En France, où la pression fiscale est élevée, de nombreux mécanismes existent pour aider les propriétaires immobiliers à optimiser fiscalement la gestion de leur patrimoine. Un montage particulièrement efficace, mais peu connu du grand public, consiste à créer une entreprise et à la diviser en plusieurs entités commerciales, elles-mêmes détenues par une société holding. Souheil Yansi, co-fondateur des Secrets de l’Immo, explique : « Cette dernière est une entité commerciale (une société mère) qui ne vend rien. Sa vocation est uniquement de détenir des actions ou des participations majoritaires dans d’autres sociétés (ses filles). Ainsi, une holding n’est ni un statut ni une forme juridique : seulement une fonction attribuée à une société. »
Avantages Fiscaux de la Société Holding
La société holding, qu’elle soit familiale ou non, est généralement constituée sous la forme d’une SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou d’une SAS (Société par Actions Simplifiée). Ses filiales, quant à elles, peuvent être des SCI (Société Civile Immobilière) familiales ou de location, ou des SCP (Société Civile Patrimoniale) lorsqu’il s’agit d’investissements immobiliers. Ce montage est particulièrement prisé par les entrepreneurs et les professions libérales, qui génèrent des bénéfices par leur activité professionnelle. En remontant leurs bénéfices vers la holding et en les réinjectant dans les filiales, comme une SCI, ils peuvent utiliser l’excédent de trésorerie pour acheter des biens immobiliers ou comme apport pour obtenir des prêts.
Le Régime Fiscal Mère/Filles
L’un des principaux avantages de ce mécanisme est que les dividendes perçus par la holding, grâce à ses filiales, ne sont imposables qu’à hauteur de 5%. « Ce régime spécial mère/filles permet à la holding de bénéficier d’une exonération quasi totale d’impôt sur les sociétés sur les dividendes perçus de ses filiales », précise Souheil Yansi. Cela signifie que, plutôt que d’imposer les bénéfices d’abord au niveau de la filiale puis au niveau de la société mère, l’impôt n’est calculé qu’au niveau de la holding.
Transmission de Patrimoine Facilitée
Un autre atout majeur de ce montage est qu’il facilite la transmission de patrimoine. Lorsqu’elle est familiale, la holding est souvent créée pour simplifier la succession entre les membres d’une famille. « Ce montage permet de céder non pas un bien immobilier à ses futurs héritiers, mais des titres de SCI (parmi ses filiales) qui, elles, détiennent des biens immobiliers », explique Souheil Yansi. Grâce au Pacte Dutreil, les héritiers bénéficient d’une exonération de 75% de la valeur de leurs titres soumis aux droits de donation, réduisant ainsi considérablement les droits de succession. De plus, les héritiers échappent à l’indivision, souvent source de conflits lors des successions.
Conclusion
En résumé, la création d’une société holding pour gérer un patrimoine immobilier présente de nombreux avantages fiscaux et facilite la transmission de ce patrimoine. Ce montage, bien que complexe, peut être orchestré par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour maximiser les bénéfices et minimiser les charges fiscales, tout en offrant une solution pérenne et harmonieuse pour la succession familiale.
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