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Simulation SCPI rendement : estimez votre rendement net

Simulateur SCPI
Calculez vos revenus nets d’impôts & votre TRI
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Mon projet d’investissement SCPI
Mode d’investissement
Montant à investir
€
1 000 €2 000 000 €

Investissable dès quelques milliers d’euros. Envisagez un horizon de 10 ans minimum.

Durée de détention
ans
5 ans30 ans

La durée moyenne de détention des parts SCPI est de 22 ans.

Taux de distribution (rendement)
%
1 %10 %

Le taux de distribution moyen SCPI était de 4,72 % en 2024.

Votre situation fiscale
Tranche marginale d’imposition (TMI)
Les revenus SCPI sont imposés à votre TMI + prélèvements sociaux de 18,6 %. Pour une TMI de 30 %, la fiscalité totale atteint 48,6 %.

Estimation indicative avant 18,6 % de prélèvements sociaux inclus dans la charge totale.

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Simulation en direct
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Simulation indicative — Frais d’entrée 8 %, revalorisation 1 %/an. Hors plébonnement IS.
L’essentiel avant d’investir

Le rendement SCPI affiché ne correspond pas à ce que vous percevrez

Le taux de distribution (TDVM) communiqué par les SCPI est brut — net de frais de gestion, mais avant impôts. Une SCPI à 5 % brut peut n’apporter que 2,0 % net pour un investisseur à TMI 45 % en détention directe. La décision d’enveloppe (direct, assurance-vie, SCPI européenne, nue-propriété) change radicalement la rentabilité réelle.

Fiscalité 2026 — point de précision : les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers SCPI restent à 17,2 % (LFSS 2026). La hausse à 18,6 % ne concerne que les revenus financiers fiscalisés (dividendes, intérêts, PEA, PER). L’assurance-vie reste également à 17,2 % (exception explicite LFSS 2026). Ne vous laissez pas tromper par des simulateurs affichant 18,6 % sur vos loyers SCPI.

Rendement net réel selon votre TMI et votre enveloppe — base TDVM 5,0 %

TMI Direct
TMI + 17,2 % PS		 Assurance-vie
après 8 ans		 SCPI européenne
0 % PS, crédit d’impôt		 Nue-propriété
pendant démembrement
0 % (non imposable) 4,14 % ~4,4 % ~4,8 % 0 % (capitalisation)
11 % 3,64 % ~4,2 % ~4,5 % TRI > 4 % à terme
30 % 2,64 % ~3,8 % ~3,9 % TRI > 4 %
41 % 1,94 % ~3,5 % ~3,7 % TRI 4–5 %
45 % 1,64 % ~3,4 % ~3,6 % TRI 4–5 %

Estimation indicative. Direct : TDVM × (1 − TMI − 17,2 %). AV : capitalisation + prélèvement PFU 7,5 % + 17,2 % PS sur gains au rachat après abattement 4 600 €/an. SCPI EU : exonération PS (arrêt de Ruyter), taux effectif via convention fiscale. Nue-propriété : aucun revenu pendant le démembrement, TRI à l’échéance inclus la décote d’acquisition.

Règle pratique : en dessous de TMI 30 %, la détention directe reste acceptable. Au-delà, le démembrement, l’assurance-vie ou les SCPI européennes deviennent des leviers d’optimisation significatifs.
Stratégies d’investissement

Quelle enveloppe choisir pour vos SCPI ?

Il n’existe pas d’enveloppe universellement meilleure. Le choix optimal dépend de votre TMI, de votre besoin de liquidité, de votre horizon et de votre situation patrimoniale globale.

Détention directe

SCPI en direct — revenus immédiats

Les revenus SCPI sont imposés comme revenus fonciers chaque année : TMI + 17,2 % PS. Pour un investisseur à TMI 41 %, la fiscalité totale atteint 58,2 % — plus de la moitié des loyers part en impôts.

  • ✔  Revenus réguliers immidiats
  • ✔  Pas de frais d’enveloppe
  • ⚠  Fiscalité maximale à TMI élevée
  • ⚠  Intégration à la base IFI (art. 965 CGI)
  • ✔  Financement à crédit possible — intérêts déductibles
Levier crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (art. 31 CGI). Sur un crédit à 3,8 % face à un TDVM de 5 %, l’effet de levier reste positif — à réserver aux profils avec capacité de remboursement.
Assurance-vie

SCPI en assurance-vie — fiscalité différée

Les revenus capitalisent sans fiscalité annuelle. Seuls les frais UC (~0,5 %/an) sont prélevés. La fiscalité n’intervient qu’au rachat : PFU 7,5 % + 17,2 % PS après 8 ans et abattement 4 600 €/an.

