	100 760,00 € / 2 519,00 €/an
Façades — base / dotation	60 456,00 € / 1 727,31 €/an
Installations — base / dotation	40 304,00 € / 2 015,20 €/an
Agencements — base / dotation	0,00 € / 0,00 €/an
Amort. frais d’acquisition	858,75 €/an
Amort. travaux	0,00 €/an
Amort. meubles	0,00 €/an
Total amortissements / an	7 120,26 €

Projection SCI à l’IS — Flux sur 10 ans

Année	Produits (HT)	Charges d’expl.	CRL (calc.)	Intérêts	Amorts	Rés. comptable	IS (15%)	Rés. net	Remb. capital	Trésorerie	Trésorerie (avec CCA)
1	31 800,00 €	5 367,50 €	782,50 €	7 303,59 €	7 120,26 €	12 008,64 €	1 801,30 €	10 207,35 €	8 421,70 €	8 441,76 €	8 441,76 €
2	32 426,00 €	5 408,19 €	798,15 €	7 030,11 €	7 120,26 €	12 867,43 €	1 930,12 €	10 937,32 €	8 695,18 €	8 898,25 €	8 898,25 €
3	33 064,52 €	5 449,69 €	814,11 €	6 747,75 €	7 120,26 €	13 746,81 €	2 062,02 €	11 684,79 €	8 977,55 €	9 363,36 €	9 363,36 €
4	33 715,81 €	5 492,03 €	830,40 €	6 456,22 €	7 120,26 €	14 647,30 €	2 197,10 €	12 450,21 €	9 269,08 €	9 837,24 €	9 837,24 €
5	34 380,13 €	5 535,21 €	847,00 €	6 155,22 €	7 120,26 €	15 569,44 €	2 335,42 €	13 234,02 €	9 570,08 €	10 320,06 €	10 320,06 €
6	35 057,73 €	5 579,25 €	863,94 €	5 844,44 €	7 120,26 €	16 513,77 €	2 477,07 €	14 036,70 €	9 880,85 €	10 811,97 €	10 811,97 €
7	35 748,88 €	5 624,18 €	881,22 €	5 523,58 €	7 120,26 €	17 480,87 €	2 622,13 €	14 858,74 €	10 201,72 €	11 313,13 €	11 313,13 €
8	36 453,86 €	5 670,00 €	898,85 €	5 192,29 €	7 120,26 €	18 471,31 €	2 770,70 €	15 700,61 €	10 533,00 €	11 823,72 €	11 823,72 €
9	37 172,94 €	5 716,74 €	916,82 €	4 850,25 €	7 120,26 €	19 485,69 €	2 922,85 €	16 562,83 €	10 875,05 €	12 343,90 €	12 343,90 €
10	37 906,40 €	5 764,42 €	935,16 €	4 497,10 €	7 120,26 €	20 524,62 €	3 078,69 €	17 445,93 €	11 228,20 €	12 873,84 €	12 873,84 €

CCA = apport en compte courant si la trésorerie annuelle est négative. “Trésorerie (avec CCA)” tient compte de l’utilisation de l’apport CCA initial. CRL = 2,50 % des loyers HC.

Graphique — Capital créé (10 ans)

Graphique — Capital vs Cumul CF vs Patrimoine éco

Capital créé

Cumul CF (apport + CF)

Patrimoine économique

Waterfall — Trésorerie Année 1 (après IS)

Charges d’exploitation — répartition (10 ans)

GLI (6.5%)

Gestion (19.5%)

CRL (16.2%)

Reste (57.8%)

Vue Exploitation — Comptes d’exploitation (10 ans)

Produits

Charges

Intérêts

CFO (ligne)

Vue Exploitation — Trésorerie (sans / avec CCA)

CFO (barre)

Flux financement (barre)

Trésorerie (sans CCA)

Trésorerie (avec CCA)

Scénarios — Capital créé (Prudent / Base / Optimiste)

Base

Optimiste

Prudent

Sensibilité — Impact sur le capital créé en année 10

Barres triées par impact absolu sur le capital (année 10). Axe vertical = facteurs ; axe horizontal = effet (€, à horizon).

