Loi Monument Historique en bref
Vous envisagez d’investir dans un programme Monument Historique en 2025 ? Ce dispositif offre un avantage fiscal important sur les dépenses de rénovation. Quelles sont ses spécificités, ses avantages, ses différences avec la loi Malraux, ainsi que les obligations et conditions à respecter ? Ateis Patrimoine vous éclaire sur tous ces points pour vous aider à mieux appréhender ce mécanisme.
Investir dans un bien classé Monument Historique implique son acquisition suivie de travaux de restauration. Les coûts engagés pour ces rénovations, ainsi que les intérêts des emprunts contractés pour les financer, sont entièrement déductibles des revenus imposables.
Ce régime fiscal est particulièrement attractif, permettant aux propriétaires de bénéficier de déductions d’impôts tout en cumulant ces avantages avec du déficit foncier. Ainsi, ils peuvent restaurer un bien classé à moindre coût.
Contrairement à d’autres dispositifs, la mise en location après travaux n’est pas obligatoire. Cependant, si vous choisissez de louer, le bien doit impérativement être proposé en meublé, avec une déclaration de revenus locatifs distincte.
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Table des matières
| Situation | Déduction des charges | Imputation des déficits | Spécificité |
|---|---|---|---|
| Pas de recette | Entretien, réparation et travaux déductibles du revenu global : 100 % si ouvert au public, 50 % si non ouvert | / | Ouverture au public selon modalités spécifiées |
| Occupé par le propriétaire avec recettes | Dépenses liées à la partie occupée déductibles du revenu global. Autres dépenses déductibles des recettes locatives et droits d’entrée. 25 % du total des charges déductibles si ouvert à la visite | Déficit foncier imputable sans limite sur le revenu foncier | Distinction des dépenses selon l’utilisation du bien |
| Génère des recettes et non occupé | Toutes les charges sont imputées sur les revenus fonciers. Déduction des charges relatives aux visites. Abattement de 2 290 € avec parc/jardin (1 525 € sans espace extérieur). | Déficit imputable sur revenu global sans limite | Location autorisée y compris à la famille sans restriction |
Loi sur les Monuments Historiques : en quoi consiste-t-elle ?
La loi 1913 Monuments Historiques vise à encourager la restauration de biens présentant un intérêt architectural, historique ou artistique remarquable. Ce dispositif fiscal offre aux propriétaires de biens classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) des avantages fiscaux significatifs.
Son principal objectif est de favoriser l’entretien et la rénovation de ces biens d’exception, garantissant ainsi la préservation et la mise en valeur du patrimoine architectural français. Bien que cette loi ait évolué au fil du temps, elle demeure un levier essentiel pour la conservation du patrimoine national. Les propriétaires réalisant des travaux de restauration sur ces biens peuvent bénéficier d’une déduction fiscale intégrale des dépenses engagées.
À titre de comparaison, la loi Malraux poursuit un objectif similaire de sauvegarde et de rénovation du bâti ancien, mais avec des modalités différentes. Alors que la loi Malraux permet une défiscalisation pouvant atteindre 30 % des travaux de restauration, le dispositif Monuments Historiques autorise une déduction de 100 % des dépenses engagées. De plus, la loi Malraux s’applique uniquement aux biens situés dans des secteurs sauvegardés, tandis que la loi Monuments Historiques concerne exclusivement les biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Monuments Historiques ?
Pour être éligible à la défiscalisation offerte par la loi Monuments Historiques en 2024, les propriétaires doivent remplir plusieurs critères et suivre des démarches administratives précises.
Procédure de déclaration et démarches administratives
- Pré-déclaration des travaux : Avant d’entamer toute rénovation, le propriétaire doit obtenir une autorisation spéciale du préfet (ASP), validant ainsi la conformité du projet avec les exigences de préservation du patrimoine.
- Travaux éligibles : Les dépenses prises en compte dans le cadre du dispositif incluent notamment :
- La démolition
- La reconstitution de toiture
- La restauration des murs extérieurs
- La transformation de logements
- Les travaux d’utilité publique
- Les réparations, l’entretien et l’amélioration du bien (hors extension et agrandissement)
- Supervision par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) : Lorsqu’un bien est classé, les travaux doivent obligatoirement être suivis par un ABF (rattaché au Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine – SDAP), garantissant ainsi le respect des normes de conservation.