  • ✔  0 % frais d’entrée sur les contrats sélectionnés par Ateis
  • ✔  Transmission 152 500 €/bénéficiaire hors succession
  • ✔  Possibilité de nantissement (crédit Lombard)
  • ⚠  Sélection SCPI limitée au contrat
  • ⚠  Parts SCPI en AV restent soumises à l’IFI (LF 2019)
Exemple 100 000 € à 4,72 %, TMI 41 % : en direct = 1 974 €/an net vs en AV après 8 ans = 3 908 €/an net. Écart > 28 000 € sur 15 ans.
SCPI européennes

SCPI européennes — 0 % prélèvements sociaux

Les SCPI investies en Europe (Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Espagne…) bénéficient de l’exonération de PS grâce à l’arrêt CJUE C-623/13 de Ruyter (2015). Les conventions fiscales bilatérales réduisent également l’IR effectif.

  • ✔  0 % PS sur les revenus de source européenne
  • ✔  Taux effectif ~15–20 % (vs 47,2 % pour TMI 30 %)
  • ✔  Crédit d’impôt ou taux réduit selon convention
  • ⚠  Attention : SCPI EU en AV = perte du crédit d’impôt (piège)
  • ⚠  TDVM parfois légèrement inférieur aux SCPI françaises
Règle : un TD 5 % SCPI EU > TD 6 % SCPI française pour un investisseur à TMI 41 % (fiscalité 16 % vs 58,2 %). Raisonnez toujours en rendement net.
Nue-propriété temporaire

Démembrement SCPI — capitalisation sans impôt

Vous achetez la nue-propriété des parts à prix réduit (décote de 20 à 35 %). Vous ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement (5 à 20 ans). Aucune fiscalité annuelle. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété sans frais supplémentaires.

  • ✔  Zéro fiscalité annuelle sur les revenus
  • ✔  Hors IFI (nu-propriétaire ne déclare pas l’immeuble)
  • ✔  TRI net souvent supérieur à la détention directe
  • ⚠  Aucun revenu pendant la durée du démembrement
  • ⚠  Idéal pour profil actif cherchant à réduire la base IFI
Comparatif détaillé

SCPI en direct vs assurance-vie — comparaison complète

Critère SCPI en direct SCPI en assurance-vie
Fiscalité revenus (TMI 41 %)58,2 % (IR + PS)17,2 % PS uniquement (capitalisation)
Frais d’entrée~10 % souscription directe0 % sur contrats sélectionnés Ateis
Frais annuels~10 % sur loyers (gestion SCPI)~10 % gestion + ~0,5 % frais UC
LiquiditéMarché secondaire (variable)Rachat possible via le contrat
TransmissionDroits de succession classiques152 500 €/bénéficiaire hors succession
IFIIntégré à la base (art. 965 CGI)Fraction immobilière soumise à l’IFI (LF 2019)
NantissementNonOui (crédit Lombard)
Sélection SCPILibre (toutes SCPI)Limitée aux SCPI du contrat
Idéal pourTMI < 30 %, besoin de revenus immédiatsTMI ≥ 30 % et/ou objectif transmission
SCPI EU en assurance-vie — piège à éviter : les SCPI européennes logent mal dans une AV. Le crédit d’impôt conventionnel est absorbé par l’assureur — vous perdez l’avantage fiscal de Ruyter. En détention directe, un SCPI EU à 5 % peut être plus rentable net qu’une AV avec la même SCPI.
Points avancés

Marché secondaire et fiscalité foncierère

Marché secondaire — acheter avec décote

Depuis 2023, plusieurs SCPI ont baissé leur prix de retrait (Primopierre, Accimmo Pierre…). Des décotes de −15 % à −35 % sont observables sur le marché secondaire. Pour l’acheteur, cela augmente mécaniquement le rendement effectif.

Rendement effectif = TDVM brut ÷ (1 − décote)
Exemple : 4,52 % ÷ 0,80 = 5,65 % brut effectif

Les dividendes restent calculés sur la valeur nominale des parts, pas sur le prix payé. C’est l’avantage principal de l’achat avec décote.

Micro-foncier vs régime réel

Si vos revenus fonciers totaux (SCPI + autres) ne dépassent pas 15 000 €/an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %). Simple, mais parfois moins favorable.

Micro-foncier
Plafond ≤ 15 000 €/an
Avantage Abattement 30 % forfaitaire

Simple, mais parfois moins favorable que le réel.

Régime réel
Plafond Aucun plafond
Avantage Déduction charges réelles + intérêts crédit

Obligatoire si achat à crédit ou déficit foncier à imputer.

