Investissement locatif Nice

Nice, capitale de la Côte d’Azur, attire chaque année des milliers d’investisseurs séduits par son cadre de vie exceptionnel et son marché immobilier dynamique. Entre location étudiante, saisonnière et longue durée, l’investissement locatif à Nice s’impose comme une opportunité rentable et patrimoniale. Mais comment investir intelligemment dans la métropole azuréenne ? Quels sont les quartiers à privilégier et la rentabilité à espérer ? Voici un guide complet et actualisé pour réussir votre projet.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Nice ?

Investissement locatif Nice : Une ville attractive et en pleine expansion

Nice, véritable perle de la Méditerranée, s’impose comme la 5? ville la plus peuplée de France avec près de 347 000 habitants. Entre mer et montagnes, elle profite d’une situation géographique unique, bercée par plus de 300 jours de soleil par an. Ce climat privilégié, combiné à un patrimoine culturel foisonnant et à un dynamisme économique affirmé, confère à la capitale azuréenne une qualité de vie parmi les plus enviées d’Europe.

Sur le plan immobilier, Nice séduit par un équilibre rare : une ville à la fois prestigieuse et relativement accessible. En 2025, le prix médian des appartements atteint 5 702 €/m² (Le Figaro Immo, 2025), soit presque deux fois moins que les 10 000 €/m² observés à Paris. Cette différence renforce l’attractivité de Nice, où il est encore possible de concilier investissement patrimonial et rentabilité locative dans un cadre de vie d’exception.

Une demande locative soutenue à Nice

Le marché locatif niçois repose sur une demande diversifiée et constante, portée par trois grands profils de locataires. D’abord, les étudiants, qui sont aujourd’hui près de 50 000 à suivre leurs études à Nice en 2024/2025, soit presque le double d’il y a quinze ans. Cette population jeune et mobile privilégie principalement les studios et les appartements deux pièces, faciles à louer et offrant une bonne rotation pour les investisseurs.

Ensuite viennent les jeunes actifs, séduits par les opportunités d’emploi offertes par la région. À seulement trente minutes de Nice, le technopôle Sophia-Antipolis, véritable Silicon Valley française, concentre plus de 38 000 emplois dans les secteurs de la technologie et de l’innovation. La métropole elle-même abrite également de grands pôles hospitaliers et un quartier d’affaires en plein essor, attirant cadres et professions médicales en quête de logements proches de leur lieu de travail.

Enfin, les touristes constituent une autre part essentielle de la demande locative. Avec plus de 5 millions de visiteurs chaque année, Nice est la deuxième destination touristique de France après Paris. La Promenade des Anglais, le charme du Vieux-Nice et la présence du troisième aéroport de France contribuent à maintenir une activité saisonnière soutenue, idéale pour les investisseurs misant sur la location courte durée. Ce mélange harmonieux d’étudiants, de jeunes actifs et de touristes garantit une vacance locative très faible, en particulier dans les petites surfaces et les quartiers les plus dynamiques, assurant ainsi aux investisseurs une rentabilité régulière et sécurisée.

Quel est le rendement locatif moyen à Nice ?

En 2025, la rentabilité brute moyenne d’un investissement locatif à Nice oscille entre 3,95 % et 4,3 %, selon le quartier et le type de bien visé (Manda.fr, 2025). Cette performance, supérieure à celle observée dans de nombreuses grandes métropoles françaises, découle d’une demande locative particulièrement soutenue. Les studios et T2 constituent les biens les plus prisés, notamment par les étudiants et jeunes actifs. Leur accessibilité financière et leur forte demande permettent d’atteindre une rentabilité comprise entre 4,5 % et 6 %. Les colocations dans des T3 ou T4 offrent encore davantage de potentiel. En louant chaque chambre séparément, un investisseur peut espérer un rendement brut proche de 6,5 % à 7 %, à condition de bien gérer les entrées et sorties de locataires. Enfin, les biens situés dans les quartiers prestigieux « Cimiez, Mont-Boron, Carré d’Or  » affichent des rendements plus modestes, autour de 3 à 4 %, mais ils offrent une forte sécurité patrimoniale et une perspective de valorisation à long terme.

Exemple 1 : un studio de 22 m² dans le quartier Libération, acheté environ 160 000 € frais de notaire inclus, peut se louer 650 €/mois charges comprises. La rentabilité nette après charges s’établit autour de 4,2 %.

Exemple 2 : un T3 de 65 m² à Riquier, acquis pour 310 000 €, divisé en colocation meublée (3 chambres), peut générer 1 350 €/mois de loyers, soit une rentabilité nette proche de 5 %.

Exemple 3 : un appartement haut de gamme de 80 m² à Cimiez, acheté 480 000 €, se loue environ 1 700 €/mois en meublé longue durée. La rentabilité brute est plus faible (? 4 %), mais l’emplacement garantit une plus-value potentielle de +20 à 25 % sur dix ans.

Ainsi, Nice offre un large éventail d’opportunités : du petit studio étudiant rentable et facile à gérer, à l’appartement familial en colocation, jusqu’au bien patrimonial de prestige destiné à une valorisation à long terme.

