Avez-vous droit à un prêt réglementé ?
Dans certaines situations, les crédits réglementés peuvent représenter une réelle opportunité. Mais quand sont-ils vraiment avantageux ? Quels sont les taux actuellement proposés ?
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est fortement conseillé de disposer d’un apport personnel, c’est-à-dire d’une épargne disponible permettant de compléter le financement. Toutefois, au-delà de cet apport, il existe des solutions complémentaires, comme les prêts aidés, qui peuvent venir renforcer le financement accordé par la banque.
Table des matières
Qu’est-ce qu’un prêt aidé immobilier ?
Le prêt aidé immobilier est un type de prêt réglementé conçu pour faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les ménages modestes ou les primo-accédants. Généralement financé par l’État, il peut également être proposé par des collectivités territoriales, des organismes publics ou même privés, selon les dispositifs.
Chaque prêt aidé repose sur des conditions d’éligibilité bien définies, parmi lesquelles on retrouve :
- Les ressources de l’emprunteur
- La destination du bien (résidence principale, logement neuf ou ancien)
- La localisation géographique
- Le statut de primo-accédant ou non
Un prêt aidé est souvent considéré comme un apport personnel par les établissements bancaires. Il peut ainsi faciliter un financement sans apport initial, rendant l’achat immobilier plus accessible.
Cependant, il ne s’agit pas d’un prêt gratuit : son remboursement est obligatoire. Les mensualités associées seront intégrées dans le calcul de la capacité d’emprunt et comptabilisées dans les charges de l’emprunteur.
Qui peut bénéficier d’un prêt aidé : est-ce réservé aux primo-accédants ?
Les prêts aidés sont principalement destinés aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui achètent leur résidence principale pour la première fois. Ces dispositifs visent à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages qui n’ont pas encore contracté de prêt immobilier pour un logement principal.
Pour obtenir un prêt aidé financé par l’État, il est nécessaire d’en faire la demande auprès d’une banque ayant signé une convention avec les pouvoirs publics. Ces établissements sont habilités à distribuer des prêts réglementés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou le prêt Action Logement.
Exemple : un couple primo-accédant avec des revenus mensuels de 4 000 € peut, selon la nature de son projet immobilier (neuf ou ancien, zone géographique, montant total), être éligible à un prêt à taux zéro ou à un prêt Action Logement, ce qui viendra réduire le coût global de l’opération.
Les principaux prêts aidés pour devenir propriétaire : tableau récapitulatif
Les prêts aidés présentent chacun des caractéristiques spécifiques. Voici un tableau comparatif des principaux dispositifs : PTZ, Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale (PAS), Prêt Conventionné (PC) et Prêt Épargne Logement (PEL).
| Caractéristiques | PTZ | Action logement | PAS | PC | PEL |
| Emprunteur | Primo-accédant Conditions de ressources | Salarié primo-accédant Conditions de ressources | Conditions de ressources | tout emprunteur personne physique | |
| Montant | 50 % maximum du financement | 30 000 € maximum | Pas de plafond | Pas de plafond | 92 000 € |
| Durée | 25 ans maximum (différé et remboursement) | 25 ans maximum | 5 à 30 ans | 5 à 30 ans | 2 à 15 ans |
| Taux du prêt aidé | 0 % | 1% | défini par l’État | défini par l’État | variable selon les intérêts acquis |
| Spécificités | Achat neuf en zone A et B1Achat ancien en zone B2 et C | Neuf, construction, HLM | Résidence principale | résidence principale ou Location |
Le prêt à taux zéro (PTZ) : une aide de l’État pour devenir propriétaire
Parmi les dispositifs mis en place pour faciliter l’accession à la propriété, le prêt à taux zéro (PTZ) demeure, en 2025, l’un des plus avantageux et les plus accessibles. Accordé sans intérêts ni frais de dossier, ce prêt vient en complément d’un prêt immobilier classique, permettant ainsi de réduire significativement le coût total de l’opération.
Destiné principalement aux primo-accédants, le PTZ s’adresse à celles et ceux qui souhaitent acquérir leur résidence principale, sous réserve de respecter certains plafonds de ressources et de répondre aux critères fixés par l’État.
Un dispositif prolongé et assoupli
Bonne nouvelle : le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Et depuis la réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2024, ses modalités ont été assouplies, ouvrant la voie à un plus grand nombre de bénéficiaires. Les plafonds de ressources ont été relevés, et la part finançable par le PTZ peut désormais atteindre 50 % du montant total du projet.
Quels types de logements sont éligibles en 2025 ?
- Les logements neufs en habitat collectif, situés dans des zones dites tendues (zones A, A bis et B1), c’est-à-dire où la demande en logement est forte.
- Les logements anciens, situés en zones détendues (B2 et C), à condition qu’ils fassent l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’achat.
Il convient de noter que les maisons neuves individuelles ne sont plus éligibles au PTZ, sauf exception (vente HLM ou location-accession).
Des conditions d’accès élargies
Le montant du prêt, sa durée de remboursement (jusqu’à 25 ans), ainsi que les différés possibles dépendent de plusieurs facteurs : la zone géographique du bien, les revenus du foyer, ainsi que sa composition.
À titre d’exemple, un couple sans enfant souhaitant acheter un logement en zone A ne devra pas dépasser 49 000 € de revenus annuels pour bénéficier du dispositif.
Êtes-vous éligible au PTZ ?
Qu’est-ce que le prêt Action Logement ?
Autrefois connu sous les appellations de prêt patronal, prêt employeur ou encore 1 % patronal, le prêt Action Logement est un prêt aidé spécialement conçu pour les salariés d’entreprises privées (non agricoles) de plus de 10 salariés, dont l’employeur cotise auprès de l’organisme Action Logement.
