Donner un bien immobilier locatif à ses enfants peut permettre d’éviter des droits de succession élevés, à condition de bien anticiper. Cette transmission, si elle est bien préparée, permet d’optimiser la fiscalité tout en gardant la maîtrise de son patrimoine. Dans ce guide, découvrez l’essentiel à savoir :
- et des conseils adaptés à votre situation.
- les règles fiscales (abattements, barèmes),
- les options possibles (pleine propriété, démembrement, SCI, usufruit temporaire)
Comment transmettre efficacement son patrimoine tout en optimisant la fiscalité ?
Table des matières
Donation immobilière locative : ce qu’il faut savoir sur les frais
Donner un bien immobilier à ses proches, c’est bien plus qu’un simple transfert de propriété. C’est un acte de transmission réfléchi, accompli de son vivant, qui permet d’organiser l’avenir tout en préservant l’harmonie familiale.
Mais si cette donation se fait sans contrepartie financière, elle n’est pas pour autant exempte de frais. Deux principaux coûts sont à prévoir :
- Les droits de donation, dus à l’administration fiscale, calculés en fonction de la valeur du bien et du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
- Les frais de notaire, incontournables, puisqu’en France, tout transfert de propriété immobilière doit être enregistré par acte authentique.
Ainsi, donner un bien locatif à ses enfants n’est pas gratuit : il faut anticiper à la fois les obligations fiscales et les frais d’acte. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des leviers pour maîtriser et alléger ces coûts.
Conseil d’expert : Avant de vous lancer, commencez par faire évaluer votre bien. Une estimation juste vous permettra de connaître le montant réellement taxable après application des abattements. Si la valeur dépasse le seuil exonéré, il est possible d’organiser la donation par étapes, ou de recourir à une donation-partage entre plusieurs bénéficiaires. L’accompagnement d’un notaire ou conseiller en gestion de patrimoine est précieux pour affiner la stratégie et éviter les pièges.
Barèmes fiscaux et abattements : ce que vous pouvez transmettre sans frais
Avant de calculer les droits de donation, l’administration fiscale applique un abattement sur la valeur du bien transmis. Ce seuil d’exonération dépend du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Tant que la valeur donnée reste en dessous de cet abattement, aucun droit n’est dû. Et bonne nouvelle : ces abattements se renouvellent tous les 15 ans.
Voici les principaux abattements en vigueur (confirmés en 2025) :
| Lien de parenté | Montant exonéré |
|---|---|
| Parent / enfant / Grand-parent / petit-enfant | 100000 € par parent et par enfant |
| Époux ou partenaire de PACS | 80724 € |
| Frère ou sœur | 15932 € |
| Oncle ou tante / neveu ou nièce | 7967 € |
| Arrière-grand-parent / arrière-petit-enfant | 5310 € |
| Personne handicapée (donataire) | 159325 € supplémentaires |
À noter : il existe un abattement spécifique de 31865 € pour les dons d’argent (chèque, virement, espèces), à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur. Cet abattement s’ajoute aux autres mais ne s’applique qu’aux dons de liquidités, pas aux biens immobiliers.
Le barème progressif des droits de donation
Lorsque la valeur du bien dépasse l’abattement, seule la part excédentaire est soumise à l’impôt. Le taux d’imposition augmente par tranches, selon la somme transmise et le lien de parenté.
Barème en ligne directe (parent / enfant, grand-parent / petit-enfant) :
- Jusqu’à 8072 € : 5 %
- De 8073 € à 15932 € : 10 %
- De 15933 € à 552324 € : 20 %
- De 552325 € à 902838 € : 30 %
- De 902839 € à 1805677 € : 40 %
- Au-delà : 45 %
Exemple : un parent donne à son enfant un bien locatif d’une valeur de 200000 €. Après l’abattement de 100000 €, il reste 100000 € taxables. D’après le barème, les droits de donation s’élèveront à environ 18194 €.
Attention aux autres liens de parenté
Les donations hors ligne directe sont bien plus lourdement taxées :
- Entre frères et sœurs : 35 % jusqu’à 24430 €, puis 45 % au-delà.
- Entre parents au-delà du 4 degré ou entre non-parents : taux unique de 55 % ou 60 %, avec des abattements très faibles.
C’est pourquoi la grande majorité des donations immobilières se font au bénéfice des enfants ou petits-enfants, pour profiter des abattements les plus avantageux.
Conseil d’expert : Chaque parent dispose de son propre abattement de 100000 € par enfant. Un couple peut donc transmettre 200000 € par enfant tous les 15 ans, sans payer le moindre droit. Il est souvent plus stratégique de réaliser plusieurs donations espacées dans le temps, plutôt qu’une seule donation importante en fin de vie.
