Face aux évolutions récentes du pouvoir d’achat des ménages français, les critères d’octroi des prêts immobiliers se transforment. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) définit régulièrement des recommandations précises afin de protéger la stabilité économique nationale et limiter les risques de surendettement des particuliers.
Découvrez en détail les nouvelles règles établies par le HCSF en 2025 concernant les crédits immobiliers, afin d’optimiser vos chances d’obtenir un financement adapté à votre projet immobilier.
Table des matières
Qu’est ce que le HSCF ?
Créé en 2010, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est une institution française dont la mission principale consiste à assurer la stabilité financière du pays. Il coordonne notamment les actions des différentes autorités compétentes afin de renforcer la solidité du système financier français.
Le HCSF réunit plusieurs acteurs clés, tels que la Banque de France, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ou encore l’Autorité des marchés financiers (AMF). Il est présidé par le ministre de l’Économie et des Finances.
En matière de régulation macroprudentielle, le Haut Conseil de stabilité financière joue un rôle central. À ce titre, il assure notamment la supervision et la régulation des prêts immobiliers ainsi que des crédits à la consommation octroyés par les banques et établissements financiers en France.
Pour les emprunteurs, l’action du HCSF vise principalement à prévenir les risques de surendettement. Les recommandations et les règles définies par cette institution visent à protéger les ménages les plus fragiles en évitant les opérations bancaires inadaptées à leur capacité financière.
Dans un contexte économique incertain, où les taux de crédit sont à la hausse et où le risque de non-remboursement augmente, le rôle protecteur du HCSF est devenu essentiel pour garantir une gestion saine et responsable du crédit en France.
Quels sont les critères HCSF pour un crédit immobilier en 2025 ?
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) établit régulièrement des règles précises pour encadrer l’octroi des crédits immobiliers en France, afin d’assurer la stabilité économique et de prévenir le surendettement des ménages.
Lors de sa réunion du 4 mars 2025, le HCSF a constaté une légère reprise de la production de crédit à l’habitat depuis février 2024, atteignant 11,6 milliards d’euros (hors renégociations) en décembre 2024. Il a noté également une utilisation accrue, mais maîtrisée, de la marge de flexibilité accordée aux banques, avec un taux de 16,0 % au quatrième trimestre 2024, restant en-deçà du plafond autorisé de 20 %.
Les principaux critères HCSF en vigueur restent :
- Une marge de flexibilité plafonnée à 20 % : permettant aux établissements bancaires de financer principalement les primo-accédants et les résidences principales.
- Un taux d’effort maximal de 35 % : limitant la part des revenus consacrée au remboursement du crédit immobilier, avec exclusion des charges de prêt relais si elles représentent moins de 80 % de la valeur du bien à vendre.
- Une durée maximale de crédit fixée à 25 ans : extensible de 2 ans supplémentaires en cas de différé d’amortissement lié à un retard d’entrée dans le logement ou à des travaux représentant plus de 10 % du coût total.
Ces mesures visent à garantir la stabilité financière des emprunteurs tout en réduisant les risques liés à l’endettement excessif.
Quelle est la dérogation au taux d’endettement maximum autorisé en 2025 ?
En 2025, une dérogation au taux d’endettement maximum est prévue pour 20 % des projets de crédit. Cela signifie que les banques peuvent accorder des prêts dépassant le taux d’endettement autorisé pour un cinquième de leurs projets. Cependant, cette flexibilité est encadrée par des conditions spécifiques :
- 80 % des dérogations doivent être réservées à l’acquisition d’une résidence principale. Cela vise à favoriser l’accession à la propriété pour les ménages cherchant à acheter leur logement principal.
- 30 % des dérogations doivent être attribuées aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes achetant un bien immobilier pour la première fois. Cette mesure est destinée à soutenir les nouveaux entrants sur le marché immobilier.
