Simulateur plus-value SCI IS 2026 – calcul de l’imposition et double imposition
Calculez l’impot sur la plus-value de votre SCI a l’IS en 2026 : base imposable (prix de cession moins valeur nette comptable), taux d’IS applicable, et impact de la double imposition lors de la distribution aux associes. Un calcul radicalement different de la SCI a l’IR.
Calcul indicatif — ne se substitue pas à un conseil professionnel.
Vos données sont traitées conformément au RGPD et ne sont pas transmises à des tiers.
Comment se calcule la plus-value en SCI a l’IS ?
En SCI soumise a l’impot sur les societes (IS), la plus-value n’est pas traitee comme une plus-value immobiliere classique. Elle est integree au benefice comptable de la societe et imposee comme un benefice ordinaire. La base imposable est le prix de cession moins la valeur nette comptable (VNC), c’est-a-dire le prix d’achat diminue de tous les amortissements pratiques depuis l’acquisition.
Etape 2 – Plus-value comptable = Prix de cession – VNC
Etape 3 – IS sur PV = PV comptable x taux IS (15 % jusqu’a 42 500 euros, 25 % au-dela)
Etape 4 – Produit net SCI = Prix cession – IS paye – Dettes eventuelles
Etape 5 – Distribution aux associes = Dividendes soumis a flat tax 30 % (ou bareme IR + 17,2 % PS)
Cout total reel = IS (etape 3) + Flat tax (etape 5)
Flux de tresorerie – de la vente au net associe
Exemple chiffre – vente d’un bien 300 000 euros (VNC 150 000 euros) – 2 associes a 50 %
SCI IS vs SCI IR – comparatif plus-value a la revente
Quel taux d’IS s’applique sur la plus-value SCI ?
La plus-value en SCI IS est integree au resultat fiscal de la societe et taxee aux taux IS applicables. En 2026, la SCI beneficie du taux reduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de benefice (sous conditions), puis du taux normal de 25 % au-dela.
Applicable sur les 42 500 premiers euros de benefice fiscal. Sous conditions : CA inferieur a 10 M euros et capital detenu a 75 % minimum par des personnes physiques.
Applicable sur la partie du benefice au-dela de 42 500 euros. Une PV comptable de 150 000 euros sera donc taxee a 15 % sur 42 500 euros et a 25 % sur 107 500 euros.
La double imposition – le pieege meconnu de la SCI IS
C’est le principal inconvenient de la SCI IS a la revente. Contrairement a la SCI IR ou le benefice est impose directement chez chaque associe, la SCI IS genere deux niveaux d’imposition successifs : d’abord l’IS au niveau de la societe, puis la flat tax 30 % (ou le bareme IR + 17,2 % PS) au niveau de l’associe lors de la distribution.
3 strategies pour optimiser la fiscalite a la sortie d’une SCI IS
FAQ – plus-value SCI IS 2026
Non. C’est la difference fondamentale avec la SCI IR ou le particulier. En SCI IS, la plus-value est traitee comme un benefice ordinaire de la societe : aucun abattement pour duree de detention ne s’applique, qu’on detienne le bien 5 ans ou 30 ans. L’IS est du des la premiere annee.
En SCI IS, la societe peut amortir le bien comptablement chaque annee (en general 2 a 3 % par an). Chaque amortissement deduit reduit la VNC. Moins la VNC est elevee, plus la difference avec le prix de cession est importante – donc plus la plus-value imposable est grande. C’est le paradoxe de l’IS : l’avantage fiscal a l’entree (amortissement deductible) devient un cout a la sortie (PV plus elevee).
Pas necessairement. Si la SCI IS est detenue par une holding et que la tresorerie n’est pas distribuee immediatement (reinvestissement), la double imposition peut etre differee indefiniment. De meme, si la cession porte sur les parts et non le bien, le calcul change. L’analyse doit etre faite cas par cas avec un conseiller – la reponse depend de votre horizon, de la presence ou non d’une holding, et de votre besoin de liquidite.
Trois leviers principaux : (1) ceder les parts sociales plutot que le bien – la plus-value de cession de droits sociaux suit un autre regime ; (2) structurer avec une holding IS pour limiter la flat tax a la remontee de dividendes ; (3) utiliser le produit de cession pour reinvestir via un apport-cession sous le regime 150-0 B du CGI. Chaque strategie a ses propres conditions et risques – un accompagnement par un CGP independant est indispensable pour les montants significatifs.
Pour aller plus loin : notre page creation d’une SCI, notre guide sur la structuration patrimoniale, notre simulateur plus-value LMNP et notre hub de simulateurs patrimoniaux. Pour une analyse de votre SCI IS avant cession, prenez rendez-vous gratuitement.