- Justification des dépenses : Les propriétaires doivent joindre à leur déclaration fiscale annuelle un dossier détaillant les sommes engagées, incluant les factures des travaux avec la date de paiement, la nature des interventions réalisées et les informations sur les prestataires ayant effectué les travaux.
Ces conditions garantissent la conformité des rénovations avec les objectifs de préservation du patrimoine, tout en permettant aux propriétaires de bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Monuments Historiques.
Les obligations du propriétaire après déduction fiscale
Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Monuments Historiques en 2024, les propriétaires doivent respecter plusieurs engagements après la réalisation des travaux.
Travaux de rénovation encadrés
- Les travaux doivent être autorisés par une procédure spécifique ou déclarés d’utilité publique.
- Ils doivent être initiés par le propriétaire ou une association de propriétaires.
- L’ensemble des interventions doit respecter les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour garantir la préservation du bien.
Conditions relatives à l’immeuble
Le bien concerné doit obligatoirement répondre à l’un des critères suivants :
- Être classé Monument Historique ;
- Être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- Faire partie du Patrimoine national ;
- Bénéficier du label de la Fondation du Patrimoine.
Engagement de conservation du bien
- La location n’est pas obligatoire, mais le propriétaire doit conserver le bien pendant au moins 15 ans après son acquisition.
- Il est interdit de transformer, démolir, vendre, donner ou léguer le bien sans une autorisation préalable du ministère de la Culture.
Dépenses éligibles et déduction fiscale
Les charges pouvant être déduites à 100 % des revenus fonciers comprennent :
- Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration des locaux d’habitation ;
- Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition et aux travaux ;
- Frais de gestion, de garde et de procédure ;
- Charges de copropriété, impôts et taxes ;
- Primes d’assurance.
Ces obligations assurent que les investissements réalisés dans des biens classés contribuent activement à la préservation du patrimoine historique tout en permettant aux propriétaires de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.
Peut-on mettre en location un monument historique ?
Oui, vous pouvez louer un bien dans le cadre d’un investissement Monument Historique. Cependant, ce dispositif interdit la location en meublé. Le bien doit être loué vide. Après la réalisation des travaux éligibles aux réductions d’impôts prévues par la loi Monuments Historiques, la mise en location se fait sous le régime de droit commun avec un bail minimum de 3 ans
Pour la première déclaration fiscale suivant une opération Monuments Historiques, le propriétaire doit joindre un engagement de location nue pour une durée de 3 ans. En 2024, la loi Monuments Historiques ne prévoit ni plafonnement des loyers ni conditions de ressources minimales pour les locataires
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques ?
En tant que propriétaire d’un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages fiscaux en réalisant des travaux de rénovation et d’entretien.
Déduction des travaux de rénovation et d’entretien
- Les coûts des travaux engagés sont entièrement déductibles de vos revenus, permettant ainsi une réduction significative de votre impôt.
- Cette déduction s’applique aux travaux de restauration, d’entretien et d’amélioration du bien (hors agrandissement).
Absence de plafonnement des dépenses
- Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, la loi Monuments Historiques ne limite pas le montant des dépenses déductibles pour les travaux.
Déduction du déficit foncier sur le revenu global
- Si les dépenses de travaux dépassent les revenus fonciers perçus, le déficit peut être imputé sans limite sur le revenu global, réduisant ainsi l’assiette imposable.
Exonération des frais de succession
- Sous certaines conditions, les héritiers peuvent bénéficier d’une exonération des droits de succession si une convention est signée avec le ministère de la Culture et de la Communication pour assurer la conservation du bien.
Pas d’obligation de location ni de plafonnement des loyers
- Après la réalisation des travaux, la location du bien n’est pas obligatoire.
- En cas de mise en location, il n’existe aucun plafonnement des loyers ni conditions de ressources pour les locataires.
Déduction des charges et limitation éventuelle
- Les charges liées aux travaux sont déductibles de l’impôt sur le revenu jusqu’à 45 % pour les contribuables les plus imposés.
- Cependant, si le bâtiment n’est pas ouvert au public au moins 40 à 50 jours par an, la déduction est limitée à 200 000 € par an.
Grâce à ces avantages, la loi Monuments Historiques constitue un dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs souhaitant restaurer un bien tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Quelles réductions d’impôts offre le dispositif sur les Monuments Historiques ?
Les avantages fiscaux accordés aux propriétaires de Monuments Historiques varient selon l’usage du bien et les revenus qu’il génère.