Ces règles visent à équilibrer la flexibilité offerte aux banques avec la nécessité de soutenir l’accès à la propriété, en particulier pour les primo-accédants
Calcul du Reste à Vivre par le HCSF
Lorsqu’une banque analyse un dossier de prêt immobilier, deux indicateurs essentiels sont pris en compte : le taux d’endettement et le reste à vivre. Bien qu’ils soient distincts, ces deux éléments sont complémentaires pour évaluer la solvabilité d’un emprunteur.
Taux d’Endettement : Mesurer le Poids des Dettes sur les Revenus
Le taux d’endettement permet de calculer la part des revenus mensuels consacrée au remboursement des dettes. Il inclut :
- Les mensualités de crédit immobilier ou à la consommation,
- Les loyers éventuels (charges comprises),
- Et les pensions alimentaires versées.
? Exemple concret : Pierre perçoit un salaire de 3 000 € net par mois. Il rembourse :
- 500 € pour un crédit immobilier,
- 200 € pour un crédit à la consommation,
et verse 150 € de pension alimentaire.
Ses revenus nets pris en compte sont donc de 2 850 € (3 000 € – 150 €). Ses charges fixes mensuelles s’élèvent à 700 € (500 € + 200 €).
Son taux d’endettement est de 24,56 % (700 € ÷ 2 850 € x 100).
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande de ne pas dépasser 35 %, assurance comprise.
Reste à Vivre : Évaluer la Capacité à Faire Face aux Dépenses Courantes
Le reste à vivre correspond à la somme qu’il reste à l’emprunteur une fois les charges fixes déduites de ses revenus. C’est un indicateur fondamental pour estimer sa capacité à faire face aux dépenses quotidiennes (logement, alimentation, transports…) et aux imprévus.
? Exemple de situation évolutive : Marc et Leila, parents de trois enfants, disposent d’un revenu mensuel global de 2 500 €. Ils envisagent un crédit avec une mensualité de 800 €, en plus d’un crédit à la consommation de 70 €.
- Leur taux d’endettement est alors de 34,8 %.
- Leur reste à vivre s’établit à 1 630 €.
Quelques mois plus tard, leur revenu augmente à 5 000 €, et leur mensualité de crédit grimpe à 1 680 €.
- Leur taux d’endettement passe à 37,4 %, au-dessus du seuil recommandé.
- Toutefois, leur reste à vivre atteint désormais 3 250 €, ce qui renforce leur capacité financière
Pourquoi les Banques Regardent au-delà du Taux d’Endettement
Même si un emprunteur dépasse légèrement le taux d’endettement conseillé, un reste à vivre confortable peut jouer en sa faveur. Les banques utilisent ces deux critères pour ajuster leur analyse, notamment dans le cadre d’une politique de prêt plus souple recommandée par le HCSF.
Bon à savoir : Le reste à vivre minimum varie selon la composition du foyer. Un célibataire n’aura pas les mêmes exigences qu’un couple avec enfants.
Normes HCSF et SCI : Ce qu’il Faut Savoir pour Votre Financement Immobilier
Bien que les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’adressent principalement aux prêts immobiliers contractés par des particuliers, elles ont aussi un impact indirect mais réel sur les projets menés via une SCI (Société Civile Immobilière).
SCI et HCSF : Une Application Indirecte mais Stratégique
Les banques ne sont pas légalement tenues d’appliquer les normes du HCSF, telles que le taux d’endettement maximum de 35 %, aux personnes morales comme les SCI. Toutefois, dans un souci de gestion prudente du risque, les établissements financiers s’inspirent des principes du HCSF pour encadrer les financements accordés à ces structures.
Critères Bancaires pour Financer une SCI
Lorsqu’une SCI sollicite un prêt immobilier, les banques examinent plusieurs éléments clés :
- La capacité de remboursement de la SCI,
- La cohérence et la solidité du business plan,
- Les garanties proposées (hypothèque, nantissement, etc.),
- La situation financière personnelle des associés, notamment en cas de caution personnelle.
Même si le taux d’effort de 35 % ne s’applique pas directement à la SCI, il peut être pris en compte lorsqu’un ou plusieurs associés se portent garants, car la banque évaluera alors leur situation comme pour un emprunt personnel.