Outils complémentaires

Allez plus loin dans votre analyse patrimoniale

La SCPI s’inscrit dans une stratégie globale. Nos simulateurs couvrent l’ensemble des décisions liées à votre investissement : financement, fiscalité à la revente, arbitrage avec d’autres structures.

Financement
Simulateur crédit immobilier
Calculez votre mensualité, TAEG et coût total. Optimisez l’effet de levier SCPI à crédit.
Fiscalité à la revente
Plus-value LMNP 2026
Réintégration des amortissements. Calcul exact de l’impôt à la cession de votre bien locatif.
Rendement
Simulateur SCPI rendement
Revenus nets, TRI et capital à terme selon votre TMI et votre mode d’investissement.
Structure sociétaire
SCI à l’IS — alternative à la SCPI
Holding et SCI IS pour détenir de l’immobilier avec fiscalité IS. Comparatif avec la SCPI directe.
Immobilier direct
Rentabilité locative brut/net/net-net
Comparez la SCPI avec l’investissement locatif direct : rendement brut, net et net-net après impôts.
Gratuit — 30 min
Bilan patrimonial complet
Analyse SCPI dans le contexte de votre patrimoine global : TMI, IFI, objectifs, enveloppe optimale.
Questions fréquentes

Tout ce que vous devez savoir sur les SCPI en 2026

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif donnant accès à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, santé, logistique) sans acheter directement. En échange d’un apport, vous percevez des loyers distribués trimestriellement. Le TDVM moyen était de 4,73 % en 2025 (source ASPIM), contre 1,5 % pour le Livret A depuis février 2026.
Les prélèvements sociaux sur les SCPI sont-ils de 17,2 % ou 18,6 % ?
17,2 %. La LFSS 2026 a relevé les PS à 18,6 % pour les revenus financiers fiscalisés (dividendes, intérêts, PEA, PER) — mais l’assurance-vie reste également à 17,2 %, tout comme les revenus fonciers SCPI. C’est une confusion fréquente, notamment chez des simulateurs en ligne qui appliquent le mauvais taux.
Quelle est la fiscalité des SCPI en assurance-vie ?
En AV, les revenus SCPI capitalisent sans imposition annuelle. La fiscalité n’intervient qu’au rachat : PFU 7,5 % + 17,2 % PS après 8 ans et abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple). Pour un TMI ≥ 30 %, l’AV est généralement plus efficiente. Attention : les parts SCPI en AV sont intégrées à l’IFI depuis la LF 2019.
Comment fonctionne le TRI (Taux de Rendement Interne) ?
Le TRI mesure la performance globale de l’investissement en intégrant tous les flux : revenus perçus nets, frais payés, valeur de revente à terme. C’est l’indicateur le plus pertinent pour comparer la SCPI avec d’autres placements. Un TRI de 3,5 à 5 % est généralement considéré comme satisfaisant sur 15 ans. Notre simulateur le calcule automatiquement.
Quel rendement réaliste anticiper en 2026 ?
Le TDVM moyen 2025 est de 4,73 % brut (source ASPIM). Selon votre TMI et le mode de détention, le rendement net varie de 1,6 % net (TMI 45 %, détention directe) à 4,5 % net (SCPI européenne ou AV après 8 ans). Pour une hypothèse prudente, utilisez 4 % sans revalorisation.
SCPI à crédit : quels avantages et risques ?
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (art. 31 CGI), ce qui réduit la base imposable. Avec des taux à 3,5–4 % et un TDVM à 4,5–5 %, l’effet de levier reste positif mais étroit. En cas de baisse du TDVM, l’effort d’épargne mensuel augmente. À réserver aux profils avec bonne capacité de remboursement. Calculez votre effort d’épargne →
Quelle différence entre TDVM, PGA et TRI ?
TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) : revenus distribués / prix de part. Indicateur de comparaison, pas de décision. PGA (Performance Globale Annuelle) : intègre la variation de valeur des parts. TRI : mesure la rentabilité totale sur toute la période, avec tous les flux. Le TRI est l’indicateur le plus fiable pour une analyse patrimoniale complète.
La SCPI est-elle soumise à l’IFI ?
Oui. Les parts de SCPI sont intégrées à la base IFI (art. 965 CGI) à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers. Depuis la LF 2019, cette règle s’étend aux SCPI détenues en assurance-vie. La nue-propriété de SCPI est exonérée d’IFI pendant le démembrement — un avantage clé pour les patrimoines assujettis.
Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722 — CIF AMF

SCPI : quelle enveloppe optimale pour votre profil ?

Analyse TMI, IFI, objectif successoral, horizon. Ateis Patrimoine compare direct, AV et SCPI européennes pour identifier la stratégie la plus efficiente. 0 % frais d’entrée sur les contrats sélectionnés.

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Sources officielles