Investissement locatif Nice : Quel quartier investir à Nice ?

Le marché immobilier niçois est loin d’être uniforme : chaque quartier possède ses spécificités, son type de locataires et son niveau de rentabilité. Pour bien investir, il est donc essentiel de comprendre ces disparités.

Vieux-Nice & Carré d’Or

Le cœur historique de la ville, avec ses ruelles pittoresques et ses immeubles colorés, attire aussi bien les étudiants que les touristes internationaux. La proximité immédiate de la Promenade des Anglais, de la place Masséna et de la Coulée Verte en fait une zone à très forte demande locative.

• Loyers moyens : autour de 22 €/m², avec des pics en location saisonnière.
• Rendement brut : entre 4 et 5 %.
• Exemple concret : un appartement de 30 m² au Carré d’Or acheté 220 000 € peut se louer environ 1 000 €/mois en location meublée, ou davantage en courte durée estivale.

Atouts : un emplacement de prestige, une demande locative continue et une valorisation patrimoniale certaine.

Libération & Riquier

Quartiers en plein essor, bien desservis par le tramway et appréciés des jeunes actifs comme des étudiants. On y trouve un bon compromis entre prix abordables et forte demande.

• Prix au m² : entre 4 500 et 5 000 €.
• Rendement brut : 5 à 6 %, idéal pour les studios et les colocations.
• Exemple concret : un T2 de 40 m² à Libération acquis pour 190 000 € peut se louer 850 €/mois, offrant une rentabilité nette proche de 5 %.

Atouts : dynamisme, excellente desserte en transports, loyers accessibles aux étudiants et jeunes couples.

Cimiez & Mont-Boron

Ces quartiers résidentiels haut de gamme incarnent le prestige immobilier niçois. Cimiez, surnommé le “petit Neuilly niçois”, séduit les familles et retraités aisés, tandis que Mont-Boron, avec ses villas perchées et ses vues panoramiques sur la Baie des Anges, attire une clientèle internationale.

• Prix au m² : entre 10 000 et 12 000 €, pouvant grimper jusqu’à 15 000 €/m² pour des biens d’exception avec vue mer (Sotheby’s Realty, 2025).
• Rendement brut : plus modeste, 3 à 4 %.
• Exemple concret : un appartement de 80 m² à Cimiez acheté 500 000 € se loue autour de 1 800 €/mois en meublé longue durée, avec un potentiel de plus-value de +20 % sur 10 ans.

Atouts : sécurité patrimoniale, clientèle solvable, perspectives de valorisation fortes.

Nice Ouest (Fabron, Corniche Fleurie, Saint-Isidore)

À l’écart du tumulte du centre, Nice Ouest séduit par ses prix encore attractifs et ses projets de développement urbain. C’est une zone idéale pour les investisseurs à budget maîtrisé.

• Prix au m² : environ 4 200 €.
• Rendement brut : entre 5 et 6 %.
• Exemple concret : un T3 de 60 m² à Fabron acquis pour 250 000 € peut générer 1 100 €/mois de loyers, soit une rentabilité nette proche de 5 %.

Atouts : prix accessibles, potentiel de croissance à long terme, demande locative en progression grâce aux familles et jeunes actifs.

Fiscalité et dispositifs avantageux à Nice

Depuis la disparition de la loi Pinel fin 2024, les investisseurs doivent désormais se tourner vers d’autres régimes fiscaux toujours très intéressants pour optimiser la rentabilité de leur investissement locatif à Nice.

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : probablement le dispositif le plus utilisé à Nice, notamment pour les studios et T2 destinés aux étudiants et jeunes actifs. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus dans le cadre du régime micro-BIC, ou d’amortir la valeur du bien et du mobilier en régime réel, réduisant ainsi fortement l’imposition.
• LMP (Loueur Meublé Professionnel) : destiné aux investisseurs générant plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels et dont ces revenus représentent la source principale. Il offre des avantages fiscaux encore plus importants, comme l’exonération d’IFI ou l’imputation des déficits sur le revenu global.
• Déficit foncier : idéal pour les investisseurs qui privilégient l’ancien avec travaux. Les dépenses de rénovation (isolation, toiture, ravalement, etc.) peuvent être déduites des revenus fonciers. Jusqu’à 10 700 € par an peuvent également être imputés sur le revenu global, ce qui permet de réduire considérablement son impôt.
• Statut Nue-Propriété (via un démembrement de propriété) : une stratégie patrimoniale qui séduit de plus en plus. L’investisseur achète uniquement la nue-propriété d’un bien (avec une décote de 30 à 40 % du prix), tandis que l’usufruit est temporairement confié à un bailleur social. Résultat : pas de loyers perçus, donc pas d’imposition, et récupération de la pleine propriété au terme du démembrement.

Exemple concret : Un T2 meublé de 45 m² acheté 230 000 € à Riquier et loué 950 €/mois en LMNP au réel permet, grâce aux amortissements, de percevoir ses loyers sans payer d’impôt pendant plusieurs années.