Donation en pleine propriété : transmettre tout, d’un seul geste
Donner un bien en pleine propriété, c’est transmettre l’ensemble de ses droits sur ce bien. Le bénéficiaire devient aussitôt plein propriétaire : il peut louer, vendre, rénover, ou tout simplement habiter le logement. Il perçoit les loyers, prend en charge les charges courantes, et règle les impôts locaux. Le donateur, lui, se dépossède totalement du bien dès la signature de l’acte notarié.
Sur le plan juridique, cette formule est simple. Mais fiscalement, elle peut s’avérer coûteuse si la valeur du bien dépasse les abattements autorisés.
Coût fiscal : attention à la valeur du bien
Dans une donation en pleine propriété, la base imposable est égale à la valeur vénale du bien au jour de la donation, autrement dit, sa valeur réelle sur le marché. Après déduction de l’abattement applicable, les droits de donation sont calculés selon le barème progressif vu précédemment.
Plus le bien est valorisé, plus la note fiscale peut grimper, parfois jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Exemples
- Mme Durand, 75 ans, souhaite transmettre un appartement locatif estimé à 200000 € à son fils. Elle bénéficie d’un abattement de 100000 €. Les 100000 € restants sont soumis au barème fiscal, ce qui représente environ 18000 € de droits de donation à payer au Trésor Public, dans le mois qui suit l’acte.
- À l’inverse, M. et Mme Gauthier veulent donner à leur fille un studio loué de 90000 €. En tant que couple, ils disposent ensemble de 200000 € d’abattement à son profit (100000 € chacun). Résultat : la donation est totalement exonérée de droits. Seuls les frais de notaire seront dus.
Et les frais de notaire ?
Toute donation immobilière doit être enregistrée par un notaire, et cela a un coût. Les émoluments du notaire sont calculés sur la base de la valeur du bien, selon un barème dégressif :
- 4,9 % jusqu’à 6500 €,
- 2 % de 6501 € à 17000 €,
- 1,3 % de 17001 € à 60000 €,
- 1,1 % au-delà,
- TVA (20 %).
En pratique, cela représente environ 1 à 2 % de la valeur du bien. Pour une maison estimée à 400000 €, comptez environ 4300 € de frais de notaire, hors droits fiscaux. Ces frais sont en principe à la charge du donateur, mais peuvent être mis à la charge du bénéficiaire si cela est précisé dans l’acte.
Conseil d’expert : La donation en pleine propriété convient bien pour les biens de valeur modérée, situés sous ou juste au-dessus des abattements. Elle est aussi adaptée si le donateur n’a plus besoin des revenus locatifs.
En revanche, pour les biens plus importants, mieux vaut envisager des solutions plus souples et fiscalement avantageuses, comme le démembrement de propriété ou la création d’une SCI. Cela permet de réduire la base taxable, sans se priver immédiatement de la totalité des revenus.
Donation avec démembrement : transmettre sans se priver
Transmettre un bien immobilier à ses enfants ne signifie pas forcément tout leur céder d’un coup. Il est tout à fait possible de donner la nue-propriété du bien tout en conservant l’usufruit. C’est ce qu’on appelle une donation avec réserve d’usufruit.
Dans ce montage, le donateur conserve le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers, tant qu’il est en vie. L’enfant, lui, devient nu-propriétaire : il ne profite pas immédiatement du bien, mais il en deviendra pleinement propriétaire au décès du parent, sans frais supplémentaires.
Un levier fiscal très avantageux
L’intérêt de ce dispositif repose sur un point clé : les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, bien inférieure à celle de la pleine propriété. Le fisc estime cette valeur selon l’âge du donateur, à l’aide d’un barème officiel.
Voici quelques repères :
| Âge du donateur | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 50 ans | 60 % | 40 % |
| 60 ans | 50 % | 50 % |
| 70 ans | 40 % | 60 % |
| 80 ans | 30 % | 70 % |
Concrètement : un parent de 60 ans donne la nue-propriété d’un appartement valant 200000 €. La base taxable n’est pas de 200000 €, mais de 100000 €. Grâce à l’abattement parent-enfant, aucun droit de donation n’est dû. Au décès du parent, l’enfant devient pleinement propriétaire sans payer un centime de plus, même si le bien a pris de la valeur.
Exemple concret
Monsieur X, 55 ans, possède un appartement mis en location, d’une valeur de 180000 €.
- En pleine propriété : après abattement, 80000 € restent imposables, soit environ 14194 € de droits à payer.
- En nue-propriété (valeur estimée à 90000 € selon son âge) : aucun droit de donation, car l’abattement couvre intégralement la valeur transmise.
