Simulateur prêt in fine gratuit — Ateis Patrimoine 2026
Simulateur prêt in fine 2026 :
échéances, coût réel et économie fiscale
pour l'investisseur locatif
Le prêt in fine vous permet de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée, le capital étant restitué en une fois au terme. 100% des intérêts déductibles des revenus fonciers au régime réel — l'outil des investisseurs locatifs à TMI 41–45%. CGP indépendant, ORIAS 24003722.
▶ Intérêts seuls
✓ Capital restitué au terme
✓ Déduction fiscale 100%
✓ Comparatif amortissable
✓ Nantissement AV
✓ TMI 41–45%
100%
Intérêts déductibles
La totalité des intérêts est déductible des revenus fonciers au régime réel
+0,3%
Surcoût vs amortissable
Taux in fine généralement 0,2 à 0,5 pt au-dessus du taux amortissable sur même durée
41%+
TMI cible
Le prêt in fine n'est économiquement pertinent qu'à partir de TMI 41% — en dessous l'économie fiscale ne compense pas le surcoût
15 ans
Durée typique
La durée usuelle d'un prêt in fine est 10–20 ans, selon la capacité de nantissement
Simulateur interactif
Calculez vos échéances in fine et votre économie fiscale réelle
Saisissez le montant, le taux et la durée. Le simulateur génère l'échéancier complet, le coût total des intérêts et la comparaison avec un prêt amortissable équivalent.
Simulateur prêt in fine
Intérêts seulsÉchéance périodique
—
Intérêts seulement
Coût total des intérêts
—
Sur toute la durée
Capital remboursé in fine
—
À la dernière échéance
Dernière échéance
—
Intérêts + capital
Taux saisi : —
Échéancier
| ? | Intérêts | Principal | Paiement | Restant dû |
|---|
Formule in fine : paiement périodique = Capital × (Taux annuel / fréquence).
Coût total des intérêts = Capital × Taux annuel × Durée (années). Aucune amortisation avant la dernière échéance.
Votre simulation in fine
Mise à jour en temps réel
Échéance mensuelle
— €
Intérêts seuls — capital restitué au terme
Capital emprunté
200 000 €
Durée
— ans
Coût total intérêts
— €
Économie fiscale estimée (TMI 41%)
— €
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Boris Billon — CGP indépendant
ORIAS 24003722 — Supervisé AMF & ACPR
ORIAS 24003722 — Supervisé AMF & ACPR
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Ce que le top 10 Google ne chiffre jamais
Prêt in fine vs amortissable : comparatif chiffré après avantage fiscal réel
La question n'est pas « quel prêt coûte le moins cher ? » mais « quel prêt laisse le plus de cash net après impôts ? » Voici la simulation complète sur 15 ans, pour un investisseur à TMI 41%.
Prêt in fine
★ Cash-flow libéré — investisseur TMI 41%+
| Montant emprunté | 200 000 € |
| Taux nominal | 4,20 % |
| Durée | 15 ans |
| Mensualité (hors capital) | 700 € |
| Capital restitué au terme | 200 000 € |
| Intérêts totaux payés | 126 000 € |
| Déduction fiscale (TMI 41 %) | 51 660 € |
| Coût net après déduction | 74 340 € |
| Cash-flow mensuel net* | +786 € |
Prêt amortissable
Coût total inférieur — résidence principale
| Montant emprunté | 200 000 € |
| Taux nominal | 3,90 % |
| Durée | 15 ans |
| Mensualité (hors capital) | 1 486 € |
| Capital restitué au terme | 0 € |
| Intérêts totaux payés | 67 480 € |
| Déduction fiscale (TMI 41 %) | 27 667 € |
| Coût net après déduction | 39 813 € |
| Cash-flow mensuel net* | +0 € |
*Loyer net supposé 1 486€/mois pour neutraliser le cash-flow amortissable. In fine : loyer − 700€ int. = +786€ libre par mois pendant 15 ans. Source de calcul : Ateis Patrimoine 2026.