Ces dispositifs, adaptés à différents profils d’investisseurs, permettent de combiner rentabilité immédiate et optimisation fiscale, même après la fin du Pinel.

Perspectives du marché immobilier à Nice en 2025

Le marché immobilier niçois continue d’afficher une dynamique positive en 2025, porté par une demande soutenue et une attractivité qui ne faiblit pas.

• Dans l’ancien, le prix médian atteint 5 341 €/m², en progression de +3 % sur un an et de +18 % sur cinq ans. Cette hausse régulière témoigne de la solidité du marché et de l’intérêt croissant des investisseurs pour des biens offrant encore des rendements corrects, surtout dans les petites surfaces.
• Dans le neuf, les prix avoisinent 6 257 €/m², soit une augmentation de +12 % sur cinq ans. Bien que plus élevé, ce segment reste recherché par une clientèle patrimoniale et internationale, séduite par la modernité et les normes énergétiques des nouveaux programmes.
  (Le Figaro Immo, 2025)

Cette évolution s’explique par plusieurs facteurs : un afflux constant de touristes (plus de 5 millions par an), une population étudiante en forte croissance (près de 50 000 étudiants en 2024/2025), et une offre foncière limitée qui maintient une tension sur le marché.

Pour les investisseurs, les perspectives demeurent très favorables. Les petites surfaces (studios, T2) restent les valeurs sûres pour une rentabilité stable, tandis que les quartiers en développement comme Nice Ouest ou Riquier offrent un potentiel de valorisation intéressant à moyen terme. Les secteurs prestigieux, eux, garantissent une sécurité patrimoniale et une valorisation à long horizon.

Conseils pour réussir son investissement locatif à Nice

Réussir un investissement locatif à Nice ne se résume pas à acheter un appartement. C’est une démarche qui demande réflexion, stratégie et anticipation. Voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.

Définir clairement son objectif
La première étape consiste à déterminer vos priorités. Souhaitez-vous générer un rendement locatif rapide pour compléter vos revenus, ou bâtir un patrimoine solide sur le long terme ? Votre réponse orientera naturellement le type de bien à privilégier ainsi que le quartier le plus adapté.

Choisir le bon secteur géographique
Les quartiers de Nice n’offrent pas tous les mêmes opportunités. Pour une rentabilité immédiate, misez sur les zones dynamiques et accessibles comme Libération, Riquier ou Saint-Roch, très prisées des étudiants et jeunes actifs. En revanche, si vous cherchez un investissement patrimonial, Cimiez ou Mont-Boron restent des valeurs sûres, avec une progression régulière des prix malgré une rentabilité locative plus modeste.

Analyser la demande locative
Nice attire un public varié : étudiants, jeunes actifs, familles, mais aussi touristes venus du monde entier. Avant d’investir, assurez-vous que le type de logement correspond à une demande réelle et pérenne dans le quartier choisi. Un studio proche des universités, un T3 pour la colocation ou encore un appartement haut de gamme dans un secteur résidentiel ne répondront pas aux mêmes besoins.

Simuler la rentabilité nette
Ne vous limitez pas au rendement brut affiché. Prenez en compte l’ensemble des charges (copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion) ainsi que la fiscalité applicable. Ce calcul précis vous donnera une vision réaliste de la rentabilité de votre investissement et vous évitera de mauvaises surprises.

Optimiser la gestion locative
Gérer un bien à distance ou jongler avec plusieurs locataires peut vite devenir chronophage. Dans ce cas, déléguer la gestion à une agence locale est souvent la meilleure solution. Elle s’occupera de la recherche de locataires, des états des lieux, du suivi administratif et même de la gestion des éventuels impayés.

En résumé, réussir un investissement locatif à Nice repose sur une stratégie claire, le choix judicieux du quartier, une bonne analyse du marché et une gestion rigoureuse du bien

En 2025, l’investissement locatif à Nice s’impose comme un choix stratégique alliant rentabilité immédiate et sécurité patrimoniale. La capitale azuréenne, portée par une attractivité touristique mondiale, une population étudiante en constante progression et une économie locale dynamique, continue de séduire les investisseurs. Ses prix, encore compétitifs comparés à Paris ou Lyon, offrent un terrain propice aussi bien aux primo-investisseurs qu’aux profils aguerris.

Que votre objectif soit de générer des revenus réguliers via la location étudiante ou saisonnière, ou de construire un patrimoine solide dans les quartiers de prestige, Nice dispose d’un marché immobilier capable de répondre à toutes les stratégies.

Pour transformer votre projet en réussite, il est recommandé de vous entourer d’un expert immobilier local. Son accompagnement vous permettra de sélectionner le quartier le plus adapté, d’optimiser votre fiscalité (LMNP, déficit foncier, nue-propriété…) et de maximiser vos revenus locatifs tout en sécurisant votre investissement.

En somme, investir à Nice en 2025, c’est miser sur une ville au rayonnement international, au marché robuste et aux perspectives durables.