Ateis Patrimoine

SIMULATEUR PATRIMONIAL · COMPARATEUR SCPI

Comparateur SCPI 2026 : trouvez la meilleure SCPI selon votre profil

Ce comparateur analyse 57 SCPI selon votre tranche d’imposition (TMI), votre enveloppe fiscale (détention directe, assurance-vie, PER) et votre horizon de placement. Les résultats intègrent la fiscalité nette pour vous donner une vision réelle du rendement.

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MARCHÉ SCPI 2026 · CHIFFRES CLÉS
57SCPI analysées
Données ASPIM 2025
4,73 %TDVM moyen 2025
Marché global ASPIM
4Enveloppes fiscales
Direct, AV, PER, NP
0 %Frais de conseil
Cabinet indépendant ORIAS

⚠ Sources : ASPIM/IEIF mai 2026, bulletins T4 2025. Guide informatif, pas un conseil en investissement.

Comparez 57 SCPI selon votre profil fiscal

TDVM 2025 actualisé • PS = 17,2 % sur revenus fonciers (pas 18,6 %) • 4 enveloppes fiscales

Détention directe TMI + 17,2 % PS
Assurance-vie PFU 7,5 % + PS au rachat
SCPI européenne 0 % PS (arrêt de Ruyter)
Nue-propriété 0 revenu — TRI à terme
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Ateis Patrimoine compare direct, AV et SCPI européennes pour votre profil exact. 0 % frais d’entrée sur les contrats sélectionnés.


Méthodologie · 5 indicateurs indispensables

Comment choisir une SCPI : les indicateurs qui comptent vraiment

Le taux de distribution seul ne suffit pas. Une SCPI à 9 % brut peut être plus risquée qu’une SCPI à 5,5 % stable depuis 10 ans. Voici les cinq indicateurs à croiser systématiquement — et comment les lire — avant d’investir.

01

TDVM · Taux de Distribution

Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) correspond au dividende annuel brut divisé par le prix de la part au 1er janvier. C’est l’indicateur de référence pour comparer les SCPI entre elles, mais il ne doit pas être le seul critère. Une SCPI à 5 % stable sur cinq ans est en général plus solide qu’une SCPI à 8 % lors de sa première année d’existence. En 2025, le marché tourne autour de 4,73 % en moyenne.

02

TOF · Taux d’Occupation Financier

Le TOF mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport au loyer théorique en cas de pleine occupation. Concrètement, un TOF de 95 % signifie que 5 % du parc est vide ou en franchise. Un TOF supérieur à 90 % est recommandé : en dessous de ce seuil, des logements ou bureaux vides risquent de peser sur les dividendes à venir. Surveiller son évolution dans le temps est plus révélateur que son niveau absolu.

03

PGA · Performance Globale Annuelle

La PGA est l’indicateur le plus complet pour évaluer une SCPI depuis 2025. Elle additionne le taux de distribution et la variation du prix de la part, ce qui permet d’intégrer à la fois les revalorisations positives et les dépréciations. Une SCPI qui distribue 6 % mais perd 3 % de valeur de part affiche en réalité une PGA de 3 % seulement. Elle est ainsi bien plus représentative que le seul TDVM.

04

RAN · Report à Nouveau

Le RAN correspond aux réserves accumulées par la SCPI, c’est-à-dire les loyers perçus mais non encore distribués aux associés. Il s’exprime généralement en jours de distribution : un RAN de 60 jours signifie que la SCPI peut maintenir ses dividendes pendant deux mois sans percevoir un seul euro de loyer. Plus il est élevé, plus la SCPI dispose d’un matelas de sécurité en cas de difficultés.

05

TRI · Taux de Rendement Interne

Le TRI est la performance annualisée qui intègre tous les flux sur la durée : les revenus distribués, la variation du prix de part et les frais d’acquisition. C’est l’indicateur le plus fiable pour comparer le rendement réel d’un investissement sur plusieurs années, notamment pour évaluer l’impact des frais d’entrée sur le long terme.

