FAQ – Calcul des plus-values
endre un bien, c’est souvent l’occasion de réaliser une plus-value. Mais cette opération, si elle vous procure un gain, peut aussi entraîner une imposition. Que ce soit un bien immobilier, des actions, des parts sociales ou même des crypto-actifs, toute cession peut générer une plus-value taxable.
Pour bien évaluer ce que vous devez déclarer – et ce que vous pouvez éventuellement exonérer – il est essentiel de comprendre comment se calcule une plus-value, à quel moment elle est imposée, et quels abattements ou dispositifs d’allègement fiscal s’appliquent.
Le calcul repose sur des règles précises… mais il existe aussi de nombreuses exceptions qu’il vaut mieux connaître pour ne pas payer plus que nécessaire.
Avant toute cession, pensez à :
- Simuler votre plus-value nette imposable
- Demander conseil à un fiscaliste pour limiter l’impôt à payer
Qu’est-ce qu’une plus-value ?
Une plus-value est le gain réalisé lors de la vente d’un bien ou d’un droit, lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition. Elle peut concerner de nombreux actifs : biens immobiliers, actions, obligations, fonds de commerce, crypto-actifs, œuvres d’art…
Quels sont les biens concernés par la taxation des plus-values ?
La fiscalité des plus-values s’applique notamment :
– aux biens immobiliers (hors résidence principale)
– aux valeurs mobilières (actions, obligations, parts de sociétés)
– aux crypto-actifs, y compris NFT
– aux objets de valeur (métaux précieux, œuvres d’art)
– aux entreprises ou fonds de commerce lors de leur cession
Comment se calcule une plus-value ?
La formule de base est simple :
Prix de vente – Prix d’acquisition – frais déductibles = Plus-value brute
Selon le type de bien, des abattements ou corrections fiscales s’appliquent. Par exemple :
– en immobilier, un abattement pour durée de détention réduit progressivement la base imposable
– pour les actions, la flat tax (30 %) s’applique sauf option pour le barème
– les plus-values sur crypto-actifs suivent un régime spécifique
Quels sont les taux d’imposition ?
– En immobilier (hors résidence principale) : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec des abattements à partir de 6 ans de détention
– En valeurs mobilières ou crypto : 30 % de flat tax, incluant impôt et prélèvements
– En cas de vente exceptionnelle (entreprise, biens professionnels), des régimes spécifiques peuvent s’appliquer (exonérations, sursis…)
Existe-t-il des exonérations de plus-value ?
Oui, notamment :
– la vente de la résidence principale, totalement exonérée
– la cession d’un bien immobilier pour un prix inférieur à 15?000 €
– la vente par un retraité modeste ou une personne invalide
– certains cas de vente de petites entreprises ou de départ à la retraite
– le don ou la transmission, qui ne déclenche pas de taxation immédiate (mais possible à la revente par le donataire)
Quels frais sont déductibles ?
Vous pouvez déduire :
– les frais d’acquisition (notaire, agence)
– les travaux, sous certaines conditions (immobilier)
– les frais liés à la vente
– certains impôts étrangers (pour valeurs mobilières)
Quand et comment déclarer une plus-value ?
– En cas de vente immobilière, le notaire se charge du calcul et du paiement
– Pour les valeurs mobilières et crypto, vous devez déclarer la plus-value dans la déclaration de revenus, en annexe (formulaire n°2074 ou 2086)
Il est important de conserver tous les justificatifs (factures, relevés, attestations).
Et en cas de perte ?
Une moins-value peut être reportée et compensée avec d’éventuelles plus-values futures pendant 10 ans (pour les titres financiers). Cela peut limiter l’impôt à payer les années suivantes.