Simulateur Pret In Fine : calculez vos échéances, capital restant dû et coût du crédit
Simulateur prêt in fine
Intérêts seulsÉchéance périodique
Coût total des intérêts
Capital remboursé in fine
Dernière échéance
Échéancier
| ? | Intérêts | Principal | Paiement | Restant dû |
|---|
Formule in fine : paiement périodique = Capital × (Taux annuel / fréquence).
Coût total des intérêts = Capital × Taux annuel × Durée (années). Aucune amortisation avant la dernière échéance.
Pourquoi les intérêts sont-ils plus élevés qu’avec un prêt amortissable ?
La réponse est simple. Dans un prêt amortissable classique, le capital décroît chaque mois. Les intérêts sont donc calculés sur un capital de plus en plus faible. Dans un prêt in fine, le capital ne bouge pas. Les intérêts sont calculés sur le montant initial pendant toute la durée, sans exception.
Le coût total en intérêts d’un prêt in fine est donc nettement plus élevé que celui d’un prêt amortissable de même montant et de même durée. Cet écart peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur quinze ans. Pourquoi choisir le prêt in fine, alors ?
Le véritable avantage : la déductibilité intégrale des intérêts
Pour un investisseur locatif soumis au régime réel, l’intégralité des intérêts d’emprunt est déductible des revenus fonciers. Avec un prêt amortissable, la charge déductible diminue chaque année, à mesure que le capital baisse. Avec un prêt in fine, la charge déductible reste constante sur toute la durée, car le capital ne varie jamais.
Pour un contribuable à la tranche marginale d’imposition de 41 %, chaque euro d’intérêts déduit génère 41 centimes d’économie d’impôt. Sur 113 940 € d’intérêts totaux, cela représente une économie fiscale théorique de 46 715 €. Le surcoût de 49 700 € par rapport au prêt amortissable est ainsi presque intégralement compensé.
Le prêt in fine impose généralement de nantir un actif pour garantir le remboursement du capital à l’échéance. Le véhicule le plus courant est l’assurance-vie. En versant chaque mois une épargne progressive sur un contrat, l’emprunteur constitue le capital nécessaire tout en bénéficiant des rendements du contrat. Cette double mécanique est au coeur de l’intérêt patrimonial du prêt in fine.
Pour quels projets le prêt in fine est-il adapté ?
Le bénéfice fiscal est maximal pour les contribuables à 30 % de TMI ou plus. En dessous, l’avantage est insuffisant pour justifier le surcoût en intérêts.
L’association prêt in fine et assurance-vie est un classique de l’ingénierie patrimoniale. Le rendement du contrat peut partiellement absorber les intérêts du prêt.
Le capital restant dû est déductible de l’assiette IFI. Avec un prêt in fine, cette déductibilité reste maximale pendant toute la durée. Au-delà de 5 M € de patrimoine, un plafonnement s’applique.
Pour certains montages d’acquisition-revente, le prêt in fine peut remplacer avantageusement un crédit relais classique.
Le prêt in fine se structure. Il ne s’improvise pas.
Nos conseillers patrimoniaux (CIF, COA, ORIAS 24003722) analysent l’opportunité du prêt in fine selon votre TMI, votre patrimoine existant et votre horizon d’investissement.
Patrimoine minimum recommandé : 300 000 €.
Questions fréquentes
Le prêt in fine est un crédit immobilier dans lequel l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. La mensualité est donc beaucoup plus faible qu’avec un prêt amortissable classique, mais le coût total en intérêts est nettement plus élevé.
Oui, intégralement, au régime réel. C’est l’un de ses principaux avantages pour les investisseurs fortement imposés. Contrairement au prêt amortissable dont les intérêts déductibles diminuent chaque année, le prêt in fine génère une charge déductible constante sur toute la durée, car le capital ne baisse jamais.
En l’absence de remboursement progressif du capital, la banque exige une garantie supplémentaire. La plus courante est le nantissement d’un contrat d’assurance-vie. L’emprunteur alimente ce contrat en parallèle et s’engage à maintenir une valeur de rachat suffisante pour couvrir le capital à l’échéance. Le contrat nanti est alors cédé à la banque en garantie.
Oui, dans une certaine mesure. Le capital restant dû d’un prêt immobilier est déductible de l’assiette IFI. Avec un prêt in fine, ce capital reste constant pendant toute la durée, ce qui maintient la déductibilité à son niveau maximum. Au-delà de 5 M € de patrimoine net taxable, un mécanisme de plafonnement limite cette déductibilité.