Pourquoi utiliser notre simulateur Denormandie ?
Investir dans l’immobilier ancien avec travaux peut vous ouvrir droit à des réductions d’impôts significatives. Encore faut-il savoir combien.
Notre simulateur a été conçu pour vous donner, en moins d’une minute, une estimation claire et précise de votre avantage fiscal selon les règles en vigueur en 2025.
- Obtenez une projection fiable de vos économies d’impôt
- Gagnez du temps : aucun calcul à faire vous-même
- Visualisez vos gains potentiels sur 6, 9 ou 12 ans
- Bénéficiez d’un outil à jour avec les critères officiels du dispositif Denormandie
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Loi Denormandie : en quoi consiste ce dispositif ?
Mis en place pour encourager la rénovation de logements anciens dans des zones en tension, le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous conditions.
Concrètement, si vous achetez un bien à rénover dans une ville éligible et que vous vous engagez à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 21 % du montant de votre investissement.
Ce mécanisme, inspiré du Pinel, se distingue par sa focalisation sur l’immobilier ancien à rénover, souvent plus accessible et à fort potentiel de valorisation.
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Êtes-vous éligible au dispositif Denormandie ?
Avant de vous lancer, assurez-vous que votre projet entre bien dans le cadre fixé par la loi. Voici les principaux critères à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux du Denormandie :
Un bien situé dans une ville éligible
Le logement doit se situer dans une commune ayant signé une convention “Action Cœur de Ville” ou dans une commune labellisée comme territoire à revitaliser.
Voir la liste des villes éligibles en 2025
Des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
Les travaux doivent porter sur :
- la rénovation énergétique (isolation, chauffage, etc.)
- la modernisation du logement
- ou la création de nouvelles surfaces habitables (combles, garage)
Un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans
Vous devez louer le bien en tant que résidence principale du locataire, avec un loyer plafonné, pendant une durée minimale.
Respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires
Le dispositif impose de ne pas dépasser certains loyers au m², et que les locataires ne dépassent pas un plafond de ressources. Ces seuils varient selon la zone géographique.
Besoin d’un avis d’expert sur votre simulation Denormandie ?
Vous venez de réaliser une simulation Denormandie et vous souhaitez valider votre éligibilité ou affiner votre stratégie d’investissement ?
Chez Ateis Patrimoine, nous analysons gratuitement votre projet pour vous proposer une solution optimisée, sécurisée et parfaitement adaptée à votre profil fiscal.
Notre équipe prend le temps d’examiner chaque dossier avec rigueur, pédagogie et transparence.
Quel montant de réduction pouvez-vous espérer ?
Le Denormandie fonctionne selon un taux de réduction d’impôt dégressif, appliqué sur le montant de l’investissement total (achat + travaux).
Voici les taux en vigueur en 2025 :
| Durée de location | Réduction d’impôt totale | Plafond applicable |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | Jusqu’à 300 000 € |
| 9 ans | 18 % | Jusqu’à 300 000 € |
| 12 ans | 21 % | Jusqu’à 300 000 € |
Exemple concret :
Vous investissez 200 000 € dans un logement ancien avec 50 000 € de travaux éligibles :
Soit un total de 250 000 € éligibles.
- Si vous louez pendant 9 ans, votre réduction sera de :
250 000 € x 18 % = 45 000 € d’impôts en moins.
Le simulateur en haut de page vous permet de faire ce calcul automatiquement en fonction de votre ville, votre budget et votre durée de location.
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Notre article vous dévoile les stratégies gagnantes, les pièges à éviter et les meilleurs dispositifs fiscaux en 2025.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif fiscal visant à encourager la rénovation de logements anciens situés dans certaines villes moyennes. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation et de la mise en location du bien pendant une durée minimale.
Comment fonctionne le simulateur Denormandie ?
Le simulateur Denormandie permet d’estimer, en quelques clics, le montant de l’avantage fiscal que vous pourriez obtenir grâce au dispositif. En renseignant les caractéristiques de votre projet (ville, montant des travaux, durée de location, revenus locatifs), vous obtenez :
une projection du gain fiscal annuel et total,
une simulation de la rentabilité locative,
et une estimation de votre effort d’épargne réel.
C’est un outil clé pour évaluer la faisabilité et la pertinence de votre investissement immobilier.
Quelles sont les villes éligibles à la loi Denormandie ?
Pour être éligible, le bien immobilier doit se situer dans une ville appartenant :
– au programme « Action Cœur de Ville »,
– ou être classée comme territoire dégradé ou nécessitant une revitalisation.
Une carte interactive actualisée est généralement intégrée au simulateur pour vérifier l’éligibilité de votre commune.
Quels types de travaux sont acceptés dans le dispositif ?
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et doivent améliorer la qualité du logement. Sont généralement éligibles :
– l’isolation thermique (murs, toiture, fenêtres),
– le remplacement de la chaudière,
– la réfection de la toiture,
– la création de surfaces habitables supplémentaires (ex. combles),
– la modernisation complète d’un bien vétuste.
La loi Denormandie est-elle cumulable avec d’autres aides ?
Non, le dispositif Denormandie n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou le dispositif Cosse pour le même bien.
En revanche, il peut parfois être combiné avec des aides locales ou de l’ANAH, à condition qu’elles ne remettent pas en cause l’éligibilité fiscale.
Dois-je passer par un professionnel pour bénéficier de la loi Denormandie ?
Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel, mais cela est vivement recommandé. Un conseiller ou un gestionnaire de patrimoine peut :
– vous aider à optimiser votre montage fiscal,
– vérifier la conformité du projet,
– et anticiper les points de vigilance administratifs et fiscaux.
Le simulateur peut vous mettre en relation avec un expert partenaire, si vous le souhaitez.