Pourquoi les Banques Restent Vigilantes avec les SCI
Le risque de surendettement ou d’instabilité financière reste au cœur des préoccupations du HCSF. Les banques, en intégrant ces recommandations, cherchent à s’assurer que :
- Le projet immobilier porté par la SCI est rentable et durable,
- Les associés disposent de ressources suffisantes pour pallier un éventuel défaut de la SCI,
- La structure peut faire face aux imprévus (vacance locative, hausse des charges, baisse de revenus…).
Conclusion : Un Financement Encadré, Même en SCI
Si vous envisagez un investissement immobilier via une SCI, gardez à l’esprit que les exigences bancaires restent élevées, même en l’absence d’obligation formelle d’application des critères HCSF. Une préparation solide du dossier, une situation personnelle saine et un projet bien construit sont essentiels pour obtenir un financement.
Conseil pratique : N’hésitez pas à inclure un tableau prévisionnel de trésorerie et une analyse de rentabilité pour rassurer la banque sur la viabilité de votre projet.
Conclusion
Face à un contexte économique fluctuant et à l’évolution du pouvoir d’achat, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour l’octroi des prêts immobiliers en 2025 constituent un cadre essentiel pour la protection des emprunteurs et la stabilité du système financier. Les critères clés tels que le taux d’effort maximal de 35 %, la durée d’emprunt limitée à 25 ans (avec des exceptions encadrées), et la marge de flexibilité ciblée sur les résidences principales et les primo-accédants, témoignent de la volonté du HCSF de favoriser l’accès au logement tout en prévenant le surendettement.
Il est crucial pour les futurs acquéreurs de bien comprendre ces règles et de distinguer le taux d’endettement du reste à vivre, indicateur complémentaire essentiel pour évaluer leur capacité financière réelle. Si le taux d’endettement reste un seuil de vigilance, un reste à vivre suffisant peut, dans certaines limites et notamment grâce à la marge de flexibilité, permettre l’obtention d’un financement.
En définitive, les directives du HCSF en 2025 visent à instaurer un équilibre entre l’accessibilité au crédit immobilier et la nécessité d’une gestion financière prudente, tant pour les ménages que pour les institutions bancaires. Pour une analyse personnalisée de votre situation et de vos chances d’obtenir un prêt immobilier, il reste vivement conseillé de se rapprocher d’un conseiller financier.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) réunit les principales autorités françaises chargées de veiller à la stabilité du système financier. Il favorise la coopération et l’échange d’informations entre les institutions disposant d’un mandat en matière de régulation financière.
Sa composition est la suivante :
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Le ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, qui préside le conseil ;
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Le gouverneur de la Banque de France, également président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ;
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Le vice-président de l’ACPR ;
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Le président de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ;
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Le président de l’Autorité des normes comptables (ANC) ;
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Trois personnalités qualifiées, désignées pour leur expertise en matière économique, financière ou juridique.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est présidé par Éric Lombard, en sa qualité de Ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique.
Éric Lombard occupe ce poste ministériel depuis décembre 2024, et assume donc la présidence du HCSF conformément à la composition prévue par la loi.
Le taux d’endettement, ou ratio d’endettement, est un critère clé dans l’analyse d’une demande de crédit immobilier. Il permet aux banques d’évaluer votre capacité à honorer les mensualités du prêt.
La Banque de France fixe un plafond à 35 %, assurance emprunteur comprise. Cela signifie que vos charges de remboursement ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels nets.
Cependant, certaines exceptions sont possibles, notamment pour les primo-accédants ou les profils présentant des garanties solides. Même au-delà de ce seuil, des solutions de financement peuvent exister.
N’hésitez pas à nous contacter pour étudier votre situation et identifier les options adaptées à votre profil.
Le taux d’endettement correspond à la part de vos charges mensuelles fixes par rapport à vos revenus nets. Il permet aux banques d’évaluer votre capacité à assumer de nouvelles mensualités, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier.
