Investissement Locatif Bordeaux

Bordeaux, surnommée la « Belle Endormie », n’a plus rien de somnolent. Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, capitale du vin et métropole de la Nouvelle-Aquitaine, elle attire étudiants, actifs, familles et investisseurs.
Depuis l’arrivée du TGV qui relie Paris en deux heures, la ville connaît une métamorphose : croissance démographique, projets urbains d’envergure, demande locative en constante hausse. Résultat : l’investissement locatif à Bordeaux s’impose comme une valeur sûre en 2025, alliant sécurité patrimoniale et opportunités de rendement.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?

Investissement locatif bordeaux : Une ville attractive et en plein essor !

Avec près de 830 000 habitants répartis sur l’ensemble de la métropole et une croissance démographique de +8,6 % en dix ans, Bordeaux s’impose aujourd’hui comme l’une des métropoles les plus dynamiques de France. Selon les prévisions de l’INSEE, la barre symbolique du million d’habitants pourrait être franchie à l’horizon 2030, confirmant l’attractivité grandissante de la capitale girondine.

Cette vitalité s’explique par une combinaison unique de facteurs : un climat océanique tempéré qui offre plus de 2 000 heures d’ensoleillement par an, un patrimoine architectural exceptionnel marqué par les façades blondes en pierre de taille et les places majestueuses du XVIIIe siècle, mais aussi une attention particulière portée à la qualité de vie avec plus de 150 parcs, jardins et espaces verts répartis dans la métropole.

À cela s’ajoute une vie culturelle foisonnante : musées, salles de concert, festivals internationaux et scène artistique en plein renouveau. Bordeaux séduit autant les familles en quête de sérénité, que les jeunes actifs attirés par son dynamisme économique et ses infrastructures modernes. En somme, la ville conjugue cadre de vie agréable et métropole d’avenir, une équation rare qui en fait un terrain fertile pour l’investissement locatif.

Un pôle universitaire majeur

Bordeaux s’affirme en 2025 comme l’une des plus grandes villes étudiantes de France, avec près de 140 000 étudiants inscrits, contre 105 000 une décennie plus tôt. Cette progression spectaculaire traduit l’attractivité croissante de son offre académique et de recherche. L’Université de Bordeaux rayonne à l’international avec ses pôles d’excellence en sciences, santé et technologies, tandis que des établissements prestigieux comme Sciences Po Bordeaux, Kedge Business School, ou encore de nombreuses écoles d’ingénieurs, de commerce et d’arts appliqués enrichissent un tissu universitaire particulièrement diversifié.

Cette concentration d’établissements attire une population jeune, mobile et cosmopolite, qui alimente une demande locative soutenue toute l’année. Studios, T2 et appartements adaptés à la colocation sont systématiquement pris d’assaut à chaque rentrée, avec des taux de remplissage record. Résultat : la vacance locative y est quasi inexistante, notamment autour des campus de Talence, Pessac et Gradignan, mais aussi dans les quartiers centraux proches des lignes de tramway.

Pour l’investisseur, cette dynamique étudiante représente une garantie de rentabilité et de sécurité. Miser sur de petites surfaces meublées ou sur des logements adaptés à la colocation, c’est s’assurer une demande constante et une liquidité élevée à la revente.

Une économie diversifiée et créatrice d’emplois

Bordeaux ne séduit pas uniquement pour son cadre de vie et son patrimoine, elle s’impose aussi comme un bassin d’emplois solide et diversifié. En 2023, la métropole comptait près de 488 000 emplois, un chiffre en progression de +1,1 % sur un an, et la tendance reste positive en 2024-2025 avec un marché du travail porté par plusieurs pôles majeurs.

L’aéronautique et le spatial constituent des piliers historiques, grâce à des acteurs comme Dassault, ArianeGroup ou Thales installés dans la région. Le secteur du numérique, labellisé French Tech, regroupe plus de 800 startups et confirme l’essor de l’innovation bordelaise. À cela s’ajoutent deux moteurs essentiels : la santé, avec le CHU de Bordeaux (2? de France), et l’enseignement supérieur, qui attire chaque année des milliers de chercheurs, enseignants et étudiants.

L’avenir de l’économie bordelaise s’écrit aussi à travers le projet Euratlantique, vaste opération d’aménagement de 730 hectares autour de la gare Saint-Jean. À l’horizon 2030, ce chantier prévoit la création de 30 000 emplois et près de 20 000 logements, redessinant ainsi des quartiers entiers et renforçant l’attractivité internationale de la métropole.