Ce dispositif vise à faciliter l’accession à la propriété en proposant un financement complémentaire à taux préférentiel. Il est accessible sous certaines conditions et peut être mobilisé dans les cas suivants :
- Acquisition d’un logement neuf
- Construction d’un bien immobilier
- Achat d’un logement ancien appartenant au parc HLM
- Acquisition dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS)
Un prêt à taux réduit pour devenir propriétaire
Le prêt Action Logement offre un taux d’intérêt fixe de seulement 1 % (hors assurance obligatoire), ce qui en fait une solution de financement particulièrement attractive. Il peut atteindre jusqu’à 30 000 €, avec une durée de remboursement libre, dans la limite de 25 ans.
Pour être éligible, le logement acquis doit impérativement devenir la résidence principale de l’emprunteur.
Le prêt d’accession sociale (PAS) : une solution accessible pour un premier achat immobilier
Parmi les dispositifs mis en place pour faciliter l’accession à la propriété, le prêt d’accession sociale (PAS) se distingue par son fonctionnement particulier. Contrairement à d’autres prêts aidés qui viennent compléter un prêt immobilier classique, le PAS constitue le prêt principal de l’opération, tout en offrant des avantages financiers encadrés.
Son principal atout réside dans la limitation du taux d’intérêt, ce qui permet à l’emprunteur de bénéficier d’un financement plus avantageux que celui proposé sur le marché libre. À cela s’ajoutent des frais de dossier plafonnés, ainsi qu’un coût réduit des formalités de publicité foncière, notamment en cas de garantie réelle (hypothèque, privilège de prêteur de deniers…).
Le prêt PAS est accordé sous conditions de ressources, qui varient en fonction de la zone géographique du bien et du nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Ce prêt est particulièrement adapté aux ménages modestes souhaitant acquérir leur résidence principale pour la première fois, tout en maîtrisant leur budget.
Qu’est-ce qu’un prêt Conventionné ?
Le prêt conventionné (PC) fait partie des prêts réglementés destinés à faciliter l’accession à la propriété, tout en offrant une grande souplesse d’accès. À la différence du prêt d’accession sociale (PAS), son principal avantage réside dans l’absence de conditions de ressources : il est donc accessible à tous, quels que soient les revenus du ménage.
Le prêt conventionné peut être utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale, mais également d’un bien destiné à la location, à condition que celui-ci devienne la résidence principale de l’emprunteur dans un délai déterminé (généralement six ans).
Contrairement au PAS, les frais de dossier ne sont pas plafonnés ni pris en charge, ce qui peut entraîner un coût légèrement supérieur à l’entrée dans le crédit.
Enfin, le prêt conventionné ouvre droit, tout comme le PAS, à certaines aides au logement, notamment l’APL (aide personnalisée au logement), sous réserve d’éligibilité.
Est-ce intéressant d’emprunter avec un PEL ?
Le prêt épargne logement (PEL) constitue une solution de financement singulière, mêlant épargne rémunérée et prêt immobilier à taux fixe. Ce produit bancaire, bien connu des ménages français, séduit par sa simplicité et la prévisibilité de ses conditions, définies dès l’ouverture du plan.
Pour un PEL ouvert en 2024, le taux de rémunération de l’épargne s’élève à 2,25 % par an, avec des intérêts capitalisables calculés par quinzaine. Cette épargne vous donne ensuite accès à un prêt immobilier plafonné à 92 000 €, dont le montant dépend directement des intérêts accumulés.
Un taux fixe… plus ou moins compétitif selon le marché
C’est au moment de la demande de prêt que l’on évalue réellement l’intérêt du financement via un PEL. Pour un plan ouvert en 2024, le taux du prêt est fixé à 3,45 %, accessible après 4 années d’épargne. Ce taux peut paraître élevé si les taux du marché baissent, mais il devient avantageux en période de remontée des taux.
En revanche, si vous avez ouvert votre PEL entre 2016 et 2022, vous disposez d’un taux bien plus attractif, fixé à 2,20 %, ce qui peut représenter une véritable opportunité au regard des taux immobiliers actuels.
Le remboursement du prêt peut s’étaler sur une durée de 2 à 15 ans, selon vos besoins et la stratégie de financement retenue.
Alors, est-ce vraiment intéressant d’emprunter avec un PEL ?
Tout dépend de la date d’ouverture de votre plan et de la conjoncture du moment. Si les taux du marché dépassent ceux fixés à l’ouverture de votre PEL, le prêt devient une solution particulièrement compétitive. À l’inverse, lorsque les taux baissent, il peut être plus judicieux de recourir à un prêt classique négocié auprès d’une banque.
Quelles démarches pour obtenir un prêt aidé ?
Pour bénéficier d’un prêt aidé, la première étape consiste à prendre contact avec une banque ayant signé une convention avec l’État. Ces établissements partenaires sont habilités à proposer des dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement, le PAS ou encore le prêt conventionné.
Dès ce premier échange, vous pourrez explorer l’ensemble des aides disponibles et déterminer la solution de financement la plus adaptée à votre situation et à votre projet immobilier.
Bien préparer votre rendez-vous bancaire
Afin de faciliter l’étude de votre dossier, pensez à réunir les documents suivants :
- Les caractéristiques essentielles de votre projet : type de bien (neuf ou ancien), localisation, travaux éventuels
- Vos justificatifs de revenus et charges :
- Dernier avis d’imposition
- Revenus de l’année N-2
- Revenus mensuels actuels
- Liste de vos crédits en cours (le cas échéant)
Une préparation rigoureuse vous permettra de gagner du temps et d’optimiser vos chances d’obtenir un financement avantageux.