Pendant ce temps, Monsieur X continue à percevoir les loyers. Sa fille deviendra pleinement propriétaire à son décès, sans taxation supplémentaire, même si le bien vaut 250000 € à ce moment-là.
Avantages multiples
- Le donateur conserve un revenu, et garde l’usage du bien.
- L’enfant devient automatiquement propriétaire à terme, sans démarches ni impôt supplémentaire.
- Le bien sort partiellement du patrimoine du donateur, ce qui peut réduire l’assiette de l’impôt sur la fortune (IFI) le cas échéant.
Ce qu’il faut savoir
Pendant la période de démembrement :
- L’usufruitier (le parent) paie les charges courantes, les impôts, et continue à déclarer les loyers.
- Le nu-propriétaire (l’enfant) prend en charge les grosses réparations.
- La vente du bien est impossible sans accord mutuel : ni l’un ni l’autre ne peut décider seul.
Conseil d’expert :
La donation avec réserve d’usufruit est particulièrement avantageuse entre 55 et 65 ans. À cet âge, la nue-propriété est suffisamment valorisée pour optimiser l’abattement, tout en laissant au parent le temps de conserver ses revenus.
Avant 50 ans, on conseille généralement d’attendre, car la part transmise est encore faible et le donateur risque de se démunir trop tôt.
Passé 70 ans, l’économie fiscale reste intéressante, mais moins marquée : la nue-propriété représente déjà une grande part de la valeur du bien.
La SCI : une solution souple pour transmettre un bien immobilier
Créer une SCI familiale permet de transmettre un bien locatif non pas en bloc, mais progressivement, sous forme de parts sociales. Les parents peuvent ainsi céder une partie des parts tous les 15 ans, en profitant à chaque fois des abattements fiscaux. Ce fractionnement est difficilement réalisable en cas de propriété directe.
Autre avantage : la valeur des parts peut être réduite grâce à deux éléments :
- la dette éventuelle de la SCI (qui diminue la valeur nette),
- une décote pour illiquidité ou minorité (souvent 10 à 15 %).
Les parents peuvent rester gérants de la SCI, conservant la gestion du bien même après avoir transmis la majorité des parts. La donation de parts nécessite un acte notarié, mais évite l’impôt sur la plus-value puisqu’il ne s’agit pas d’une vente.
Exemple : M. et Mme Lefèvre détiennent un immeuble via une SCI. Ils transmettent 40 % des parts à leurs enfants en 2025 : grâce aux abattements, la donation est exonérée de droits. Dans 15 ans, ils transmettront le reste, sans impôt non plus.
Conseil : La SCI est idéale pour un patrimoine immobilier conséquent. Mais elle implique une gestion formelle : créez-la avec l’aide d’un professionnel pour mesurer son réel intérêt patrimonial et fiscal.
Donation temporaire d’usufruit : transmettre sans se démunir
La donation temporaire d’usufruit consiste à céder les revenus d’un bien immobilier (ou son usage) pour une durée limitée, souvent quelques années. À l’issue de cette période, l’usufruit revient automatiquement au donateur.
Cette solution permet par exemple d’aider un enfant en lui transmettant les loyers d’un appartement pendant ses études, tout en conservant la nue-propriété du bien.
Une valorisation fiscale avantageuse
La valeur de l’usufruit temporaire est fixée forfaitairement :
- 23% du bien pour une durée jusqu’à 10 ans,
- 46% entre 11 et 20 ans,
- 69% entre 21 et 30 ans.
Ce calcul permet souvent de rester sous les seuils d’abattement et de ne payer aucun droit de donation.
Exemple : un couple donne l’usufruit temporaire de 10 ans d’un bien estimé à 430000 € à leur fille. La valeur fiscale de l’usufruit est de 98900 €. Grâce à leurs abattements cumulés, la donation est entièrement exonérée.
Avantages
- Le bien sort temporairement du patrimoine du donateur (utile pour l’IFI).
- Le donataire perçoit les loyers sans impact fiscal pour le parent.
- À la fin de la période, le bien revient automatiquement au donateur, sans formalité ni taxe.
Précautions
- La donation doit être réalisée devant notaire et motivée par une volonté réelle d’entraide, non un simple objectif fiscal.
- Le donateur renonce aux loyers pendant toute la durée, et le bénéficiaire devra, le cas échéant, les déclarer à son propre impôt.
Conseil d’expert : Cette solution est idéale pour soutenir temporairement un enfant, sans transmettre définitivement le bien. Faites-vous accompagner par un notaire pour bien calibrer la durée et la fiscalité de l’opération.