Pour l’investisseur immobilier, cette dynamique économique est un gage de sécurité : une demande locative soutenue par une population active en croissance, et des perspectives de valorisation à long terme, notamment dans les secteurs directement concernés par ces projets urbains.

Une ville connectée et accessible

Grâce à la LGV, Paris n’est plus qu’à 2h05. L’aéroport de Mérignac, premier du Sud-Ouest, dessert plus de 90 destinations et génère 10 000 emplois. Le réseau de tramways (4 lignes), de bus, de TER et de pistes cyclables (200 km) facilite les déplacements intra-muros. Cette accessibilité renforce l’attractivité de Bordeaux auprès des cadres, des étudiants et des investisseurs franciliens.

Marché immobilier à Bordeaux en 2025 : prix, loyers et rendements

Après avoir connu une envolée impressionnante de +55 % entre 2010 et 2020, le marché immobilier bordelais a marqué une pause, avant de retrouver en 2024-2025 une progression plus mesurée mais régulière. Cette stabilisation, loin de freiner les investisseurs, confirme au contraire la solidité du marché et son potentiel à long terme.

• Prix moyen dans l’ancien : autour de 4 560 à 4 600 €/m², en hausse de +2 % sur un an (source : Le Figaro Immo 2025).
• Prix du neuf : environ 4 800 €/m², soit une progression de +12 % sur 5 ans, portée par les grands projets urbains (Bordeaux Euratlantique, Bastide Niel, Ginko).
• Loyers moyens : autour de 17 €/m², avec des pics à 20–22 €/m² pour les studios en hyper-centre et jusqu’à 26 €/m² dans les quartiers les plus tendus (source : Bordeaux Immo9, 2025).
• Rendement locatif brut moyen : entre 3,5 % et 4,5 %, avec des écarts notables selon le type de bien et le quartier.

Exemple concret : un studio de 22 m² dans le quartier Saint-Michel, acheté 150 000 €, peut se louer environ 580 €/mois. Cela représente un rendement brut de 4,6 %, avant déductions fiscales ou charges. Dans le cas d’un investissement meublé en LMNP au régime réel, l’investisseur peut même ramener son imposition à zéro grâce aux amortissements.

En résumé, Bordeaux n’offre pas les rendements les plus élevés de France, mais elle combine sécurité patrimoniale, demande locative soutenue et perspectives de valorisation, un trio qui séduit particulièrement les investisseurs à la recherche d’un placement durable.

Quel est le rendement locatif moyen à Bordeaux ?

Le marché bordelais offre une palette variée d’opportunités selon le profil de l’investisseur et l’objectif visé : rendement immédiat ou valorisation patrimoniale.

• Studios et T2 étudiants
  Avec près de 140 000 étudiants, la demande pour les petites surfaces reste structurellement supérieure à l’offre. Ces biens affichent une rentabilité brute de 4,5 à 5,5 %, tout en offrant une liquidité élevée à la revente, notamment dans les quartiers proches des campus (Victoire, Talence, Pessac). Un studio meublé peut se louer en quelques jours à chaque rentrée universitaire, réduisant au minimum la vacance locative.
• Colocations (T3/T4)
  De plus en plus prisées par les jeunes actifs et les étudiants, les colocations permettent d’optimiser la rentabilité. À Talence ou Pessac, un T3 ou T4 bien situé peut générer un rendement de 6 à 7 %, à condition de soigner l’aménagement et la gestion. Ce type d’investissement demande toutefois une implication plus forte ou le recours à une agence spécialisée.
• Biens patrimoniaux (centre historique, Chartrons)
  Les immeubles en pierre blonde du XVIII? siècle ou les appartements de charme dans les Chartrons séduisent une clientèle haut de gamme. La rentabilité brute y est plus modeste (3–4 %), mais la valorisation patrimoniale est quasi assurée : ces quartiers ont vu leurs prix augmenter de plus de 55 % en dix ans et continuent d’attirer acheteurs français et étrangers.
• Immobilier neuf (Euratlantique, Ginko, Bastide Niel)
  Les grands projets urbains de Bordeaux offrent des opportunités dans le neuf : logements aux normes énergétiques, fiscalité avantageuse (LMNP, Logement Locatif Intermédiaire), attractivité renforcée par les infrastructures modernes. Moins rentables en apparence, ces biens séduisent les investisseurs en quête de sécurité juridique, de gestion simplifiée et de durabilité.

