Ateis Patrimoine

Ateis Patrimoine — Cabinet CGP Paris

Développer son patrimoine :
une stratégie construite,
pas des produits accumulés.

Développer son patrimoine, c’est construire un capital qui protège, fructifie et se transmet. Cela commence par définir vos objectifs patrimoniaux — retraite, revenus complémentaires, transmission, protection contre l’inflation — puis identifier les leviers adaptés à votre horizon, votre profil de risque et vos contraintes de liquidité. Pour les cadres et dirigeants à TMI 41 %+, la structuration fiscale est le facteur n°1 : le bon montage vaut 40 à 60 k€ sur 20 ans.

Analyser ma situationNos services
TMI 41 %Profil minimum
Au-delà, la fiscalité des loyers rend la structuration non optionnelle
300 k€Ticket minimum
En deçà, l’ingénierie patrimoniale n’est pas r
Pourquoi

Pourquoi développer son patrimoine ?

Développer son patrimoine ne se résume pas à accumuler des placements. C’est une démarche structurée avec quatre objectifs fondamentaux.

01ProtectionProtéger son capitalL’inflation à 2–3 %/an efface 30 % du pouvoir d’achat en 20 ans. Immobilier, actions, SCPI : des actifs réels pour protéger votre patrimoine.Analyser ma situation →02RetraitePréparer sa retraiteLes cadres perdent 40 à 60 % de leurs revenus à la retraite. Commencer à 40 vs 50 ans : 200 000 € de capital supplémentaire.Guide PER 2026 →03RevenusGénérer des revenus passifsLoyers, dividendes SCPI, intérêts d’assurance-vie : que votre patrimoine génère des revenus même si vous cessez de travailler.Guide assurance-vie →04SuccessionOrganiser la successionSans anticipation, la succession coupe souvent le patrimoine de moitié. Anticiper à 2 ans réduit les droits de 40 à 90 %.Guide transmission 2026 →
Méthodologie

Comment développer son patrimoine : les 4 étapes clés

La plupart des erreurs patrimoniales viennent d’une mauvaise articulation entre les étapes. Voici la méthode Ateis.

01

Étape 1 — Définir ses objectifs et son profil

Retraite, revenus, transmission, protection ? Votre horizon (5, 10 ou 20 ans), votre tolérance au risque et vos besoins de liquidité déterminent quelle enveloppe activer en premier.

02

Étape 2 — Choisir la bonne structure juridique

Nom propre, SCI IS ou holding ? Ce choix détermine votre fiscalité sur 20 ans. En SCI à l’IS, l’amortissement réduit l’imposition à 3–4 % vs 58 % au TMI 41 %+. Mal choisie, cette décision coûte 40 à 60 k€.

03

Étape 3 — Sélectionner les bons placements

Immobilier physique, PER, PEA, assurance-vie, SCPI : chaque placement a un rôle précis selon votre TMI et votre horizon. Aucun n’est souscrit par défaut.

04

Étape 4 — Optimiser la fiscalité et transmettre

Donation (100 000 €/15 ans/enfant), démembrement, Pacte Dutreil : ces décisions se prennent 3 à 5 ans avant l’événement. Il est trop tard après la cession.

Les leviers patrimoniaux

Les principaux moyens pour développer son patrimoine en 2026

Immobilier physique, PER, PEA, assurance-vie, SCPI : chaque placement a une logique fiscale spécifique. Le bon choix dépend de votre TMI, de votre horizon et de vos objectifs.

