SIMULATEUR — CRÉDIT IMMOBILIER 2026

Simulateur crédit immobilier 2026 : mensualité, coût total et capacité HCSF.

Calcul instantané de votre mensualité nette (assurance incluse), du coût total réel et de la conformité HCSF 35 %. Comparaison caution vs hypothèque, impact loi Lemoine, taux fixe/variable 2026. CGP/IOBSP indépendant, ORIAS 24003722. 22 banques en accès, négociation exclusive, accompagnement sans frais supplémentaires.

Utiliser le simulateur Voir le coût réel

35 %

Endettement max HCSF

3×

Coût assurance groupe

0,8 %

Coût caution Crédit Logement

Banques en accès direct

Simulateur crédit immobilier — mensualité, coût total & assurance

Renseignez le montant emprunté, la durée, le taux d’intérêt et le taux d’assurance emprunteur. Le simulateur calcule instantanément la mensualité totale (assurance incluse), le coût des intérêts, le coût de l’assurance et le tableau d’amortissement complet. Calcul indicatif — ne constitue pas une offre de prêt.

Simulateur Crédit Immobilier

Mensualité, coût total & assurance

Montant emprunté 200 000 €

10 000 €1 000 000 €

€

Durée du prêt 20 ans

5 ans30 ans

Taux d’intérêt annuel Taux fixe hors assurance

Assurance emprunteur Annuel sur capital initial

Calcul indicatif — ne constitue pas une offre de prêt.

      EXCELLENT  
   Basée sur 22 avis 
    
 
 
 
   
 
 
       Publié sur Google  
   
   Ceven' Paysage 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Très satisfait. Le seul cabinet qui a bien voulu s'occuper de mon dossier et de quel manière ! Allez y les yeux fermés
  
 
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   Vanessa Bettane 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. MR Billon fait preuve d'une grande écoute et de conseils très avisés.Il s'adapte au profil pour une gestion sereine.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Bella L 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. We had a very positive experience. Boris who assisted us was highly professional and clearly very knowledgeable. He took the time to explain everything with great patience, making sure we fully understood each point without ever feeling rushed. What stood out most was his data-driven approach — the presentation was well-prepared, insightful, and thoughtfully tailored to our specific needs and requests. This made the entire process both efficient and reassuring. Highly recommended.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Laura Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je suis plus que satisfaite de l'accompagnement de Boris. Le projet a été mené de A à Z avec professionnalisme et bienveillance. Je suis ravie !
  
 
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   Maryvonne Buchot 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe très professionnelle, je les recommande chaudement.
  
 
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   théo sourdille 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Ravi de l’accompagnement sur mesure pour mon projet immobilier. Avant toute décision, un véritable travail de structuration de l’épargne et d’optimisation du financement a été réalisé, me permettant d’avoir une vision claire et stratégique à long terme. L’accompagnement, sérieux et pédagogique, s’est inscrit dans la durée et m’a apporté des conseils précieux, tant sur la préparation du projet que sur la sélection du bien. Je recommande ce cabinet à toute personne souhaitant développer son patrimoine de manière réfléchie et structurée.
  
 
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   Lucas Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe d’un professionnalisme rare. Toujours précis, disponibles et transparents, ils travaillent avec rigueur et dans l’intérêt réel de leurs clients. On sent qu’on est entre de bonnes mains, avec des conseils sur mesure et une vraie expertise en gestion de patrimoine. Je recommande
  
 
      Publié sur Google  
   
   jean marc 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je recommande vivement le cabinet Ateis Patrimoine. Je les ai contacté pour une assurance vie. J'ai eu affaire avec Mr Billon. Grace à son expertise et son conseil personnalisé, sa gentillesse et sa disponibilité, il a su m'écouter et me conseiller sur la suite de mon projet. Ce fut un plaisir d'échanger avec lui.
  
 
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   Terry Tong 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. On voulait vraiment réaliser un investissement immobilier dans le sud de la France, et Boris, notre conseiller en gestion de patrimoine, nous a apporté un conseil en immobilier vraiment précieux. Il a fait appel à des apporteurs d’affaires pour nous trouver un bien immobilier sur mesure, parfaitement adapté à nos critères. Il nous a aussi présenté des études de marché complètes pour sécuriser notre investissement et faire les bons choix. Un accompagnement sérieux, personnalisé et vraiment rassurant. On recommande fortement !
  
 
  
  
 
 
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Crédit immobilier 2026 — chiffres clés

8 repères clés du crédit immobilier 2026

35 %

Endettement HCSF

Mensualité + assurance ≤ 35 % revenus nets.