Les meilleurs quartiers pour investir à Bordeaux en 2025

Centre historique & Chartrons
Le cœur battant de Bordeaux, inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, séduit par ses immeubles haussmanniens, ses ruelles commerçantes et son effervescence culturelle. Ces quartiers attirent autant les touristes que les actifs urbains.

• Prix moyen : 5 000 €/m²
• Rendement brut : 3,5–4,2 %
• Stratégie : un investissement patrimonial, idéal pour sécuriser son capital et viser la plus-value à long terme.

Saint-Michel & Saint-Pierre
Quartiers jeunes, vivants et créatifs, ils concentrent une forte population étudiante et de jeunes actifs. L’ambiance y est cosmopolite, avec de nombreux cafés, marchés et lieux de vie nocturne.

• Prix moyen : 4 500 €/m²
• Rendement brut : 4,5–5 %
• Stratégie : miser sur les studios meublés ou les petites colocations, avec une demande locative quasi permanente.

Nansouty & Saint-Genès
Ces secteurs à l’ambiance de village offrent des échoppes bordelaises et un cadre résidentiel recherché par les familles. L’attrait est renforcé par la proximité des écoles et des espaces verts.

• Prix moyen : 4 200–4 600 €/m²
• Rendement brut : 3,8–4 %
• Stratégie : maisons familiales et biens anciens à rénover, avec la possibilité d’optimiser grâce au déficit foncier.

Bordeaux Maritime (Bacalan, Bassins à Flot, Bordeaux-Lac)
Ces quartiers en pleine transformation incarnent le renouveau urbain de Bordeaux. Autour de la Cité du Vin et des Bassins à Flot, on trouve désormais des résidences modernes, des sièges d’entreprises et plusieurs écoles privées.

• Prix moyen : 4 000–4 300 €/m²
• Rendement brut : 5–6 %
• Stratégie : investir dans des colocations étudiantes ou des logements meublés pour jeunes actifs.

Saint-Jean / Belcier (Euratlantique)
Au pied de la gare TGV, le projet Bordeaux Euratlantique est l’un des plus grands chantiers urbains de France, visant 19 800 logements et 30 000 emplois d’ici 2030.

• Prix moyen : 4 200 €/m²
• Rendement brut : 4,5–5 %
• Stratégie : investir dans le neuf, profiter du statut LMNP ou LLI pour allier sécurité fiscale et performance énergétique.

Talence & Pessac
Véritables cœurs battants du campus universitaire, ces communes accueillent près de 65 000 étudiants. Studios, résidences étudiantes et grands appartements y sont particulièrement recherchés.

• Prix moyen : 4 800–5 000 €/m²
• Rendement brut : 5–6,5 %
• Stratégie : privilégier les studios meublés ou les grandes colocations étudiantes, avec une vacance quasi nulle.

Mérignac & Floirac
Ces villes de la métropole s’imposent comme de puissants bassins d’emploi : aéronautique à Mérignac, santé et culture à Floirac avec l’Arkéa Arena et le projet Euratlantique.

• Prix moyen : 3 600–4 200 €/m²
• Rendement brut : 4,5–5,5 %
• Stratégie : cibler les T2/T3 pour les actifs et familles, avec une demande durable liée à l’emploi local.

Fiscalité et dispositifs avantageux à Bordeaux

L’un des grands atouts de l’investissement locatif à Bordeaux réside dans les leviers fiscaux qui permettent d’optimiser la rentabilité nette et parfois de ramener l’imposition à zéro.

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
  Ce statut est particulièrement adapté aux studios, T2 et colocations meublées. Il offre deux options : un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés au régime micro-BIC, ou l’amortissement total du bien et du mobilier au régime réel. Cette dernière option, souvent la plus intéressante, permet de générer un résultat fiscal nul ou négatif pendant plusieurs années, donc aucun impôt à payer sur les loyers.
• Déficit foncier
  Idéal pour les biens anciens nécessitant des travaux, comme les échoppes bordelaises ou les immeubles de caractère du centre historique. Les charges et travaux déductibles permettent de réduire l’assiette imposable des revenus fonciers, et même, dans certains cas, d’alléger l’impôt global. C’est une stratégie patrimoniale qui allie valorisation du bien et avantage fiscal immédiat.
• LLI (Logement Locatif Intermédiaire)
  Ce dispositif s’adresse aux investisseurs dans le neuf, notamment dans les grands projets urbains comme Euratlantique ou Bastide Niel. En contrepartie de loyers plafonnés, l’investisseur bénéficie d’une forte demande locative, notamment de la part des classes moyennes et des familles, avec une vacance limitée et une gestion plus sécurisée.