01Levier n°1Immobilier physique ancienEffet de levier bancaire : 400–500 k€ avec peu d’apport. Amortissement comptable en SCI IS, valorisation du capital sur 20 ans. Réseau de 250+ apporteurs, accès off-market.Immobilier off-market →02Déduction fiscalePER — Plan Épargne RetraiteDéduction hors plafond des niches fiscales. Jusqu’à 88 911 €/an pour les TNS en 2026. Objectif retraite et réduction d’impôt immédiate.Guide PER 2026 →03Succession & revenusAssurance-vieFiscalité allégée après 8 ans (7,5 % IR). Transmission hors succession (152 500 €/bénéficiaire). Outil de nantissement pour financer l’immobilier.Guide assurance-vie →04Capital boursePEA 2026Plafond 150 000 €, 0 % IR après 5 ans. ETF MSCI Europe, STOXX 600. Faire fructifier votre capital en bourse sur le long terme.Guide PEA 2026 →05DiversificationSCPI — Immobilier sans gestionTaux de distribution 2026 : 4,5–7 %. Accessible en direct, en assurance-vie, à crédit ou en nue-propriété.Comparer les SCPI →06TMI 41–45 %Nue-propriété SCPIDécote 20–35 %, 0 % IR, 0 % PS, 0 % IFI pendant 5–15 ans. TRI ~6 %/an net pour TMI 41 %.Guide nue-propriété →07Effet de levierSCPI à créditIntérêts 100 % déductibles (art. 31 CGI). Levier immobilier sans gestion locative. Simulation cash-flow 20 ans par TMI.Guide SCPI à crédit →08LiquiditéÉpargne de précautionLivret A, LDDS, fonds euros : calibrer 3–6 mois de revenus avant tout investissement long terme.Guide épargne 2026 →09Profils >200 k€Contrat luxembourgeoisSuper-privilège, multi-devises, supports exclusifs. Protection maximale du capital pour les patrimoines importants.AV luxembourgeoise →
Fiscalité du patrimoine

Connaître la fiscalité de son patrimoine

La fiscalité est le premier déterminant du rendement net. La différence entre une mauvaise et une bonne structuration peut atteindre 2 à 3 % de rendement annuel net sur 20 ans.

01Revenus fonciersFiscalité de l’immobilier locatifLoyers imposés au TMI + 17,2 % PS au régime réel. En SCI IS : taux effectif réel à 3–4 % grâce à l’amortissement. Pour un TMI 41 % : écart de 54 % d’imposition entre les deux régimes.La méthode →02Placements financiersFiscalité AV & PERAssurance-vie après 8 ans : 7,5 % IR + 17,2 % PS. PER : déduction à l’entrée, imposition à la sortie. PEA : 0 % IR après 5 ans, 17,2 % PS uniquement. Chaque enveloppe a une logique fiscale propre.Guide AV →03Succession & donationFiscalité de la transmissionAbattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Donation-partage, démembrement, assurance-vie hors succession : anticiper à 2 ans réduit les droits de 40 à 90 %.Les abattements 2026 →
La structuration fiscale doit être décidée avant le premier investissement. Une fois le bien acquis, il est souvent trop tard pour changer de structure sans coût significatif. Premier échange gratuit →
À quel âge investir

À quel âge développer son patrimoine ?

Il n’est jamais trop tôt — et rarement trop tard. Mais les leviers et les placements optimaux changent radicalement selon votre âge, votre TMI et votre horizon.

01Avant 40 ansMaximiser l’effet de levierHorizon long = prise de risque acceptée. Priorité : immobilier à crédit, PEA (capitalisation bourse 20+ ans), début du PER. 100 000 € investis à 35 ans valent 430 000 € à 65 ans (à 5 %/an).La méthode →0240–55 ansOptimiser la fiscalité couranteAccélérer sur le PER (déduction au TMI maximum), consolider l’assurance-vie (antériorité fiscale 8 ans), diversifier vers les SCPI en nue-propriété. Commencer la réflexion sur la transmission.Guide AV →03Après 55 ansGénérer des revenus et transmettreArbitrer vers les revenus (SCPI en pleine propriété, fonds euros). Démarrer les donations (100 000 €/15 ans/enfant). Organiser la succession : testament, démembrement, assurance-vie.Guide transmission →
Transmission & ingénierie

Développer son patrimoine de chef d’entreprise

Holding IS, apport-cession, OBO, Pacte Dutreil : pour les dirigeants de PME, les décisions patrimoniales majeures se prennent 3 à 5 ans avant la cession. Ce que vous faites à J-3 ans vaut plusieurs centaines de milliers d’€ de capital net supplémentaire.