06

Société de gestion & capitalisation

Vérifiez l’ancienneté de la société de gestion (son track record sur au moins 5 ans), la taille de la capitalisation (plus elle est grande, plus la diversification est possible), la politique d’investissement (France, Europe ou thématique) et le niveau des frais de gestion. Évitez les SCPI de moins de 50 M€ sans historique : elles n’ont pas encore fait leurs preuves face à un cycle immobilier complet.

Classement par profil d’investisseur

Quelle SCPI selon votre objectif ?

Il n’existe pas de « meilleure SCPI » universelle. La SCPI adaptée dépend de votre situation fiscale, de votre objectif (revenus / capitalisation / IFI) et de votre horizon. Voici la grille de décision par profil.

Objectif Type de SCPI recommandé TDVM cible Avantage fiscal Remarque
Revenus réguliers (TMI < 30 %)SCPI de rendement classique5–7 %Micro-foncier si < 15 000 €Détention directe acceptable
Revenus réguliers (TMI ≥ 30 %)SCPI européenne ou AV5–8,25 %0 % PS (EU) ou capitalisation (AV)Arrêt de Ruyter — 0 % PS EU
Capitalisation long termeSCPI de capitalisation0–2 %Aucune imposition annuelleProfils fortement fiscalisés
Réduire l’IFINue-propriété temporaire0 % pendant démembrementHors IFI + hors IRDécote achat 20–35 %
Effet de levierSCPI de rendement à crédit5–7 %Intérêts déductibles (art. 31 CGI)Taux crédit 3,5–4 % en 2026
Transmission successoraleSCPI en assurance-vie4–6 %152 500 €/bénéficiaire hors succession0 % frais entrée sur contrats AV sélectionnés Ateis
Personne morale / holding ISSCPI via SCI ou holding à l’IS5–7 %IS 15 % sur bénéfice ; remontée mère-fille 1,67 % effectifStructure à étudier avec un CGP
Sélection 2026

Les meilleures SCPI 2026 par catégorie

Sélection basée sur les données 2025 (ASPIM, rapports annuels des sociétés de gestion). TDVM 2025 sauf mention contraire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

SCPI sans frais d’entrée · nouvelle génération

SCPI Société de gestion TDVM 2025 Zone Frais entrée Point fort
Wemo OneWemo REIM15,27 %Europe0 %Record historique 2025 — SCPI jeune, risque élevé
Iroko ZenIroko7,32 %Europe0 %TRI 7 % sur 8 ans, diversifiée Europe
Remake LiveRemake AM7,50 %France/EU0 %TRI 6 % sur 10 ans
NEONovaxia6,01 %France0 %TRI 7,51 % sur 5 ans
UpekaAxipit7,96 %France0 %TRI 6,5 % sur 10 ans

SCPI européennes · 0 % prélèvements sociaux

SCPI Société de gestion TDVM 2025 TRI disponible Frais Point fort
Transitions EuropeArkéa REIM8,25 %—10 %Stratégie value-add Europe
Epargne Pierre EuropeAtland Voisin6,75 %5,5 % / 10 ans9,6 %Solidité Atland, diversifiée
Corum OriginCorum AM6,05 %6,75 % / 10 ans11,96 %Référence marché, constance
Corum XLCorum AM5,53 %4,15 % / 5 ans11,96 %Diversification mondiale
Corum EurionCorum AM5,53 %6,36 % / 5 ans11,96 %Zone euro élargie

SCPI thématiques · santé, logistique, logement

SCPI Thématique TDVM 2025 TRI disponible Point fort
Pierre Expansion SantéSanté5,04 %7,79 % / 15 ansRésilience des actifs santé
Pierval SantéSanté4,05 %4,13 % / 10 ans+3 Md€ capitalisation, à surveiller
ActivimmoLogistique5,50 %—Logistique France, actifs primés
Log InLogistique6,30 %5 % / 10 ansLeader logistique 6,21 % TD 2025
Kyaneos PierreLogement résidentiel4,97 %6,17 % / 5 ansRésidentiel France — label ISR
Avertissement : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI sont des investissements illiquides avec risque de perte en capital. Le capital n’est pas garanti.
FAQ · Comparateur SCPI 2026

Comparateur SCPI : toutes vos questions

Retrouvez ici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le comparateur SCPI, la fiscalité, les risques et le choix d’une SCPI adaptée à votre profil.