3×

Coût assurance groupe

Jusqu’à 3× plus cher qu’un contrat individuel.

0,12 %

Taux assurance individuel

Vs 0,34 % contrat groupe (loi Lemoine).

0,8 %

Caution Crédit Logement

Coupe initiale, remboursable ~75 % à la fin.

1,5-2 %

Hypothèque

Solution de repli : rien récupéré à la fin.

7-8 %

Frais notaire ancien

~3 % en neuf. À financer sur apport.

2022

Loi Lemoine

Changement d’assurance à tout moment, sans frais.

3 %

IRA plafond

Du capital restant dû en remboursement anticipé.

Ce que les simulateurs bancaires ne montrent pas

Coût total réel : bien plus que les seuls intérêts

Les banques affichent le taux nominal. Mais le coût réel d’un crédit immobilier intègre intérêts + assurance + garantie + frais de dossier + frais de notaire. Voici la décomposition complète sur un emprunt type.

Emprunt 250 000 € — 20 ans — taux 3,50 %

Capital emprunté250 000 €

Intérêts sur 20 ans96 900 €

Assurance (0,34 %/an, contrat groupe)17 000 €

Assurance (0,12 %/an, contrat individuel)6 000 € ▼

Caution Crédit Logement (~0,8 %)2 000 €

Frais de dossier900 €

Frais de notaire (ancien, ~8 %)20 000 €

Coût total opération (contrat groupe)386 800 €

Avec contrat d’assurance individuel (loi Lemoine) : économie de 11 000 € sur 20 ans en passant de 0,34 % à 0,12 %. Ce changement est possible à tout moment sans frais depuis 2022.

Garantie du prêt

Caution vs hypothèque : quelle garantie choisir ?

La garantie du prêt protège la banque en cas de défaut. Vous avez deux options principales : la caution (Crédit Logement, sociétés de cautionnement) ou l’hypothèque. L’écart de coût peut atteindre plusieurs milliers d’euros.

★ Caution (ex. Crédit Logement) — recommandée

Coût initial : ~0,8 % du capital
Main-levée si revente : gratuite
Remboursement à la fin : partiel (~75 %)
Accord systématique : non (scoring)
Profil idéal : primo-accédant, bon dossier
Recommandation 2026 : ✓ privilégier si accord

Hypothèque — solution de repli

Coût initial : 1,5–2 % du capital
Main-levée si revente : ~500–800 €
Remboursement à la fin : rien récupéré
Accord systématique : oui (bien en garantie)
Profil idéal : profil atypique, TSE
Solution de repli profils atypiques

Sur 250 000 € : caution = ~2 000 € (dont ~1 500 € remboursables) vs hypothèque = ~4 500 € (rien récupéré). Écart net : ~4 000 € en faveur de la caution si accord obtenu.

Capacité d’emprunt 2026

Capacité d’emprunt réelle : calcul HCSF, co-emprunteur et leviers d’optimisation

La règle HCSF plafonne l’endettement à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance incluse. Voici comment calculer précisément ce que vous pouvez emprunter selon votre situation.

Emprunteur seul

Revenus : 4 000 €/mois
Mensualité max HCSF : 1 400 €

~240 000 €

Capacité d’emprunt sur 20 ans à 3,50 %.

Co-emprunteurs

Revenus : 4 000 + 3 000 € = 7 000 €/mois
Mensualité max HCSF : 2 450 €

~420 000 €

Capacité d’emprunt sur 20 ans à 3,50 %. Gain co-emprunt : +180 000 €.

Co-emprunteur : les revenus sont cumulés mais les charges aussi. Un co-emprunteur avec crédit conso existant peut réduire la capacité commune. Toujours simuler les deux scénarios avant de signer.

Type de taux 2026

Taux fixe, variable, mixte ou différé : que choisir en 2026 ?

Fix

Taux fixe — 3,30–3,85 % (choix majoritaire)

Avantage : sécurité totale, mensualité connue. Risque : moins bon si les taux baissent fortement (mais possibilité de renégocier). ★ Choix majoritaire en 2026 — visibilité sur le coût total et tranquillité budgétaire.

Var

Taux variable capé — 2,80–3,20 %

Avantage : démarre plus bas, profite des baisses. Risque : la mensualité peut monter jusqu’au cap (±1 ou 2 %). Pertinent pour un horizon < 10 ans ou un investissement locatif à revendre rapidement.