01Dirigeants & PMEIngénierie patrimoniale dirigeantHolding IS, apport-cession, OBO, Pacte Dutreil, épargne salariale, PER Madelin. 8 guides spécialisés par thématique pour anticiper la cession et optimiser le capital récupéré.8 guides spécialisés →02Succession & donationTransmission de patrimoineDonation, testament, SCI familiale, Pacte Dutreil. Anticiper à 2 ans réduit souvent les droits de succession de 40 à 90 %. Le coût de l’inaction est élevé.Guide transmission 2026 →03AbattementsDroits de succession et donations100 000 € par parent et par enfant renouvelables tous les 15 ans. Démembrement, donation-partage, assurance-vie hors succession. Les mécanismes légaux pour transmettre avec une fiscalité minimale.Les abattements 2026 →
Outils gratuits

Calculez avant de décider.

Nos simulateurs donnent un ordre de grandeur indicatif. Votre situation réelle (TMI, revenus, structure de détention) est analysée lors du bilan patrimonial.

RetraiteSimulateur PERÉconomie fiscale et capital à la retraite
Assurance-vieSimulateur épargne & AVÉvolution selon le rendement
SuccessionDroits de successionSelon le lien de parenté et les abattements
ImmobilierRentabilité locativeRendement brut, net et net-net selon la structure
Questions fréquentes

Développer son patrimoine — les questions essentielles.

Pourquoi développer son patrimoine ?+
Développer son patrimoine permet de protéger son capital contre l’inflation, de générer des revenus passifs, de préparer sa retraite (les cadres perdent 40 à 60 % de leurs revenus à la retraite) et de transmettre un capital à ses proches dans les meilleures conditions fiscales. Ces quatre objectifs s’articulent différemment selon votre âge et votre TMI.
Par où commencer pour développer son patrimoine ?+
Étape 1 : définir vos objectifs, votre horizon et votre profil de risque. Étape 2 : bilan patrimonial complet (TMI, capacité d’emprunt, épargne existante, assurance-vie nantissable). Étape 3 : choisir la structure de détention. Étape 4 : sélectionner les placements adaptés. Dans cet ordre — pas l’inverse.
Immobilier ou placements financiers : que choisir ?+
Pour un profil à TMI 41 % ou 45 %, l’immobilier physique ancien est prioritaire : effet de levier bancaire (400–500 k€ avec peu d’apport), amortissement en SCI IS, valorisation du capital. Les placements financiers (PER, PEA, assurance-vie, SCPI) viennent en complément pour la liquidité, la diversification et la transmission. Pas de règle universelle — tout dépend de votre situation.
Quel placement choisir pour développer son patrimoine selon son âge ?+
Avant 40 ans : privilégier l’effet de levier (immobilier à crédit, SCPI à crédit) et le PEA (horizon long). 40–55 ans : PER pour la déduction fiscale, assurance-vie pour la transmission, SCPI en nue-propriété. Après 55 ans : arbitrage vers les revenus (SCPI en pleine propriété, fonds euros) et organisation de la succession.
Quelle fiscalité s’applique au patrimoine immobilier ?+
Les loyers sont imposés au TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux au régime réel. En SCI à l’IS, le taux effectif descend à 3–4 % grâce à l’amortissement comptable. Pour un TMI 41 %, l’écart est de 54 % d’imposition. Sur 20 ans et 2 000 €/mois de loyers, cette différence représente plus de 200 000 € de fiscalité évitée.
Peut-on développer son patrimoine sans apport ?+
Oui, grâce au nantissement de l’assurance-vie comme garantie bancaire, ce qui permet d’obtenir un financement à 110 % sans liquider le contrat ni perdre l’antériorité fiscale. La condition non négociable : le dossier de financement doit être constitué avant la recherche du bien, pas après.

Votre patrimoine mérite une stratégie construite.

Premier échange gratuit — 30 minutes. Analyse de votre situation réelle, identification des leviers prioritaires, évaluation de votre capacité de financement. Si nous ne pouvons pas vous apporter de valeur ajoutée réelle, nous vous le disons.

Analyser ma situation →