Dans ce guide, nous allons aborder toutes les caractéristiques d’un crédit relais afin de vous permettre de faire un choix éclairé. Le crédit relais est une étape intermédiaire qui vous permet généralement d’acheter un bien immobilier sans avoir encore vendu le bien précédent, ce qui vous évite de passer à côté de belles opportunités.
Mais il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un crédit, et qu’à ce titre, il comporte des risques, aussi bien pour la banque que pour l’emprunteur. En effet, de nombreuses banques imposent aujourd’hui la souscription d’une assurance emprunteur afin de couvrir les risques de décès, d’invalidité, etc.
Cependant, est-il possible de souscrire un prêt relais sans assurance ? Légalement, aucune loi n’impose de s’assurer. Mais en pratique, certaines banques rendent souvent cette couverture quasi incontournable. Dans cet article, nous allons vous donner tous les éléments pour vous permettre d’obtenir le meilleur crédit relais possible.
Table des matières
Qu’est-ce qu’un crédit relais ?
Un crédit relais est un prêt in fine à court terme. C’est-à-dire que l’emprunteur ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à l’échéance du prêt (généralement au bout de 12 à 24 mois). En attendant, il ne paie que les intérêts et, le cas échéant, l’assurance chaque mois. Ce prêt est conçu pour être remboursé dès que la vente du bien initial est finalisée. Le montant accordé représente souvent entre 50 % et 80 % de la valeur du logement en vente, diminué du capital restant dû si ce bien fait l’objet d’une hypothèque en cours. En résumé, la banque avance une somme basée sur le bien à vendre, ce qui permet à l’emprunteur d’acheter un nouveau logement sans attendre. Une fois le bien vendu, vous devez rembourser le crédit. Mais attention, en cas de vente prolongée, vous ne pouvez pas toujours prolonger le délai. Même si, en général, les banques accordent un délai supplémentaire d’un an maximum.
Nous avons plusieurs types de crédits relais. Parmi eux, vous avez :
- Le prêt relais “sec” : il intervient seul lorsque le prix du nouveau bien est inférieur ou équivalent au montant attendu de la vente du bien actuel. L’emprunteur n’a alors pas besoin d’un crédit immobilier complémentaire.
- Le prêt relais adossé (ou “jumelé”) : il se combine avec un prêt immobilier classique. Si le nouveau bien est plus cher que l’ancien, la banque propose en plus du prêt relais un crédit amortissable classique pour financer le complément.
- Le prêt achat-revente (ou relais intégré) : il s’agit d’un montage où le prêt relais et le nouveau prêt immobilier sont fusionnés en un seul financement global. Cette formule simplifie les remboursements, mais le mécanisme reste le même (une partie in fine remboursée après la vente, l’autre partie amortissable).
L’assurance emprunteur dans un crédit relais
L’assurance emprunteur est une sécurité que les banques exigent presque toujours. Elle couvre les risques majeurs : décès, invalidité totale et irréversible, parfois incapacité. Si un drame survient, elle rembourse le capital restant, protégeant ainsi la famille de l’emprunteur et l’établissement prêteur. En théorie, la loi n’oblige pas à souscrire une assurance pour emprunter. En pratique, c’est presque incontournable car la banque conditionne son accord à cette couverture.
Comme le prêt relais se rembourse rapidement, seules les garanties décès et invalidité absolue (PTIA) sont en général exigées. Les autres, comme l’incapacité de travail ou la perte d’emploi, sont facultatives. Pourtant, près de 90 % des contrats incluent toutes ces garanties, souvent par méconnaissance. En les retirant, il est possible d’économiser plusieurs centaines d’euros
Peut-on obtenir un crédit relais sans assurance ?
Un crédit relais sans assurance est légalement possible, mais reste rare en pratique. Les banques exigent presque toujours une couverture (au minimum décès et invalidité absolue) pour se prémunir contre les imprévus : santé, délai de revente, etc.