Le surcoût brut est réel : +58 520€ d'intérêts vs amortissable. Mais le cash-flow libéré de +786€/mois pendant 15 ans = +141 480€ de liquidité disponible pour investir ou nantir. L'arbitrage dépend du rendement de ce capital libéré.
Quand le prêt in fine est-il pertinent ?
✓
TMI 41% ou 45% (régime réel)
Chaque euro d'intérêts déduit génère 41 ou 45 centimes d'économie d'impôt. En dessous de TMI 30%, le surcoût du taux in fine n'est pas compensé par la déduction.
✓
Objectif cash-flow locatif maximal
En ne remboursant que les intérêts, la mensualité est 2 à 3 fois plus basse qu'un amortissable. Idéal pour un bien à fort rendement dont les loyers financent l'intégralité des charges.
✓
Capital disponible pour nantir une AV
La banque exige en général un nantissement d'une assurance-vie représentant 100 à 130% du capital emprunté. Si vous avez déjà une AV bien valorisée, c'est le profil idéal.
✕
Pas adapté à une résidence principale
Les intérêts d'emprunt pour une résidence principale ne sont pas déductibles depuis 2011. Sans avantage fiscal, le prêt in fine est simplement plus cher.
✕
Profil TMI < 30%
La déduction fiscale ne compense pas le surcoût de taux. Un prêt amortissable classique sera systématiquement moins coûteux net d'impôts.
Nantissement et montage
Comment fonctionne le nantissement d'une assurance-vie dans un prêt in fine ?
La banque accepte de prêter in fine car elle dispose d'une garantie : votre assurance-vie nantie. En cas de défaillance, elle se remébousse sur l'AV. Voici le montage concret.
Montage type — 200 000€ empruntés sur 15 ans
Capital emprunté200 000 €
AV nantie requise (110–130%)220 000 – 260 000 €
Mensualité (intérêts seuls à 4,20%)700 €
Versement mensuel supplémentaire sur AV+300 € (optionnel)
Rendement AV nécessaire (pour neutraliser le surcoût)≥ 3,0%/an
Capital disponible au terme si AV à 4,5%/an~395 000 €
Rendement AV minimal : pour que le montage soit généralement neutre, l'AV nantie doit rapporter au moins autant que le surcoût de taux par rapport à un amortissable (≈ 0,3%). En pratique, une AV multi-support à 3–5% rend le montage très favorable.
Les risques du prêt in fine que les guides minimisent
⚠ Risque de revente avant terme
Si vous revendez le bien avant l'échéance, vous devez rembourser la totalité du capital en une fois. Les IRA (3% du capital) s'ajoutent. Sur 200 000€, cela représente 6 000€ de pénalités. À anticiper absolument.
⚠ Risque de performance de l'assurance-vie
Si les marchés baissent et que l'AV nantie perd de la valeur, la banque peut exiger un apport complémentaire pour maintenir le ratio nantissement/capital. Risque réel sur les UC en période de crise.
⚠ Risque fiscal : changement de régime
Si vous passez du régime réel au micro-foncier (ou que les lois fiscales changent), la déductibilité des intérêts peut être remise en cause. Tout le calcul de rentabilité repose sur cette déductibilité pérenne.
⚠ Condition de capital à nantir
La banque exige une AV existante de 110–130% du capital. Si vous ne disposez pas de ce capital disponible, le prêt in fine n'est pas accessible. La pélurart des primo-investisseurs en sont exclus de facto.
Pour qui NE PAS faire de prêt in fine : primo-investisseurs sans épargne existante, TMI < 30%, horizon < 10 ans, résidence principale, profil nécessitant le capital au terme pour financer autre chose.
→Bilan patrimonial immobilier 2026 — Ateis
Profils & cas d'usage
3 profils-types pour lesquels le prêt in fine est optimal en 2026
Profil 1
Cadre sup. — TMI 45% — AV existante
Rémunération nette 120k€/an. AV valorisée à 300k€. Achat d'un bien locatif 250k€ à Paris. Déduction fiscale de 45% sur chaque euro d'intérêts. Cash-flow mensuel positif dès le 1er mois. L'AV nantie continue de se valoriser en parallèle.