Conseils pratiques selon l’âge et la valeur du bien
Si vous avez moins de 60 ans
Vous avez le temps d’étaler les donations. Mieux vaut transmettre par étapes : une première donation aujourd’hui, une seconde dans 15 ans, pour profiter plusieurs fois des abattements.
Le démembrement est souvent idéal : vous transmettez la nue-propriété tout en conservant les loyers.
Si vous avez plus de 70 ans
Il est encore temps de transmettre, mais vous ne pourrez utiliser les abattements qu’une seule fois.
Pensez à les mobiliser pleinement (100000 € par parent et par enfant). Le démembrement reste pertinent si vous souhaitez garder les revenus, même si l’économie fiscale est moindre.
Autres pistes : donation-partage ou transmission transgénérationnelle (vers les petits-enfants).
Selon la valeur du bien
Bien de valeur modérée ( abattements)
Vous pouvez souvent donner sans droits de donation. Une donation en pleine propriété suffit.
Vérifiez toutefois les éventuelles plus-values si une vente est envisagée.
Bien de forte valeur (> 200000 €)
Une planification s’impose. Plusieurs stratégies peuvent être combinées :
- Donations échelonnées dans le temps
- SCI pour donner des parts avec décote
- Démembrement pour alléger la fiscalité tout en gardant les loyers
- Optimisation des abattements à chaque enfant et tous les 15 ans
Conseil d’expert : Quelle que soit votre situation, faites-vous accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Vous sécuriserez la transmission, éviterez les erreurs, et profiterez au mieux des leviers fiscaux existants.
Adapter la transmission à la nature du bien
Chaque bien immobilier a sa propre histoire, son usage, sa valeur… et mérite une stratégie de transmission qui lui ressemble. Plutôt qu’une approche unique, mieux vaut choisir celle qui respecte à la fois la logique patrimoniale et l’équilibre familial.
Colocation étudiante : simplicité ou souplesse
Un grand appartement loué en colocation, souvent d’une valeur moyenne, se prête volontiers à une donation en pleine propriété si sa valeur est couverte par les abattements.
Mais si la fiscalité devient un frein, un démembrement de propriété permet de transmettre progressivement, tout en conservant les loyers.
Astuce : prévenir les locataires pour rediriger les loyers suffit — le bail reste inchangé.
Immeuble de rapport : l’art de la stratégie patrimoniale
Un immeuble entier appelle une vision plus structurée. Créer une SCI familiale permet de transmettre par étapes, avec décote, et d’éviter les conflits liés à l’indivision.
À défaut, une donation de la nue-propriété en direct peut aussi limiter les droits tout en maintenant les revenus locatifs entre les mains du donateur.
Pensez à la donation-partage pour répartir équitablement la valeur entre vos enfants dès aujourd’hui.
Résidence secondaire : entre cœur et calcul
S’il s’agit d’une maison de famille que vous souhaitez encore fréquenter, conservez-en l’usage par une réserve d’usufruit.
Si vous n’en avez plus l’utilité, une donation en pleine propriété offrira à vos enfants la liberté d’en disposer comme bon leur semble.
Attention toutefois aux régimes fiscaux spéciaux ou à un prêt en cours : ils peuvent modifier l’intérêt ou la faisabilité de la donation.
Conclusion
Transmettre un bien immobilier locatif par donation, c’est bien plus qu’un geste patrimonial : c’est une façon d’aider ses enfants au bon moment, tout en préparant l’avenir avec intelligence. C’est aussi l’opportunité de maîtriser sa succession, d’optimiser la fiscalité, et de préserver l’harmonie familiale.
Bien sûr, les frais liés à une donation – droits de mutation et frais de notaire – peuvent être conséquents. Mais comme nous l’avons vu, il existe de nombreuses stratégies pour les réduire :
abattements à utiliser pleinement, démembrement de propriété, création de SCI, donations échelonnées ou temporaires… Chaque solution mérite d’être ajustée à votre situation personnelle : votre âge, la valeur du bien, vos besoins futurs, et ceux de vos bénéficiaires.
En anticipant la transmission, vous gardez le contrôle. Vous évitez les tensions et les incertitudes de la succession, en décidant dès aujourd’hui ce que vous souhaitez transmettre, à qui, et comment.
Mais n’oubliez pas : une donation est un acte fort, irrévocable. Elle doit être pensée avec soin, et encadrée avec rigueur. C’est pourquoi l’accompagnement d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine est essentiel. Il saura vous guider, sécuriser l’opération, et vous proposer les meilleures options selon votre projet.
Car au fond, transmettre un bien, c’est bien plus que léguer une valeur : c’est offrir à ses proches la stabilité, la continuité et la paix d’esprit.