Quelques organismes financiers spécialisés (souvent via des courtiers haut de gamme) proposent des crédits immobiliers ou relais sans assurance. Ces offres ciblent généralement des profils fortunés empruntant des montants importants (souvent au-dessus de 500 000 €) et apportant en contrepartie des garanties réelles conséquentes, comme une hypothèque de premier rang sur un bien de grande valeur. Par exemple, un propriétaire disposant d’un patrimoine immobilier élevé peut mettre en garantie un autre bien (d’une valeur largement supérieure au montant du prêt) pour convaincre la banque. De même, un emprunteur avec des revenus très élevés et stables, ou une épargne financière conséquente, pourrait négocier un prêt relais sans assurance en nantissant une partie de ses placements
Pour la grande majorité des emprunteurs, l’assurance reste une condition incontournable à l’obtention du prêt relais.
Avantages et risques d’un prêt relais sans assurance
Pour prendre une décision éclairée, il est important de bien peser le pour et le contre, et de connaître tous les éléments afin d’éviter toute erreur. Comme pour toute décision financière, renoncer à l’assurance emprunteur sur un prêt relais présente des avantages potentiels, mais aussi des risques importants qu’il convient d’évaluer avec attention.
Avantages potentiels
- Une économie non négligeable : L’absence d’assurance permet d’économiser plusieurs centaines d’euros, surtout pour les emprunteurs âgés ou à la santé fragile, dont les primes sont souvent élevées.
- Une solution pour les profils à risque : Pour ceux dont la santé ou la profession rend l’assurance difficile, voire inaccessible, un prêt sans couverture peut ouvrir une porte autrement fermée, malgré les dispositifs comme la convention AERAS.
- Une procédure simplifiée: Sans assurance, inutile de remplir un questionnaire médical ou de passer des examens. Un gain de temps et de sérénité, même si la loi Lemoine a déjà simplifié certaines démarches depuis 2022.
Risques et inconvénients
- Une absence de filet de sécurité : Sans assurance, vous avancez sans protection. En cas d’accident de la vie (décès ou invalidité), la dette subsiste, et vos proches pourraient être contraints de vendre dans l’urgence. Cela peut se traduire par la transmission d’un bien qui devra être vendu rapidement, potentiellement en dessous de sa valeur, tout en laissant un crédit à rembourser.
- Des garanties lourdes à fournir: Pour compenser cette absence de couverture, la banque exigera des garanties solides. Cela peut passer, par exemple, par une hypothèque sur un bien de valeur, le blocage d’une épargne ou encore une caution personnelle. Ces garanties engagent directement votre patrimoine et peuvent entraîner des frais non négligeables.
- Un parcours semé d’obstacles Peu d’établissements acceptent de financer un prêt relais sans assurance. Il faut souvent se tourner vers des acteurs spécialisés, avec des conditions plus strictes, des taux moins avantageux, et des délais parfois allongés.
- Une responsabilité pleine et entière: Si la vente tarde ou si le bien se vend en dessous des attentes, vous devrez malgré tout honorer le remboursement. Sans assurance pour prendre le relais, le poids financier repose intégralement sur vos épaules.
Alternatives à l’assurance : garanties, cautions, délégation d’assurance
Si vous souhaitez éviter l’assurance groupe proposée par la banque, plusieurs solutions existent pour sécuriser l’opération autrement :
Hypothèque sur un autre bien
Mettre en garantie un bien immobilier déjà détenu — résidence secondaire, bien locatif — peut rassurer la banque. En cas de défaut, elle pourra s’en saisir pour se rembourser. C’est une garantie solide, mais qui implique des frais notariés et une mise en jeu réelle de votre patrimoine.
Nantissement de placements financiers
Il est aussi possible de garantir le prêt en bloquant une épargne : contrat d’assurance-vie, portefeuille de titres, compte à terme… La banque pourra y puiser si nécessaire. Ce levier s’adresse à ceux disposant d’un capital conséquent, mais rend les fonds indisponibles pendant toute la durée du crédit.
Caution solidaire ou garantie externe
Un tiers peut également se porter garant : un proche à la situation financière stable ou une société spécialisée. Dans les faits, cette option reste peu courante car la caution n’est pas toujours jugée suffisante sans assurance emprunteur, et les sociétés de caution exigent souvent elles-mêmes une couverture.