Lorsqu’un bien ne produit aucune recette, qu’il ne soit ni loué ni ouvert au public, certaines charges comme les frais d’entretien strict ou les travaux subventionnés peuvent être déduites du revenu global. Ces déductions sont déclarées dans la case 6DD de la déclaration de revenus. Toutefois, si ces charges excèdent le revenu global, le déficit ne pourra pas être reporté sur les années suivantes. Dans ce cas, aucune déclaration de revenus fonciers n’est requise.
Si le bien est mis en location ou génère des revenus par le biais d’une billetterie et qu’il n’est pas occupé par son propriétaire, l’ensemble des charges peut être déduit des recettes foncières. Lorsqu’il est ouvert au public, il doit l’être au moins cinquante jours par an, dont vingt-cinq en dehors des jours ouvrables, ou quarante jours durant la période estivale. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sans aucune limite sur le revenu global, réduisant ainsi considérablement l’impôt dû.
Dans le cas où le propriétaire occupe une partie du bien tout en générant des revenus, il peut déduire l’intégralité des charges liées à l’ouverture au public, aux assurances et à l’entretien. Le déficit foncier reste déductible sans restriction. Pour les immeubles classés ou inscrits, un quart des charges peut être déduit du revenu global, tandis que pour ceux bénéficiant d’un agrément ministériel, ce taux est ramené à 12,5 %.
Ce dispositif offre ainsi aux propriétaires de Monuments Historiques une fiscalité particulièrement avantageuse, adaptée à la nature et à l’exploitation du bien.
Exemple d’investissement et de fiscalité pour un couple marié
Un couple avec un revenu annuel de 250 000 € envisage d’acheter un Monument Historique à 560 000 €. Pour rénover ce bien, ils prévoient d’engager 300 000 € de travaux, qui sont entièrement déductibles de leur revenu imposable, conformément à la loi Monuments Historiques.
En plus des travaux, ils ont 20 000 € de charges annuelles liées à la gestion du bien (impôts fonciers, assurances, etc.). Ainsi, leur total des charges déductibles s’élève à 320 000 € (300 000 € de travaux + 20 000 € de charges).
Puisqu’ils peuvent déduire ces charges à 100 % de leur revenu global, leur revenu imposable passe de 250 000 € à 0 € pour cette année-là. En conséquence, ils ne paient aucun impôt sur le revenu, alors qu’ils auraient normalement payé 112 500 € d’impôts (calculés sur la tranche à 45 %).
Grâce à ce mécanisme, le couple réalise ainsi une économie d’impôt de 112 500 €, tout en investissant dans un bien d’exception. Ce dispositif permet de restaurer un patrimoine historique tout en bénéficiant d’un levier fiscal puissant.
Comment déclarer un Monument Historique ?
Les propriétaires de Monuments Historiques bénéficiaires de la déduction des charges foncières sur leur revenu global doivent remplir une déclaration fiscale spécifique chaque année. La procédure varie selon la situation du bien, qu’il génère des recettes ou non, ou encore qu’il soit partiellement occupé par son propriétaire.
Lorsque l’immeuble est classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), le déficit foncier peut être imputé sans limitation sur le revenu global. Toutes les charges foncières engagées sont déductibles des revenus fonciers, et si elles excèdent ces derniers, le déficit peut être reporté sans restriction sur le revenu global, optimisant ainsi l’avantage fiscal.
Les propriétaires doivent également joindre à leur déclaration une note détaillant les sommes déduites, accompagnée des références officielles attestant du classement ou de l’inscription du bien comme Monument Historique, ou de l’agrément spécial qui lui a été accordé.
Pour remplir la déclaration fiscale, il convient d’utiliser le formulaire 2044 spécial, en renseignant les lignes 420 à 470, puis 720 à 764, avant de reporter le résultat obtenu dans les cases BA ou BB de la déclaration 2042. Cette démarche permet de s’assurer que l’ensemble des déductions est correctement pris en compte pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux du dispositif Monuments Historiques.
Où trouver les programmes pour acheter un Monument Historique ?
Pour investir dans un bien classé Monument Historique, il est essentiel de s’entourer d’experts spécialisés dans la préservation et la restauration du patrimoine architectural français. Ateis Patrimoine vous accompagne dans la sélection de programmes adaptés à votre projet, vous permettant ainsi de vous constituer un patrimoine d’exception tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés à ce dispositif.
Grâce à notre expertise en fiscalité et en immobilier ancien réhabilité, nous vous guidons à chaque étape de votre investissement pour optimiser votre stratégie patrimoniale et sécuriser votre projet.