Exemple : un T2 meublé de 45 m² à Pessac, acquis 215 000 € et loué 940 €/mois, peut, grâce au régime LMNP au réel et aux amortissements, générer un résultat fiscal négatif. Résultat : 0 € d’impôt pendant près de 10 ans, tout en profitant de la valorisation patrimoniale d’un secteur universitaire en pleine croissance.

Comment se porte l’immobilier sur Bordeaux ?

En 2025, le marché immobilier bordelais confirme sa solidité et son potentiel à long terme. Après l’envolée des années 2010, la hausse des prix s’est assagie, mais reste régulière, avec une progression maîtrisée de +2 à +3 % par an. Cette évolution témoigne d’un marché arrivé à maturité, où la valorisation repose davantage sur la qualité des quartiers et les projets structurants que sur la spéculation.

Parmi ces projets, Bordeaux 2030 et l’opération Euratlantique figurent en tête : au programme, de nouveaux logements, des bureaux, des équipements culturels et une reconfiguration complète de certains quartiers (Saint-Jean Belcier, Bastide Niel). Ces aménagements renforcent l’attractivité de la métropole et consolident son rôle de capitale économique et culturelle du Sud-Ouest.

Côté demande, les moteurs restent puissants :

• une population étudiante en constante progression (+35 000 en dix ans),
• des cadres parisiens attirés par la LGV qui relie Bordeaux à Paris en 2h,
• des familles séduites par la qualité de vie et l’offre scolaire.

À l’échelle européenne, Bordeaux figure désormais parmi les métropoles culturelles et touristiques les plus dynamiques, grâce à son patrimoine UNESCO, ses festivals, ses musées et, bien sûr, sa renommée mondiale dans le vin.

En clair, Bordeaux reste un marché sûr : la vacance locative y est quasi inexistante, la demande est diversifiée et la valorisation patrimoniale à long terme quasiment garantie. Pour l’investisseur, il s’agit d’un placement qui allie rentabilité maîtrisée et sécurité durable.

Conseils pour réussir son investissement locatif à Bordeaux

Réussir un investissement locatif à Bordeaux ne dépend pas seulement du choix du bien, mais aussi d’une stratégie claire et anticipée. Voici les clés pour maximiser vos chances de succès :

• Définir son objectif
  Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires rapidement grâce à un rendement locatif élevé, ou sécuriser votre patrimoine sur le long terme avec une plus-value quasi certaine ? Ce choix oriente le type de bien, le quartier et même le régime fiscal le plus adapté.
• Choisir le bon quartier selon le locataire visé
  Les petites surfaces du centre ou des quartiers étudiants (Saint-Michel, Talence, Pessac) garantissent une demande constante. Les familles privilégient des zones résidentielles comme Nansouty ou Mérignac, tandis que les biens haut de gamme des Chartrons séduisent les cadres et expatriés.
• Simuler la rentabilité nette
  Ne vous arrêtez jamais au rendement brut. Intégrez les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion et la fiscalité (LMNP, déficit foncier, LLI) pour obtenir une vision réaliste de vos revenus locatifs.
• Anticiper la gestion locative
  Si vous vivez loin de Bordeaux ou souhaitez éviter les contraintes, déléguez à une agence spécialisée. Elle assurera la recherche de locataires, les états des lieux et la gestion administrative, vous garantissant des revenus réguliers sans tracas.
• Privilégier les secteurs étudiants pour une rentabilité immédiate
  Avec près de 140 000 étudiants, la demande locative est structurelle et stable. Studios meublés, T2 et colocations trouvent preneurs en quelques jours, limitant drastiquement le risque de vacance.

En résumé, réussir à Bordeaux exige une vision stratégique, une analyse chiffrée et une gestion adaptée. L’investisseur qui anticipe ces paramètres combine rentabilité et sécurité patrimoniale.

En 2025, Bordeaux confirme son statut de valeur sûre pour l’investissement locatif. Avec son patrimoine historique, son dynamisme économique et sa vitalité universitaire, la métropole girondine combine sécurité patrimoniale et opportunités de rendement. Le centre historique et les Chartrons séduisent par leur plus-value quasi garantie, tandis que les quartiers étudiants ou en pleine transformation – comme Talence, Pessac ou Euratlantique – offrent des rentabilités attractives.

Vous projetez un investissement locatif à Bordeaux ? Appuyez-vous sur l’expertise d’un professionnel local pour identifier le quartier le plus adapté à vos objectifs, optimiser vos avantages fiscaux et sécuriser vos revenus sur le long terme..