Rendement locatif 2026 — repères

8 repères clés du rendement locatif 2026

3 rendements

Brut, net, net-net

Seul le net-net dit la vérité sur l’enrichissement.

7,5 %

Frais notaire ancien

Défaut simulateur. 3 % en neuf.

1 mois

Vacance précaution

Minimum à provisionner par an.

17,2 %

PS revenus fonciers

S’ajoutent au TMI pour la fiscalité.

2,5 %

Amort. bâti LMNP

Soit ~40 ans — gros œuvre.

9 ans

Amort. meubles

Pour location LMNP meublée.

20 %

Part foncier non amort.

Terrain non amortissable (standard).

2,5 %

CRL en SCI IS

Contribution sur les revenus locatifs.

Glossaire du simulateur

Glossaire du simulateur de rendement immobilier

Ce glossaire explique chaque paramètre du simulateur et son impact sur les résultats. Classé par catégorie — revenus, financement, acquisition, charges, amortissements, projections, indicateurs.

Revenus locatifs et caractéristiques

Loyer CC : montant total payé par le locataire, charges récupérables incluses. Base de la rentabilité brute.
Loyer HC : hors charges récupérables. Déduit auto si vide.
Charges refacturées : n’affectent pas le résultat net (neutres).
Surface (m²) : coût d’acquisition au mètre carré et rendement au m².

Financement et conditions bancaires

Apport personnel : réduit le capital financé, améliore les conditions.
Montant financé : total acquisition − apport.
Durée d’emprunt : plus longue = mensualité réduite, coût total augmente.
Taux d’intérêt : taux nominal annuel sur capital emprunté.
Taux d’assurance : sur capital initial, couvre décès/invalidité.

Acquisition du bien

Prix du bien : hors frais et travaux.
Frais d’agence : commission, incluse dans coût global.
Frais de notaire : 7,5 % par défaut si vide.
Travaux rénovation/construction : amortissables comptablement.
Achat meubles : amortissables sur 9 ans (LMNP).
Frais bancaires/courtier : dossier, garantie, courtage.

Charges d’exploitation annuelles

Taxe foncière : impôt local du propriétaire.
Assurance PNO : Propriétaire Non Occupant.
GLI : Garantie Loyers Impayés, % du HC.
Gestion : honoraires gestionnaire, % du HC.
Comptabilité : SCI IS ou réel LMNP.
CRL : Contribution sur Revenus Locatifs SCI = 2,5 % des loyers.

Amortissements (LMNP / SCI IS)

Foncier non amort. : terrain (généralement 20 %).
Gros œuvre : amorti sur 40 ans.
Façades : 35 ans.
Installations techniques : 20 ans.
Agencements/mobilier : 9 ans.
Frais d’acquisition : 20 ans.
Travaux : 40 ans par défaut.

Revalorisation et projections

Revalorisation loyers : taux annuel (indexation IRL).
Revalorisation patrimoine : évolution annuelle de la valeur du bien.
Frais de vente : agence + notaire en cas de revente.
Horizon : 1 à 40 ans projetés.

Indicateurs financiers

Rentabilité brute : Loyer annuel CC / Coût total × 100.
Rentabilité nette : (Loyer − charges − intérêts − assurance) / coût × 100.
Cash-flow : recettes − toutes les dépenses. Positif = autofinancement.
Capital créé : valeur de revente − capital restant dû.

CCA et SCI à l’IS

CCA : Compte Courant d’Associé — apport temporaire pour combler trésorerie négative.
CCA cumulé : total des apports successifs (besoin de financement).
Capital restant dû : montant du prêt encore à rembourser.
Trésorerie cumulée : apport initial + flux successifs.