Délégation d’assurance
Plutôt qu’éviter totalement l’assurance, vous pouvez la choisir ailleurs. La délégation d’assurance vous permet de souscrire un contrat externe, souvent moins cher ou plus souple, tout en respectant les exigences de la banque. Une solution idéale si l’assurance groupe vous est refusée ou vous semble trop coûteuse.
Conseils pratiques pour ceux qui envisagent un crédit relais sans assurance
Solliciter un prêt relais sans assurance emprunteur reste une démarche singulière, souvent réservée à des profils solides et bien préparés. Si vous souhaitez vous engager dans cette voie, voici quelques recommandations essentielles pour mettre toutes les chances de votre côté.
Ne négligez aucune solution d’assurance
Avant d’écarter toute couverture, prenez le temps d’explorer l’ensemble des options disponibles. Grâce à la délégation d’assurance, vous pouvez consulter plusieurs assureurs extérieurs à votre banque et ainsi comparer les offres. Cette alternative peut s’avérer plus souple, notamment en cas de profil médical complexe. Par ailleurs, la loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance à tout moment, même après la signature du prêt. Enfin, si votre problématique est liée à la santé, la convention AERAS peut vous ouvrir des droits à l’assurance, même en cas de risque aggravé.
Soignez la présentation de votre dossier
En l’absence d’assurance, il devient indispensable de rassurer la banque sur la solidité de votre profil. Ainsi, un faible taux d’endettement, des revenus réguliers et confortables, un apport conséquent ou encore un projet de vente bien avancé (idéalement avec un compromis déjà signé) seront des éléments déterminants. Plus votre situation apparaît stable et maîtrisée, plus l’établissement prêteur sera disposé à étudier votre demande.
Apportez des garanties tangibles
Puisque vous ne présentez pas de couverture assurantielle, il vous faudra compenser par des garanties concrètes. Une hypothèque sur un autre bien immobilier ou le nantissement d’un contrat d’épargne peuvent être des leviers puissants. Toutefois, ces solutions ne sont pas neutres : elles engendrent des frais, immobilisent une partie de votre patrimoine, et doivent donc être envisagées en pleine connaissance de cause.
Faites appel à un courtier expérimenté
Dans ce type de dossier atypique, le recours à un courtier spécialisé peut faire toute la différence. Ces professionnels connaissent les établissements susceptibles d’accepter un prêt relais sans assurance, et sauront défendre votre dossier avec les bons arguments. Certains pourront même vous orienter vers des solutions à l’étranger, lorsque le marché français ne suffit plus.
Restez ouvert à des alternatives intelligentes
Enfin, si malgré tous vos efforts, le prêt relais sans assurance s’avère inatteignable ou trop risqué, d’autres options méritent d’être étudiées. La vente à réméré, par exemple, ou le recours à un iBuyer (investisseur achetant rapidement votre bien), peuvent vous permettre de libérer des fonds sans recourir à un crédit relais classique. Moins radicale, la négociation d’un délai plus long avec le vendeur de votre futur bien, ou l’ajout d’une condition suspensive liée à la vente de votre logement actuel, peuvent également alléger votre besoin de financement.
Conclusion
En conclusion, souscrire un crédit relais sans assurance est une possibilité théorique mais qui reste très rare en pratique. Le prêt relais est un outil précieux pour acheter un nouveau logement avant de vendre l’ancien, mais il s’accompagne presque toujours d’une assurance emprunteur qui protège à la fois la banque et l’emprunteur en cas de coup dur. Renoncer à cette assurance n’est envisageable que dans des situations bien particulières, pour des emprunteurs au profil financier solide et disposés à offrir d’autres garanties. Si vous envisagez cette option, pesez soigneusement les avantages limités (économie de coût, gain de temps) face aux risques élevés encourus. N’hésitez pas à demander conseil à des professionnels (courtiers, conseillers bancaires) afin de trouver la solution la plus sûre et adaptée à votre projet immobilier. En matière de crédit relais, la prudence est de mise : mieux vaut être bien assuré que de mettre en péril son projet et son patrimoine.