Profil 2
Dirigeant — SCI IS — Holding
La SCI IS peut déduire les intérêts du résultat imposable à l'IS (15% sur les 42 500 premiers euros). Le prêt in fine laisse la trésorerie de la holding libre pour d'autres investissements. Montage particulièrement efficace pour les dirigeants avec holding patrimoniale.
Profil 3
Investisseur SCPI — Régime réel
Achat de SCPI à crédit in fine : les loyers SCPI couvrent les intérêts (cash-flow quasi nul), les intérêts sont déductibles des revenus fonciers SCPI, et le capital SCPI accumulé rembourse le prêt au terme. Triple effet fiscalité + valorisation + levier.
Prêt in fine pour une SCPI : c'est l'un des montages les plus efficaces fiscalement pour un investisseur à TMI 41%+. Les loyers SCPI couvrent les intérêts, le tout est déductible, et la valeur des parts SCPI au terme sert à rembourser le capital.
→ SCPI 2026 : guide complet Ateis Patrimoine
Questions fréquentes
Tout savoir sur le prêt in fine en 2026
Quelle est la différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?
Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une partie du capital + des intérêts. Dans un prêt in fine, vous payez uniquement les intérêts chaque mois, et remboursez la totalité du capital en une seule fois à la dernière échéance. Mensualité in fine = 2 à 3 fois plus basse qu'un amortissable pour le même capital.
Les intérêts d'un prêt in fine sont-ils vraiment déductibles ?
Oui, à 100%, au régime réel des revenus fonciers. C'est la condition sine qua non de la pertinence du montage : le bien doit être loué nu (non meublé), déclaré en revenus fonciers au régime réel. Pour un LMNP au régime BIC, les intérêts sont également déductibles mais via les charges.
Quel montant d'assurance-vie faut-il nantir ?
En général, la banque exige de nantir une assurance-vie représentant 100 à 130% du capital emprunté. Pour 200 000€ empruntés, il faut donc une AV valorisée entre 200 000€ et 260 000€. Certaines banques acceptent un nantissement progressif si vous êtes en phase d'accumulation.
Quelle durée maximale pour un prêt in fine ?
La durée usuelle est de 10 à 20 ans, plus rarement 25 ans. Les banques sont plus conservatrices sur les durées longues car le risque de dévalorisation de l'AV nantie augmente. La durée optimale se situe généralement autour de 15 ans pour équilibrer coût fiscal et coût total.
Quelles banques proposent des prêts in fine en 2026 ?
Le prêt in fine n'est pas proposé par toutes les banques de réseau. Il est davantage accessible auprès des banques privées, des banques spécialisées en financement de professionnels libéraux et certaines banques mutualistes. Un courtier avec accès à 22 banques comme Ateis Patrimoine permet de cibler les établissements accordant ce type de prêt.
Peut-on rembourser un prêt in fine par anticipation ?
Oui, sous réserve des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) plafonnées à 3% du capital restant dû. Sur un prêt in fine, le capital restant est constant tout au long de la durée, donc les IRA sont identiques à l'année 1 qu'à l'année 14. C'est un élément défavorable par rapport à un amortissable où les IRA diminuent.
Le prêt in fine est-il possible dans une SCI ?
Oui, et c'est même un montage très utilisé en SCI à l'IS. La SCI emprunte in fine, déduit les intérêts de son résultat IS, et les associés nantissent leurs assurances-vie personnelles. Avantage supplémentaire : l'IS sur les loyers est réduit par les intérêts, et les réserves de la SCI IS ne sont pas distribuées.
Quel est le taux d'un prêt in fine en 2026 ?
En 2026, le taux d'un prêt in fine se situe généralement 0,2 à 0,5 point au-dessus du taux amortissable équivalent. Pour un amortissable à 3,80% sur 15 ans, le taux in fine sera typ. entre 4,00% et 4,30%. Ce surcoût est compensable par l'avantage fiscal pour les TMI 41%+.
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722
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Simulation complète cash-flow après déduction fiscale, accès à 22 banques, montage SCI IS / holding — Boris Billon, sans conflit d'intérêt.