Les 3 rendements expliqués

Brut, net, net-net : les 3 formules de calcul

Le rendement brut est le chiffre vendu par les agents immobiliers. Le rendement net-net est le seul qui dit la vérité sur votre enrichissement réel. Voici les formules exactes et un cas chiffré.

Cas type — appartement 180 000 €, loyer 850 €/mois, TMI 41 %

Loyer annuel brut10 200 €

1. Rendement brut (loyer / prix)5,67 %

Taxe foncière− 1 100 €

Gestion locative (7 %)− 714 €

Assurance PNO− 120 €

Vacance (1 mois)− 850 €

Travaux provision− 500 €

2. Rendement net de charges3,79 %

Impôt revenus fonciers (TMI 41 % + PS 17,2 %)− 1 917 €

3. Rendement net-net après impôts2,73 %

Conclusion : un bien affiché à 5,67 % brut ne rapporte que 2,73 % net-net à TMI 41 %. Le Livret A à 1,5 % sans risque ni gestion devient presque compétitif. C’est pourquoi viser ≥ 7 % brut est essentiel.

Impact du régime fiscal sur le rendement réel

Régime	LMNP réel ★	Nu réel	Micro-foncier
Déductions	Charges + amortissement	Charges réelles	Abattement 30 %
Impôt annuel (sur 7 142 €)	~0 €	1 917 €	2 596 €
Rendement net-net	3,79 %	2,73 %	2,16 %
Cash-flow mensuel*	+62 €	−97 €	−157 €
Condition	Location meublée	Location nue	Revenus <15 000 €

* Crédit 145 000 € / 20 ans / 3,80 % — mensualité 870 €.

Impact de la vacance locative sur le rendement

Vacance	Loyer effectif	Impact rendement brut
0 mois/an	10 200 €	5,67 % (théorique)
1 mois/an	9 350 €	5,19 % (−0,47 pt)
2 mois/an	8 500 €	4,72 % (−0,95 pt)
3 mois/an	7 650 €	4,25 % (−1,42 pt)

Conseil Ateis : toujours simuler avec 1 mois de vacance minimum. Un bien mal ciblé ou un marché tendu peuvent conduire à 2–3 mois, ce qui transforme un projet rentable en gouffre fiscal.

Seuil d’autofinancement

Quel rendement brut minimum pour que le projet s’autofinance en 2026 ?

L’autofinancement signifie que le loyer couvre la totalité des charges (crédit + impôts + charges courantes). Voici le seuil minimum selon le taux de crédit, la durée et le régime fiscal.

Régime fiscal	Crédit 20 ans à 3,80 %	Crédit 25 ans à 4,00 %
Micro-foncier (TMI 41 %)	9,5 % brut min.	8,8 % brut min.
Nu réel (TMI 41 %)	8,2 % brut min.	7,6 % brut min.
Nu réel (TMI 30 %)	7,4 % brut min.	6,9 % brut min.
LMNP réel (avec amortissement) ★	5,8 % brut min.	5,4 % brut min.

Lecture : pour s’autofinancer complètement avec un crédit sur 20 ans à 3,80 %, un investisseur à TMI 41 % en nu réel a besoin d’un rendement brut d’au moins 8,2 %. Très rare en Île-de-France. Courant dans les villes moyennes. LMNP réel divise le seuil par deux.

Pièges à éviter

Les 4 erreurs de calcul les plus courantes

Calculer sur le prix net vendeur

La base correcte est prix + frais de notaire (7–8 %) + frais d’agence. Sur 180 000 € : base = 180 000 + 13 500 + 0 = 193 500 €. Le rendement brut réel est 5,27 % et non 5,67 %.

Oublier les charges locatives non récupérables

Partie des charges de copropriété, ravalement, toiture, ascenseur : non récupérables sur le locataire. Sur un immeuble ancien : 800–1 500 €/an facilement, soit −0,5 point de rendement.

Ne pas intégrer la CFE pour le LMNP

Le statut LMNP soumet à la Cotisation Foncière des Entreprises dès la 2^e année (300–1 000 €/an selon la ville). À déduire du cash-flow. Exonération possible la 1^re année.