Mix

Taux mixte — 3,00–3,40 %

Avantage : fixe 7–10 ans, puis variable — idéal si revente prévue avant la bascule. Risque : incertitude après la période fixe. Convient aux familles évolutives ou aux mutations professionnelles attendues.

Dif

Différé total — +0,1 à +0,3 % surcoût

Avantage : aucune mensualité pendant 12–24 mois (VEFA, travaux importants, prêt-relais). Risque : les intérêts s’accumulent pendant le différé et augmentent le coût total. À utiliser uniquement si la situation le justifie.

En 2026 avec des taux en phase de décrue progressive, le taux fixe reste le choix majoritaire. Le variable capé peut être intéressant pour un horizon < 10 ans ou un investissement locatif revendable rapidement.

Questions fréquentes

Tout savoir sur le crédit immobilier en 2026

Quelle mensualité pour 200 000 € empruntés ?

Sur 20 ans à 3,50 % : 1 160 €/mois hors assurance, soit ~1 210 € avec assurance (0,30 %). Sur 25 ans à 3,80 % : ~1 036 € + assurance ~1 086 €. Utilisez le simulateur ci-dessus pour personnaliser selon votre taux exact.

Quel salaire minimum pour emprunter 250 000 € ?

Sur 20 ans à 3,50 % : mensualité ~1 450 € (assurance incluse). Revenus nécessaires : 1 450 / 0,35 = 4 143 €/mois net minimum, sans aucune autre charge. Avec un loyer ou crédit conso existant, le seuil monte proportionnellement.

Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?

Rare mais possible : < 5 % des dossiers acceptés. Les banques exigent généralement 10 % d’apport + frais de notaire (7–8 % dans l’ancien). Le PTZ peut compenser partiellement l’apport pour les primo-accédants en zones A/B1. Un courtier peut identifier les rares établissements prêtant à 110 %.

Comment réduire le coût de mon assurance emprunteur ?

Loi Lemoine (2022) : vous pouvez changer d’assureur à tout moment, sans frais, sans attendre l’échéance. Un contrat individuel coûte généralement 0,10–0,15 % vs 0,30–0,50 % pour le contrat groupe de la banque. Sur 250 000 € / 20 ans : économie potentielle de 10 000–18 000 €.

Qu’est-ce que le TAEG et pourquoi est-il important ?

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre le taux nominal + assurance + frais de dossier + garantie. C’est le seul indicateur légalement comparable entre deux offres. Un crédit à 3,20 % nominal avec assurance chère peut coûter plus qu’un crédit à 3,40 % avec bonne assurance individuelle.

Quelles sont les conditions du PTZ en 2026 ?

PTZ 2026 disponible pour les primo-accédants achetant en résidence principale. Zones A/Abis : jusqu’à 50 % du prix du bien neuf. Zone B1 : jusqu’à 40 %. Soumis à plafonds de ressources. Durée 20–25 ans, remboursement différé possible selon revenus. Non cumulable avec certains prêts aidés.

Vaut-il mieux rembourser par anticipation ou investir ?

Si votre taux crédit est inférieur à 4 % : investir dans une assurance-vie ou des SCPI à 5–6 % de rendement est généralement plus rentable que le remboursement anticipé. Au-delà de 4 %, le calcul s’inverse. L’IRA (3 % du capital restant) réduit aussi l’intérêt du remboursement anticipé.

Qu’est-ce qu’un différé de remboursement ?

Le différé total suspend capital et intérêts pendant 12–24 mois (utile en VEFA ou pour travaux importants). Le différé partiel : vous payez uniquement les intérêts. Dans les deux cas, le coût total du crédit augmente. À utiliser uniquement si la situation le justifie (loyer + mensualité impossible simultanément).

Aller plus loin

Le crédit immobilier dans votre stratégie globale

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Complémentaire

Simulateur prêt immobilier

Faisabilité HCSF complète avec revenus, charges, capacité maximale. →

Investissement locatif

Rentabilité locative brut/net/net-net

Rendement réel après charges, fiscalité et financement. →

Frais d’acquisition

Simulateur frais de notaire

Calcul détaillé ancien (~8 %) ou neuf (~3 %). DMTO, émoluments. →

Charges récurrentes

Simulateur taxe foncière

Estimation TF selon commune et bien. À intégrer au cash-flow locatif. →

SCI à l’IS

Plus-value SCI IS 2026

Double imposition IS + flat tax à la cession. Comparez avec SCI IR. →

Gratuit — 24 h

Analyse de faisabilité gratuite

Réponse sous 24 h, 22 banques comparées. Pas de frais supplémentaires. →

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