Quelle est la différence entre TDVM et PGA ?

Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) mesure uniquement les dividendes distribués. La PGA (Performance Globale Annuelle) additionne le taux de distribution et la variation du prix de la part. Une SCPI peut afficher un TDVM de 6 % mais une PGA négative si son prix de part a baissé de 8 %. Depuis 2025, la PGA est l’indicateur recommandé par l’ASPIM pour comparer les SCPI.

Comment sont imposés les revenus SCPI ?

Les revenus d’une SCPI française sont imposés comme revenus fonciers (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Pour les SCPI européennes, la fraction étrangère bénéficie de 0 % de PS (arrêt de Ruyter, CJUE 2013) et d’un taux conventionnel inférieur à 20 % dans la plupart des pays européens. En assurance-vie, la fiscalité est celle des contrats (PFU 7,5 % après 8 ans). En nue-propriété, aucun revenu n’est perçu pendant le démembrement : zéro imposition.

Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui, à hauteur de la fraction immobilière (art. 965 CGI). Depuis la LF 2019, les SCPI en assurance-vie sont également concernées. Exception : les SCPI en nue-propriété pendant la période de démembrement échappent à l’IFI pour l’usufruitier. Si vous êtes soumis à l’IFI, préférez les SCPI en assurance-vie (seul le rachat est concerné) ou en nue-propriété.

Peut-on acheter des SCPI à crédit ?

Oui. L’achat à crédit est possible pour les SCPI en pleine propriété (pas en nue-propriété, pas en assurance-vie). Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. C’est particulièrement pertinent pour les investisseurs à TMI élevé : les intérêts réduisent la base imposable, ce qui améliore le rendement net. Ateis travaille avec 22 partenaires bancaires pour optimiser le financement.

Comment choisir entre SCPI classique et SCPI européenne ?

La décision dépend principalement de votre TMI. En dessous de 30 %, une SCPI classique est acceptable. Au-delà, une SCPI européenne (0 % PS + taux conventionnel inférieur à 20 %) est souvent plus efficiente fiscalement. Un TD de 5 % EU peut surpasser un TD de 6 % français en rendement net pour un investisseur à TMI 41 %.

Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

Quatre risques principaux : (1) perte en capital si la valeur des parts baisse ; (2) illiquidité, la revente pouvant prendre plusieurs mois ; (3) risque locatif, en cas de dégradation du TOF ; (4) risque de change pour les SCPI hors zone euro. La diversification sectorielle et géographique, et le suivi du RAN, permettent de maîtriser ces risques. Les SCPI ne sont pas des produits à capital garanti.

Qu’est-ce que le marché secondaire SCPI ?

Certaines SCPI ont baissé leur prix de retrait depuis 2023 (Primopierre, Accimmo Pierre…). Des décotes de −15 % à −35 % sont observables sur le marché secondaire. Pour l’acheteur, cela augmente le rendement locatif. Pour le vendeur, c’est une perte sèche. Ces décotes sont liées aux revalorisations forcées post-hausse de taux. Préférez les SCPI à capital variable qui offrent une liquidité organisée.

SCPI avec ou sans frais d’entrée : laquelle choisir ?

Les SCPI sans frais (Iroko Zen, Remake Live, Wemo One) offrent une meilleure liquidité et un rendement supérieur sur court terme (point mort en 12 mois contre 3 à 4 ans). Les SCPI avec frais (Corum Origin : 11,96 %) ont souvent un track record plus long et une performance globale solide sur 10 ans. Le choix dépend de votre horizon : moins de 8 ans, privilégiez les SCPI sans frais ; au-delà, les deux sont à étudier.

Ateis Patrimoine — CGP indépendant Paris — ORIAS 24003722 — CIF AMF — COBSP — COA

Sélection SCPI personnalisée selon votre profil

Ateis Patrimoine analyse votre situation fiscale (TMI, exposition à l’IFI, objectif successoral) et sélectionne les SCPI les mieux adaptées parmi ses 22 partenaires. Nous optimisons l’enveloppe selon votre profil : 0 % de frais d’entrée sur les contrats d’assurance-vie sélectionnés.

Sources officielles