Ignorer l’impact de la revente (plus-value)

En LMNP réel après réforme 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la base de plus-value. Sur 15 ans d’amortissement, la facture fiscale à la revente peut être significative. À anticiper dès l’entrée.

Questions fréquentes

Tout savoir sur le calcul du rendement locatif en 2026

Comment calculer le rendement locatif brut ?

Rendement brut = (Loyer mensuel × 12) / Prix d’achat total × 100. Le prix d’achat total inclut le prix du bien + frais de notaire + frais d’agence + travaux. Exemple : loyer 800 €/mois, bien 160 000 € + 12 000 € frais = base 172 000 € → rendement brut = 9 600 / 172 000 = 5,58 %.

Quel rendement locatif est considéré comme bon en 2026 ?

En 2026 avec des taux de crédit à 3,50–4,00 %, un bon rendement brut se situe entre 6 % et 9 %. En dessous de 5 % brut, le projet sera presque systématiquement déficitaire avec crédit. Au-dessus de 8 %, le projet peut s’autofinancer même en nu réel à TMI 41 %.

Le rendement locatif inclut-il la plus-value à la revente ?

Non — le rendement locatif ne prend en compte que les loyers. La plus-value à la revente est un gain en capital séparé, soumis à son propre régime fiscal (plus-value immobilière avec abattements pour durée de détention). Le simulateur ci-dessus permet de projeter la valeur du patrimoine à la revente.

LMNP ou location nue : quel impact sur le rendement ?

Sur un bien à 5,5 % brut, TMI 41 % : nu réel = 2,6 % net-net / LMNP réel = 3,7 % net-net. L’écart de 1,1 point sur 200 000 € représente 2 200 €/an d’enrichissement supplémentaire en LMNP. Condition : louer meublé, tenir une comptabilité BIC, avoir un expert-comptable.

Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?

Cash-flow net = Loyers encaissés − Mensualité crédit − Charges annuelles mensualisées − Impôts mensualisés. Si le résultat est positif, le locataire rembourse votre crédit et vous verse un surplus. Si négatif, vous complétez de votre poche — c’est l’effort d’épargne mensuel.

La vacance locative impacte-t-elle beaucoup le rendement ?

Oui et c’est sous-estimé : 1 mois de vacance sur un loyer de 800 € = 800 € de perte annuelle directe, soit −0,46 point de rendement brut sur un bien à 175 000 €. 2 mois de vacance = −0,91 point. Toujours simuler avec au moins 1 mois et cibler des marchés à forte tension locative.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs ?

Oui, en régime réel (nu ou LMNP). Les intérêts d’emprunt, l’assurance crédit et les frais de garantie sont intégralement déductibles. Sur un crédit à 3,80 %, la 1^re année d’intérêts sur 150 000 € à TMI 41 % génère une économie fiscale d’environ 2 300 €.

Quelle différence entre rendement et rentabilité locative ?

Le rendement = ratio loyers / prix (annuel, en %). La rentabilité est plus large : elle intègre aussi la plus-value potentielle, le levier crédit, l’effet temps et la fiscalité globale. Un bien à 4 % de rendement net-net peut avoir une excellente rentabilité globale si la plus-value est forte (Paris, Lyon).

Aller plus loin

Le rendement locatif dans votre stratégie globale

Complémentaire

Simulation investissement locatif 5 étapes

Comparatif nu réel / LMNP / micro + effet de levier. →

Cash-flow optimisé

Simulateur prêt in fine

Réduire la mensualité : intérêts seuls + 100 % déductibles. →

Financement

Simulateur crédit immobilier

Mensualité, coût total, caution vs hypothèque, loi Lemoine. →

Sortie LMNP

Plus-value LMNP 2026

Réforme 2025 : amortissements réintégrés dans la PV. →

SCI à l’IS

Plus-value SCI IS 2026

Double imposition IS + flat tax à la cession. →

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