Toutes les charges ne sont pas prises en compte, seules celles appelées à persister après l’octroi du crédit sont intégrées dans le calcul.
Les charges prises en compte
La banque retient notamment :
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Le loyer mensuel, si vous êtes locataire ;
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Les mensualités de prêt en cours, qu’il s’agisse :
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D’une résidence principale,
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D’une résidence secondaire,
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D’un investissement locatif ;
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Les crédits à la consommation en cours (auto, personnel, renouvelable) ;
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Les pensions alimentaires versées.
Les revenus considérés
Côté revenus, l’établissement prêteur prend en compte :
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Le salaire mensuel net, en fonction de sa régularité (CDI, CDD, indépendant…) ;
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Les revenus complémentaires avant impôts (primes, allocations, pensions…) ;
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Les revenus locatifs ;
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Les revenus financiers (dividendes, placements…).
Le calcul du taux d’endettement est relativement simple, mais l’utilisation d’un simulateur en ligne permet de gagner du temps et de mieux anticiper la faisabilité de votre projet immobilier.
Cet outil vous aide à évaluer l’impact de vos charges sur votre budget et à déterminer si votre dossier sera recevable par les banques.
Pour l’utiliser, il vous suffit de :
-
Saisir l’ensemble de vos revenus mensuels, y compris ceux de votre co-emprunteur si vous empruntez à deux ;
-
Renseigner toutes vos charges fixes mensuelles : loyers, crédits en cours, pensions versées, etc.
L’outil calcule automatiquement votre taux d’endettement, ainsi que le montant maximal des mensualités que vous pouvez envisager pour votre prêt immobilier.
Formule du taux d’endettement :
Taux d’endettement (%) =
(mensualités + charges fixes)×100(mensualités + charges fixes) × 100 ÷ revenus nets mensuels
Un taux d’endettement trop élevé peut freiner l’accès au crédit immobilier. Heureusement, plusieurs solutions permettent de le faire baisser et d’améliorer la recevabilité de votre dossier auprès des banques :
1. Comparer les offres de prêt
En utilisant un comparateur de crédit immobilier, vous pouvez obtenir des conditions plus avantageuses, tant sur le taux d’intérêt que sur l’assurance emprunteur. Un meilleur taux réduit le montant des mensualités, et donc le taux d’endettement.
2. Rembourser ses crédits à la consommation
En remboursant par anticipation un crédit auto ou un prêt personnel en cours, vous diminuez vos charges fixes mensuelles. Cela permet d’augmenter votre capacité d’emprunt sans changer vos revenus.
3. Regrouper ses crédits
Le regroupement de crédits consiste à fusionner plusieurs prêts en un seul, avec une durée allongée et une mensualité unique. Cette mensualité peut être jusqu’à 60 % inférieure à la somme initiale des échéances, réduisant ainsi votre taux d’endettement.
4. Apporter un apport personnel
Utiliser une partie de votre épargne pour réduire le montant à emprunter permet de baisser le coût total du prêt et donc vos mensualités. Cela améliore automatiquement votre taux d’endettement.
5. Ajouter un prêt à taux zéro (PTZ)
Si vous y êtes éligible, le PTZ peut compléter votre prêt principal sans générer d’intérêts. Il allège donc vos mensualités globales, tout en augmentant le montant total de votre financement.
6. Allonger la durée de remboursement
En augmentant la durée du prêt, vous réduisez le montant des mensualités. Bien que cela augmente le coût total du crédit, cela peut suffire à ramener le taux d’endettement sous le seuil des 35 % exigés par la Banque de France.
L’endettement désigne le niveau de dettes d’un foyer par rapport à ses revenus. Il reste maîtrisé tant que les charges mensuelles peuvent être honorées sans difficulté.
Le surendettement, en revanche, intervient lorsque les dettes deviennent trop lourdes à rembourser, au point de compromettre le paiement des dépenses courantes (logement, alimentation, énergie). Il reflète une perte de capacité à faire face à ses engagements financiers.